一、我国老年人状况分析和养老床位：
据统计，目前我国60岁以上的人口到达1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从20xx年到20xx年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度到达顶峰；20xx年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于此刻欧盟15国的人口总和；到20xx年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别到达4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家来预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会到达上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；
全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。
二、石家庄老年人口状况和老年公寓状况：
石家庄此刻60岁以上的老年人口已达118.2万，占总人口的12.6%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求到达的。10%，不可而语。养老床位缺口很大。燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。
我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院；颐养园老年公寓；夕阳红老年公寓；长安老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；棉五托老所；联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓；东云老年公寓；夕阳红老年公寓；松鹤圆老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万；东三教的颐寿园投资600万，面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万；祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解状况时，老板说，石家庄的老年公寓5年后会火起来，我们想有必须道理。
三、几种养老形式的说：家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。
家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家理解亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现；居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活潜质，但又不能完全自理的老年人带给的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目；老年人公寓，是对社会上有生活自理潜质但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人带给的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人带给的一种福利。根据我国特有的状况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的'。
四、高标准的老年公寓都包括什么：
高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体此刻软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体此刻：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费的人群，石家庄要在一万里挑一个老人入住，我们想也有可能。
房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，此刻老年公寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。石家庄此刻针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打通关联去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。
六、投资10000平米老年公寓的分析：
投资10000平米，根据此刻的市场行情，综合造价在20xx万。根据《老年住宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，能够入住700老人，每人每月700元的收入，一年为700x12x700x50%（入住率）=294万。20xx/294约7年能够收回投资。相对时刻长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的原因。
七、老年公寓的宣传：
八、经营思路：
一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。务必用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。刘宏到老年公寓做志愿者，也体现出了这方面的意思。
九、项目立项
社会背景是不以人的意志为转移的，石家庄有好多企业也在追加投资此事业，此刻石家庄的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一个良好的时机。
十、综合思考：
我们要建老年公寓要思考这样几个方面：
一是地理位置选取交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。
二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。
三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。
四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。
十一、提高老年公寓效益的对策思路：
理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用资源比如医院公园，共享政府配套设施；抓好前期投入，思考事情要有前瞻性，不好重复投资，减少返修；降低管理成本，根据自身的优势发展特色性服务项目，带给差异化管理，最大程度做到最小成本带给最优服务，到达利润最大化；要充分思考到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面思考到：增加有形的收入，增加基础设施的建设，带给比较齐全的服务，满足入住老人的需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率；增加特色服务，马斯洛的需求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅仅是满足物质享受，还要满足精神享受，在不断满足他们的提高需求，到达心理上的依靠，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收入（赵本山小品聊10元钱的）；还有教育培训（我个人上电大也有补缺憾成分在里面）、音乐、太极养花种草等，只要吧老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起，增加收入是大有余地。
十二、八面来风：
杭州市社会福利中心，占地58亩，总投资6600万元，共有床位500张，自1999年投入使用，从20xx年起每年实现利润40多万元。它的经营主要还是为了体现国家的福利设施。杭州市萧山区老年颐乐园，占地50亩，投入5000万元，经过政府批准，转让房屋使用权，仅此一项，收回资金1000万元。老年公寓的利润率在20xx年，湖南的一家统计结果为平均利润率为5.6%，20xx年为10%。其中有做的成功的利润率为18.87%。
