遥遥领先现在的新房，产品迭代的特别快。很多时候，给人的感觉是：长江后浪推前浪，前浪死在沙滩上。一直以来，科技城缺一个纯高端改善的标志性作品；曾经科技城金茂府声名远播，装修标准也领先苏州，但囿于面积，还称不上纯高端改善。这两年苏州市场上有一些不错的产品，不过，这些项目，要么是产品比较好，要么是位置比较好，很少有位置好产品又好的项目——堪称天选之子的楼盘。
这样的天选之子项目，基本上位于园区和狮山。园区比较突出是旺墩路三兄弟，位于园区中轴线，拥有园区顶流的初中学区和园区头部的装修标准和立面。当然，旺墩路三兄弟，也不是所有的户型都好，有些户型也一言难尽，而且旺墩路三兄弟还都是大高层。
狮山的房子相对没有园区房子那么高，户型设计上也普遍优于园区的项目，但18层及以下的小区除了装修得拆了重新搞的狮山村，也就大悦风华苑和朗诗天樾，这俩都是迷你型小区，地块小的可爱。一个小区，要有一定的规模，才能有更好的社区感和社区居住体验。那么，有没有一个项目，既有好户型，又有好位置，还有好品质，低密度以及足够体量的社区。如果有这样的项目，称它遥遥领先，朴哥觉得不过分。
巧了，在科技城恰恰有这样一个项目——拾月璟庭。
最近，拾月璟庭软装样板房做好，开发商的朋友邀请朴哥去看了下，朴哥觉得做的不错。正好拾月璟庭公开后我还没写过，所以今天来写一写。
02
遥遥领先的位置和配套科技城位置上的真核心
拾月璟庭之于科技城，类似于旺墩路三兄弟之于湖东。拾月璟庭地块编号2022-WG-68号，被戏称为科技城“南地王”。南地王这个说法是朴哥先叫出来的，现在基本上成为了拾月璟庭这块地约定俗成的叫法。
之所以称拾月璟庭为南地王，是因为目前南边确实没有更好的住宅用地了。说它是地王，并不意味着其他地啥都不如它；比如前山澜庭、阅泓山晓这样无敌的环境和容积率，就要比拾月璟庭好；但拾月璟庭的位置要比前山澜庭、阅泓山晓更好，容积率也比北面绝大多数住宅更佳；拾月璟庭地块容积率低、短板少、优势突出，综合实力强，朴哥觉得称其为南地王并不过分。
由于历史原因，科技城的居住组团都是以学校作为中心的，主要的居住组团有两个：河东的科业锦峰组团，河西的青城山彭山组团。
作为一个外地人，朴哥最早来科技城的时候，对科技城位置的认知和科村人民是有很大不同的。对于我而言，太湖大道才是科技城的核心。之所以目前这里的核心区位优势不明显，是因为太湖大道南北两侧的商业商务群还没有建设起来。但中心就是中心，它虽然可能短期内发育迟缓，但终将迎来成熟和壮大的时刻。
核心为什么会是核心？是因为资源会源源不断的往这里投入，从而使其随着区域发展越发的重要。
为什么说这里是核心？
来看看《苏州科技城核心区TOD综合开发城市设计国际方案征集》中的描述：东至潇湘路、南至科普路-科秀路、西至龙山路、北至青城山路，规划面积约2.66平方公里，其中未开发净地约0.6平方公里。
没错，这就是太湖科学城发展终极形态的城市中心；这是东揽阳山，西拥镇湖，北控望亭，南挈光福、远连无锡的太湖科学城终极形态的城市中心！
拾月璟庭，是紧邻这2.66平方公里最近的小区之一，也是最新，户均起步面积最大的小区，位置优势毋庸置疑。
如果你对园区熟悉的话，就会发现，拾月璟庭这个位置非常接近于湖东旺墩路三兄弟的位置，都是在区域中轴线上，都是在中央商务区的旁边。
依托于这样核心的位置，拾月璟庭的未来就会拥有科技城更为均衡的各种配套。比如教育、交通、商业、环境等。
教育方面
虽然拾月璟庭没有像北面少数项目一样学校环伺，但它的教育配套也非常便利。拾月璟庭离四小400多米，规划的初中就在小区西边（根据当前的划分情况，新初中未造好之前的学区大概率是青城山路校区），往东去青山绿庭幼儿园也非常方便。教育配套的便利程度仅次于科技城北面的少数楼盘。
