四年大学对许家印来说，意味着日后对他作用巨大的几个词开始萌发：人情练达、数据敏感，，和热干面。
在许家印的大学老师倪国巨（右）和大学同学俞斌身后，是他大学时居住的宿舍楼
工作后的人都会感叹，其实大学传授的不仅是知识，更重要的是方法论和世界观。这个论断放在许家印身上尤其明显。
这是一个去魅的过程。这位清瘦的大学生，有一天将会发现，撕开蒙昧的视野，燃烧青春的热血，很多关乎未来的种子在不经意中撒下了——
比如他的职务是最苦最累的卫生委员，让他练就了如何在“男人”与“女人”之间“周旋”，没有大学期间三分之二花在“准社会活动”上的锻炼，他也不可能在黑白交织的地产江湖中行走自如；
比如，他现在对部下负面素质的无比痛恨。对不诚信的员工，强势的许家印只给两条路：要么改变，要么被淘汰。他甚至大张旗鼓地发起了“清除三种人运动”，其中包括：人浮于事的人、不求学习和上进的人、想捞一把的蛀虫；
再比如，他对排球和“铁榔头”鲜为人知的私人情感。他重金打造的由领衔、冯坤、周苏红、杨昊等国手组成的恒大女排，十二战全胜，年初轻松夺得女排联赛。随后举行的冲A成功庆典，被描述为“资本、大气、高效、完美”——这也恰恰是许氏风格的重要一面；
再比如，他最喜欢吃的现在依然是他夜宵“主力”的热干面。
苦差事
许家印选择大学专业，有他自己的“小聪明”。动这种“小聪明”的初衷，仍然源于逃离穷乡僻壤、追求人生辉煌的愿望。
在武汉钢铁学院（现武汉科技大学），他为自己选择的专业是冶金系的“金属材料及热处理”。原因很简单：毕业后不会再回到小山沟里去了——再差，也是个炼钢工人吧。
卫生委员。这个看起来不太起眼的大学职务，伴随了许家印的四年大学生涯。也正是这个极为琐碎的工作，对日后许家印为人处事影响深远。
他的大学老师孟宪昆向记者介绍，当时选干部有两条标准：一是重视学生的档案审查，也就是政治背景要好；二是看学生的感觉，通过谈话看他有没有为同学服务的热心。“学校不会给你什么好处，比如多一份饭票之类，就看你愿不愿意。”
卫生委员的一个重要职责，就是召集班里的同学打扫卫生。学校每周都有大扫除，校园分成很多片区，每个班级负责一片。许家印的差事实际上是个“求人”的活儿，到了大扫除的时候，他总扛着个大扫帚，朝着男女宿舍楼大喊：“打扫卫生啦！都快下来啦！”有时候男生下来，女生不太愿意下来。“许家印就一个宿舍一个宿舍去找，难办的事儿就交给他了。”不过在孟宪昆的印象里，许家印还真没抱怨过这个“苦差”。
“搞次卫生，一般需要弄2个才行。学校离江边近，当时那个排水沟都是没有盖的，每个礼拜都要清理一次，那个大桥，都是污泥。”孟宪昆回忆说。好在许家印是从农村来的孩子，这些活对他来说，并不算什么。“卫生委员比任何委员都难做，因为打扫卫生是任何人都不愿意干的，许家印的组织能力和管理能力从那时候就开始成长。如果群众基础不好，或者跟其它各个班关系不好的话，也是很难的，这让他人情更达练。”孟宪昆日后也意识到了这个角色对许家印的影响。
失之东隅，收之桑榆。孟宪昆说：“一个人世界观逐渐定型的时候，这些看似琐碎简单的经验，都有深远的味道在里头。”
而就在大学里，许家印开始发现自己对数据异常敏感，这似乎是种先天赋予的能力。今天的许家印，仍可以过目不忘，圆周率小数点后张口可以背出几十位，恒大的六千多条规则也都记得一清二楚。
铁榔头前缘
那个时候的集体宿舍，流行“卧谈会”。70年代末80年代初，正是中国社会的启蒙年代，学生们争论得厉害，话题也相对认真，那个时候的流行文化话题就包括“伤痕文学”，朦胧诗等。他的老同学俞斌回忆说，许家印也读诗歌，比如北岛的和舒婷的。
他的另一位老师倪国巨笑着说，单独一个房间表面是一个“赠赏”，实际上是一个真正的苦差。那个房间是一个楼道里的小厅临时隔开的，相比宿舍，它的隔音与防寒效果都比较差，冬天还会更冷。的缺点就是还要跟里面的扫帚、拖斗等乱七八糟的东西住在一起，气味很难闻。
那时候，以为旗帜的中国女排开始在世界赛场夺冠，极大鼓动国人的热情，无数国人成为她的球迷，许家印也不例外。他记忆最深刻的事情，是中国女排次取得世界那天，看完电视转播，同学们几近疯狂，四处寻找着情感发泄对象。
有机灵的同学突然想起许家印的屋里有很多扫帚，于是一伙人一起冲了进去，抱着一堆扫把、草席来到室外，点燃后当成火把，在校园内兴奋地挥舞着。
许家印一看这势头是阻止不住了，顺势兴起，也拿起一把扫帚当火把，加入了狂欢队伍，有人把自己的饭碗扔到楼下。“学习女排，振兴中华”的口号在校园中此起彼伏，成为了那一代学子的集体记忆。
