1、智慧农贸市场批发市场菜市场招商运营方案前言第一章目录Contents招商战略意义第二章招商项目定位第三章招商团队架构第四章招商整体思路第五章招商执行方案第六章招商推广设计第七章前言1前言|Introduction平台化运作产业链经营招商工作在本项目开发起着决定性、战略性的作用XXX农副产品批发市场项目介绍XXX农副产品批发市场有限公司是由江苏敬亿投资集团公司投资建设的民生类农副产品商业项目，是吉林省重点招商引资项目，以立足实现“打造国际一流的农副产品流通体系”为愿景，以实现经济效益与社会效益的双重提高为目标，为促进农副产品行业蓬勃发展，健康发展做出杰出贡献。项目地址位于位于松原大路与
2、环保大街交汇处，距离江南、江北闹市区仅5分钟车程，总规划28万平方米，是松原农副产品商业布局的重要一环。市场运营后，年交易量将达到300万吨，年可实现利税2亿元左右，直接安置和带动就业35万人。市场主要经营农副产品现货批发交易业务，通过整合松原市蔬菜批发市场和其他农副产品市场资源及商品资源，建立包括蔬菜、果品、肉类、蛋禽、调料、水产、花卉、粮油、食品及全国各地土特、名优等产品在内的统一大市场，实现一站式购物。市场集农副产品批发、交易、加工、储运、物流配送、电子商务、产品展示、检验检测、进出口贸易为一体，打造东北乃至东北亚经济圈规模最大、功能最齐全、辐射面最广、交易手段和交易方式先进的国际一流
4、为振兴东北奉献智慧和力量。企业核心竞争力Thecorecompetitivenessoftheproject最便捷的交通区位优势最强大的安全保障系统最实用的经营服务设施最先进的电子商务网络最完善的客户服务功能最高效的专业管理团队最优良的商品交易环境最优惠的招商经营政策企业运营优势定位Companiesoperatingadvantages战略运营XXX农副产品批发市场是主要经营农副产品现货批发交易业务，通过整合松原市蔬菜批发市场和其他农副产品市场资源及商品资源，建立包括蔬菜、果品、肉类、蛋禽、调料、水产、花卉、粮油、食品及全国各地土特、名优等产品在内的统一大市场，实现一站
5、式购物。市场集农副产品批发、交易、加工、储运、物流配送、电子商务、产品展示、检验检测、进出口贸易为一体，打造东北乃至东北亚经济圈规模最大、功能最齐全、辐射面最广、交易手段和交易方式先进的国际一流的多功能现代化大型农副产品物流集散园区。食品安全XXX农副产品批发市场始终把食品质量和安全放在第一位，公司实施农副产品质量追溯体系和绿色产品市场准入制度，从硬件、管理、检测、监控、交易、信息可追溯等各方面全方位把关，确保市场集散的农副产品安全放心、质量优良。硬件设施XXX农副产品批发市场的硬件设施规划更具有前瞻性、更注重物流效率，更绿色环保、更人情化、更具备灵活性和可持续改善空间。电子商务平台公司搭建电
6、子商务平台，整合农副产品商贸产业链，减少中间环节，实现生产端与消费端利益的双赢。力争打造东北地区最大农产品O2O平台。以市场作为农产品的线下端，结合仓储、物流配送、体验、交易等，通过嫁接在市场中的互联网电商平台作为上端，实现线下到线上的无缝嫁接。与周边社区实现直供配送服务，依托社区增加直供配送便民点，通过社区居民的需求定制体验式消费从而提升用户粘度，实现终端用户足不出户产品到家。专业管理XXX农副产品批发市场的运营管理更加专业化、精细化、更加具备自我提升能力，具体体现在客户向导的标准化交易流程、规范化管理制度、新技术的应用、信息化集成管理等方面。企业运营优势定位Companiesoperat
