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2014.11.07
【唐亮的回答(166票)】:
需要给你普及一下容积率的概念：
假设政府要拍卖一块10000平米的地块，规定容积率不得超过3.0。
因此你拍得的这块地可以盖得房子建筑面积最大不得超过30000平米。
不要以为两倍已经很大了，其实你不可能把这些地全部用来盖楼是吧？总要有些路、绿化、停车位等等。
这就又牵扯到了另一个概念：建筑密度。
就是你能用这块地的多少面积来盖建筑物，这一项政府会给你一个低限，比如不高于30%。
所以你就只能拿最多3000平米的地皮来实现最多30000平米的建筑面积。
换句话说，你想拿这块地实现最大利益就只能往上摞10层，或者你用2000平米的地往上摞15层，但可能你又正好在机场附近，有限高30m的约定，地上15层是不行的，真想做15层就只能做地上10层+5层地下室了。
所以想多盖是没门的。
另一方面，不要以为你有钱买下一块地就想盖什么盖什么，想怎么盖怎么盖了。
政府对每一块地都是有规划的，比如这一块是住宅，那一块是商业，还有一块是学校。
政府招来买地的人（开发商）只是想让他们来实现政府城市规划的愿望，这么说是不是很邪恶。
所以出卖土地的时候和土地合同内会约定限制好所有的规划数据，比如上面两个（另外还有绿化率、限高等，甚至包括住宅面积，停车场数量，自行车位，人防面积等等等等）。
这些数据或有上限，或有下限，但总归是约束你的。
由于都是在拍卖前约定好的，所以这些数据跟土地面积一样都严重影响成交价格（大家都不傻）。
以上数据纯属例子，但真实的也差不多，比如容积率一般2.0到3.5（超高层可能有4-5），建筑密度一般50%以内，绿地率一般30%-60%等等。
THE END