五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
评估有限公司接受餐饮投资管理有限公司(以下简称*公司)的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益评估方法，按照必要的评估程序，对*公司所拥有的商标在20xx年3月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方：
餐饮投资管理有限公司
二、资产占有方：
三、报告使用者：
资产评估委托方、国家法律法规规定的其他使用者。
四、评估基准日：
20xx年3月31日。
五、评估目的：
商标的无形资产。
六、评估对象：
商标。
七、价值类型及其定义：
本次评估所采用的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
八、评估方法：
采用收益法进行评估。
九、评估结论：
根据本次评估目的及价值类型，商标的无形资产在评估基准日的评估值为人民币*万元(壹亿贰仟零陆拾肆万贰仟伍佰元)。
十、评估结论使用有效期：
本次评估结论在评估基准日后一年内有效，即自20xx年*月*日至20*年*月*日止。超过一年，需重新进行资产评估。
十一、对评估结论产生影响的特别事项：
评估报告的使用者应注意本报告中的特别事项对评估结论所产生的影响。
资产评估有限责任公司(以下简称“本公司”)接受投资有限公司(以下简称“投资”)的.委托，根据国家有关资产评估的法律、法规，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对投资拟对外转让之目的而涉及的无形资产进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对本次评估范围内的资产进行了评定估算，对委估资产在X年X月X日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、资产占有方简介及委估标的物概况
委托方：投资有限公司
资产占有方：投资有限公司
住所：
法定代表人：
注册资本：伍仟万元人民币
企业类型：有限责任公司
经营范围：高科技项目投资、投资兴办实业。
投资有限公司成立于X年12月5日，是由XX科技股份有限公司、实业有限公司、股份有限公司、开发有限责任公司、有限责任公司共同组建的有限责任公司。截止评估基准日，资产总额31938.66万元，负债总额1933.69万元，净资产30004.98万元。
二、评估目的
投资有限公司拟对外转让无形资产。本次评估目的是对该经济行为涉及的无形资产资产提供价值参考依据。
三、评估范围与对象
四、评估基准日
本项目评估基准日是20__年九月三十日。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准，考虑评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近，加快转让工作等因素，经协商，确定评估基准日为X年9月30日，该评估基准日的评估结果能准确反映资产本身的价值。
五、评估原则
根据国家资产评估的有关规定，本公司及评估人员遵循以下原则进行评估：
(一)坚持独立性、客观性、科学性的工作原则
(二)坚持预期和公开市场的操作原则
本次资产评估过程中，本公司评估人员按照国家有关国有资产管理及资产评估的有关法律法规以及《资产评估操作规范意见》(试行)、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的要求，遵循以上基本原则，对委估资产进行评估，以保证客观、公正地反映评估对象在评估基准日的公允市场价值。
六、评估依据
在本次资产评估工作中，评估人员遵循的具体行为依据、法规依据、产权依据、取价依据和参考资料有：
(一)法规依据
1、《国有资产评估管理办法》(国务院1991年第91号令);
2、《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发[1992]第36号);
3、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(中华人民共和国财政部财评字[1999]91号);
4、《资产评估操作规范意见》(试行)(中国资产评估协会1996年5月7日发布);
5、《中华人民共和国公司法》;
(二)行为依据
资产评估业务约定书。
(三)产权依据
1、投资法人营业执照;
2、“出资(无形资产)确认书”。
七、评估方法
以被评估资产继续使用和公开市场为前提或假设前提，根据被评估资产状况和市场状况以及评估人员掌握的价格资料，针对本次评估的特定目的，采用收益现值法进行评估。现简述如下：
1、评估范围：
2、权属关系：
根据投资有限公司“出资(无形资产)确认书”，该无形资产为投资所有。
3、无形资产的评估说明
3.1国内外现状及技术发展趋势
投资是国内唯一一家从事CMOS视觉芯片研发和生产的厂商，近年来一直致力于CMOS可视芯片新技术和新产品的开发，技术上不断创新，开发生产的CMOS芯片居国际先进水平，现已拥有的M10、M20、M30、M60等规格的CMOS视觉芯片和EVC20、EVC30、EVC62U、EVC64U等系列电脑眼产品，在硬件、软件开发和人才培养方面积累了宝贵的经验。
