2023年房地产行业市场发展现状分析及未来市场发展趋势研究预测
短期来看，防止房地产投资过快下滑、维持房地产市场相对稳定对于经济企稳十分重要。中长期来看，无论是从人均居住面积，还是新型城镇化等角度来看，未来中国房地产仍具有健康发展的空间。未来房地产发展将回归居住属性，更好地发挥房地产拉动实体经济的功能，实现行业良性发展。
一、全国各地区房地产市场现状分析：
（1）广东深圳：
1、地区政策：2021年深圳市场调控再升级，严厉打击投机炒房，二手房指导价机制出台，2月8日，深圳住建局发布建立二手住房成交参考价格发布机制。发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
2、土地市场：2021年土地市场继续保持高供应，供应686万方，同比下跌7%，成交较2020年下跌13%；深圳土拍市场土地供求两端持续放量，政策性宅地再创新高，价格方面，由于在“第二批集中供地土拍新规出台，严格控制最高溢价率15%，同时出让的优质地块较多，同时，2021年出让的人才安居房用地的减少。含宅地土地成交楼板均价17515元/㎡，同比去年上涨17%，溢价率同比下滑58%。
近五年深圳市含宅用地供应逐年释放，2021年住宅用地较上年上升，成交31宗，占比达64%，含宅用地成交总价达982亿元，同比去年上涨近23%。
城市更新方面截止至2021年12月31日，已列入城市更新计划项目980个，拆除重建面积共计8182.5万㎡；已通过城市更新专规批复项目594个，计容面积17471.8万㎡；实施主体公示项目478个，拆除重建面积共计2858.9万㎡，按规模规划通过率48.8%，按规模计划实施率34.9%。
3、市场成交：2021年是深圳楼市的新房市场年，新房项目供应量增加，全年合计预售58100套新房住宅，购房者选择的空间和范围增大，市场开始平价促销，供需双方进入理性博弈期，2021年深圳新房住宅供应597万，同比上涨15.92%；成交52417套，同比增加15.5%，成交面积518万㎡，同比上涨16.67%；成交均价6.17万/㎡，同比上涨15.67%；新房市场供应放量，成交量价稳步攀升；成交均价受中心区高价盘备案结构性上涨。
（2）广东广州：
1、地区政策：2021年，为2017年以来的“调控大年”，对比上一周期单一手段，今年调控从供地、房贷、限价、税费等多维度“多管齐下”，市场4月底已出现“转冷”迹象，网签从6月起出现明显下滑。二三季度调控组合拳出台：房企三道红线资金管控、土地集中出让、银行两集中贷款制度、多区人才购房限购、房贷利率提升、421二手房增值税免征延二改五，加强新房备案价指导及二手房指导价出台，总体来看，2021年广州楼市调控的基调是前紧后松的，意在让楼市回归理性阶段，让买房回归到居住的初衷。
2、土地市场：2021年由于市场下行的背景，其中住宅用地经历了第一轮供地火热、第二轮骤冷躺平、第三轮国企主场底价拿地，总体上，对比去年，除经营性用地的供应总建面积微升外，在土地端调控等综合影响下：2021年，广州推出118宗共861.7万m2（用地面积）商住地，面积同比增加46%。作为重磅文件《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》的收官之年以及实行集中供地的“开局之年”，2021年广州商住地供应创近年新高。相比之下，由于经济下行、企业资金紧张等原因，今年商服地供应表现相对黯淡，创3年低位。根据统计，2021年推出118宗商住用地中，35宗出现流拍，流拍率高达30%，创近年新高。
2021年广州共推出41宗商服地，撇除于2022年出让的一宗，40宗商服地仅1宗流拍，其余均顺利吸引企业拿地。但对比19、20年成交面积，今年下滑明显（对比2020年下跌42%），主要原因今年出让地以小幅地为主，10万m2纯商服类招商引资项目较过去2年少。
3、市场成交：
住宅市场：2021年广州全市住宅网签成交109906套，同比上升9%；成交面积1087万㎡，同比上升8.1%；成交均价33305元/㎡，同比上升11%。
商铺市场：今年广州商铺市场供应回落，入市4140套42.0万㎡，面积同比跌14%；成交冲至5182套68.0万㎡的高位，同比涨31%，不过今年商铺成交囊括了大部分非公开交易，这部分网签占比接近3成。