与女排有关的，不仅是比赛。俞斌回忆说，当时学校一个月会安排一场露天电影，放的比较多的电影是《闪闪红星》、《归心似箭》等。“《排球女将》就是那个时候看的，许家印很崇拜铁榔头嘛！”
多年之后，一支名为“恒大女排”的排球新军，在2009年度叱咤于中国排球职业赛，以12战全胜的战绩提前冲入甲A，其主教练正是鼎鼎大名的“铁榔头”。
奢侈的热干面
大学时代的许家印常穿着一套黄军装，这是他一身还算像样的衣服。脏了就晚上洗，白天接着穿。“就算是一套旧衣服，也总是干干净净的。”
家贫的许家印能读完大学，全靠学校当时提供的助学金。“我们这代人感激党和国家，是发自内心的。高考彻底改变了我们的人生，国家助学金又支持着我们读完大学。当时我一个月有10多块钱的补助，这对一个来自贫穷乡村的孩子来说，已经能支撑一种简朴的日常生活。我非常满足。”许家印说。
那时猪肉七八毛钱一斤，十几块钱确实能解决很大问题。甚至，许家印放假回家的车票钱，都是从这笔生活费里面硬省出来的。
当时的大学校园还没有成本观念，吃饭问题国家解决，也没有什么商业意识。倪国巨回忆：“那时我是在学生宿舍住的，每天跟他们在一起。学生的演变是什么呢？许家印他们那批学生，劳动不讲价钱。1983年以后的学生就讲啦，要买点汽水买几个篮球什么的。”
倪国巨没从当时的许家印身上看到某种商业天赋，他对自己的这个学生有个16个字的评价：“勤于学习，善于思考，长于宏观，精于细节。”教学几十年，但在倪国巨老师家吃过饭的学生没有超过10个人，许家印是其中之一。
现在的武汉科技大学，许家印作为兼职教授，带着几位研究生。校内设立了“许家印奖学金”。他知道这个看似点缀的助学金，其实对一个困难家庭的学生帮助极大，甚至可能改变一位年轻人的命运。
或许豪掷万金，对今天的许家印来说算不了什么，但在倪老师的回忆里，吃一顿武汉最流行的热干面，对大学时代的许家印而言也是奢侈之举。
当时食堂里学生一般都是端一个陶瓷大碗，师傅给一勺大白菜诸之类的素菜，如果跟食堂师傅关系处的好，或许还能给多一点。而所谓的荤菜，其实就是菜里带点肉皮，浮着几滴油水。
不过，口腹之欲，人之本性。许家印当时奢侈的消费，就是吃学校旁边一毛钱一碗的热干面。但为了这一毛钱，他挨过倪国巨老师的批评：“你是吃助学金的人，还吃一毛钱这么贵的东西！”
直到他成为中国最富有的人，他最喜欢的夜宵，10顿里有5顿都是热干面。
车间里的“小皇帝”
曾经的炼钢工人许家印说，企业管理好比是炼钢，“刚中带柔”才是。
一张30年前的中国式合影，后排右二为许家印
一张泛黄的照片中，长头发尖下巴的许家印，正全神贯注地凝视着钢炉，心无旁骛。
那是流水线式的作业，一旦运行，每一个环节都无法停止。这也是一种链条上的完美安排：遇到问题必须立即处理，高效，不拖拉。
每个商界精英都不会一开始就有游刃江湖的神功，必须经历一砖一瓦的磨练。许家印说，企业管理好比是炼钢，“刚中带柔”才是。10年，许家印在舞钢这个大型钢铁企业里炼成了“管理基本功”。现在，在恒大，你很容易就能寻到其中的些许痕迹。
最典型的例子，莫过于许家印总结的集约化“紧密型集团化管理模式”。这种模式确保了总部的权威，也为每一个尚未成熟的地区公司降低了风险；更重要的是，它非常适用于扩张性战略，保证了“精品模式”能快速复制到。
这种管理模式的效率惊人。举个例子，如果今天凭空突然来了一个地产项目，恒大可以在短短两个内，组建一个工种齐全的队伍立即操作。再比如，许家印最近又在内部严令，一个项目从买地到开盘必须在6个月内完成。
如果你了解舞钢期间的车间“小皇帝”，或许现在的恒大就没有了什么管理秘密。
150度考核法
1982年。这一年，温州涌出了“矿灯大王”、“线圈大王”、“螺丝大王”、“目录大王”等个体富户，民间的经济智慧开始显现，同时这批人也遭受了一定的政治压力。9月，中共第十二次代表大会终于确定了“计划经济为主，市场经济为辅”的经济体制改革方向。
也是这一年，大学毕业的许家印被分配到河南舞阳钢铁厂，对这个结果，他很不情愿。在他的眼里，上大学是为了离开农村，而舞阳不过是另一个“小山沟“罢了。在家里磨蹭了一个月后，他还是去报到了。
去车站接他的是热处理车间主任陆岳璋。“他书带得挺多，都是专业书，别的东西就不多了。”说到这个，现在已是舞阳钢铁有限责任公司的总工程师的陆岳璋，给记者拿出了一本当年许家印用过的专业书，页面已经泛黄，在扉页上还签有许家印的名字。