一、基本情况
贵公司于一九九四年十月二十四日经行政管理局注册登记，取得了注册号。经营范围：。
贵公司于20xx年4月22日与下面单位或个人分别签订了租赁合同，具体情况如下：
合同：
二、用途
租金情况：20xx年月1日至年月日，按每月每平方米x元
计算月租元；20xx年7月1日至20xx年6月30日，按每月每平方米元计算月租元。
1、交通设施
贵公司所租地段毗邻国道G107和广清高速公路，车辆出入自由方便，交
通十分便利。附近有多家大型的物流公司，如嘉忠物流中心，便于货物的配送。
2、周边设施配套
贵公司所租地段地处广州市白云区乡镇地区，周边购物、娱乐、教育、银行、医院、邮局等配套齐全，便于员工日常生活。
3、周边租金
贵公司所租地段周边同档次厂房、仓库租金平均月租是11元/平方米左右，办公租金平均是22元/平方米左右。
三、结论：
经我们调查，截止20xx年6月10日，贵公司上述租赁合同的租金情况比周边同等物业收取的租金价格低。
四、其他事项
本报告仅供贵公司向董事会证明租金水平，不应将其视为是对贵公司报告日后租金费用的证明。因使用不当造成的后果，与执行本咨询业务的注册会计师及会计师事务所无关。
经办注册资产评估师：
现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方简介
企业名称：北流市佳辉新能源开发有限公司(以下简称“凤阳佳辉新能源”)
住所：北流市招商局
法定代表人：陈宏
注册资本：壹仟万元整
实收资本：壹仟万元整
营业执照注册号：470264*05730
发照机关：北流市工商行政管理局
成立日期：20xx年5月26日
经营范围：新能源的开发与管理，生物质能源林基地投资和建设，有机农业基地建设。
截至评估基准日20xx年11月30日，北流市佳辉新能源开发有限公司各股东出资金额及所占股本比例情况如下所示：
北流市佳辉新能源开发有限公司股东表
根据需要，本次评估目的是量化北流市佳辉新能源开发有限公司全部资产和负债于评估基准日20xx年11月30日的市场价值，为企业自我资产清理提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
本项目评估对象为20xx年11月30日北流市佳辉新能源开发有限公司拥有的全部资产和负债，具体包括公司的流动资产和负债等。
(二)评估范围
根据《资产评估业务约定书》和北流市佳辉新能源开发有限公司填报的资产清查评估明细表。本次评估的范围为北流市佳辉新能源开发有限公司于20xx年11月30日的全部资产和负债。
截止20xx年11月30日，纳入本次资产清查评估明细表的委估资产和负债具体情况如下：(2)非流动资产合计8,970,426.67元，其中：无形资产8,970,426.67元;
(3)资产总计17,193,777.63元;
(4)流动负债合计7,565,368.60元，其中：其他应付款7,565,368.60元;
(5)负债合计7,565,368.60元;
(6)所有者权益合计9,628,409.03元。
本次申报评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的和评估对象，委估资产采用的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易价值的估计数额。
五、评估基准日
本项目的评估基准日为20xx年11月30日。
为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方商定，以20xx年11月30日作为本次评估基准日。评估中所有取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估报告的使用者
本评估报告的使用者为：委托方及与本次经济行为有关的主管部门。
七、评估原则
根据国家资产评估的有关规定，本次资产评估中主要遵循以下国家及行业规定的公认原则：
(一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响;
(二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据;
(三)遵循科学性原则。评估人员根据各类资产的特点确定了科学的评估方法，使资产评估结果科学合理;
(四)遵循产权利益主体变动原则。即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日的现行市场价值;
(五)遵循资产持续使用的原则。即被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用或者在有所改变的基础上使用，确定相应的评估方法、参数和依据;
(六)遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准，不充分考虑由于特殊交易性为、交易背景对交易价格的影响;
(七)遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立;
(八)维护产权持有者及投资者合法权益的原则。
