上诉人厦门烟**有限公司（以下简称“烟草海晟物业公司”）因与被上诉人谢**物业服务合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第2272号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年7月7日，谢*冬向原审法院起诉，请求判令：烟草海晟物业公司退还谢*冬其已违规收取的费用389.20元。
一审法院认为
原审判决查明，谢**系海晟**小区8号楼901号房屋（该房屋建筑面积138.04平方米）业主，烟草**公司系该小区的前期物业服务企业。烟草**公司与谢**均认可的作为商品房买卖合同附件的《海晟维多利亚前期物业管理服务合同》约定：本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，住宅物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有的物业的建筑面积1.2元／月一平方米交纳，……乙方（注：烟草**公司，下同）按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；如最终物价管理部门核准的收费标准与上述约定不同，则以物价部门核准的标准执行；本合同期限自甲方（注：开发商厦门海**有限公司）书面通知买受人的交房之日起至业委会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。此外，合同还约定了其他条款。
2014年3月14日，厦门市海沧区发展和改革局根据烟草海晟物业公司的申请，对案涉小区的物业服务收费标准进行了备案，并出具了《海沧区物业服务收费备案证明》（厦海发价（2014）5号），备案内容包括案涉小区住宅的物业服务收费标准为1.9元／月平方米等。后烟草海晟物业公司有在案涉小区公示栏对该备案证明进行了张贴公示。
原审判决另查明：
一、谢**庭审确认，其主张退还的费用389.20元是多交付的物业服务费，不包括其他费用；具体计算方式为2014年3月1日至2014年6月30日期间按1.9元／月平方米与1.2元／月平方米计算的差价。烟草海**司确认，2013年3月15日之前，有按照1.2元／月平方米的标准收取物业管理服务费。
二、对于《海晟维多利亚前期物业管理服务合同》第六条约定的“如最终物价管理部门核准的收费标准与上述约定不同，则以物价部门核准的标准执行”的理解，烟草海晟物业公司庭审主张“备案就是核准”，谢**则主张“备案不是行政许可，不是行政审批，不是核准，仅仅是存档”。
还查明：在烟草**公司2014年3月调整案涉小区物业服务费收费标准后，小区有业主向厦门市海沧区发展和改革局提出收费信访，该局书面答复表示，案涉小区提供的“备案材料符合备案要求”，“物业收费价格的备案行为非系行政审批或许可行为，仅是信息披露功能的行政管理行为”，并对物业服务收费的价格异议的解决提出建议。
原审法院认为：
本案系物业服务合同纠纷。谢**与烟草海晟物业公司双方均认可的《海晟维多利亚前期物业管理服务合同》合法有效，对双方均具有法律拘束力。双方争议的焦点在于烟草海晟物业公司自2014年3月15日起将案涉小区的物业服务管理费的价格由1.2元／月平方米调整为1.9元／月平方米是否具有约定或法定的依据，进而该调整后之价格对于谢**是否具有拘束力。以下从双方合同的约定以及有关法律、法规的规定两个层面予以分析。
原审法院认为，烟草**公司的上述抗辩不能成立。理由如下：首先，在文义上，“核准”通常具有审核、批准的意涵，而“备案”则否。事实上，有关行政机关就案涉小区的收费标准问题亦曾发出不同文体的文件（先前为“通知”，后为“备案”），亦可佐证“核准”与“备案”之不同。是故，主张“备案就是核准”在文义上就难以成立。其次，即使烟草**公司可以将“核准”理解为备案，但显然，作为业主的谢**有不同之理解与解释。有关的约定条款系作为商品房买卖合同附件为重复使用而预先单方拟定，显然属于格式条款。前期物业合同虽是烟草**公司与开发商所签订，但却拘束购买房屋的业主，烟草**公司可以据以对业主主张合同约束力，故烟草**公司可认定为格式条款的提供方。根据法律规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。据上分析，原审法院认为，烟草**公司取得的《海沧区物业服务收费备案证明》不能认定属于约定中的物价管理部门“核准”的收费标准，烟草**公司的调价行为缺乏直接的合同依据。
一、关于在未成立业主大会及选举业主委员会的情况下，物业服务企业可否自行以书面形式征求业主意见。
二、双过半业主同意结果如何认定？取得行政机关之备案可否证明已取得双过半业主同意？
综合上述分析，原审法院认为，烟烟草**公司调整物业收费标准并无直接的合同依据，其虽然取得了有关的价格备案，不论该备案能否证明实体上取得了双过半业主的同意，烟草**公司的调价未依法履行适当的事前公示，不符合法定的程序要件。烟草**公司的调价对谢**不能发生约束力，依法应当退还谢**多收取的费用342.89元（1005.48元-1.2元／月平方米138.04平方米4个月）。谢**主张的超过部分，原审法院不予支持。
小区物业管理服务关系到业主的切身利益和感受，也关系到作为物业服务公司的烟草**公司的合法权益。若确因物价上涨以及企业合理利润等因素需要调整收费标准的，业主应当予以理解和配合，否则，从长远和全面的角度看，恐也不利于全体业主的利益。另一方面，对于合理正当的调价，物业服务企业应当以严谨的程序取得信任，充分尊重和保障全体业主的知情权和决定权。与口角、讼争相比，相互理解、尊重更为可取；与相互猜疑相较，构建信任更为可欲。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第十条、第十一条第七项、第十二条第一款、第十四条第一款，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，参照《福建省物业服务收费管理办法》第八条第四款的规定，判决：一、烟草**公司于判决生效之日起十日内退还谢**多收取的2014年3月1日至2014年6月30日期间的物业管理服务费342.89元；二、驳回谢**的其余诉讼请求。案件受理费50元，由烟草**公司负担40元，由谢**负担10元。
上诉人诉称
宣判后，烟草**公司不服，向本院提起上诉。
被上诉人辩称
被上诉人谢**答辩称，一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，请二审法院依法维持原判。上诉人提出的上诉理由不能成立。上诉人主张物业服务费的表决过半数是不够的，依法需要双过半才合法。在公示程序上，上诉人单方调价是违约、违法、违规行为，其调价未获得双过半业主同意。上诉人在二审中提出回避超过了法律规定的时限，二审应驳回其申请。综上，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。
本院查明
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。上诉人认为原审判决遗漏查明：物业收费标准调整方案经过双过半的意见调查，向每一位业主都发送了征询意见函。
另查明，维多利亚小区现已成立业主委员会，重新签订了物业服务合同，物业服务按照每平方米1.6元标准收费。
本院认为
二审裁判结果
一、撤销厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第2272号民事判决；
二、驳回谢**的诉讼请求。
本案一审受理费50元，二审受理费50元，均由谢**负担。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一五年四月十三日
公告
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