1978年才投产的舞钢很缺人手，许家印是个被分配过来的大学生。“他给我的印象是很热情，也很乐意跟人说话。”陆岳璋很高兴，因为他也是个大学生，和许家印比较能谈得来。
许家印被安排在一间很简陋的小房子，次日就进入工作状态。那时候车间一个炉子都没开工，当务之急是要把车间的工艺技术规程迅速建立起来，尽快投产。
他被安排协助车间主任陆岳璋工作。他开始整天睡不着觉，天天钻到钢板缝里研究流程，后来竟总结出了几百个问题。有些问题很细小，比如抢修设施的间隙，如果吃盒饭是在上面吃还是下面吃呢？问题看似琐碎，却会涉及安全。
两个月后，许家印主持制定出了“生产管理300条”，他当时的管理概念很清楚：要用制度去管人。
在众多制度中，最有趣的当属他创立的“150度考核法”了。当时，企业要求工人24三班倒，很多值夜班的工人爱打盹，很容易出现安全事故。无奈之下，许家印提出一个极富创意的细节考核办法：当值班人员身体打开的幅度超过150度，就定性为上班睡觉，要接受罚款。
此法后来在厂里广为流传，许家印一炮打响，被人评价为“点子多”、“会管理”。
在那个特殊年代，这种现在看来很奇怪的考核方法，在其他企业也有，比如海尔的张瑞敏，就曾在1984年制定出13条制度，条就是“不准在车间随地大小便”。
进厂的第二年，许家印的职位从技术员升到了车间主任，此时他在管理方面的潜质也开始慢慢呈现。
“我们把热处理和厚板这两块，组建了一个调度中心，这个是许家印自己操作的，可以24进行监控和组织生产。要做到每个月合同100%完成，必须建立一套生产管理制度，这个是许家印创建出来的。”陆岳璋说。
在记者面前，陆岳璋拿出来一本红色的小本，这是1987年冶金工业部颁发的一个荣誉奖。在这本光荣册上，舞钢公司当年获得了23个项奖，许家印自己一个人就占了6项。据陆岳璋介绍，实际上他与许家印参与的，远远不止6项，“因为所有的重要产品都要通过热处理车间，当时讲究谦让，不好意思再多拿奖励了。”
“小皇帝”的软与硬
短短几年里，许家印成就了舞钢最有活力的车间，他自己也获得了一个外号“小皇帝”。这个外号，包含着许家印在这个300多人大车间中的权威：技术上过硬，管理上言出必行，又善于处理跟下属的关系。
后来的恒大时期，外界评价他的管理风格很硬朗。根据自己的接触，陆岳璋是这样理解的：他是对内很硬，对外和善，这是一种“内紧外松”。在对许家印的提拔推荐语一栏中，他如此写道：“专业强，人朴实，能吃苦，很聪明，擅于搞人际关系，管理上有一套。”
在鞍钢实习期间，许家印硬是把鞍钢全套的热处理技术、规程，全部“偷”了回来，全部手抄，数量惊人。陆岳璋惊奇地发现，能搞到这些规程，是因为许家印跟那些老师傅混熟了，关系非常好。这让他不得不感叹：“许家印你真有本身，我的面子就没那么大。“
青年许家印的交游能力，可见一斑。
当时的一些细节，也展现了他“聪明”一面。比如他在车间做了个“热处理大院”，有人戏称“许家大院”，其中的休息室、会议室等，包括里面的桌子、椅子，都是用废弃的钢材制成的！车间里没有洗澡房，许家印就用厚钢板焊了一个洗澡房，这钢板极厚，可以制造坦克，最厚处都有10厘米。有人开玩笑说：“这澡堂子，连机关枪都打不进去，防弹的！”
如此年代如此做法，实在是超出了很多人的想象。
他的老同事张军回忆说，虽然也高谈阔论，但许家印并非那种夸夸其谈之人。“当时车间人挺多，差不多300多号人，并不好管，但厂里也认为他管得。其实他也没啥秘密，一个是用规范制度，再一个从严要求，还有一个是强调福利待遇。舞钢的那些制度，很多都是他主持制订，真是要靠他。”
张军还披露了这样一个细节，由于经常被其他车间的人讨教，许家印索性拍摄了一个《热处理在前进》的专题片，展示热处理的生产人员高效管理下的工作状况。这个专题片在1989年制作完成，曾在舞钢电视台反复播放，宣传意识还是很超前的。后来的恒大地产每开重点大盘，总喜欢请、、等明星助阵，也正是许家印这种造势思维的延续。
那部《热处理在前进》的片子，有人说有包装的意识，也据此认为他很早就是一个高调的人。许家印自己后来说，这在当时确实是意识超前，但并非个人高调。“对企业和产品，要高调；对个人，始终要低调。”所以成名后的他很少接受采访，也不愿意在各种房地产论坛上抛头露面，抛出观点。
这是他的“高低调”原则。
宁当鸡头不当凤尾
舞钢时期的许家印，工作节奏像个“机器”。用他自己的话说“10年来从未休息过一天”：每天7点从家出门，7点半到车间，转一圈全部的生产工艺，8点整参加安全会。下午4点，参加上面的会，监督生产流程。周末加班，春节也要值班。