八、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体法律依据、准则依据、行为依据、权属依据、取价依据和其他依据主要包括以下内容：
(一)法律法规依据
1、参照国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》;3、原国家国有资产管理局国资办发[1996]23号文《资产评估操作规范意见(试行)》;
4、财政部颁发的财评字[1999]91号“关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知”;
(二)准则依据2、中国注册会计师协会会协[20xx]18号《中国注册会计师协会关于印发的通知》;
3、财政部令第33号《企业会计准则――基本准则》、财会[20xx]3号《财政部关于印发等38项具体准则的通知》及财政部制定的《企业会计准则――应用指南》;5、《中华人民共和国土地管理法》;7、省实施《中华人民共和国土地管理法》办法。
(三)经济行为依据
委托方与本人签订的《资产评估业务约定书》。
(四)产权证明依据
1、北流市佳辉新能源开发有限公司的营业执照、税务登记证复印件;
2、北流市佳辉新能源开发有限公司申报的资产清查评估明细表;
3、北流市佳辉新能源开发有限公司提供的有关协议、合同、土地使用权证、会计报表、会计凭证及与评估有关的其他资料;
4、北流市佳辉新能源开发有限公司出具的《委托方承诺函》;
5、其它有关产权证明文件。
(五)取价依据
1、本人实地勘查、调查所获得的资料;
2、北流市佳辉新能源开发有限公司提供的资产评估申报资料，有关原始凭证等账务资料;
3、本评估机构掌握的其他价格资料;
4、关于发布省征地年产值标准的通知(省政办发(20xx)47号);
5、市人民政府关于印发《市征地拆迁补偿安置办法》的通知(市政发〔20xx〕20号)。
(六)参考资料及其它
1、李环会计师事务所有限责任公司出具的北流市佳辉新能源开发有限公司的审计报告;
2、国家有关部门发布的统计资料、技术标准及价格信息资料;
3、其他资料。
九、评估方法
根据资产评估有关规定，遵循独立、客观、公正、科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对北流市佳辉新能源开发有限公司委估范围内的资产和负债进行了必要的核实及查对，查阅了有关文件、资料，实施了我们认为必要的程序，在此基础上，根据资产评估目的和委估资产的具体情况，由于北流市佳辉新能源开发有限公司盈利状况较差，不具备采用收益法的条件，此次主要采用了资产基础法(成本法)的评估方法进行评估。
资产基础法是指在合理评估企业各项资产、负债价值的基础上确定评估对象价值的评估方法。根据北流市佳辉新能源开发有限公司各项资产及负债的构成，采用的具体评估方法如下：
(一)流动资产的评估
流动资产包括货币资金、预付账款，评估人员根据各项资产的具体情况，采取了相应的现场清查办法和评估方法，现将其简述如下：
1、货币资金的评估
纳入本次评估范围的货币资金主要为银行存款。
对于银行存款，评估人员采用不同币种分别计算的方法，按照北流市佳辉新能源开发有限公司开户行提供的评估基准日20xx年11月30日的银行对账单或收到的询证函，对公司拥有的不同币种的银行存款余额进行核实，对于银行对账单与公司银行存款日记账之间存在的未达账项，在逐笔了解核实的情况下，由公司财务人员编制银行存款余额调节表，在确定了公司财务账户与开户银行账户两者金额调整一致的情况下，最终按照公司财务账户余额确定银行存款评估值。
公司账面余额与开户银行账面余额调节公式如下：
评估基准日公司账面余额+企业已付银行未付金额-企业已收银行未收金额=银行对账单账面余额+银行已付企业未付金额-银行已收企业未收金额。
2、预付账款
预付账款的评估，评估人员首先了解预付账款形成的原因，并与账务记录和会计报表进行核对，确认该项业务的真实性。
对于预付账款，以清查核实后的账面价值作为评估值。
(二)无形资产(土地使用权)评估
根据评估对象土地实际情况，并结合此次评估目的，土地使用权评估采用成本逼近法进行评估。
成本逼近法计算公式：地价=土地取得费用+土地开发费用+土地税费+利息+利润+土地增值收益
(三)负债的评估
纳入评估范围的负债为流动负债，其中流动负债为其他应付款;非流动负债为零。
十、评估过程
具体过程如下：
(一)接受委托及评估准备2、根据本次评估目的和有利于减少事后调整事项的原则确定评估基准日;
(二)现场清查核实1、听取产权持有者有关人员对企业的历史及现状、企业目前的经营状况和评估对象情况介绍;
4、根据北流市佳辉新能源开发有限公司填报的资产清查评估明细表，评估组成员在现场对各类资产和负债进行清查核实。同时通过现场勘察，对重点资产状况作了深入了解;
5、收集委估资产的产权证明文件、购置合同、发票等资料;
6、根据资产状况和现场核查情况完善和充实工作底稿;
7、现场查询和收集委估资产的价格信息。
(三)评定估算
1、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产和负债的评估方法;
2、开展市场调研、询价工作;
3、根据工作底稿和收集到的资料、价格信息对有关资产和负债进行评定估算，起草评估报告及评估说明草稿。
