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2024.03.22湖北
一、土地使用税计税依据偏低(低于当期购地面积)
该指标主要监控纳税人土地使用税计税依据低于当期购地面积，将纳税人申报的契税权属转移面积与土地使用税本期申报总面积-上期申报总面积进行比对，指标异常指向纳税人有新增土地而土地使用税未增加的，可能存在延迟或少申报缴纳土地使用税的风险。房地产开发企业应当核查近期是否存在购地行为，新购地块是否没有申报缴纳土地使用税。
二、房地产开发经营行业增值税预缴税金财务数据对比异常
该指标将纳税人的预缴增值税的计税基数与账面预收账款、房管局项目房屋备案数据进行比对，异常一般指向纳税人少缴或没有及时预缴增值税的风险预警。房地产企业应当通过房管部门项目房屋备案数据、核查企业预收账款及销售管理台账的实际情况，来自查是否存在少缴或者没有及时预缴增值税的情况。
三、房地产开发经营行业其它应付款变动异常
该指标将纳税人历次纳税申报期财务报表中其他应付款余额进行比对，异常一般指向纳税人将收入计入其他应付款，造成不计、少计或延迟纳税的风险。房地产企业应当核查其他应付款核算内容，分析异常变动的真实原因，排查是否存在不计、少计或者延迟计算收入的问题。
四、房地产开发经营行业企业所得税年度汇算特定业务调整财务数据对比异常
该指标将纳税人企业所得税年度汇算特定业务调整数据(A105010)与财务报表预收账款数据进行比对，异常一般指向纳税人在企业所得税汇算申报时没有及时、足额的做特定业务纳税调整，造成少缴企业所得税的风险。房地产企业应当核查预收账款是否做了纳税调整，重点排查是否存在没有按照A105010纳税申报表填表说明对预收账款、预计毛利额和税金及附加进行调整而造成少缴企业所得税的问题。
五、房地产开发经营行业土地增值税预缴计税依据财务数据对比异常
该指标将纳税人预缴土地增值税的计税基数与账面预收账款、房管局项目房屋备案数据进行比对，异常一般指向纳税人少缴或未及时预缴土地增值税的涉税风险。房地产企业应当核查预收账款、房管局备案数据以及销售台账，重点分析是否按普通住宅、非普通住宅和其他类进行预缴以及计税基数与预收账款金额之间的勾稽关系。
六、房地产开发经营行业产权转移书据印花税财务数据对比异常
该指标将纳税人实际申报缴纳印花税与房管局备案数据、项目房屋销售台账、以及纳税人自行申报的预收账款进行比对，异常一般指向纳税人少缴或没有及时缴纳印花税的涉税风险。房地产企业应当核查已经签订的备案合同与纳税申报之间的差异，重点分析合同价款与预收账款、不含税收入之间的关系，以及面积差造成的补退收入是否补充申报印花税或未及时申报印花税等原因。
七、房地产开发经营行业土地增值税清算时点对比异常
八、房地产开发经营行业企业所得税结转时点对比异常
九、房地产开发经营行业土地征用及拆迁补偿费收入占比异常
十、房地产开发经营行业前期工程费收入占比异常
该指标将纳税人普通住宅、非普通住宅和其他类房屋前期工程费费除以各自对应的收入计算占比，与纳税人所在省份地产行业该指标的平均值进行对比，异常一般指向纳税人可能存在多列支前期工程费，造成少缴增值税、土地增值税和企业所得税的风险。房地产企业应当核查前期工程费科目下七通一平支出与行业定额或市场平均水平是否偏高，报建费用是否超出项目所在地政府规定标准，勘察设计费用是否超出行业平均水平，重点核查业务的真实性、合理性以及证明资料的完整性。
十一、房地产开发经营行业建筑安装工程费收入占比异常
该指标将纳税人普通住宅、非普通住宅和其他类房屋建筑安装工程费除以各自对应的收入计算占比，与纳税人所在省份地产行业该指标的平均值进行对比，异常一般指向纳税人可能存在多列支建筑安装费，造成少缴增值税、土地增值税和企业所得税的风险。房地产企业应当核查项目建筑安装费与当地行业定额或市场平均水平是否偏高，重点核查主材单方含量、劳务单方水平以及项目是否存在特殊构造的建筑。
十二、房地产开发经营行业基础设施费收入占比异常
该指标将纳税人普通住宅、非普通住宅和其他类房屋基础设施费除以各自对应的收入计算占比，与纳税人所在省份地产行业该指标的平均值进行对比，异常一般指向纳税人可能存在多列支基础设施费，造成少缴增值税、土地增值税和企业所得税的风险。房地产企业应当核查项目基础设施费与当地行业定额或市场平均水平是否偏高，重点排查地下隐蔽工程与施工图纸工程量、材料供应价与市场价、园林绿化景观单方造价是否合理以及室外地下开挖过程中是否存在特殊地质结构等。
十三、房地产开发经营行业公共配套设施费收入占比异常
该指标将纳税人普通住宅、非普通住宅和其他类房屋公共配套设施费除以各自对应的收入计算占比，与纳税人所在省份所在行业该指标的平均值进行对比，异常一般指向纳税人可能存在多列支公共配套设施费，造成少缴增值税、土地增值税和企业所得税的风险。房地产企业应当核查规划建造的公共配套设施与当地行业定额或市场水平是否偏高，重点排查公共配套的业态、建造面积、权属或移交证明等。