这时的许家印，也萌发了一些与当时体制并不合拍的商业意识。比如，有的合作单位买了公司的钢板以后，没有设备切割，他的车间就帮对方切割一下，挣点小钱，给员工换点福利。为了避嫌，他自己从来不拿。
不过，这可能也会惹人不高兴。比如一年春节，热处理车间每个员工都分到了200斤大米，厂里就有领导不高兴了，批评他“你怎么老给员工分大米”？许家印心里却想：我有什么错呢？给员工点福利啊。他后来才明白，只有我这个小团体的福利好了，那整个厂子怎么办？领导的面子又往哪里放？
“那个时代，并不是所有人都喜欢锋芒毕露。作为一个国有单位，走在前头的，领导肯定是喜欢的。相邻车间的有赞赏的，当然也有不赞赏的，毕竟那个年代体制没那么活。”他的老同事张军说，许家印确实算个强势人物，如果他做厂长，做起改革也肯定不会默默无闻，肯定在我们之上。
许家印在舞钢待了整整10年，后来整个恒大地产的管理模式，有很多都是在这里开始发酵。一般企业发展过快，管理会滞后，比如之前的地产“恐龙”顺驰就倒在糟糕的管理上，但恒大在他的强势把控下，似乎并无其虞。
“他到哪儿，都是宁当鸡头不当凤尾的人。”张军评价许家印时，曾用了这样一句话。到了舞钢生涯的后期，许家印已经感觉发展空间越来越少，除非满足于这个“鸡头”的位置，否则他势必要离开。许家印后来对身边人还透露了一个个人原因：在他的潜意识里，一直觉得舞钢不过是自己走出了小山沟以后，又走入的另一个大山沟罢了，“四面都是山，一直有离开闯荡的想法。”
面壁十年图破壁，他真的该走了。
不安分的深圳打工仔
许家印说，自己在一家内地钢铁工厂10年的积累，也没有在深圳这个大熔炉1年的收获多。
1992年的深圳市中心深南大道。这一年，许家印怀揣2万元存款南下寻梦。他从一名处级干部变为了一名深圳打工仔。
如果在许家印身上贴几个标签，其中一个肯定是“不按常规出牌”。
2010年的3月1日，恒大再次突然发动“闪电战”，一亿元接手广州足球。这仿佛是当年投资排球的翻版：斜刺杀出，气势夺人，豪华阵容，一掷千金。
其实，如果体育界对许家印多几分了解，就能避免对此事的大惊小怪——因为此事从头到尾都是“许家印式”的。
比如在火线解雇主教练彭伟国，并迅速签约韩国铁帅李章洙的事件上，虽然压力重重，但他依然表现出挥刀斩乱麻的决绝和善于博弈的精细。。
而在对彭伟国貌似“残酷”的免职，与许家印所说的“无情管理”风格也一脉相承。他曾说，任何工作都应该站在管理的角度思考，不要同情，不要感情用事。当然，对于员工，还有一点是“人性化管理”，这两种管理并不矛盾——制度遵守必须无情，员工待遇必须人性。
这些企业管理手段，都是许家印一点点积累起来的财富。而让他这笔财富生长最快的地方在哪里？深圳。正是在这处曾经代言中国变革与开放的梦想之地，让许家印人生中最重大的的一场巨变奏响了序曲。
处级干部做上业务员
这是让众多媒体津津乐道的的一段插曲：
1992年，许家印揣着一份三十几页纸的简历，在深圳的各个招聘市场奔波。半个月后，依然找不到一家愿意接受他的单位。那时候的许家印好似虎落平川，难掩心里的巨大失落：在舞钢也算是处级干部了，在这里竟然“混”到没有工作，甚至连住的地方都难寻觅。
后来，一位好友向他指点迷津：你把原来厚厚得那叠简历，变得简单点试试吧！许家印随后就做了只有两页的新简历，很快，有3家公司愿意聘任他。
他选择了其中一家贸易公司，名叫中达。“从眼我就觉得遇上了好老板，我从他身上学到了很多管理公司的经验，非常非常感谢他。”若干年后回忆起个老板，许家印仍是充满感激。
许家印选择这年下海，与当时的大环境有密切关系。小平南巡讲话后，当年的中国出现了大规模的官员下海潮。据《中华工商时报》的统计称，1992年至少有10万党政干部经商，这批人被称为“92派”，财经界人士牛文文说，这批人有政府关系，又有知识基础，他们是中国现代企业制度的试水者，也有希望成为行业的领头羊。
而日后在中国房地产业掀起大风大浪的许家印，此时却刚刚下海，连房地产的边都没摸到。
显然，刚入行的许家印缺乏市场化的经验。初到一家新公司，他迫切地需要一场胜利。好在多年工作，让他积累了一定人脉，初为业务员的他找到一个熟悉的朋友帮忙，在这个朋友的贸易项目里，给他让了一笔生意。他小心经营这难得的业务，很快为公司赚到了10万元的利润。
之前，他刚到深圳，怀里揣的是在舞钢10年辛苦积攒的两万元。此次赚到10万元，对许家印来说并非小数目。但他并未做贪欲之想。这笔业务，也让许家印在公司内被刮目相看，很快他升任中达公司的办公室主任。
一晃1年就过去了，这时许家印又萌发了他新的梦想。