(四)评估汇总
1、初步汇总资产评估结果;
2、分析评估结果，确认有无重复和漏评，进行必要的调整、修改和完善;
3、项目负责人汇总、撰写资产评估报告书;
4、三级复核资产评估报告书及评估说明。
(五)提交报告
十一、评估假设
由于产权持有者各项资产和负债所处宏观、企业经营环境的变化，必须建立一些假设以充分支持所得出的评估结论。在本次评估中采用的评估假设如下：
一、评估目的
为专利项目“立体五环纪念品”进行技术入股或技术转让、合作，提供价值参考依据。
二、评估范围和对象
专利权方：
专利号：
主分类号：
三、专利说明
本实用新型提供了一种立体五环纪念品，它包括筒体和底座，筒体由五个圆筒按照奥运五环标志穿插排列连接成立体五环形状，底座呈椭圆形，底座上设有与筒体的五环形状适配的凹槽，五环形状的筒体嵌装在椭圆形底座的凹槽内装配成整体的立体五环纪念品。本实用新型的立体五环纪念品将奥运五环标志融入实物，集观赏性和实用性于一体，能使广大的普通人更加频繁的接触奥运标志，起到了宣传奥运文化、弘扬奥运精神的积极作用。
本项目评估基准日是二零XX年十一月二十九日。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准，考虑评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近，加快转让工作等因素，经协商，确定评估基准日为20xx年11月29日，该评估基准日的评估结果能准确反映资产本身的价值。
根据国家财政部有关法规，评估中遵循独立、客观、公正、科学的原则及其他一般公允原则。
（一）坚持客观、公正的原则：在评估工作中，一切从实际出发，认真进行调查研究，采取符合实际的评估标准和方法，得出合理、可信、客观、公正的评估结果。
（二）坚持独立的原则：在评估工作中，排除一切干扰，确保资产评估资料和信息的真实性和可靠性。
（三）坚持科学性的原则：制定科学的工作方案，采用科学的评估程序和方法，依照财政部颁发的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》和《资产评估操作规范意见》（试行）中的基本原理，指导评估操作，科学、合理地进行资产评定和估算。
1、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者
1.委托方:朱玉
2.产权持有者:朱玉
2、评估目的
依据委托人的要求，委托人打算对其持有的戴尔电脑inspironrse7520进行二手转让，现对委托人的电脑进行资产的评估给委托人转让资产提供依据。
3、评估对象及范围
本次资产评估的对象为朱玉的个人电脑，戴尔inspironrse7520
产品类型家用
产品定位游戏影音本，家庭娱乐本
操作系统预装Windows864bit(64位简体中文版)
主板芯片组IntelHM77
处理器CPU系列英特尔酷睿i53代系列
CPU型号Intel酷睿i53230M
CPU主频2.6GHz
最高睿频3300MHz
总线规格DMI5GT/s
三级缓存4MB
核心架构IvyBridge
核心/线程数双核心/四线程
制程工艺22nm
指令集AVX，64bit
功耗35W
存储设备内存容量4GB(4GB×1)
内存类型DDR3XX00MHz
最大内存容量GB
硬盘容量500GB
硬盘描述5400转
光驱类型内置DVD刻录机
光驱描述支持DVDSuperMulti双层刻录显示屏触控屏不支持触控
屏幕尺寸.6英寸
显示比例:9
屏幕分辨率1366x768
屏幕技术LED背光
显卡显卡类型双显卡(性能级独立显卡，集成显卡)
显卡芯片AMDRadeonHD7730M，IntelGMAHD4000
显存容量2GB
显存类型DDR3
显存位宽128bit
DirectX11
多媒体设备摄像头集成100万像素摄像头
音频系统内置音效芯片
扬声器内置扬声器
麦克风内置麦克风
网络通信无线网卡支持802.11b/g/n无线协议
有线网卡1000Mbps以太网卡
蓝牙支持，蓝牙4.0模块
I/O接口数据接口3×USB3.0(其中一个具有Powershare供电功能)
视频接口VGA，HDMI
音频接口耳机输出接口，麦克风输入接口
其它接口RJ45(网络接口)，电源接口纠错
读卡器8合1读卡器
输入设备指取设备触摸板
键盘描述背光键盘，全尺寸键盘电源描述电池类型6芯锂电池，4800毫安
电源适配器100V-240V90W自适应交流电源适配器外观笔记本重量2.766Kg
长度378mm
宽度252mm
厚度30.3-34.1mm纠错
外壳材质复合材质
外壳描述灰色
本次资产评估的范围是委托人的学习娱乐工具，通过对委托人的戴尔电脑inspironrse7520进行评估，到评估基准日20xx年9月30日，此次接受评估测试的资产和委托人请求资产评估时的资产范围一致。
4、价值类型及其定义
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。因此，本次评估采用的价值类型为市场价值。
5、评估基准日
6、评估原则
在资产评估时要求评估的资产类别要和评估资产的业务相匹配。资产评估原则是指资产评估业务所采用的一种价格标难，也是资产评估中的重要环节，评估原则的选择合理与否，是资产评估成功与否的重要因素。对于委托人所委托的戴尔电脑inspironrse7520的资产评估过程中遵循着下列原则。