截止到年底，我市户籍60岁以上老人达150.94万，占总人口15.2%，老年人口增速5.5%，高于全国平均增长速度，城区空巢家庭达60.7%。据预测，到21世纪中叶，哈尔滨市老年人口比重将达到25%，即每4个人中就有一个老年人。
据分析，哈尔滨市人口老龄化是由于生育率急剧下降造成的，老龄化超前于经济发展，即“未富先老”。而老年公寓是解决这一问题的重要手段。开办老年公寓首要的问题是维持良性运转，即如何保持其自身发展。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，如房租、防暑降温、取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等。其计算公式为（预期入住人数╳收费）—服务成本即为盈亏。收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。
一、申办老年公寓可行性分析
（一）、从市场角度
目前，我市现拥有养老机构211家，床位共计8000余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。从区域角度来看，南岗区、道里区、道外区、香坊区养老机构相对密集，群力新区存在养老机构床位上的不足。
（二）、目前哈市养老机构发展评价
哈市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高。
1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，要求配套设施齐全。
2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。
3、30张床位至100张床位之间的中等规模老年公寓是我市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。
4、30张床位以下的'小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营须进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，才能达到降低服务成本的目的。
二、收支情况分析（以150张床位，四人间老年公寓为例）
（一）、开办养老机构前期投入
1、150张床位的养老机构总建筑面积在1300平方米以上。
2、房屋改造和简单装修费用，约投入60万元。
3、基本设施配备。
a)床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×300=240000元。
b)床上用品200×150=30000元
c)室内每人一个圈椅200×150=30000
d)电视每房间一个1000×38=38000
e)活动室设施家庭影院一套，麻将桌8个，健身器材5件，预算约40000元。
f)餐饮设施，灶具二套，餐具180套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在20xx0元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）
g)洗衣设备，预算2000元。
h)洗澡设备，预算5000元。
i)办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位）合计最小投入280000元。
（二）、养老机构年度运营投入
1、员工工资。院长（兼会计）1人计4000×12=48000元副院长兼采购1人计3000×12=36000元护理员15人计1500×12×15=270000元厨师2人计2500×12×2=60000元以上共计19人计41.4万元。
2、伙食费成本400×150×12=720xx0元。
3、水电费50×150×12=90000元
4、取暖费2吨/天×1000元/吨×180天=360000元（买煤360吨）
5、办公费用600×12=7200元（含洗衣粉等洗浴用品）
6、设备耗材、维护等2000元以上投入合计159.14万元。
（三)、养老机构收入预测(按80%床位利用率，1080元/人收费）
1、床位费（四人间）1080元/人/月×150人×12月×80%=155.52万元。
2、国家补贴：3000元/床/年×150床×80%=36万元
3、兴办期间国家补贴：1000元/床/年×150床×80%=12万元
总收入：203万元
（四）、经营评估
1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率62.7%。
2、预期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入42.36万元。
3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付60万元，可40%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。
(A)、开办养老机构应具备的条件
（一）符合当地养老服务机构发展规划；
（二）有规范的名称；
（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；
（四)有相应的资金(前期投入约1万元/床）；
（五)有与其业务相适应的从业人员(医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。
(B)、开办养老服务机构，应当提交下列材料：
（一）开办组织或个人的身份证明；
（二）机构章程；
（三）资金状况证明；
（四）场所证明；
（五）消防安全、卫生防疫证明；
（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。
四、开办养老服务机构，应办理如下手续：
1、市和各区（市)人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区(市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。
2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。
3、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：
（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；
（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；
（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。
五、养老机构享受优惠和社会资源利用
2、符合老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。
3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。
4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象（消费群体）市场容量等。
《社保老年公寓项目投资可行性研究报告》通过系统研究分析，深入结合“十二五产业规划”论证了社保老年公寓项目是否值得投资和如何投资的可行性意见，可作为社保老年公寓项目投资决策、筹集资金向银行申请贷款、环保部门审查项目对环境影响的依据，也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请施工许可证的依据等。
这份社保老年公寓项目可行性研究报告在市场调查数据的基础上结合政府产业政策，对项目实施的可能性、有效性、经济性、实施方案、技术方案对比及财务指标等进行了具体、深入、细致的技术论证和经济评价，通过科学系统的专家评估及技术把关，站在产业健康良性循环发展、社会经济平衡发展及企业产业升级赢利快速发展的高度，对项目的可行性进行了全方面的分析与评价，为企业提供专业负责的项目投资智囊支持服务!