他似乎每天都在尝试改变。年少时候学习开拖拉机，年青时候抓住高考逃离乡村，上大学选择钢铁专业，在舞钢以刚柔相济的手段成为“小皇帝”，放弃铁饭碗南下深圳做一名低微的业务员……这之前的每一个位置，都是对之前的否定，但又都不是终点。
做了办公室主任的他，觉得这个位置上不可能再有大的发展，他需要再一次的改变。一年后，他主动出击，建议老板跟自己熟悉的舞钢合作，在深圳注册一家新的贸易公司，由自己出任这家新公司的老总。他的目标很清楚，争取机会为自己搭建一个平台，在这个相对独立的平台上，再看看自己的潜力到底有多大。
有了这个平台，许家印如鱼得水，全达的业务也是蒸蒸日上。他似乎天生是个公关天才，说服技巧高超，对很多人来说是工作外的应酬，他在天性上也不排斥。多年之后，人们还将会看到他如何凭借个人能力在国际资本市场筹集到巨额资金，帮助恒大走出因上市暂停造成的资金缺口泥潭。
而在当时，中达的老板终于看出，这位名为“许家印”，刚刚入行时的小小业务员，绝非池中之物。
一切归零
在深圳的那几年，许家印彻底放弃了在舞钢时期做领导的锐利与骄傲，放低身段从头开始。
许家印说，当初在三家公司中选择了中达，最重要的是“喜欢上了”当时的老板。许家印直觉，从这位老板和这家公司中，他会得到自己那时还缺乏的东西。
在舞钢，他是管理几百人的领导，在中达的几年，他却是个对姑娘伙子都喊师傅的小业务员。“那时的许家印，喊人喊得嗷嗷叫，开口就叫师傅，嘴巴很甜，也很谦虚。”一位跟他共事过的老同事回忆。这个形象，不仅与之后地产“枭雄”的名号不符，即使与他早年在舞钢时期的“小皇帝”形象也是大相径庭。
为什么一定要这样？因为下海后他已经没有回头路：一切归零，从头开始。而这种“归零”，不仅是事业与地位上的归零，甚至也是生活上的归零。
妻子抱着6个月儿子，看到丈夫冻僵的样子，怆然大哭。
直到1993年，许家印已是深圳全达的老总，他还被迫跟妻子两地分居。后来看不过的中达老板说，一两年分居怎么行，公司出钱，你去租套房吧。
于是，许家印就跟人合租了个两室两厅。合租的人住一间，许家印和太太以及2个儿子，还有岳母、父亲、朋友，一共7口人住在剩下的厅室。房子里只有合租人的那间卧室有空调，许家印的儿子怕热，夏天就躺在合租人门口的地上“沾沾冷气”，口里嚷着“这里凉快”。
这些经历，许家印并不愿对外人多提起。不过，也正是这些苦涩岁月，为他在首富之后的单调生活做了最真实的注脚。
多年之后，许家还发生了一件关于“租房”的故事。在香港打工的大儿子在市中心租了个房子，2万港币一个月，这在香港CBD已属低廉价位。但许家印的太太知道后，嫌太贵，斥责儿子立即退掉，“2万块，你一个人才赚多少钱？”她硬是给儿子租了个差些的房子。
赶上广州地产末班车
广州，给许家印触动最深的事件，是“坐小车”的经历。
事情是这样的：那是他刚到深圳，跟着一位姓邓的师傅出差到广州做贸易，在广州要去远洋宾馆，他们打了一辆的士。那是已经中年的许家印次坐“小车”，他用手轻轻抚摸着车窗与安全带，内心充溢着抑制不住的兴奋。
而到深圳后的第3个年头，也就是1994年的国庆节，许家印终于写下了他人生转折前的重要伏笔——来到广州，涉水刚刚兴起的房地产业。
这之前，中达老板本来派他到长春做老总。但许家印深思熟虑之后，提出自己到广州“开疆扩土”的建议，得到了认可。这时候的许家印，终于告别了“打的士也很兴奋”的年代。他带上一部标致车，跟个司机、出纳、业务人员等4个人，踌躇满志地来到了广州，成立了一家名为鹏达的房地产公司。
这家新公司和他的使命就是为老板开辟广州的房地产市场。老板也是白手起家，资金上难以给他更大的支持。正好他在深圳全达公司时申请的2000万贷款，还剩下1500万未用，他跟老板申请了这笔款子。
许家印一行人在广州黄埔那一带的城中村，租了一套农民屋。3房1厅，许家印自己一间房，他们几个人占了2间，装了个传真机，请了个厨师，开始了创业旅程。自己住的地方实在寒酸，就找了个星级酒店，开了个套房，在里面约见各路合作方。
尽管还是职业经理人，这个项目的运作过程，已经开始打上许家印的烙印。快点，快点，再快点——珠岛花园项目需要的108个要盖的公章，当年全部搞定，而“当年开工，当年销售，当年售罄……”等“八个当年”令快速有效的执行力在珠岛花园项目中被发挥的淋漓尽致。
其实，在珠岛项目之前，许家印并没有接触过房地产。许家印后来回忆说：“一点都没有，连什么是容积率我都不懂，就这么边学边干起来了。”这个逆当时大户型之潮流的项目，被视为许家印和他的恒大帝国的真正起点。
