新一轮城中村改造拉开序幕，广州开发区、黄埔区已做好提质增效的充足准备。
中建二局接手黄埔文冲东改造项目；中建八局入股与知识城集团共同操盘黄埔双沙改造项目；中交四航局接手黄埔珠江村改造项目，黄埔水西社区（元贝片）改造与敏捷集团正式签约……伴随着政策端法规条例的意见征求与远景规划的获批，黄埔近期在改造项目上已是多地开花，改造步伐逐步加快。
黄埔作为广州东进战略的重要发展轴，承载着城中村改造的艰巨任务。挑战中也孕育着新机，乘着改造的东风，产业在升级，街巷在更新，黄埔在破立之间开启“二次创业”的新征程，坚持“拆、治、兴”并举加快城中村改造，不断提升超大城市治理体系和治理能力现代化水平。
数据最为直观：今年1至11月，黄埔新批复13个城市更新项目（含12个城中村改造项目、1个旧厂改造项目），新开工403万平方米，新建成封顶安置房210万平方米，约16400套，较去年同期增长121%，占全区安置房累计建成量的50%。全区“三旧”改造批复数量、拆迁进度、开工面积、竣工总量、投资金额等指标数据持续领跑广州。
腾笼换鸟的连片楼宇、不断刷新城市天际线的写字楼，众多改造项目的规划和启动，为黄埔未来的发展预留新的空间，也标志着黄埔在推动城市更新、促进产业转型升级、释放住房需求以及提升城市品质等方面迈出重要一步。
精细化运营
用“绣花理念”建精品城市
不久前，黄埔迎来“五年大变化”的“验收”。而最直观的变化在于城市面貌的崭新之姿、城市生活的品质跃升。
当城市建设从“粗放式发展”进入“精细化运营”时代，随着核心区土地减少、存量资产改造需求的产生，城中村改造便成为推动城市发展、拉动投资的重要手段。
但是要改造，面临诸多难题：人往哪里走？地该怎么改？村落记忆怎么保留？在城中村改造过程中，黄埔坚持“留改拆”并举，用“绣花理念”建精品城市。
例如，在做好历史文化遗产保护的前提下，对位于核心区域、重点路段、重要节点的城中村用地上的违法违章、存在安全隐患或不符合城市规划等建筑，进行有计划、有布置、有安排的清拆改造；对不适合全面改造的部分行政村，实施乡村振兴、综合整治及微改造，最大限度保留活化传统村落脉络肌理。
“分区分类分步、科学平稳有序”，是黄埔啃下城中村改造“硬骨头”的探索实践，打开了城市高质量发展新空间。
黄埔从“三城一岛”城市发展战略蓝图出发，明确坚持规划引领管控，确保国土空间规划的战略引领和刚性管控作用，根据海丝城片区、科学城片区和知识城片区的区位特点，科学分片分类推进城市更新，实行不同的城市更新政策导向。
海丝城片区，着重推进低端低效物业和城中村改造，大力推进老旧社区微改造，加快推动珠江岸线企业搬迁改造和港口码头转型升级，助推珠江黄金岸线黄埔段高质量发展；
科学城片区大力开展片区统筹、功能织补，补齐高端公共服务设施短板，提升科技创新配套、高端商业服务功能和居住空间承载力；
知识城片区重点运用储改结合、增存联动，保障产业园区、创新园区连片整体开发和农村集体经济发展，实现地区功能和结构优化调整，助力乡村振兴发展。
在产业效能全面释放方面，该区已批城中村改造项目已规划落实政府产业用房等产业载体总建筑面积约817万平方米，68个项目改造后预计释放产业载体面积约2108万平方米。同时还通过储改结合，推动粤港澳大湾区国家技术创新中心、中新国际科技创新合作示范区、小鹏汽车智造产业园等重大项目在大塱、何棠下、汤村等城中村改造项目释放的产业用地上成功落地。
在统筹配建公共服务资源方面，该区已批城中村改造项目已规划落实教育、医疗、休闲等公共服务设施约360万平方米，新增学校61所，68个项目改造后预计可新增教育、医疗、休闲等公共服务设施763万平方米。目前已实现华师附属黄埔实验学校、华南师范大学附属开发区小学、广大附中黄埔实验学校、湖南师范大学附属黄埔实验学校、广东外语外贸大学附属黄埔实验学校、广铁一中铁铮学校、广东省人民医院黄埔院区、中山大学附属肿瘤医院、南方医院等多家名校、名医院落户。
今年以来，黄埔认真贯彻落实国务院、省、市关于加大力度推进城镇老旧小区微改造的决策部署，10个老旧小区增补纳入广州市2024年城镇老旧小区改造年度计划，全力推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。
从曾经的遍地城中村房，到如今高楼林立，错落有致，步步是美景，处处皆公园……黄埔用“绣花功夫”建设精品城市，在基础设施建设、城市品质提升、城乡人居环境改善和民生福祉增进等方面持续练内功、下苦功、做实功。
十大专项行动
探索城市更新“创新路径”
探索超大特大城市的高质量发展之路，城中村改造已是绕不开的重要一环。