现存问题：
(一)缺乏完善的扶持政策
老年公寓等养老服务设施的发展起步较晚，基本上是随着我国人口老龄化进程的加剧应
(二)已有政策不能切实落实
政策的制定在于实施，对我国老年公寓等养老设施的发展，国家制定了一些相应的政策，然而在政策的实施过程中，由于多方面的影响，往往不能落到实处。有些优惠政策涉及到建设土地、费用征收、银行贷款、财政资金支持等具体规定，但由于涉及的部门较多，实施起来非常困难。有些经营者甚至不知道有什么优惠政策，政策的宣传与实施存在很多漏洞。
(三)缺乏统一的行业标准
尽管老年公寓在近几年来发展较快，但就发展情况来看，对于什么是老年公寓、
由于老年人的特殊身体状况，他们在公寓内居住时，所发生的身体损伤或者医疗问题，往往使老人及其家属和公寓的管理及服务人员之间产生纠纷、发生矛盾，造成这一现象的根本原因就在于当老人入住公寓时，双方的权利和义务没有明晰的规定，产生纠纷后没有可靠、有效的法律依据。这无论对老年人个人来讲，还是对老年公寓等养老设施的发展来讲，都是一个不容忽视的问题。因此，建立一套完善的法律制度，确定双方的责、权、利，是保障老人和养老设施双方利益的基本要求。[
发展建议：
1、加快以政府为主导的合肥老年公寓建设与发展，引导有条件的老人进入老年公寓安度晚年，解决空巢老人子女后顾之忧。建议政府制定明确指标来加以落实并认真实施。指标经过认真的调研和评价之后，落实到各级政府的政绩考核指标中。
2、建议除了政府、民政部门、红十字会、社会劳动保障部门、医院等，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。
3、建立和健全养老制度和住房保障制度。鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围;尽快实行统一的联保，解决农民工和其他流动人口的养老保险问题，尽快缩小城乡差距。建立和完善老年住房保障制度和法律法规。
4、老年公寓的建设应该适合老年人，必须要有配套齐全的公共设施，实际上应该是集住宿服务、膳食服务、医疗服务、娱乐休闲服务、购物服务和交通服务为一体的一座“老人城”等特别是拥有具备抢救、治疗、健康咨询和安养四大功能的医院。政府应该按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。并纳入国家和城市的总体规划，以保证老年人对住房的需求。
5、建议通过社区养老加大力度。社区化的创新模式，可以成为一个大方向。如果能增加对社区养老资源的投入，建立和完善社区养老机制，也是解决城市老龄问题的重要方式。对老人的照料还是以家庭养老为主，作为一种以考虑老年人特殊需求为基准的全新的产品创新，社区营造要贴近老年人的生活习惯，以方便老年人为准进行服务。
森林公园东邻天中大道，北邻练江路，交通位置便利。始建于1994年的森林公园，经过园林部门的全面规划，十年建设，如今已形成706亩林地和108亩水面，森林覆盖率达90%，仅乔木就有银杏、雪松、水杉等30多个品种，有效地改善了局部小气候，形成了良好的生态环境。经过市场调查和有关部门协商，根据森林公园的地理环境和森林资源，按有关方面的意见，在森林公园院内西北侧建设一个老年公寓，具有广泛的现实意义。开辟了第一个人和自然充分和谐的老年居住、养老场所。
第一章项目立项社会背景
1、人口老龄化和老年人问题日益突出
2、建设老年公寓的必要性
目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料”，和“看病就医方便”。老年人对养老方式的选择近年来呈现出以下特点。在经济上要靠自己。子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现在弱化。解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。现在越来越多的老人愿意自己设计自己的晚年生活，尊老敬老自古以来就是中华民族的一个传统美德，弘扬为老助老的时代风尚，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的乐园。建立一个老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。
