由于社会分工的存在，地区间的商品流通变得经常化和稳定化，当地区市场达到空间的最大化之后就需要开拓和扩大市场，进而由区域市场发展成为国内市场，再进入世界市场。在这个市场空间发育的过程当中，每个市场都会出现相应的流通中心，作为该市场内部集散的枢纽以及与其它市场连接的集结点。一个机构想要作为区域性物流中心就必须满足两个基本条件：首先，其所处地区对周围区域必须具有对产品的集散和辐射功能；其次，必须具有便利的交通运输条件。姚店物流基地恰好具备这两个条件，因此我们认为建立甘泉姚店物流园区是大势所趋。
国家有关负责人表示，国家将扶植、规范发展一大批第三方物流企业，为连锁经营、电子商务、电视购物等现代营销方式提供完善的社会化商品物流配送服务。根据铁路、公路和航运等网络建设情况，合理布局，引入先进的管理机制，培育若干条贯通全国且便于开展国际物流配送业务的联运干线，构建全国性的商品物流配送“绿色通道”；在全国大中城市，主要商品生产、集散地和交通枢纽，建设若干具有合理规模、运作规范的现代化商品物流中心和专业化配送中心，形成全国性的物流配送网络。
总而言之，合理规划建设物流园区可以推进物流产业的社会化、现代化、集约化和专业化。特别需要提出的是，我国一向注重铁路网或者公路网等物流线路的建设，而忽略物流园区这样的结点工程，其结果是导致干线物流和城市物流之间没有一个良好的交接环节。甘泉姚店物流园区恰好是在这样的一种考虑下开始规划的，其有以下几个必要条件：一是位于交通枢纽位置，位于包茂高速公路甘泉入口，二是经济上具备可行性，地价较低，同时又拥有数量充足及素质较高的劳动力；三是符合环境保护与生态平衡的要求。因此，规划建设姚店物流园区是可行的。
我国物流市场已经对外开放，外资物流企业凭借着其规范的管理手段及先进的管理技术，中国目前的物流企业很难与其竞争。加快培育国内物流业的发展已经迫在眉睫，基于当前市场环境，某某物流园区项目建设应加快进行。
二、经济环境
随着市场化取向改革的深入，供求平衡或供过于求的买方市场格局基本形成。市场供求关系已发生重大变化，市场竞争进一步加剧，为企业加强科学管理，发展物流管理和配送技术提供了良好的经济环境条件。
三、政策环境
为了大力促进流通体制改革和流通现代化的进程，国家有关部门对商品物流和配送采取了积极鼓励和支持的政策。在我国流通领域对外开放政策中，鼓励国外资本投资于物流和配送设施等。目前，国内物流和配送服务已有较快的发展，物流配送已经成为许多企业降低成本，提高竞争能力的重要手段。在社会化物流配送方面，一些国有商业批发企业和大型零售企业正在积极探索和尝试开展社会化物流配送服务，外资在物流配送服务领域的发展也十分迅速。
四、项目概况
1.建设地点：
甘泉县姚店村。
2.占地面积：
本项目占地面积为266664平方米（约400亩）。其中绿地占地面积30000平方米。
3.总建筑面积：
本项目总建筑面积197500平方米，其中：联储仓库50000平方米（其中包含了保管区、分拣区、包装区、装卸站台等），汽车中转库30000平方米，4S店1500平方米，酒店、配套设施7000平方米，自行车零配件生产加工标准车间20000平方米（可供融资租赁），停车场86000平方米，办公楼3000平方米。
4.主要设备：184台（套）。
（1）运输机械：微型车，厢式运输车辆，大吨位敞式货车，特种冷藏车、保温车。
（2）装卸搬运堆码设备：三向叉车、前移式电动叉车、平衡重式内燃叉车、电瓶搬运车、拣选手推车、托盘打包机、托盘、不同质地、不同规格、集装笼，用于集装为各用户配好的货物、柴油起重机、手动起重机、人工平托车、标准平托。
（3）仓储设备：立体式货架、储存货架、电子标签辅助拣选货架、重力式拣选货架。
（4）总图布置原则
在功能设置和布局上，第一，要满足建设单位提出的各类功能要求，满足拟建的“某某物流园区”的发展需要，解决货场商务洽谈，业务往来和商家销售代理机构的办公场所，为提高货场及行业档次创造条件，树立良好的社会形象。最终目标是将该市场建设成为延安市乃至西北地区重要的物流配送基地；第二，内部功能要布局合理，满足要求，交通路线短捷，管线设备集中，节约能源和投资。
（5）总图布置方案
厂区设置五个区域，联储仓库（农资和童车、自行车零配件仓库）、汽车中转站、4S店、酒店、生活配套设施、自行车标准件加工车间（可供租赁）、停车场、办公楼等，主立面沿邢临路自西向东依次布局；南侧做为作业车辆的进出门。
主要设备一览表
序号
设备名称
数量
规格
型号
总功率（千瓦/时）
单位
单价(元)
总价（万元）
1
厢式货车
60
512*384
56K
台
10200
612
2
柴油起重机
10
19.5m
QD75/20t
60000
3
手动起重机
3t
SDQ-3
260
5000
5
4
电瓶升降机
20
10.5m/12m/13m
GKTD
190
200000
400