这时候，他的个人性格也日益成熟。中达时期的老同事邓凡说，许家印是个乐观派，不会说“这个不行啊”之类的话，不会放弃。“天塌下来的感觉他不会有，什么事都挺得住，抗压能力很强，而且越压越强。”
一个“雷人”细节中，也能看得出许家印难以常理揣测的性格。许家印去了广州后，邓凡偶尔出差过去，许家印跟他说，我再忙，哪怕跟再大的领导吃饭，也会在旁边安排个房间，跟你喝个酒。有时候一帮人在陪，许家印就拉邓凡过去，介绍说：这是邓凡，我的哥们，你们每个人都敬酒啊！
“那架势要把我灌醉嘛！他吓唬说，你如果不喝呢，这酒就从你头上倒下去。这不是玩笑，他真的敢啊，说到做到的强人！”邓凡说。
最后一次出走
1997年，是许家印再次思索去与留的一年。这一年，中国的企业界正满是风雨之声。亚洲金融风暴来势汹汹，中国的企业英雄们比如史玉柱败走珠海，山东的姬长孔身陷绝境，几个冲击“世界五百强”的种子选手也齐齐败下阵来。只有丁磊、王志东和张朝阳几个年轻人开创的“互联网元年”，给人几丝希望。
5月1日，许家印与中达老板做了一次改变自己命运的深谈。他感激老板的知遇之恩，话也说得极为坦诚：“人是有价值的，什么样的人、什么样的水平、什么样的贡献，就一定要有什么样的待遇。不然，从管理上来说，是留不住人的。”
几乎白手起家，广州鹏达的珠岛花园一个项目就为母公司中达净赚2亿多，他自己的工资在当时却依旧低得离谱，一个月竟然才3000多元。他后来回忆说，假如一个月给他10万或20万一年，自己可能就不会去想创业了。因为创业有风险，也很艰辛。但3000多元的工资，养活家庭都困难，怎么继续干下去？
许家印决意不再为人打工，他又一次选择了离开。他告别了中达和鹏达，告别了给他次房地产成功收获的珠岛花园。
一个可能的题外话是，好多年以后，或许是缺乏经理人许家印式的严格管理，珠岛花园后面几期项目遭遇到了不少业主风波。彼时，早已拥有自己的恒大的老板许家印，人生和事业早已一飞冲天。
与他共事几年的邓凡，如此总结了许家印的个性特点：是“不达目的，誓不罢休”；第二是“完美主义”；第三是“结果导向”；第四是“决断力”。“我特别佩服他的决断，什么事情，他都能敏感察觉到危险和关键所在。”而这些，也是他日后虽屡涉险地，却总能全身而退的关键。
从技术到管理，从国企到民企，中原的文化底蕴与岭南的商业内涵碰撞之后，终于形成了典型的“许氏行事风格”：目标执着，不失谋略；偶尔高调，不失务实；熟谙规则，又不按常理出牌；不鸣则已，一鸣惊人。
离开中达，将是许家印的最后一次出走。这之后，他的成败，都将跟那家名为“恒大”的公司牢牢捆绑在一起。
未曝光的首富
被推上首富宝座后，许家印的幕后心境有几人真正知晓？
经历上市“折返跑”的许家印终于达成目标，一脸轻松
2009年的最后一夜，长沙喜来登酒店的顶层豪华KTV里，十几位来自香港的记者正在吼歌。这时，门突然被推开了，一个高个中年男子微笑着走入房间。
大家愣了一下，突然一阵欢呼。
于是，跟随他进入KTV房间的，基本囊括了恒大地产的所有高层和各地诸侯。其中包括恒大总裁夏海钧，几乎所有的副总裁，各地区分公司董事长……
许家印无疑是这场盛大Party的瞩目中心。当晚他心情显然大好，Party从9点开始，从那首保留曲目《懂你》起，他数次接过话筒，唱了《把根留住》，《千里之外》，甚至还有网络上流行的《当香烟爱上火柴》。
零点钟声响起，一干人等觥筹交错，在狂舞、尖叫与狂欢中送走2009。只是，唱罢赞美和怀念母亲的《懂你》的许家印，被推上首富宝座后的幕后心境，又有几人真正知晓？
“什么都不说，保持沉默”
在舆论的渲染中，这成了当年地产界最悲壮的一幕。地产界“百日巨变”的预言甚嚣尘上，很多人等着恒大倒下以佐证自己的预见性；而雄心勃勃的许家印，也被描述成失败者以及可怜的“野心膨胀者”。
夏海钧见证了这个“从云端跌落谷底”的惊险一跳。他2007年6月加盟恒大，正好经历了恒大从要上市的高峰、到2008年上市不成跌入低谷，再到2009年冲出低谷成功上市的过山车式的惊险历程，可以说，“最惊心动魄的这几年都经过了。”
他真正了解许家印和恒大地产，是由自己超常规被任用开始的。到恒大之前，他没与许家印没有共事过，而许的周围已经有很多追随他十几年的老战友。但许家印似乎认准了这位“空降者”，他打包票：“如果你愿意来恒大，可以先做董事局副主席、常务副总裁。如果你有能力，三个月后，我就把总裁的位子让给你。”
三个月以后，许家印真的兑现了他的诺言。