7、ingadvantages招商战略意义2招商为经营对于如此大型的商业项目农副产品批发市场，招商可以说是后期经营的必要条件，也就是说，没有招商，无论销售好坏，都不可能形成后期的经营。因此，从后期经营的角度来看，招商是一定的，不管是销售型招商还是服务性招商，不管销售前招商还是销售后招商，都要面对招商的现实。招商为销售对于本项目如此大的规模和铺位面积，招商是销售的前提条件，也就是说，招商成功对销售有巨大的支持与带动作用。这是我们必须面对的现实，需要引起公司领导层的高度认可，任何时候都不能轻视招商对销售产生的战略意义。招商战略意义Investmentpromotionstrategicsign
8、ificance招商为竞争参考目前的松原地区农副产品批发市场以及目前经营的三个项目，我们要有“招商为竞争”的竞争意识。将本项目整体定位为：集农副产品展示、交易、零售、批发、保鲜、贮藏、加工、分选、包装、配送、电子商务、无公害检验检测等多功能为一体的绿色新型农产品流通平台。招商为信心从整个项目的营销推广来看，“信心”将是本项目的第一营销战略。而招商正是建立市场信心的决定性因素，首先是要通过招商建立众多商家对农副产品批发市场的高度信任度和信心，然后通过招商树立项目在政府、市民心目中的“责任开发”形象，树立项目的公众美誉度。此外，招商可以为我们的投资者树立信心，让他们清楚地看到我们对项目开发必胜付出
9、的努力和自信。招商战略意义Investmentpromotionstrategicsignificance招商项目定位3项目规划位于松原大路，与环保大街（三桥南岸）交汇处，松原三桥通车宁江区政府不到4公里，距离江南、江北闹市区仅5分钟车程，浑乌高速、大广高速交汇，松原大路出口和松原西出口车程分别为2公里和3公里。本项目建设规模较大，远景目标在于致力打造经开区新商贸中心、松原都市副中心城市。项目运营初期以建设松原市菜篮子工程，保障松原市民农产品供应为基础，打造松原市的米袋子、果盘子、菜篮子的农副产品批发市场，加强本项目的批发交易市场的规模化，并进一步拓宽经营道路。项目规划Project
10、planning项目名称：XXX农副产品批发市场2、项目内容：农副产品综合型批发市场及综合配套；3、项目主功能：集农副产品展示、交易、零售、批发、保鲜、贮藏、加工、分选、包装、配送、电子商务、无公害检验检测等多功能为一体的绿色新型农产品流通平台。4、项目占地面积：建筑占地一期7,3平方米，建筑面积为9万平方米。二期占地4.6万平方米，建筑4.7万平方米；包括商铺和交易中心两个主要功能区块；5、投资资金：项目预计总投入4亿元。项目概况Projectoverview项目定位、建设规模和建设内容Projectpositioning,constructionscaleandconstr
11、uctioncontent项目定位农业产业化龙头企业（省级）集农副产品展示、交易、零售、批发、保鲜、贮藏、加工、分选、包装、配送、电子商务、无公害检验检测等多功能为一体的绿色新型农产品流通平台。建设规模根据对松原市现有蔬菜、水果、水产等农副产品批发市场的调查数据，结合对松原农副产品消费市场的预测，并考虑到本地农产品的生产发展等各种综合因素，项目建设规模拟定：建筑占地一期7,3平方米，建筑面积为9万平方米。二期占地4.6万平方米，建筑4.7万平方米；包括商铺和交易中心两个主要功能区块。建设内容1.交易区：蔬菜、水果、水产、肉类、冷冻品、粮油、农资、副食干货、花卉、综合交易大厅，建筑面积1193
12、26.26平方米。2.物流区：包括大型冷库、仓储加工配送区、物流区、大小停车场，建筑面积（？）,其中停车场面积（？）。3.配套区：包括金融、通信、餐饮、住宿、电子商务及信息中心、质量检测中心及结算中心。项目运营分析Projectoperationanalysis1）市场运营任务A、“产地市场”。依托松原当地粮食、蔬菜、畜牧三大农业产业基础的优势，充分发挥市场功能，促使生产与流通相互推动、良好发展格局的形成；促使当地粮食、蔬菜、畜牧三大农业产业进一步深化发展；促使当地农业增效、农民增收。B、作为松原市及周边三省区域“菜篮子工程”，形成“销地市场”，并同时保障松原百姓吃上“安全、新鲜、丰富、便
