据东莞市自然资源局信息，发布《东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则（试行）（公开征求意见稿）》征求意见。
我们来看看有哪些重点内容：
///哪些“工改M1”项目，可分割转让
符合以下情形：
1、符合现代化产业园区片区统筹规划，且国有出让的“工改M1”项目；
2、符合国有土地面积15亩、容积率3.0以上的存量“工改M1”项目；
3、因实施政府主导连片“工改工”而建设的工业安置房项目；
4、其他经市政府同意分割的项目。
注意了，现代化产业园区片区，是本次政策提到的重点。
///符合条件的项目，哪些物业可分割？
“工改M1”项目全部工业生产用房，含自持、赔付或贡献用房，均可进行产权分割；
行政办公及生活服务设施等配套用房不得产权分割。
赔付或贡献用房，包括：
1、政府无偿取得“工改M1”项目工业生产用房；
2、村（社区）、原权利人因征地或拆迁补偿取得“工改M1”项目工业生产用房；
3、市属企业、镇街（园区）及其下属企事业单位、村（社区）置换或购置的“工改M1”项目工业生产用房。
自持用房，可分割，但不可转让。
///如何分割？
“工改M1”项目的工业生产用房按幢、层等固定界限为基本单元分割，固定界限由自然资源部门核发的建设工程规划许可证、规划总平面图、分层平面图等规划核准文件中标注。
层是产权分割的最小单位，不得在层内再进行分割。
每个基本单元的套内建筑面积不少于1000平方米。
本细则印发实施前在建或已竣工的存量“工改M1”项目，按基本单元建筑面积不少于500平方米执行。
///分割转让比例多少？
除自持用房外，“工改M1”项目其他工业生产用房，均可进行转让；
行政办公及生活服务设施等配套用房，不得转让。
“工改M1”项目工业生产用房分割转让比例如下：
1、现代化产业园区内“工改M1”项目工业生产用房，最高分割转让比例为100%。
现代化产业园外的“工改M1”项目，原则上不允许分割转让。
2、因实施政府主导连片“工改工”而建设的工业安置房项目，工业生产用房最高分割转让比例为100%。
3、存量“工改M1”项目及其他经市政府同意分割的项目工业生产用房，最高分割转让比例为70%。
具体计算公式如下：开发主体可分割转让工业生产用房的计容建筑面积=（工业生产用房总计容建筑面积-赔付或贡献用房建筑面积）*可分割转让比例。
///分割转让方式
基本流程如下：
1、办理竣工验收备案；
2、开展不动产权籍调查；
3、编制自持及分割转让用房方案；
4、办理现售备案手续；
5、办理受让主体资格审查；
6、办理网签手续；
7、办理不动产登记手续。
生产用房分割转让时，不对工业生产用房对应的土地使用权进行分割，只在办理不动产登记时标注土地使用权按份共有或共同共有。
///分割转让，受让方应满足什么条件？
“工改M1”项目工业生产用房的受让方，须为以下其中一种类型的企业：
1、在莞登记注册的规模以上工业企业；
2、在莞登记注册的近三年产生工业投资纳统数据的工业企业；
3、经依法注册登记且为转让方或已入驻规上工业企业的产业链合作伙伴企业。
///项目在哪个阶段，可办理分割转让？
现代化产业园区内“工改M1”项目及工业安置房项目，在竣工验收后，可申请对国有建设用地使用权及房屋所有权办理首次登记、按工业生产用房总计容建筑面积扣除赔付或贡献用房建筑面积后的100%办理增量工业生产用房转移登记。
存量“工改M1”项目及其他经市政府同意分割的项目工业生产用房，最高分割转让比例为70%，其中：
项目竣工验收后，可申请对国有建设用地使用权及房屋所有权办理首次登记、按工业生产用房总计容建筑面积扣除赔付或贡献用房建筑面积后的30%办理增量工业生产用房转移登记；
因产业链招商、定制改造等确需调整增量工业生产用房转移登记相应时序比例的，应按“一事一议”报请市政府同意。
///办理首次登记，需提交哪些资料？
国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当由开发主体申请，并提交下列材料：
1、不动产登记申请表。
2、申请人身份证明。
3、不动产权属证书。
4、建筑物经规划条件核实（验收）以及经竣工验收备案的证明材料，即《工程规划条件核实合格证》（2019年9月1日前规划验收的提交有验收部门盖章确认的《工程规划许可证》、《竣工验收备案证明》等）。
5、“1+N”总体实施方案（或改造方案）批复。
6、不动产权籍调查成果。
7、公安或民政等管理部门出具的房屋地址证明文件或楼盘（幢）地址明细表。
8、商品房现售备案证书。
///办理转移登记，需提交哪些资料？
增量工业生产用房：
“工改M1”项目增量工业生产用房转移登记，应当由转让方和受让方共同申请，并提交下列材料：
4、不动产附图，包括房产分户图、宗地图；
5、因购买工业生产用房办理转移登记的，需提供经依法备案的商品房买卖合同。
6、因向政府贡献工业生产用房办理转移登记的，需提供产权移交协议文件。
8、市属企业、镇街（园区）、村（社区）等置换或购置而取得项目用房的，需提供置换或购置协议文件。
9、税务部门的征（免）税证明。
存量工业生产用房：
“工改M1”项目存量工业生产用房转移登记，应当由转让方和受让方共同申请，并提交下列材料：
4、不动产买卖合同等将工业生产用房转让的有关协议；
办理不动产登记时，不动产登记机构可通过数据共享方式获取或查验的，无须申请人提交相应申请材料。
///如何办理抵押？
未办理产权分割的工业生产用房，以宗地为单位办理抵押权登记；
已核发房屋不动产权证书的，土地使用权及房屋所有权一并抵押。
已按幢、层等为基本单元办理产权分割的工业生产用房，参照商品房办理房屋所有权抵押。
开发主体自持的工业生产用房和配套用房必须作为一整体一并抵押、共同担保，依法属全体业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等除外。
///附则
各镇街（园区），应加强对“工改M1”项目的日常巡查；
市自然资源、住建等部门，负责项目规划建设期间的监督管理；
市工业和信息化部门，负责建成后的工业生产用房受让主体资格认定；
市不动产登记部门，负责不动产登记工作；
合同备案、预告登记环节，参照市场化商品房办事流程执行。
新型产业用地（M0）、科技孵化器、产业转型升级基地、“倍增计划”总部经济项目、专精特新企业产业园等特定项目类型另有规定的，从其规定。
本细则由市自然资源部门会同市工业和信息化部门、住房和城乡建设部门负责解释。
///业内解读
关于本次新的征求意见稿，来自伙伴产业发展战略规划策划总监Iris点评：
新征求意见稿多次提及现代化产业园区，从分割销售的面积段、转让比例等提出细则，可见市政府在拓展工改连片开发项目的决心和进度；
另外，此次意见稿对不动产权登记细分为存量与增量厂房进行规范，并且对增量厂房产权登记申请流程进行分阶段实施，体现了政府对产业载体产权落地路径的明确和认可支持，就东莞市目前产业项目的招商引资起到“定心丸”、“强心剂”作用；
此外，相较于过去的实施稿，此次新政对于改造主体赔付与贡献用房的产权分割细则也进行了补充，说明了东莞在加快产业载体项目落地见效的实施路径将越发成熟，为大湾区一体化高质量发展破题探路。