森林公园老年公寓建成后，可是让老人们在这里享受到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。定期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。在这里生活的老年人无病可以休养，有病可以得到医治，休闲时可以娱乐，康复时可以运动、游玩。在这种背景下，森林公园老年公寓选定了森林公园作为开发的重点，有着重要意义。
第二章森林公园建立老年公寓的优势
2、驻马店森林公园虽然远离喧哗的市区，但是又不远离城市中心。目前驻马店森林公园是驻马店决无仅有的居住养老的地方，每逢节假日，儿女们可以到森林公园陪伴老人，和老人一起交流感情，让老人的余生在这里得到真正的幸福和欢乐，在生活上和精神上得到安慰。
第三章投资估算及经济、社会效益和环境效益
1、投资估算总投资700万元
2、经济效益分析
2.1生产成本估算
（1）职工工资
固定职工56人，人年均工资及福利8500元，年工资福利共计47.6万元。
（2）行政办公及燃料动力费50万元。
（3）维修费700万元×3%=21万元
年均总成本118.6万元
2.2年收入估算
按500个床位设计，按70%的入住率实际床位收入350个床位，每个老人入住按500元/月，实际年收入为500×12×350=210万元
2.3资金回收
每年回收资金为210万元-118.6万元=91.4万元
700万元÷91.4万元/年=7.66年
需要7.66年可以收回投资成本。
3、社会效益
3.1直接解决56人的就业问题，另外临时性工作还解决数十人。
3.2带动了周围旅游景点的旅游发展。
3.3建立驻马店第一个“森林老年公寓”，在社会上会造成重大影响，提高的品味。
4、环境效益
森林老年公寓是建立自然生态系统，以自然景观为主体，触合区域人文、社会景观，居住在这里的老人通过与自然的交往，达到了解自然，回归自然的目的。使居住在这里的老人享受到自然生态所带来的好处，做到人与自然，和谐相处。
第四章可行性研究结论
森林公园老年公寓项目实施的可行性，可从两个方面的材料来判断，一是旅游资源的丰富程度，基础设施具备的程度；二是市场测算和发展前途。森林公园老年公寓项目，按前面论述，开发这一项目是可行的，前途是远大的。
在投资方面，已制定了放宽政策改善投资环境的若干规定，按照“谁投资，谁受益”的原则，经营权归投资者所有，允许以出让经营权等形式回收投资。规定还在税收、土地使用等方面有优惠政策。可以肯定地说，森林公园老年公寓项目是可行的。
老年住宅的内在需求主要从以下表现在以下几个方面
(1)老年社会的来临
我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.3亿，占世界老年人口的1/5，占全国总人口比重的10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。
专家预计我国到21世纪中叶，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。
我国的人口现状，成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素，为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。
(2)老年人收入水平
随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。
(3)老年人福利水平
随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。
(4)老年人居住状况
20xx年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有33.4%住房少于2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的.楼房(其中市占14.2%,镇占1.4%)。给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。