写字楼市场：写字楼市场迎来供应大年，创近5年新高，入市4745套111.6万㎡，同比涨77%；全年成交3257套81.1万㎡，同比涨44%，但同样囊括了17%的非公开交易网签。公寓市场：公寓市场供应处于近5年的次低位，为18726套96.7万㎡，同比跌21%；市场成交17587套99.8万㎡，同比涨16%，但仍未恢复疫情前水平，是以往公寓大年的6成左右。
（3）北京：
1、地区政策：2021年北京调控政策稳中趋紧，重点推进住房供给侧改革，市场端以问题为导向，全方位监管。
土地竞拍规则调整颇多，竞政府产权份额、销售指导价、套内70/90、摇号、现房销售，持续推进住房供给侧结构性改革，构建“房地联动、一地一策”机制，落实精准调控。市场监管趋严，针对二手房以学区房“多校划片”、热点小区指导价等措施打压投机炒作行为，新房则在销售行为、预售资金、高品质住宅建设等方面规范市场秩序。限购、限贷等核心调控政策保持平稳，在“限离婚”方面升级调控。
2、土地市场：2021年，经营性用地供应99宗/1056万㎡（含撤挂/流拍的住宅用地），供应面积同比上升44%；经营性用地成交79宗/805万㎡，成交面积同比上涨4%；成交楼面价28369元/㎡，同比上涨11%，创近6年新高，溢价率为5%，跌至近6年新低。
2021年，住宅用地供应85宗/954万㎡（含二批地26宗撤挂、三批地2宗流拍），供应面积同比上升78%；成交64宗/693万㎡，成交面积同比上升12%；成交楼面价为30697元/㎡，同比上升8%，溢价率为6%，同比下降9个百分点。
2021年，商服用地供应14宗/102万㎡，供应面积同比下降49%；成交15宗/112万㎡，成交面积同比下降27%，成交楼面价为14013元/㎡，同比持平，平均溢价率为0.3%。
3、市场成交：2021全年，北京住宅（普宅+豪宅+别墅）新增供应59399套，同比上涨9%；成交62800套，同比上涨29%；成交面积795.58万㎡，同比上涨33%；成交均价52924元/㎡，同比上涨3%；成交金额4210.54亿元，同比上涨38%；目前存量72898套。
其中北京均价在7万元/㎡以下普宅成交48743套，同比上涨21%；成交面积506.71万㎡，同比上涨26%；成交均价45333元/㎡，同比下降3%；成交金额2297.05亿元，同比上涨22%。其中北京均价在7万元/㎡以上豪宅成交8982套，同比上涨113%；成交面积132.15万㎡，同比上涨112%；成交均价88403元/㎡，同比持平；成交金额1168.26亿元，同比上涨112%。其中北京别墅新增供应3697套，同比下降18%；成交5075套，同比上涨17%；成交面积156.72万㎡，同比上涨20%；成交均价47552元/㎡，同比上涨1%；成交金额745.22亿元，同比上涨21%。
2021年8月，海口印发新建商品住房销售价格备案新规，开发企业不得在备案价格之外加价销售商品住房或将委托装修、购买车位、加入会员等作为购房前置条件捆绑销售变相涨价。随后的9月份，三亚也要求加强商品房销售价格备案管理，要求商品房备案均价不得超过近期网签价
格，经核准价格备案的商品住房项目，原则上1年内不得上调备案价格。商品房销售价格新规出炉后，海口新房价格持续增长势头得到一定的遏制，10月份海口新房价格指数环比持平、11月份转为环比下降0.5%。
2021年1-11月海南全省房屋销售面积约764.85万平，海口销售面积为415.68万平排在第一，同比去年增长4.3%，成交均价16329元/㎡；三亚销售97.18万平位居次席，同比去年增长幅度达到60.9%。儋州地区销售面积41.62万平(包含洋浦)，位居第三。从区域划分，东部市县累计销售面积达到634.36万平，同比去年增长17.7%。中部地区为20.20万平，同比去年也有较大的上涨幅度，达到57.2%。西部片区销售面积为110.28万平，也有38%的增长。
（5）广东江门：
2、土地市场：2021年江门全市共成交土地63宗，与2020年相比，增加了9宗。从整体走势来看，土地市场成交总面积约305.7万㎡，同比上升46.48％；成交总金额约158.3亿，同比下降18.82％。