意外还不仅在此。夏海钧天上班，就开始被“洗脑”。当天许家印说，夏总，晚上我们一起开个会。两人坐在餐桌前的时候，夏海钧看了看表，六点钟。他心里说，吃了饭，再研究半个差不多了吧。结果直到十一点半，这个“晚餐”才结束。
夏海钧心想“那晚的十一点半，可能只是偶然一次吧。”后来他才知道自己彻底错了——十一点多结束开会确实是偶然——因为常态下，恒大的会经常要开到次日凌晨两三点才会结束。
许家印也承认，这是“天大的困难”。万事俱备，东风却不来。
原定计划没有实施，带来了资金缺口的巨大压力。当时，恒大向拓展的37个项目中有33个在建，都没有达到恒大内部的销售标准。有人建议他卖工地或者土地，许家印深思熟虑之后，决然拒绝。他担心自己的品牌：恒大这么大个企业，竟然要去卖土地了？
他拒绝“卖儿卖女”，选择了断臂求生。
当时的措施已经广为人知。比如调整开发建设计划，在2008年还不能完全开盘的，速度稍微压一压；财务管理上，钱要省着花。通过他的个人私交，他成功募集到5亿多美金，距离计划的10月份大规模还有3个月，这笔钱虽然不富裕，但也够用了。
春节以后，房市回暖。上半年恒大地产实现了120多个亿的销售，许家印最残酷的严冬，过去了。
回首那段惊险的历程，许家印并没有想象中的太多感慨。“我心里对局势是有底的，我还没到卖土地和工地的地步。而且，那么困难的时候，恒大的900多名中层以上领导，没有一个离开恒大。”许家印认为，他驾驭的团队并未失控，也相信他能带领公司渡过难关。
对当时舆论上的四面楚歌，他一再对公司中高层说：“外界怎么说，我们没有必要去解释。什么都不说，保持沉默。”
“我们经过了战斗的洗礼”
在当时媒体的叙述中，恒大离死亡只有一步之遥。处于悬崖边之时，许家印的心境到底如何？这是外界力图揭开的一个心结。
在香港找融资的夏海钧往往遇到这样的情况。“我们香港那边谈啊谈，谈得差不多了，这边突然蹦一个大负面新闻出来。香港投资方就想，哎呀，这怎么回事啊，等等，我们再看看吧。”结果，本来一个月就搞完的投资，却拉锯似的谈了三个月。
许家印自己感受了舆论的唱衰论调，甚至部分人幸灾乐祸的声音。上市搁浅，加上金融危机的发生，恒大成为一时的焦点。“10个人里面9个都说，恒大要倒下了。”
境外的战略投资虽然难，还是谈下来了；但是国外的基金，一看这个情况，以为钱要泡汤了，就开始向许家印追之前的欠款。没办法，许家印只有跟对方谈着，周旋着。
不仅如此，四面楚歌声中，有关部门对恒大运作资金和项目的正当性开始质疑。许家印回忆：“2008年，很多人把恒大的老底子都翻了多少遍，包括恒大的每一个项目、每一块土地的取得，有关政府部门和媒体都以自己的方式进行全面审查。”
“我们经过了战斗的洗礼啊。”上市并晋身首富后的许家印，说到这一点心里五味杂陈。
有人将那时候的许家印，比喻成“困兽”，潜台词是困兽犹斗，前途暗淡。许家印不认同这个概念，他觉得，当时所有的企业都有困难，尤其房产企业都困难，只不过，恒大不幸成了聚光灯下的表演者。
“有人觉得恒大过不去这一关，他们不了解恒大。我随便卖几个项目不就过来了？再困难，金融危机再延长一年，我再卖几个项目不又出来了？比如我预售，我套现，不是出来了？但是这两件事我都没有做。为什么？我们的情况，离他们所想象的还远着呢。”
他还有备用的杀手锏，首次上市失败后，他手头还有280万平方米的项目有预售证，但他没有卖。他自己算了一笔账，真要以3500元一平方米的均价卖掉，一星期都不用，就能全部卖光。那能卖多少钱？上百亿。
如此，恒大离“倒掉”差太远了。
恒大核心层向本刊记者透露，其实即使在恒大最困难的时候，账面上没少于20亿。当然，这是否一个事后“自矜”的说法，无法得到确认。到了2010年1月，上市后的恒大宣布，他们的账面现金余额近200亿元，此外还有未回收款项几十亿元。
他觉得，不了解情况的人，才会认为是有风险。
许家印想让人们知道，“公司倒掉”这种风险，老板和公司管理层不可能不考虑到，在上市之前，许家印也不可能不考虑到这些，“万一不上怎么办？不可能没有预备着计划。”
在接下来的第五个“三年计划”中，公司发展必须仅仅围绕“稳健经营、再攀高峰”。许家印在内部会议上说，在经历了高速的跨越发展后，必须有个休整期，盲目的前进只能带来管理的落后，“这是我们不允许的”。
一个例证是，这个被看作爱冒险的男人，刚刚做了两个极为稳健的内部要求：一是保证公司的现金余额不低于100亿，这是一个硬指标；二是力争每年的上半年，就要完成当年任务的60%以上。
“一个人能花多少钱？”