十四、房地产开发经营行业开发间接费用收入占比异常
该指标将纳税人普通住宅、非普通住宅和其他类房屋开发间接费除以各自对应的收入计算占比，与纳税人所在省份地产行业该指标的平均值进行对比，异常一般指向纳税人可能存在多列支开发间接费，造成少缴增值税、土地增值税和企业所得税的风险。房地产企业应当核查列入开发间接费的工资、资本化利息、固定资产折旧、营销设施建造、监理费、前期物业介入费等，是否存在将费用资本化计入了开发间接费。
十五、房地产开发经营行业房地产开发费用收入占比异常
十六、增值税税负率较行业平均值异常
该指标主要监控纳税人增值税税负率的合理性，将一般纳税人应缴增值税÷按适用税率计税销售额与全省全行业增值税平均值×70%进行对比(例2021陕西省全行业增值税税负率为6.8557%)，异常指标一般指向纳税人可能存在不缴、少缴增值税的风险。房地产开发企业应当排查开发产品毛利率、经营模式、项目定位等，重点核查进项税结构、销售模式以及经营特点，检查是否存在接收虚开发票或应当转出进项税而没有转出的问题，是否存在通过往来挂账不计、少计或延迟确认收入的问题，是否存在视同销售未计提销项税的问题。
十七、取得特定类型发票异常
十八、纳税调整后所得低于4%且预收账款占收入比大于20%指标
该指标主要监控纳税人企业所得税税负率的合理性，将纳税人纳税调整后所得除以营业收入与4%进行比对，且同时将预收账款除以营业收入与20%进行比对，异常指标指向纳税人没有及时结转实际毛利额造成企业所得税税负率偏低的风险。房地产开发企业应当排查项目定位、产品毛利以及账务处理等，重点需要核查是否将预收账款进行纳税调整以及是否及时将预收账款结转至项目营业收入，项目实际毛利额是否如实在账面进行反应。
十九、未取得有效税前扣除凭证列支成本费用指标
该指标将纳税人【增值税专用发票金额+增值税普通发票价税合计数+职工薪酬合计(账载金额)+折旧、摊销纳税调整明细表36行第2列】/(营业成本+销售费用+管理费用)与80%进行比对，且(营业成本+销售费用+管理费用)-【增值税专用发票金额+增值税普通发票价税合计数+职工薪酬合计(账载金额)】大于100万元，异常指标指向纳税人可能存在虚列成本费用的风险。房地产开发企业应当核查大额成本费用是否存在无合法凭证入账的行为，尤其是白条支出、无需开具发票的拆迁补偿费用支出，重点核查真实性、合理性及证明资料的完整性。
二十、房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额风险模型
该指标将纳税人连续三年销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额合计数(A105010第26行)与房地产企业销售未完工产品特定业务计算的纳税调整额合计数(A105010第23行)进行比对，指标异常指向纳税人可能存在没有及时、全部确认房地产开发收入的风险。房地产开发企业应当排查是否存在已经完工但未及时进行完工收入确认造成的延迟申报销售收入的情况，重点核查收入确认的真实性和合理性。
二十一、扣缴个人所得税税负率偏低风险指标
该指标将纳税人扣缴个人所得税税负率(全年已扣缴的个税(仅指工资薪金+劳务报酬)/增值税申报收入合计)与行业平均值(陕西省2021年度地产行业平均值为2.84)进行比对，异常指标指向纳税人可能存在少扣少缴个人所得税情况。房地产开发企业应当排查工资表、考勤表、人员花名册及抽查用工合同以及工资是否通过银行代发等资料，核查纳税人是否存在虚列人员分解工资收入少缴个人所得税行为。
二十二、个人所得税人均税款偏低风险指标
该指标将纳税人人均个人所得税税款(年度代缴个税总额/企业年度总人数)与行业平均值(陕西省2021年度地产行业平均值为499)进行比对，异常指标指向纳税人可能存在少缴个人所得税情况。房地产开发企业应当排查工资表、考勤表、人员花名册及抽查用工合同以及工资是否通过银行代发等资料，核查纳税人是否存在虚列人员分解工资收入少缴个人所得税行为。
二十三、房产税计税依据偏低(低于建筑物账载金额)
二十四、印花税计税依据与电子底账、防伪税控系统发票开具及接收金额
该指标将纳税人本期缴纳印花税计税依据(非资金账簿征收品目，非按件征收)/本期发票开具及接收金额与80%进行对比，异常指标指向纳税人可能存在少申报印花税计税依据造成少缴印花税的风险。房地产开发企业应当核查购销合同、开具及接收发票金额与增值税申报数比对，是否存在少申报印花税的情况。
二十五、建账企业资金帐簿印花税对比异常指标
该指标将纳税人【(实收资期末数+资本公积期末数)-(实收资本期初数+资本公积期初数)】×0.05%与年度资金账簿印花税申报金额进行对比，异常指标指向纳税人可能存在少缴资金账簿印花税的风险。房地产开发企业应当核查资金账簿实收资本与资本公积两个科目的贷方新增数是否作为资金账簿印花税计税依据申报缴纳了资金账簿印花税。