从4月至今，国家密集出台城中村改造的顶层设计，释放出积极信号：鼓励在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。
尤其在7月21日审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，随后住建部、自然资源部等先后就支持推动城中村改造发布了系列指导性文件，从国家层面吹响了凝心聚力、排除万难推动城中村改造工作的冲锋号角。
6月广东省委十三届三次全会提出“1310”具体部署、7月广州市委十二届六次全体会议提出“1312”思路举措、7月黄埔区委二届六次全会提出“十大领域专项行动”，省市区密集召开的重量级会议，都把加快推进城中村改造单列为一项重要的部署内容，这是2009年启动“三旧”改造工作以来，首次从国家层面把城中村改造放在全员发动、系统推动的重要位置。
今年以来，黄埔区积极探索试行城市更新项目审批实施流程再造、信任筹建的新举措，推动项目加快开工建设，释放有效投资，走出一条城市更新“创新路径”。
3月，黄埔正式出台《广州市黄埔区、广州开发区关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施》，即城市更新3.0政策。
新政重点针对近年城市更新实践中出现的新问题、新情况不断进行梳理、优化、提升、完善，聚焦区域高质量发展和高速度增长“双高”同步，全力推动城市更新工作的全周期管理、全流程优化、全方位提升。
从早期企业自主收储改造厂房，到启动“三旧”改造打通城中村改造政策瓶颈，再到城中村有机更新、融合改造……黄埔在实践的积累中，逐步完成政策迭代。
5月，黄埔又连发城中村改造项目房屋及人口数据审核确认、教育设施统筹配置、合作企业公开引入退出指引、用地报批签订集体土地征收补偿协议指引、信任筹建工作方案实施细则等系列配套政策。
黄埔在城市更新进程中也在多方位探索用地置换、规模腾挪、公配统筹等模式，通过城中村改造释放产业空间、拉动经济增长、改善人居环境、传承历史文化，实现土地集约节约利用和区域高质量发展。
黄埔区萝岗街道萝岗社区大塱片区在改造中实施“政府储备用地—集体留用地—城中村改造”联动开发，是黄埔构建节约集约用地和高质量发展的典型示范。
大塱村改造项目实施方案于2019年6月28日经黄埔区政府批复，首期地块在方案批复后16个月完成拆迁清零，14个月后首期安置房主体结构封顶，10个月后首期安置房摇珠分配，分房后4个月交付，预计2024年上半年可实现全部复建安置房交付使用，创造了实施方案批复后2年内整村拆平、5年安置区全面交付的“大塱速度”。
改造后，大塱村片区高端商业占比20%，产业及公服配套占比31%，居住占比49%，其中政府储备地块引进并建设多益网络等企业总部；集体留用地中的收储出让部分建成了环境优美、配套优质的居住小区，自行开发部分引进并建设粤港澳大湾区国家技术创新中心、国家级人力资源产业园、京广文化新干线等科技创新产业载体，村集体收益将由1000万/年增至2.4亿元/年，村民人均年收入由6000元/年增至12万元/年，形成节约集约用地和高质量发展的新典范。
统筹改造项目成熟一个推进一个，实施一项做成一项。目前黄埔全区“三旧”改造批复数量、拆迁进度、开工面积、竣工总量、投资金额等指标数据持续领跑全市各区，连续5年在市政府组织的全市“三旧”改造工作年度考核中排名第一。
多业态共融共生
变“城中村”为“城中景”
走进广州文冲幸福里，高楼簇拥之下，33处历史建筑与经典岭南园林交相辉映，大型文化休闲广场与儿童活动、养老设施相得益彰，糖水铺、茶叶店、小食店等众多新业态商户亦与生活社区共融共生。
幸福里所在的黄埔文冲村距今已有800多年历史。城中村改造并没有让文冲村村民忘记自己的“根”。
目前，幸福里已引入广绣馆（仕杰陆公祠）、乡愁馆（文炳陆公祠）、醒狮文化非遗传承基地（廷亨陆公祠）等，打造成集广绣、醒狮、曲艺、龙舟、武术等于一体的多功能红色文化阵地，重现昔日文冲廻龙市旧街的繁华，形成了“青山半入城，六脉皆通海”的岭南城市格局。
城市更新不只是发展工程，同时也是民生工程，其不仅能带来城市样貌的焕新,更能够创造多重维度的社会效益。
例如，文冲村级工业园改建为中国软件CBD，引进自动驾驶龙头企业百度阿波罗，集聚统信、麒麟等50余家国产软硬件企业，村社集体经济收入从每年200万元提升至4800万元；鱼珠智谷产业园采取局部改造、微改造形式，2021年获得科技部认定的国家级科技企业孵化器，改造后园区2022年总营收值约94亿，年同比增长104%。