3、市场成交：2021年江门商品住宅供应763.16万㎡，同比减少3.9%，其中住宅供应651.96万㎡（60382套），同比减少9.1，除蓬江区同比增长近六成，其余区域同比下滑。2021年成交商品住宅共55211套，同比下降9.6%；成交面积约596.47万㎡，同比下降11.5%；住宅成交均价为8293元/㎡，同比上涨1.3％，两年平均涨幅为1.4%。全市商品住宅库存套数增长至超7.8万套，创历史新高。去化周期拉长至17.0个月，处于偏高区间，同样为历史新高。
（六）湖南郴州：
2、土地市场：2021年郴州市土地供应创下近三年新高，2021年土地供应面积累计1305.28万方，土地供应宗数479宗，同比去年增长5%，较2019年增幅则高达46%。成交规模与2020年、2019年相比则大涨4%、30%。
经济放缓、疫情影响之下，2021年郴州市面临财政偏紧的局面，同时考虑到当前出口遭受了前所未有的压力，居民消费需求也日渐减弱，投资逐渐成为稳定国民经济的主要抓手。在双重压力之下，加大土地供应依然成为今年郴州市稳经济、稳就业的重要措施；纵观近3年郴州市土地供应情况，2021年土地供应力度超越2020年、2019年的水平，土地供应量偏宽裕。从今年土地供应类型来看，商住用地以185宗，同比去年降幅达到1.59%；其次则是工业用
地，今年商业用地的供应力度明显增加，同比去年增加71.42%。而住宅用地的占比相较前期明显走低，占比仅6%。
3、市场成交：2021年郴州住宅成交18288套，同比去年降低20%，较2017年、2018年、2019年持续转冷31.25%、36.22%、22.04%；新房成交面积为206.41万㎡，较2020年销售增速持续放缓21%；成交均价5897元/㎡，同比2020年、2019年分别下降6%、5%，房价下跌趋势已现且降幅较往期不断扩大；总成交金额121.82亿元，跌幅收窄至24%，全年销售增速罕见并创下近5年来历史最低。整体来看，近五年郴州房地产销量不断收紧，销量套数、面积增速自2018年以后持续放缓。特别是2021年市场降温明显，各项目去化率表现不佳，房企销售去化及回款压力增加，成交持续低位运行，套数、面积、金额均为负数。
（7）安徽淮南：
1、地区政策：淮南地区政策环境相对宽松，目前除了对备案价格进行管控以外，无限购及限售政策。取消（向上）住宅限价政策，但是备案最低价（栋均价）进行限制，政府根据板块均价、项目成本进行判定，政企协商空间弹性较大；同栋楼备案价单价差不得超过1000元。
2、土地市场：2021年淮南市场成交商住用地29宗，总成交面积2083.25亩，揽金46.94亿元。上半年土地市场热度较高，但多集中在淮南两大县城，山南山北成交量略显不足。下半年土地成交依然是以凤台、寿县为主，在12月份山南区域集中拍出4宗土地，且均为国企出手。
3、市场成交：2021年淮南住宅成交14710套，同比下跌0.26%；成交面积累计168.89万㎡，同比上涨1.49%；成交均价6353.36元/㎡，同比下跌1.15%；成交金额107亿元，同比上涨0.33%。
2021年上半年淮南房地产市场整体稳中有升，下半年市场开始下行，刚需客户群体受国家调控政策等因素影响，部分客户开始持观望态度，山南市场优质改善型项目客户群体受影响较小。同比去年，淮南楼市从成交套数，成交均价、成交面积、成交总价来看，无明显增减幅度，整体市场趋于稳定。
（8）柬埔寨金边：柬埔寨经济与财政部近期发布社会经济趋势，据柬埔寨国土规划和建设部发布的报告，2021年柬埔寨全国共有4303个新建筑项目获得批准，建筑项目总面积为1299.8万平方米，投资总额为53.33亿美元，同比下降31.2%。
随着全球经济持续低迷，因新冠肺炎疫情严竣年初金边实施“封城”措施，影响工程进度，开发展商决定放慢或暂停工程，投资者和租户则持观望态度或压价等情况。
在销售价格方面，2021年金边高端公寓的房价下降比例较去年下跌了10.14%。目前来说，柬埔寨的房产市场整体是比较稳定的，虽然房价在下跌，但长久看来，柬埔寨刚性需求市场依然较为旺盛的，当地房屋需求量持续上升，再加上产品逐步多样化，经济实用公寓、排屋等产品扩宽了市场受众群体，这些都将支撑柬埔寨房地产业蓬勃发展。