恒大上市当日，许家印又制造了另一个意外。他以422亿元的身价，超过当天公布的福布斯富豪榜的首富王传福，首次问鼎中国内地的首富宝座。
而按照原来的计划，11月5日上市之后，恒大地产本来安排了一场盛大的新闻发布会。但是，在得知许家印由此成为内地新首富的消息后，所有大型的公开庆祝活动，都被立即取消。
恒大总裁夏海钧的解释是：“炒作‘中国首富’这个概念，还有的上市民企这个名头，再加上执教的恒大女排，这些因素加起来以后，社会再一次将舆论焦点对准了恒大。这会给他带来很多压力。”
不仅如此，夏海钧还预感到了，很多人又会拿着放大镜研究恒大。“他们会问，为什么发展这么快？你这个桶金怎么掘来的？你会不会有不为人知的事情？等等，很多的问题。”
变化肯定是有的，比如上述的稳健性要求被提到了战略的层面。但是，恒大扩张的战略并未作重大调整。也有很多人觉得，恒大现在有钱了，可以有底气进军北京上海了？但许家印仍然坚持把阶段性的主要精力放在二三线城市。在他看来，发达的一线城市已经少有好的二手地可买，次发达的二级市场还是有很多空间，这恰恰是一种机遇。“可能再过一年两年，机遇就少了或者没了。到那个时候，我认为再去北京上海也不晚。”
“为什么要做首富啊？做了首富有啥好处啊？”许家印对关于首富的问题也感无奈，他说：“除了别人心里不平衡来盯着你，甚至不明真相的人来骂你，其实真的没啥好处。但是你的企业上市了，这是一个公开的秘密，藏不住。”
如果一定让他自己说“首富心态”之类的问题，他宁愿交待一些细节。“我没有乱花钱的习惯，经常在办公室吃盒饭。经常深更半夜开会，一开就是一个通宵，如果真饿了，就让家里给我送个馒头，或者捎个汤、面过来。”
许家印与太太是在舞钢工作期间认识的，两人感情笃定，是恒大集团的“模范夫妻”。许家印不许太太参与公司的管理，是因为他寄望恒大做一家现代公司，而非家族企业。
这种防范裙带关系的概念，有时候显得过于极端。恒大太原公司董事长顾朝晖透露，因为许家印的家乡是河南，为了防止老乡裙带关系，即使是一个清洁工的岗位想要用河南人，也必须经过他的批准。而恒大的另一位“地方大员”、重庆分公司董事长廖嘉宁则直言，在恒大拉山头是要被打击的，“不允许存在这种苗头。”
有时候开会或者应酬，回家晚了，怕吵醒太太，他就躺在沙发上将就一夜。据说，他的太太也一样，夜里有时睡不着，担心翻身会吵醒他，就跑到沙发睡。
那一刻，成为首富或者不是，真是没有任何分别。
2010年4月1日,中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2010年中国房地产企业季度销售排行榜》，从季度销售区域分布来看,二、三线城市成为了各企业的销售业绩主力。
5家房企首次登榜，二三线城市销售成主力
2010年4月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2010年中国房地产企业季度销售20排行榜》。根据该榜单数据显示，大多数企业依然保持强劲发展的势头，取得了良好业绩；但另一方面也显示，企业战略重心向二三线城市转移。
2010年季度房企销售金额排行榜
2010年季度房企销售面积排行榜
销售淡季而业绩不俗
竞争加剧导致座次发生变化
同时，许多“新面孔”晋级此次榜单，如越秀地产、重庆金科、首都开发、保利香港以及大连万达都是首次上榜。与此同时，一些传统的地产大亨，在行业竞争不断加大的情况下，上榜座次也有明显变化。此次，在梯队——前十名的企业中，不仅有首次进榜的大连万达，而且前十名企业中有七家2009年也曾是10中榜上有名，不过排名已经出现了变化。可见，虽然传统的领头企业在行业中的地位依旧牢固，但激烈的竞争下，无论是梯队，亦或第二第三梯队，必将遵循不进则退的行业规律。
二、三线城市贡献率大增
权威报告显示：抢占二线城市恒大强势崛起
今日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2010年中国房地产企业季度销售20排行榜》，发布“2010年季度中国房地产企业销售排行榜”。
恒大销售金额同比增长175%
布局二线城市增强抗风力
目前中房信的这份榜单中已经在透露出一些信息，二、三线城市成为了各企业的销售业绩主力，排名靠前的房企二三线城市的销售权重比以往更加大。其实，目前楼市调控的重点依然出现在一线大型城市，而在广大的二三线城市中还存在着巨大的刚性需求。从季度销售区域分布来看，二、三线城市成为了各企业的销售业绩主力。目前已经形成了，得二线城市者得天下的局面。