20xx年北京市老年人基本需求调查中有55.9%的老年人对目前的住房状况表示满意，20.9%的人不太满意。对住房问题不满意的主要是城区老年人。对住房状况不满意的主要原因：第一是房屋的使用面积太小;其次是因为环境太差，再次是房屋的质量和设施差。希望能够改善住房状况的老年人主要是居住在城区、多子女、身体状况较好、收入较高和低龄老年人。
另外，一些标准很低的简易楼、砌块楼、砖拱楼以及设施不全、年代久远的住宅还不同程度的存在。
可见，国内老年人的居住现状亟待改善。这一现状，蕴涵了老年住宅的巨大需求。
老年住宅的外在需求主要包括以下两方面
老年住宅的外在需求包括以下两个部分：
(1)社会居住观念的改变
中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且由于计划生育政策的实施，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。
由此可见，随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。
(2)子女改善父母居住状况的需求
子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年养老消费的主力。
年轻的一辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合老年人居住。随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女养老服务消费的主要诱因。
在实际的访谈中发现，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考虑：
①为父母提供一个优质的晚年生活维护了老人、子女的双重尊严;
②老年建筑的特殊功能能为老人提供居住安全的保障;
③老年住宅社区的专业服务，能为父母提供更科学、细致的照顾，解除了子女们的后顾之忧;
④社区活动可以丰富父母的生活。以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪护不足的歉疚。
一、引言
二、老年公寓需求分析
人口老龄化趋势：我国老年人口数量逐年增长，老龄化程度不断加深。这部分人群对于养老服务的需求日益增加，尤其是对安全、舒适、便利的居住环境的需求。
养老模式转变：传统的家庭养老模式已难以满足现代老年人的需求。老年公寓作为一种新型的养老模式，能够提供更加专业、全面的养老服务，满足老年人的多元化需求。
市场需求潜力：随着人们生活水平的'提高和养老观念的转变，越来越多的老年人开始接受并选择老年公寓作为自己的养老方式。这为老年公寓的建设提供了广阔的市场空间。
三、老年公寓建设的可行性分析
政策支持：国家和地方政府对养老事业的发展给予了高度重视，出台了一系列支持政策，为老年公寓的建设提供了有力保障。
地理位置优越：选择地理位置优越、交通便利的地点建设老年公寓，能够方便老年人的出行和就医，提高他们的生活质量。
配套设施完善：老年公寓应配备完善的医疗、康复、娱乐等设施，满足老年人的日常生活需求。同时，还应注重环境绿化和景观建设，为老年人营造一个优美、舒适的居住环境。
专业团队管理：引入专业的养老服务机构进行运营管理，能够提供更加专业、全面的养老服务。同时，加强员工培训和管理，提高服务质量和管理水平。
四、经济效益分析
市场需求大：老年公寓的建设能够满足广大老年人的养老需求，具有广阔的市场前景。
五、结论与建议
综上所述，建设老年公寓具有广阔的市场前景和良好的经济效益。建议加快老年公寓的建设步伐，加强政策支持力度，完善配套设施和服务体系，提高服务质量和管理水平。同时，还应注重与社区、医疗机构等资源的整合和共享，为老年人提供更加全面、便捷的养老服务。
