11月深圳出台多项楼市利好政策，新建商品住宅供需规模环比均增长
在经历8-9月供应潮之后，深圳新房市场房源量充裕，房企以消化库存为主，推盘积极性不高，10月深圳新房供应量环比显著下降。临近年底，开发商推盘速度加快，11月迎来一波供应小高峰。新政的出台对提振楼市信心发挥重要作用，本月成交量也出现回暖迹象。
11月，深圳新批准上市商品住宅56.23万平方米，推盘量环比上涨66.37%；商品住宅成交面积27.68万平方米，环比上涨6.01%。1-11月深圳新建商品住宅整体供应508.57万㎡，同比上涨31.33%，成交293.98万㎡，同比减少11.88%。
▍房地产市场概况
图：2021年1月-2023年11月深圳商品住宅成交走势
供应：11月，深圳商品住宅新增供应面积56.23万平方米，环比上涨66.37%，同比下跌13.40%。临近年底，开发商推盘速度加快，11月份深圳共有11个项目推出。
成交：11月，深圳商品住宅成交面积27.68万平方米，环比上涨6.01%，同比上涨6.22%。成交量继续延续10月份的小幅上涨趋势。
价格：新建商品住宅成交价格自10月份以来持续走低，环比持续小幅下跌趋势。11月份深圳新房成交均价为63543万元/平方米，环比下跌1.31%。
▍土地市场概况
图：2021-2023年深圳集中供地各批次供求情况
2023年第一批次：共推出宅地5宗，供地建面47.5万㎡；成交5宗，成交建面47.5万㎡，成交楼面价为15165元/㎡，平均溢价率为10.1%。
2023年第二批次：共推出宅地10宗，供地建面103.1万㎡；成交7宗，成交建面74.8万㎡，成交楼面价25769元/㎡，平均溢价率为6.9%。
最新动态：
2023年深圳第三批次共计出让3宗住宅地块，其中龙华2宗，坪山1宗。
图：2021年以来深圳宅地月度供求情况
1-11月深圳共推出17宗宅地，合计推出规划建面157万㎡；共成交宅地12宗，成交规划建面122.3万㎡，成交楼面均价为24846元/㎡，平均溢价率10.55%，相比2022年1-11月溢价率上涨1.41个百分点。成交地块中有4宗底价成交，1宗顶价成交，2宗未达限价成交，5宗进入封顶摇号。拿地房企仍以国央企为主，其中央企竞得3宗，本土国企竞得7宗，民企竞得2宗。
2023年1-11月深圳房地产企业销售业绩TOP20
榜单点评
2023年1-11月，深圳销售金额TOP20房企合计销售1888.16亿元，同比减少14.14%，占全市1-11月销售额的87.22%，销售金额TOP20入榜门槛为34.79亿元。
其中，TOP10房企销售额为1402.72亿元，较上年减少8.48%；TOP11-20房企销售额为485.45亿元，较上年减少27.16%。本月新进榜的有越秀地产和深圳海岸投资集团。
头部房企：
深圳地铁集团凭借深铁熙府和深铁懿府等项目的热销，稳居销售金额榜单冠军，销售金额为240.36亿元；华润置地凭借超核中心|润府、润晖府、云上润府等多个项目的热销，占据销售金额榜单第二，销售金额分为208.67亿元。招商蛇口凭借太子湾、会展湾雍境花园等项目的热销，位列销售金额榜第三，销售金额为184.09亿元。
三大阵营：
按企业销售额分三大阵营，其中第一阵营（200亿以上）共2家，合计销售金额449.03亿元，占TOP20销售额23.78%；第二阵营（100-200亿）5家，合计销售金额705.55亿元，占TOP20销售额37.37%；第三阵营（100亿以下）共13家，合计销售金额733.58亿元，占TOP20销售额38.85%。
名次变动：
10家维持不变，4家上升，4家下降，新进2家。其中中海地产本月销售表现突出，名次上升2名。
金额同比：
其中京基集团同比增涨较多，同比上涨85.39%；深圳地铁集团同比增涨25.84%；卓越集团同比增长18.53%。深圳国际、万科同比减少较多，同比分别减少42.90%和27.89%；华侨城、天健、中海同比分别减少16.62%、13.81%和11.25%。
从深圳各房企销售面积来看，2023年1-11月，深圳销售面积TOP20房企合计销售301.10万㎡，TOP20入榜门槛为5.98万㎡。
其中，华润置地以40.95万㎡排名第一；深圳地铁集团以32.48万㎡排名第二；招商蛇口以25.69万㎡排名第三。
2023年各月深圳销售金额TOP20榜位变化
中指点评
从2023年深圳TOP20上榜企业排名变化情况来看，累计1-11月争夺TOP20的房企共有33家：
1-2月名次持平企业2家，上升6家，下降8家，新进4家；
1-3月名次持平企业2家，上升2家，下降11家，新进5家；
1-4月名次持平企业3家，上升5家，下降9家，新进3家；
1-5月名次持平企业4家，上升5家，下降10家，新进1家；
1-6月名次持平企业4家，上升3家，下降9家，新进4家；
1-7月名次持平企业11家，上升4家，下降4家，新进1家；
1-8月名次持平企业6家，上升4家，下降7家，新进3家；
1-9月名次持平企业8家，上升4家，下降7家，新进1家；
1-10月名次持平企业10家，上升3家，下降7家，无新进；
1-11月名次持平企业10家，上升4家，下降4家，新进2家。
头部企业：
本月榜单1-5名无变化，深圳地铁集团、华润置地、招商蛇口稳居榜单前三。和上个月相比，名次上升的企业有中海地产，上升2名；卓越、前海控股、合正集团名次均上升1名。本月名次下降的有万科、鸿荣源、华侨城、天健均下降1名。
第一阵营，前三名榜位近两月较稳定；第二阵营和第三阵营名次变动均不大，榜位更替小幅波动。
▍趋势展望
政策方面：
11月22日，深圳发布了两条重要的购房政策。一是深圳二套房的首付降至40%；二是调整了普通住宅的认定标准，取消了原有的750万“豪宅线”。新政出台，将有效降低144平方米以下高总价新房的交易税费，减少交易成本。整体来看，楼市利好政策确能带动部分购房需求释放，不过未来持续性仍有待观察，继续降低购房成本、降低购房门槛仍是政策发力方向。
土地方面：
新房供应：
在经历8-9月供应潮之后，深圳新房市场房源量充裕，房企以消化库存为主，推盘积极性不高，10月深圳新房供应量环比显著下降。临近年底，开发商推盘速度加快，11月也迎来一波供应小高峰。从目前统计来看，11月深圳预计将有19个住宅盘入市。
市场需求：
自九、十月份以来深圳对刚需房的政策力度不大，短暂的交易量提升后，很快又是一波反向下跌，目前11月出现回暖迹象。新政的出台对提振后市信心发挥重要作用，未来深圳仍有望进一步优化楼市政策，也会刺激部分对于市场预期转变的刚需、改善客户入市，短期成交量会有提升。
全国展望：
12月各大房企进入业绩冲刺季，供应有望持续回升，部分房企会加大促销力度，整体成交有望回升。不过，多地楼市观望情绪持续浓厚，购买力尚未完全修复，刺激效果可能有限。