13、利”的农副产品。2、市场运营目标到2017年底建成功能完善、设施先进、管理科学的现代化大型产销结合型的农产品综合批发市场。到2018年，拥有固定商户500户，实现交易量100多万吨，交易额25亿元。3、项目运营实施现有旧市场主体迁移首先完成现有旧市场的迁移，通过政府政策指导，两家子蔬菜批发市场由市区内整体搬迁至福原农副产品批发市场。福原农副产品市场硬件升级（吉林省地区）作为福原农副产品批发市场，我公司将投资4.09亿元，用于老市场向东边及北边进行扩建，全力打造占地510亩，上规模、上档次的现代化农副产品综合批发市场，从而完成市场硬件上的改造提升，进而为农副产品提供展示、检测、加工、交易、冷藏、
15、目将跳跃过农产品批零市场发展过程中混乱无序阶段；市场后发带来的最大的机会是本项目可以站在行业业态的前沿，利用大量先进的技术和管理技能，使农产品交易流通市场的功能更完备多样：如采取电子商务和现代管理实现商品标准化、代理储运、价格维护、信誉担保、结算服务、无公害检测等功能；同时采用先进的专业化经营，例如发展物流配送、连锁经营、展会经营等，并开辟超市型零售专区及配套特色餐饮，这些都将变成一定的市场竞争力从而挑战老牌市场的市场地位。项目运营分析总结Projectoperationanalysis招商团队架构4招商团队架构思路由于招商的重要性,首先成立招商部,招商项目总监,下设招商项目经理和招商策划
18、、精神文明、道德教育及职业操守工作，稳定和提高本部门员工队伍素质等企业文件建设工作；负责招商部门的考核、薪酬发放评定、部门的财、物的管理工作；监控本部门的招商费用；负责召集招商会议及专员培训工作；负责招商合同的签定，协助财务部门追收商家的保证金、履约金；负责招商合同、协议的管理、归类、汇编工作；配合其他部门做好客户服务工作。招商策划经理职能对招商总经理、招商总监负责；根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度招商策划方案，呈报招商总经理、招商总监；负责整理、汇编招商经理及主管提交的商家信息，深入了解项目的经营特色和区域经营情况，制订相应的招商策划方案，配合招商工作开展；定期收集各行业信
20、妥善处理部门内外的联系与沟通与工作；搜集和整理客户的租售资料，并妥善分类、保管和存档，每月编写统计及分析报表，呈送有关部门经理和招商策划经理；督促本组人员妥善做好档案资料管理；积极完成上司临时安排的工作任务。招商主管及专员协助经理做好招商工作，完成上级交付的招商工作任务；及时提交工作计划及总结；负责与客户沟通联系，为客户解决困难，但不准有超越权限的承诺；协助总监、经理处理投诉问题的落实、解决；及时汇报工作的实际执行情况；及时向上级反映商家、行业、区域、经营等市场信息；做好对外公关工作；积极完成上级临时安排的工作。招商整体思路5前期阶段规划前期招商部门架构和职能需明晰、招商人员必须熟悉项目的核心
21、卖点、熟悉本地市场的业种业态特征、数量、租金、分布状况和经营状况，以及消费者特征等基础。前期的招商以重点主力客户、城市一级大客户为主,拓展小主力店和品牌店为辅。前期招商核心重点主力客户签订协议书为主，确定租金、位置、面积等，中小主力店签订意向书为主，不确定租金、位置、面积等。（注：此阶段可按照主力店要求确定自留物业部分）前期的招商以联合销售共同拓展市场为主，单独的招商次之。前期的招商以外地商家为主，本地商家为次之。前期的异地招商以政府关系行业协会招商为主，本地招商以登门拜访举办座谈会为主。前期阶段规划前期的招商以蔬菜、水果、水产商铺主题业态为主，其他花卉、粮油、副食品、调味品、干货商铺为辅，