交通方面
科技城北面的拥堵情况大家已经有了很深刻的领悟，而且未来拥堵还会加剧。
在拾月璟庭，你可以完美避开科技城以北的拥堵，享受科技城更为便利的交通，向北可通过太湖大道往东通往主城，向南可通过何山路西延向东；有轨电车1号线的在拾月璟庭北面不远处。
除了地面道路的畅通以外，根据目前官方的信息，科村地铁9号线大概率是走拾月璟庭北面（站点不确定，我上面图中标的站点应该也不准确），这意味着拾月璟庭有可能是科技城这几年来少有的地铁新盘。
9号线，规划从南京大学苏州校区－苏州工业园区，连接新区、姑苏区、园区，是一条超级线路。据前面的消息，将采用速度规格最高的160km/h的A型列车，速度那是杠杠的。
商业方面
去年开业的星悦里使太湖科学城摆脱了商业荒漠的落后局面。但朴哥认为，它的体量只能承担邻里中心的功能。太湖科学城虽然这几年会有很多商业，但除了绿地瞰湖生活广场，没有一个可以称得上综合体。绿地商业遥遥无期，而且建筑设计上也有很大局限，难以作为整个太湖科学城的商业旗舰。
科技城缺一个旗舰商业。
目前来看，虽然拾月璟庭离生活新空间源点Lab和文体中心比较近，但它的商业配套仍显孱弱。生活新空间体量只有1万多方；文体中心偏重公共服务功能，商业属性不强；绿地商业离得也不远，但却迟迟无法开业。
科技城官方推文曾经将诺贝尔湖彩石湖中间定位为科技城双湖超级商圈。顾名思义，超级商圈一定会有超级商业。朴哥认为，作为科学城行政中心和实际上地理中心的新区管委会附近，未来一定会有个大型旗舰商业。
为了推进这一区域的建设，2023年12月8日，高新区政府官网公示了一个通告，涉及到几个土地征收成片开发及调整方案。其中一个就是我们下图所示的黄色区域。
2024.2.19日，苏州市自然资源和规划局对高新区提交的这份材料做了批复。
在政府的批文里，这块区域编号CP320505-2023-02-03，名字更为引人注意——科技城综合商业东片区（也就是说还有西片区）。四至范围为：东至锦峰路，南至彩石湖公园，西至稼先路，北至太湖大道。朴哥认为，这里有希望引入大型的商业，也许科村离引进大商业只缺9号地铁线路的官宣了。一旦这个大型旗舰商业落定，拾月璟庭将成为特别受益的楼盘之一。环境方面
从大区域来讲，苏州的山水主要集中在城市的西部，也就是太湖科学城的周边，包括大阳山森林公园、白马涧、穹窿山、光福、太湖国家湿地公园、西太湖等。这种自然风景的集聚程度，在苏州是遥遥领先的。
从小区域而言，科技城的自然资源，又主要集中在太湖大道以南。五龙山、小茅山、玉屏山、凤凰山、彩石湖公园、小茅山公园，这些山体水系组成了一幅绝美的城市画卷。
03遥遥领先的产品设计
相对于优越的位置和配套，拾月璟庭真正的遥遥领先更体现在产品上。1.45的稀缺容积率1.45的容积率，在城市核心区，是一个非常罕见的低容积率。近几年，我们已知的园区狮山核心位置的项目，除了比较特殊的狮山村、绿城农干院和双湖地块外，没有低于1.8的项目。仅从容积率而言，在全市的高改项目中，拾月璟庭可谓是遥遥领先了。
170平起步的客户定位再看项目户型定位，起步就170平的面积，在科技城是难有对手的。即使放在全市，也是够顶级的存在了。湖西三星地块——观云华庭，起步143平；沁苏禧，起步152平；建发标杆缦月华庭，起步185平（套内使用面积与拾月璟庭170平不相上下）；狮山金茂府155平起，中海狮山云起153平起；从户型定位上来说，拾月璟庭可以说是苏州较高的那一档了。这样的户型定位，框定了拾月璟庭的客户群体下限。客户不再是普通改善群体，而是汇聚了科技城乃至全市（以城市西部为主）的高改群体。12-15层的低高度小区及3.15米的领先层高一般容积率1.45，开发商基本上会安排高低配，洋房+高层的组合；但拾月璟庭却另辟蹊径，完全放弃了洋房产品。放弃洋房虽有些可惜，但换回的是整个小区更均衡的品质，换回的是整个小区最高只有15层的高度、更低的建筑密度以及更高的房屋层高。拾月璟庭楼幢层数为12层、13层、15层不等，且12和13层的房子占绝大多数。我们来看看放弃洋房，做比常规11层洋房高几层的房子，会得到哪些好处？