随着社会经济的不断发展和人口老龄化的加剧，老年人口数量持续增长，老年人的养老问题日益凸显。传统的家庭养老模式面临着诸多挑战，如家庭结构变化、子女工作繁忙等，导致老年人无法得到充分的照顾和陪伴。因此，建设老年公寓，为老年人提供舒适、安全、便利的居住环境，成为当前社会亟待解决的问题。本报告旨在对老年公寓项目的可行性进行全面分析，为项目的顺利实施提供决策依据。
二、项目背景与必要性
人口老龄化趋势：我国老年人口比例逐年上升，老龄化趋势明显。老年人口的增多使得养老问题日益严峻，需要寻找新的养老模式来满足老年人的需求。
家庭养老模式局限性：传统家庭养老模式存在诸多局限性，如子女工作繁忙、无暇照顾老人等。老年公寓作为一种新型的养老模式，可以为老年人提供更为全面、专业的照顾和陪伴。
三、市场分析
目标客户群体：老年公寓的目标客户群体主要为60岁以上的老年人，包括独居老人、空巢老人、失能老人等。
竞争态势：目前市场上已有一些老年公寓项目，但整体数量相对较少，且服务质量和设施条件参差不齐。因此，通过提供优质服务和舒适环境，本项目将具有一定的竞争优势。
四、项目选址与建设方案
项目选址：项目选址应充分考虑交通便利性、周边环境和生活配套设施等因素。建议选择靠近医院、超市、公园等生活设施完善的地段，方便老年人日常生活和就医需求。
建设方案：老年公寓的建设应遵循人性化、舒适化、智能化的原则。设计合理的房间布局和通风采光条件，提供安全便捷的设施设备和医疗护理服务。同时，注重绿化和景观营造，为老年人创造一个宜居的养老环境。
五、经济效益分析
投资估算：根据项目规模、建设标准和市场需求等因素，对项目进行投资估算。包括土地购置费、建筑安装费、设备购置费、运营管理费等方面的费用。
收入预测：根据市场调研和定价策略，预测项目的`收入情况。包括房间租金、服务费、餐饮费等方面的收入。
财务分析：通过投资回收期、净现值、内部收益率等指标对项目进行财务分析，评估项目的盈利能力和经济效益。
六、社会效益分析
提高老年人生活质量：老年公寓为老年人提供舒适、安全、便利的居住环境，有助于提高老年人的生活质量。
促进社会和谐稳定：老年公寓的建设有助于满足老年人的养老需求，减少社会矛盾和问题，促进社会和谐稳定。
七、结论与建议
本报告通过对老年公寓项目的可行性进行全面分析，认为该项目具有良好的市场前景和经济效益。同时，项目还能为老年人提供优质的养老服务和舒适的生活环境，具有显著的社会效益。因此，建议加快项目的实施进度，确保项目的顺利推进和成功运营。
一、项目背景
二、市场分析
需求分析：随着老年人口比例的增加，老年公寓的市场需求不断扩大。老年公寓提供的舒适居住环境、专业医疗护理、丰富文化娱乐等服务，能够满足老年人多样化的养老需求。
竞争分析：目前，市场上已有一些老年公寓项目，但整体规模相对较小，且服务水平和质量参差不齐。因此，通过提供高品质、专业化的服务，本项目有望在市场中脱颖而出。
潜在客户群体：目标客户主要包括退休职工、空巢老人、独居老人等。他们具有一定的经济实力，注重生活品质，对老年公寓的需求较为迫切。
三、项目概述
项目定位：本项目将打造一所集居住、医疗、康复、娱乐为一体的综合性老年公寓，为老年人提供全方位、高品质的养老服务。
项目规模：项目计划占地面积xx平方米，建筑面积xx平方米，设置床位xx张。
项目内容：包括公寓楼、医疗中心、康复中心、活动中心等设施。公寓楼提供单人间、双人间等多种房型选择；医疗中心配备专业医生和护士，提供日常健康监测和紧急救治服务；康复中心提供康复训练、健康讲座等服务；活动中心提供图书室、棋牌室、健身房等设施，丰富老年人的业余生活。
四、技术与管理方案
技术方案：项目将采用先进的建筑技术和设备，确保建筑质量和舒适度。同时，引入智能化管理系统，提高服务效率和管理水平。
管理方案：项目将建立科学的管理体系，包括人员培训、服务流程、质量控制等方面。通过严格的管理和优质的服务，确保老年人的生活质量和满意度。
五、投资与效益分析
投资估算：项目总投资预计为xx万元人民币，包括土地购置费、建筑安装费、设备购置费、人员培训费等。
经济效益：项目预计年营业收入为xx万元人民币，年净利润为xx万元人民币。投资回收期预计为xx年。
社会效益：项目将为社会提供大量的就业机会，同时提高老年人的生活质量和社会地位，具有显著的社会效益。