22、并兼顾餐饮娱乐休闲业态：餐饮业态（高级酒店、特色餐馆、茶馆、咖啡吧）、休闲业态（洗浴、按摩、美容美发、SPA、健身美体）、娱乐业态（KTV量贩、迪士高、演艺吧），尽量保证有一些不同业态的品牌进驻。本阶段的招商以引导商家进驻项目在建一期工程为主，面积愈大愈佳，未建部分作为储备区，招而不进。本阶段的招商以招商对象的质量、规模、实力为主。本阶段招商的商家数量以确定主力商家2030家、次主力商家3050家为宜，不确定商家200家为宜。前期阶段规划总结由于本项目的商业规模较大，客户对各片区的认同感较为悬殊，这必然导致弱势片区的销售需要借助重点主力客户、城市一级大客户的影响力。作为领军行业的主力客户的租
23、金远远低于物业正常的回报率，若以项目可实现利润最大化为出发点，必然导致尽量减少主力店的面积、且主力店的位置尽量安排在内街，尽量在不同的区域都有涉及。然而，主力店在各自的行业中往往是强势方，对城市的介入、具体位置、租金水平、优惠措施、技术对接要求也往往较高；这已决定了主力店的招商难度非常。相对而言，小主力店和品牌店则相对可行性高得多，此外，由于项目返租至今没有确定，依据商业街商铺的特点及国家增值税政策的落实，商铺返租的可能性较小，除非到了万不得已的地步，而购买商铺客户的纯投资比例较高经营者不投资，投资者不经营，为客户展开服务性招商是其中一个较为有效的方式。但散户商家的招商真正产生作用的时段主要集
24、中在交付前4个月左右，或者说，目前项目的散户招商只是一个意向而已，届时的变数很大。以上已足以说明本阶段的招商工作以主力店和品牌店为主。后期阶段规划后期阶段（交付前4个月）的招商以松原为主，周边地市为辅，其他区域次之。后期阶段的招商拓展以市场的散户商家为主，落实中小主力店和品牌店为辅。后期阶段的招商以报纸宣传和投资说明会招商为主，结合扫街式小散户，DM宣传、访问式次之。后期阶段的招商以分次举行单行业招商为宜，如按餐饮行业、娱乐行业、休闲行业等配套性行业等，是一个由招商容易、商家数量多的行业向招商难度大的过程。后期阶段的招商以引导商家进驻项目门面位置为先，非门面和二层以上的位置次之。后期阶段的招商
25、以租金增加弹性和租金折扣，以保证满铺经营为主。后期阶段的招商以招商对象的数量为主，开业满铺经营为主。招商执行方案6招商执行方案概述现代农副产品批发市场管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，集中到一个相对统一的经营主题和信息平台之上。即“统一管理,分散经营”的管理模式。其中“招商管理”又是统一管理的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期农副产品批发市场的营销、商业运营能否成功。按照本项目的特点，项目招商有以下几部分组成：招商策略，招商渠道、租金设定，招商推广等。一、先形象，后拓展在招商工作的筹备阶段，应着重于本项目整体形象的宣传使商家
26、及目标市场市民对农副产品综合批发市场的形象有一个清晰而深刻的印象，在公开招商工作进行时，重点向商家宣传项目所在的城市松原的发展前景、城市地位、功能规划，使商家认同本项目的农产品批发为主题定位，奠定项目在商家心目中“一站式、垄断性、唯一性、超前性”的“农产品产销结合”的形象与其发展前景。招商执行方案策略二、先主力/核心，后散户核心租户品牌租户商业租户散户在各版块的功能依据“群概念/组团概念”的功能划分后，应先将各目标行业具有号召力的品牌商户核心，商户引入本项目，将核心租户和品牌分散安排在销售区的端点，商业租户放在专设位置，散户租户放在两端点区的中端，对非散户部分商户尽量将租金放宽，让其