事实上，城中村改造并非简单的解决居住空间增量的问题,还要完善教育、文化、休闲、交往、商业、绿地等公共服务短板,因此带来的不仅仅是居住环境的改善,更有利提升城市文明程度,变“城中村”为“城中景”。
位于黄埔区联和街道的沙湾经济社留用地复建物业项目——人为峰科技广场，是盘活农村集体资源资产，进一步促进城中村发展的生动体现。
老村民何阿婆对沙湾村的改变印象深刻。“从一片工地变成商业中心，不仅是村貌变美了，我们每年的收入也增加了。”2018年起，联和街道华沙社区开始推动国家级工程实验室和高校打造的沙湾商业中心——人为峰科技广场，联动各大高校、企业建设多方位的“产、学、研”基地，引进高素质人才，提高周边就业需求及居民生活幸福感。
近年来，黄埔通过实施城市更新行动，推进了一系列城市建设领域的产业项目，形成了新的经济增长点，促进经济长期持续健康发展。同时，城市更新整合了周边“商、旅、文、居、教、游”等资源，优化了生活、教育、医疗、休闲等资源布局，将黄埔打造成为宜居、宜业、宜游的现代化新城区。
位于黄埔区水西路以西、广惠高速南侧地段的萝岗和苑，数十栋住宅高楼林立，小区内设置了幼儿园、中小学、综合商业体、公交站场等多项配套，建成集日常居住、商业互动、休闲娱乐等于一体的多功能复合型社区。
长期以来，黄埔区在经济社会快速发展的过程中，始终秉持保留历史文化遗存、提升人居环境品质的理念，形成了城市高质量发展和历史文化传承保护融合发展的城中村改造“黄埔模式”。
■一线实践
新潮与传统碰撞：让古村注入新活力
12月1日，黄埔区青少年宫（海丝城宫）挂牌开宫。作为黄埔区沙步村改造的教育配套项目之一，这座家门口的“成长乐园”正式向黄埔新城的青少年敞开怀抱。
2日，一场主打“青春、自然”的绿榕音乐节，紧接着在万科黄埔新城开唱。在古老又新鲜的松弛感下，人们在绿榕公园的音乐海洋中，感受城市记忆。
在广州多年的城中村改造实践中，黄埔区沙步项目的成功改造是一个典范。
走进沙步村融德里，仿若进入一幅山水画，宗祠广场上的沙步古建筑群映入眼帘；走上鹊桥，两边假山嶙峋，榕树掩映着粤剧大戏台；站在湖心岛上，遥望对岸的海上丝绸之路文化墙、扶胥古运河码头。
沙步项目位于黄埔区东部、广州“东进”战略桥头堡、100公里黄金水岸畔。在改造前，沙步村的户籍人口近万人，占地面积约1.58平方公里，总体量约400万平方米。自2019年起开启改造，这里成为黄埔在建的大型城市更新项目之一，是黄埔东路沿线改造速度最快的项目，也是万科集团最大的“城市更新+综合住区+综合商办”类项目，计划总投资约251亿元。
目前，该项目总签约率已达到99%，私宅拆除率达到98%，已动工总建筑量187万平方米，其中已动工安置房116万平方米，共计交付512套回迁安置房。
在产业导入方面，沙步项目城市更新单元产业建设量占总建设量的33%，计划打造黄埔东路沿线15分钟时空城市、沙步之眼“未来城市”标杆范本，创造公园城市主体，用高颜值与强功能的市政配套作为未来沙步的门户空间，形成广州东部城市“绿核”和智造产业聚集区。
在公建配套方面，项目公配总建筑面积高达30.84万平方米，共计新建配套174处，包括学校、幼儿园、公交首末站、消防站、垃圾压缩站、卫生服务中心、社区服务中心、体育馆、博物馆、老年人福利院等。
在文化传承方面，沙步村改造项目内的融德里为原村落保留的诸多宗祠建筑及新建仿古建筑群，总用地面积约6万平方米，总建筑面积约9500平方米，包括古建筑开放区和园林水域开放区两大区域，其中古建筑开发区保留文物及风貌建筑近2000平方米，含11处区登记文物保护单位及22处传统风貌建筑；园林水域开放区通过塑造极具岭南韵味的社区大园林，还原旧时休闲游憩的生活场景。2022年7月，沙步融德里历史文化街区已全面开放。
■数读
◎该区共启动99个老旧小区和1个历史文化古村微改造项目，总投资约6亿元，通过微改造共新增小区广场80个、儿童友好空间70个、绿化面积4.5万平方米，完成“三线”整治120公里，共惠及3.5万户、10万人。
◎截至11月底，该区累计批复城市更新项目164个（其中城中村改造项目38个、旧厂项目42个、旧城项目1个、微改造项目83个），其中需重点推动68个城中村改造项目，目前累计已批复35个，开工2377万平方米，封顶1227万平方米，建成安置房34687套、416万平方米；完成固定资产投资2374亿元，商品房销售827万平方米。
◎今年1至11月，该区新批城市更新项目13个（含12个城中村改造项目、1个旧厂改造项目），新开工403万平方米，新建成封顶安置房210万平方米，约16400套；城市更新项目完成固定资产投资296亿元，完成商品房销售185万平方米。
主办单位：广州市住房和城乡建设局承办单位：广州市住房城乡建设行业监测与研究中心