随着国家自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，市民询问有关带押过户的业务问题，专业人士答复——
房屋被抵押过户这样办
核心导读
“在东区看中了一套二手房，该房产房贷尚未还完，听说二手房可以带押过户，想了解带押过户如何办理？需要递交哪些资料？”“办理带押过户需要注意哪些问题？”
为此，5月29日，记者采访了市政务服务中心不动产窗口（以下简称“不动产窗口”）和中国建设银行股份有限公司运城分行个贷中心（以下简称“个贷中心”）的工作人员。
?不动产窗口：
需征得贷款银行同意
资料齐全3个工作日出证
市政务大厅不动产窗口工作人员说，存量房（二手房）有抵押，带押过户首先需要征得抵押权人（贷款银行）同意，由银行与售房人、买房人走完征信查询等流程，出具抵押合同、借款合同、带押过户申请书、询问笔录、不动产登记证明（他项权证）等资料，银行、售房人、买房人三方到场签字，手续、资料齐全即可办理，办理后3个工作日即可出证。
所以有意向通过带押过户买售房产的人，首先应了解贷款银行是否开通此项业务。就目前来看，在不动产窗口办理过带押过户业务的有工行和建行两家银行。
?银行办理流程：
分为四个步骤
个贷中心的工作人员说，带押过户是指在申请办理已抵押不动产登记时，无需提前归还原贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。办理带押过户手续分为4个步骤。
发起申请：买卖双方达成买卖意向，向银行提出申请，买方提交申请贷款资料，卖方提交提前还贷和“带押过户”申请。
银行审批：买卖双方与银行签订《二手房“带押过户”三方协议书》，明确三方同意二手房“带押过户”，银行发放买方贷款后有限代偿还卖方贷款余额。买方贷款审批通过后由买卖双方申请二手房资金监管账户，用于存放买方首付款及发放买方购房贷款。
联合办理：买方购房首付款及贷款应全额转入资金监管账户，若不足以结清卖方原贷款的，卖方需同步补足款项至监管账户。随后，银行出具《抵押权人同意不动产转移登记的函》，买卖双方备齐过户有关资料，向银行营业场所的不动产业务代办点提交二手房“带押过户”申请及资料。
资金结算：银行依据买方抵押权登记结果向资金监管账户发放买方购房贷款，资金监管方按约定代为划转结清卖方原贷款，剩余款项转至卖方指定账户。银行开具原卖方贷款还清证明，不动产登记机构办理房屋抵押权注销登记。
?优势：
降低交易成本
个贷中心的工作人员说，推行带押过户业务，有以下3个好处。
有利于降低房屋交易成本，激发市场交易活力；
有助于政府优化营商环境，深化不动产登记与金融业务的协同；
破解了传统二手房“先还后卖”模式所带来的交易成本高、群众来回跑、流程环节多、转贷成本高等问题，将原本抵押注销、房产转移、抵押3个环节整合为一项抵押权变更与不动产转移登记的并联业务，大幅降低交易成本。
7个工作日办妥银行业务
在建设银行办理征信等所有手续时，只要递交的资料齐全、符合规定，一般7个工作日即可完成银行业务。
?律师提醒：
山西君宜（运城）律师事务所律师吕媛、梁赵鑫提醒市民及贷款银行，办理带押过户需注意4方面问题。
首先，交易房产的产权明晰、无查封，可进入房地产市场流通，且除原贷款抵押外未设立其他抵押、未设立居住权。
其次，售房人（原贷款借款人）售房款需优先用于偿还原贷款。对于卖房者来说，“带押过户”不用还清房贷就出售二手房，但并不意味着免除了卖房者偿还房贷的责任——如果出售二手房所得款项不足以偿还房贷，卖房者还需通过其他方式筹措款项。
最后，“带押过户”往往要涉及资金担保机构，需要签订新合同。各方都要仔细检查具体合同条款，防止在新合同订立过程中出现新风险。
主办：运城市人民政府承办：运城市人民政府办公室政务服务便民热线：12345