31、质是对主力店的强化和补充。一方面要依托主力店的客源分流，另一方面也能营造自有的客源。数个核心主力店适合分散放在经营轴线的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。品牌店则应相对分散错落在各核心主力店的周围，形成人流动线的均好性。品牌店的招商与主力店大致相同，但需要在确定主力店后在进行为宜。租金设定规划租金设定根据招商的不同阶段和业态的不同变动性很大，一般来说，制定租金政策根据招商先后阶段划分有以下策略：A、招商先期：主力店：可以签订招商协议书，具备法律效力，内容涉及进驻范围、经营内容、商铺面积、经营年限、经营租金等。一般的大主力店租金在10年20年之间，具体租金范围根据商家和当前项
32、目周边商家经营现状推导而定。品牌店：主要是签订招商意向协议书，不具备法律效力，里面主要涉及商家名字、商家意向面积、经营范围等，加盖公章。此时的协议书只是一种客户资源的搜集而已，由于没有租金及招商政策的明确制定，因此不具备实质性意义，未来的变动性很大。招商后期：品牌店：租金高于主力店租金，略低于散户的租金。建议租金设置可采用免租期长高租金定价策略，以突出商铺的升值价值。散户：租金明确制定，建议租金在530元之间平米/月。具体根据周边商家实际情况及项目的未来发展优势加权制定。招商推广建议1、招商口号：让大家进驻市场盈利，是公司首要心愿！为了使我们的招商不偏离方向，必须制定出我们招商的一个响亮而且
35、建立对接的桥梁，培养商家（7）、为经销商进行培训教育活动主题：农副产品批发市场经营投资报告会专家口吻，告知这里的经营价值农产品批发市场招商签约说明会现场说法，促进旁观商家加速签约进驻A、招商手报（夹报）报名：农产品综合批发市场经营报发行范围：业内发行，主要是面对我们所找的商家进行派送发放方式：邮局配送、招商人员派送、每次活动顺便发放发行周期：一月一次纸张：建议采用双胶纸，对开。印制数量：万份每期推广主要内容：农产品行业发展历史、现状、未来发展趋势农产品行业对亳州城市产业经济的带动当前农产品批发市场面临的机遇及历史挑战农产品的介绍及文化的介绍城市规划对商业地产的影响中国各地美食文化的研究等每一次
38、图、领导考察照片、奠基仪式照片等。（三）、销售策略建议及统筹1、销售目标、打造高标准绿色生态农产品批零市场；、塑造开发商的成功品牌；、创造赢利，快速回笼资金；、实力优先，保证可持续经营及旺场。（四）、招商策略及统筹1、招商策略：、实力商家，品牌优先：在高起点的定位下，优先考虑大型主力店、高档品牌代理商、实力强的品牌经营户，分散经营，统一规划卖场，科学合理分区，使区内商铺错位经营、互为补充、互相促进、相得益彰。为了避免经营商户良莠不齐，需全程跟踪，统一招商，严格筛选。在推广上，本项目作为一个整体对外进行推广，提高市场的知名度和吸引力。、规划业态，做到专而不乱。、阶梯策略：让
41、经营管理城市副中心区，毗邻区政府，交通便利发达实力集团公司倾力打造，帝王铺，创富门幸福松原系列活动概述Happinessmatsubaraseriesactivityoverview幸福松原之文旅松原系列活动幸福松原之民生松原系列活动幸福松原之美食松原系列活动15423活动概述幸福松原之兴业松原系列活动幸福松原之宜居松原系列活动幸福松原系列活动概述Happinessmatsubaraseriesactivityoverview幸福松原之兴业松原系列活动农副产品兴业（投资）论坛第五代农批市场大型商业媒体见面会体验式营销福原农鲜（社区）形象样板店（售楼处）商业二次强化品牌推广邀请各大知名媒体，辐射至长春、沈阳等周边省会城市，通过统一的新闻通稿在各主流媒体发布，扩大客群范围，让意向客户深入了解项目实质；通过邀约前期积累的意向客户参会，起到优质客户清洗的目的。幸福松原系列活动概述Happinessmatsubaraseriesactivityoverview幸福松原之民生松原系列活动【母亲节献礼】我爱妈妈心情诉递；【七夕节】金玉良缘，福原，爱你一万年；【中秋节】中秋月圆幸福松原【福原农鲜】爱心公益系列活动Ftheorigi