六、风险评估与对策
运营风险：项目运营过程中可能面临人员流失、服务质量下降等问题，应加强人员培训和管理，提高服务质量。
综上所述，老年公寓项目具有广阔的市场前景和良好的经济效益和社会效益。通过科学的规划和管理，本项目有望成为一所示范性的老年公寓项目。建议加快项目实施进度，争取早日投入使用。
需求分析：当前，我国老年人口数量庞大，且呈现快速增长趋势。老年人群体的养老需求日益多样化，对于居住环境、医疗服务、文化娱乐等方面的要求越来越高。老年公寓作为一种集居住、医疗、娱乐为一体的养老模式，能够满足老年人的'多元化需求。
竞争分析：目前市场上已有一些老年公寓项目，但整体规模较小，服务质量参差不齐。随着老年人对养老品质的要求不断提高，市场对高质量老年公寓的需求将持续增长。因此，本项目的推出将具有一定的市场竞争力。
项目定位：本项目将打造一所高品质、多功能、人性化的老年公寓，为老年人提供舒适的居住环境、全面的医疗服务和丰富的文化娱乐活动。
项目规模：项目计划建设x栋公寓楼，共计x个房间，可容纳约x名老年人居住。同时，将配备完善的医疗设施、文化娱乐设施等。
项目投资：项目总投资预计为x万元，包括土地购置费、建设成本、设备购置费、运营费用等。
成本预测：项目的主要成本包括土地购置费、建设成本、设备购置费、运营费用等。预计年运营成本为x万元。
利润预测：根据收入预测和成本预测，预计项目年利润为x万元，投资回收期为x年。
五、社会效益分析
改善老年人生活质量：老年公寓将为老年人提供舒适的居住环境、全面的医疗服务和丰富的文化娱乐活动，有助于改善老年人的生活质量。
缓解社会养老压力：老年公寓的推出将有效缓解家庭养老的压力，减轻社会养老负担。
市场风险：针对市场风险，我们将加强市场调研，不断优化产品和服务，提高市场竞争力。
运营风险：为降低运营风险，我们将建立完善的运营管理体系，加强员工培训，提高服务质量。
七、结论
随着中国社会经济的快速发展和人口老龄化的加剧，老年人的养老问题日益凸显。为满足日益增长的老年人口对高品质、专业化养老服务的需求，我们提出建设一所集居住、医疗、娱乐、文化等多功能于一体的老年公寓。本报告旨在对该项目的可行性进行全面分析，以期为项目决策提供科学依据。
二、项目背景
人口老龄化趋势：中国正面临严峻的人口老龄化挑战，老年人口比例逐年上升，对养老服务的需求日益迫切。
养老服务市场潜力：随着生活水平的提高，老年人对养老服务的需求从基本生活照料逐渐转向更高层次的精神文化需求，养老服务市场潜力巨大。
政策支持：国家高度重视养老服务事业的发展，出台了一系列政策措施，为老年公寓的建设提供了有力支持。
本项目拟建一所占地约xx亩的老年公寓，总建筑面积约xx万平方米。公寓将采用现代化的设计理念，融合传统文化元素，打造温馨、舒适、安全的居住环境。公寓内设有医疗中心、健身中心、娱乐中心、图书馆等设施，为老年人提供全方位的养老服务。
四、市场分析
市场需求：随着老年人口的增加，养老服务市场需求将持续增长。老年公寓作为一种高品质的养老服务形式，将受到越来越多老年人的`青睐。
竞争分析：目前市场上存在多种养老服务形式，但老年公寓以其独特的优势，如高品质的服务、完善的设施、舒适的环境等，具有较强的竞争力。
营销策略：通过宣传老年公寓的优势和服务特色，吸引潜在客户；与医疗机构、社区等建立合作关系，共同为老年人提供优质服务。
五、投资估算与经济效益分析
投资估算：本项目总投资约xx亿元，包括土地购置费、建筑安装费、设备购置费、运营资金等。
经济效益分析：预计项目建成后，每年可实现营业收入约xx亿元，净利润约xx亿元。投资回收期约为xx年，具有较高的经济效益。
提高养老服务质量：老年公寓将为老年人提供高品质、专业化的养老服务，提高老年人的生活质量。
缓解社会养老压力：老年公寓的建设将有效缓解社会养老压力，为政府减轻财政负担。
七、风险评估与应对措施
市场风险：随着市场竞争的加剧，老年公寓可能面临市场份额下降的风险。应对措施包括提高服务质量、创新服务模式、加强品牌建设等。
运营风险：老年公寓的运营可能面临人员流失、设备故障等风险。应对措施包括加强员工培训、建立完善的设备维护体系、制定应急预案等。