人工手托车
CBY-25
1000
6
汽车衡
13*16m-100T
全钢u型
156
40000
7
大屏幕
2572*2000*2764
TY120
套
8
信息系统
2000000
200
9
监控系统
50000
微机
0.51
7000
42
11
办公设备
140
12
后勤设备
120
13
消防设备
合计
184
617.51
1870
辅助设备一览表
货架
20000
个
轻型货架
12000
1200*500*1500
Q*4120515
41.67
50
中型货架
3000
1200*300*1400
ZA120515
333.3
100
次重型货架
2000
1500*100*1100
ZB*34150515
500
重型货架
2300*800/900/100
0*3500*2/3/4
XS-ZX14
贯通货架
800-2000kg/m
XS-G707
五、市场前景分析
1、本项目建成运营后，将对区域物流业的发展起到重要的推动作用，在延安市的一个结点，有利于加快物流业发展速度、提高资源利用的效率，减少流通环节，降低物流成本，推动甘泉产业的多元化，并快速、稳定、健康的发展。
2、本项目厂址选择合理，符合物流园区选址要求，功能齐全，建设方案、建设规模、运营方式较合理，投资规模适宜，有较好的经济和社会效益，经过缜密的调整论证，认为该项目的建设是可行的。
（3）为积极配合物流园区项目的实施，及时了解市场的情况及客户情况，从而为物流园区建设的开展提供有利的依据，我们采取各种方式，针对某某物流园区的经济现状、发展潜力和市场前景以及园区辐射带附近企业发展状况进行了较为全面、细致的调查分析。结果表明，随着“物流”概念引入我国，客户对物流服务的需求将逐步增加，物流市场将不断扩大。物流业将成为一个新的经济增长点，只要正确定位，积极开发客户，物流园区项目将有较为广阔的发展前景。
（4）物流需求预测是物流园区规划制定的基础和重要前提。物流需求预测需要从物流业及物流园区所依托的产业构成、客户构成及客户目前的物流运作情况，包括自营物流、部分外包或全部外包、仓储利用情况、运输情况、对物流设施以及物流服务质量的要求、主要产品品种、原材料、半成品、产成品的流量和流向等方面进行分析和预测，研究区域内制造企业对第三方物流市场的需求、最希望外包的物流功能、对物流基础设施如仓储、车辆和物流信息的要求等，调查现有物流设施的数量规模、分布和服务状况，结合现状货物的特点、规模、流向发展前景采用定性与定量分析相结合的方法，采用科学的预测模型预测物流园区未来的市场需求，并结合当前物流企业所承担的物流服务的比例，确定物流园区未来的物流量规模。
六、环境影响评价
生间等处，主要污染物为CODCr、SS、BOD5、氨氮，食堂排水经隔油池处理、生活污水经化粪池处理后均达到《城市污水再生利用城市杂用水水质标准》（GB/T18920-2002）“冲厕”、“绿化”标准后用于园区内绿化使用。
本项目产生的固体废物是生活垃圾、污水处理站产生的污泥和吸附产生的废活性碳及废包装材料。对于生活垃圾项目采用袋装垃圾收集方式。为适应垃圾分类处理的需要，拟建项目内分散设置若干垃圾收集点，并设置垃圾分类箱，定时清运，最终送至生活垃圾卫生填埋场处置。污水处理站污泥可用专用抽粪车运至垃圾填埋场进行填埋。废活性碳厂家回收再生。废包装材料可由废品回收部门回收利用。因此，生活垃圾和污水处理站污泥、废活性碳、废包装材料能得到妥善处理，不会对环境产生影响。
七、投资规模及合作方式
本项目投资规模为5亿元，独资或合资
八、经济效益分析
按照第三章市场调查数据，依据JT/T402—1999的园区换算货物吞吐量计算方法，结合国内外物流运作惯例和某某某物流市场行情估算园区营业收入。
1、货物吞吐量换算公式如下：
式中：Qh——园区换算货物吞吐量
Qi——第i种货物吞吐量
λi——第i种货物吞吐量系数，详见表12-1
n——货物类别数
表13-1：各类货物吞吐量换算系数
类别Qi
换算系数λ
快速货运
1.3
零担货运
1.25
集装箱拼箱货
仓储
配送
包装
半成品加工等
+0.2
+0.15—0.25
+0.20—0.50
项目运营后，年产值10896万元，年利税5406.864万元。其中，年利润总额为4055.148万元，所得税1351.716万元。
A、财务分析:
年均利润总额4055.148
投资利润率=—————×100%=———=×100%=18.3%
总投资额22150.2
年均利税额5406.864
投资利税率=—————×100%=————×100%=24.4%
九、项目对社会的影响分析
1.促进当地社会经济的发展。该项目完全建成后，预计年增加销售收入10896万元，实现年利润4055.148万元，直接为某某某社会经济发展做出贡献。同时，带动当地多项产业发展，增加产业收入，促进社会稳定和协调。