1.45这个容积率，做洋房+高层的话，项目不得不牺牲一些层高。拾月璟庭目前的楼间距为40.5米到70米之间。如果做11F洋房的话（顶部还不能做造型），楼间距的要求也得40米以上，层高越高，楼间距就要等比例上升，而1.45的容积率，开发商就不得不为了排布楼幢，把房屋层高压缩。
我们对比下园区狮山的高改项目会发现，大部分房屋层高设定为3.1米，极个别才能做到3.15米。还有的核心高改盘中大户型层高只有3米（不是不想做，是排不出来了）。拾月璟庭整个小区，不论哪种户型，都是一水的3.15米层高，可谓是遥遥领先了。
2024.3.5日，江苏省住房和城乡建设厅官网发布了《江苏省改善型住宅设计与建造导则》，其中关于层高的条款如下所示：层高不应小于3.15米。目前能达到这个层高的项目凤毛麟角。
其实只看40.5米这个起步楼间距，拾月璟庭并不比别的项目要大，但拾月璟庭房子层数却仅仅只有12层-15层。同样楼间距的其他项目少则18层，多则20几层。拾月璟庭这样一个比较低的楼幢，配合40.5米起步的楼间距，无论是业主入住后的视野，还是冬日里的采光，都比园区狮山的核心盘好太多了。真正的人车分流
很多项目都称自己为人车分流，但在朴哥心里，真正的人车分流需要满足两个条件：一是没有地上临停车位，二是小区人行出入口和车行入口完全分开。
首先，车子应不进小区地面道路，直接在小区大门外从地库入口通往车库；其次，车行出入口不应对人行进出的小区大门形成干扰。这两条是很多园区狮山的高端住宅没有做到的。朴哥认为，做到以上两点的才叫真正的人车分流。拾月璟庭就是少有的做到这两点的项目。小区地面完全没有机动车，意味着孩子有着更为安全的童年。
还有一些遥遥领先的设计，囿于篇幅，今天咱们就不写了，以后有机会再写写。
遥遥领先的户型设计
拾月璟庭的每个户型都很棒。就整个项目而言，结合户型和层高，拾月璟庭可以算得上苏州户型遥遥领先的项目。170平四房三卫户型
四房两厅三卫，进门玄关柜宽且实用，右转就是6米的横厅+LDK的竖厅设计，无论是横看还是竖看，视野都非常的宽阔，客餐厅通风“呜呜”的；尺度拉满的三联阳台，主卧四件套配齐，这户型不标尺寸，你会误以为是个190平的户型。
主卫的逼格（双台盆、淋浴房浴缸配齐）拉满，主卧主卫转角飘窗将主卧室的视野和采光提升到了极致。
缺点是啥呢，朴哥觉得3.6米开间的主卧略小了一些。
当然，作为一个入门级三卫户型，你不能要求更多了，它真的足够优秀了。
197平四房三卫户型
要三卫有，要三明卫有，要横厅有，要竖厅有，要玄关有，要储藏室有，要南阳台有，要北阳台可以有，飘窗也必须都给你配齐了；这就是拾月璟庭的197平户型。197平是一个横厅+竖厅的户型。进门有个该面积段比较少见的储藏间。南边三个卧室，两个套房，三个卫生间没有一个是暗卫；南北双阳台，这个设计太牛逼了。在朴哥看来，这个户型已经接近完美了。
有的朋友跟我说，觉得厨房靠客餐厅这边的墙体是承重墙（黑色的墙体）是缺点，他们认为这导致后期无法对厨房做改动。朴哥觉得，再好的移门（把墙体拆了改移门），也挡不住厨房的油烟，挡不住人间烟火的副产品——凌乱的厨房。一个开放式的中式厨房，最美的时刻是它没被使用的时候。所以，厨房与其敞开，不如藏拙。
这个户型，不给它100分，是怕它骄傲。
拾月璟庭拿这个户型做了一个软装样板房，不过内装还在调整中，可能还会有比较大的差别；不过无所谓，咱们看的是空间感。朴哥先把谍照放出来，咱们一起看看。
230平四房三卫户型
197平以上，就是230平的王者户型了。
进门有个独立小储藏间，弄个货架，可以放满杂物和双11淘来的物品。横厅+竖厅的配置，10.2米（尺度跟下图中不同，因为我算的是中墙对中墙的宽度）宽度的跑道式三联阳台，将空间尺度拉满。除了南向的超大阳台，北面厨房还带个生活阳台。南北双阳台收纳南北双向的风景。
缓缓推开主卧室门，视野豁然开朗，6.2米的超阔绰面宽令人惊叹，瞬间营造出一种豪华别墅主卧的磅礴气派；主卫双台盆，圆形浴缸（好像是首次看到），淋浴房，马桶，四件套高标准配齐。
约50%绿化率
一般朴哥不太会写景观，主要是景观设计图和落地效果可能会有很大差别。拾月璟庭的绿化我只写一点，就是全区绿化率约50%这个数字。为了追求更为优质的户型，现在绿化率要比以前小很多，50%的绿化率放在现在是遥遥领先了（一般在35%左右）。园区狮山的几个核心盘，基本上都没有超过40%，主流是35%上下。
整体只有12-15层的高度，配合50%的绿化率，业主日常在小区里散步，所感受到人与建筑的和谐感是完全吊打那些18层及以上住宅的。
关于景观，我曾经看到过一稿过程稿（景观深化的时候也许会做调整）。开发商是这么写的，朴哥抄一下，大家初步做个了解。
一轴、两庭、两园：
◆约8000㎡核心景观轴、约2400㎡尊享庭院、南北各区设共享花园和私享花园。
景观四大亮点：
◆约360米花园归家步道、约240㎡双向草坪会客廊架、近1200㎡森系漫游全龄花园、约890米森氧环跑道。
◆约560㎡儿童成长营地+老年活动聚场。
◆百种名贵树种花蕊，可观四季。
◆消防登高面人性化设计，满足健身、娱乐、社交、休闲等多功能空间。
04遥遥领先的品质
我们可以看到，仅就设计而言，从全市范围内，拾月璟庭的设计都是遥遥领先的。虽然设计上遥遥领先，但品质角度来说，有一说一，拾月璟庭还是要稍弱于园区狮山的几个顶级楼盘的；不过，它的品质在科学城区域来说，那还是遥遥领先。铝板+铝板一体板立面拾月璟庭是整个科学城第一个全铝板+铝板一体板的住宅项目。它的主体立面材料选用铝板或一体板和金属格栅；底层采用香槟色铝板和格栅，搭配部分石材。沿青山路和龙山路的建筑立面基本上是铝板立面，里面的建筑楼栋立面则是铝板一体板立面。
如果你仔细研究，会发现相对于苏州主流的铝板项目，拾月璟庭有两个特点：第一个，它是苏州少见的仿石铝板项目；第二，它的铝板线条处理的更为细致。
你看效果图里阳台的铝板装饰，除了主要的铝板外，还有上下两条金色的线条，这就使得它的立面装饰更为精细。
追上苏州主流的装修标准
在拾月璟庭的土地转让文件里，有关于装修标准的约定。这个约定是苏州当前政府转让土地的最高装修标准要求。
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总结综上所述，拾月璟庭这个项目可以说是含着金钥匙出生的。优越的地理位置，遥遥领先的产品设计和品质，在整个苏州的楼盘中它都是个很能打的项目。它的出现，改变了太湖科学城落后的产品定位和面貌，大概率会成为这个区域的标杆；不过，具体能达到什么高度，就要看项目的落地情况了。
从上华璟庭开始，苏高新地产开始转型，璟系是其打造的高端产品，能做到什么程度朴哥还不清楚；但这样的产品定位和设计，已经决定了拾月璟庭的产品下限。不妨让我们期待下它的品质上限！
无论有没有购房需求，朴哥都建议你去现场看一看这个项目！