独立性原则。本公司作为独立的社会评估机构，在资产评估的过程中始终保持独立的立场，不受各种因素的影响。
遵循客观性原则。本公司对资产的评估对实地进行考察，从实际出发，遵循客观的市场价格，坚持客观公正的态度，保证资产评估工作的客观公正。
遵循科学性原则。在资产评估工作中，要对不同的资产采取不同的评估方法，有着相应的评估依据，保证整个资产评估的科学性，严谨性，为委托人提供真实可靠的评估资料。
遵循持续经营的原则。该项评估资产寿命未到期，处于尚可使用的状态，需要确定专门的评估方法，不能对资产的实用性产生影响。
遵循替代性原则。在资产的评估工程中，由于资产评估基准日的变化和市场经济因素的变化，资产评估的参考价格一会发生改变，针对这种情况，资产评估一般采取最低的价格。
维护资产占有者及其他关联方合法权益的原则。本公司对于委托人资产信息进行保密，不泄露资产评估的信息，保证其安全性。
7、评估依据
该资产的取价依据为购买时所开具的发票、使用情况、现市价格。
评估法律法规依据:
1.国务院《国有资产评估管理办法》;
2.中国资产评估协会《资产评估操作规范意见》;
8、评估方法
1.成本法
成木法也称重置成本法，是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗，确定资产价值的方法。
其电脑购买价为5500元，通过年限法计算资产的成新率，年限法:是以资产的尚可使用年限与其总使用年限的比率来确定成新率的方法。
成新率为:(72-33)/72=54.2%
评估价值:5500x0.542=2981
2.市场法:
市场法的基本含义。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法的应用前提。通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:1、需要有一个充分发育、活跃的资产市场。市场经济条件下，市场交易的商品种类很多，资产作为商品，是市场发育的重要方面。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。
参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。
运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，这就要求对类似资产参照物进行调整，有关调整的指标、技术参数能否获取是决定市场法运用与否的关键。
个别因素:评估对象、参照物A、参照物B、参照物C
规格型号:戴尔inspironrse7520、戴尔inspironrse7520(参照物A)、戴尔InspironrTurbo(INSTD-3628)(参照物B)、戴尔inspironrse7520(参照物C)
制造厂家:A场、A场、A场、A场
役龄:3、3、3、3
附件:齐全、齐全、齐全、齐全
比较系数1、1、1.10、1
市场因素的比较:
根据评估对象和参照物的市场交易状况、交易动机及背景、交易数量等因素均相同，调整系数为1.
评估对象、参照物A、参照物B、参照物C
计算评估值:
参照物A参照物B参照物C
市场参考的交易价格:3200、3600、3500
比较因素调整系数:0.88、0.91、0.9
调整后价格:28、3276、3XX0
则该电脑评估值为:(28+3276+3XX0)/3=3081
9、评估过程
针对委托人所要评估的资产，带电脑已经停产，只能通过其购买时的价格，和市场上相似产品价格及二手市场上此类资产价格进行比较参考，通过技术观察计算其重置成本和成新率，对委托资产进行科学公正的评估。
资产评估准备阶段:
1、明确评估的目的、对象、类型、范围确定评估基准日;
2、双方签订委托业务约定书;
3、对所要评估的资产制定详细具体的评估方案。
资产评估核实阶段:
1、对评估资产按照相应的规定，对委托方所委托的资产指导协助进行资产清查工作，清查工作完毕之后，指导委托方填写相应的资产评估申报明细表;
2、对委托方所提供的资产评估申报表进行查看，检查核对资产评估申报表的内容是否属实正确;
3、听取产权所有者对待评估资产的介绍;
4、对于委托方所提供的资产评估申报表的内容作进一步的核查，对申报表中的具体数据经行核对工作;
6、现场进行实物考察，对待评估资产状况进行考察，并作出记录，向资产所有者了解资产有关情况。
资产评估估算阶段:
1、对于所评估的资产采取相应的评估方案，采用专门的评估方法，对评估资产情况具体分析，保证整个的评估工作地顺利进行;
3、对价格评估，采取多个参照物，对实地市场价格和网上价格的数据进行收集整理。
资产评估汇总阶段:
先对资产的评估形成一个初步的评估结果，再进一步的对结果进行完善和修改，对数据进行收集、整理、和汇总，对于初步结果的错误不足进行整改工作，形成最终的资产评估的结果。
资产评估报告提交阶段:
对最终的结果进行讨论和分析，保管相应的资料与数据，编制相应的评估报告书，对评估报告书进行整理和审查并作备案，最后提交给委托人资产评估报告书。
10、评估结论
按成本法计算出电脑的价值为2981元，用市场法求出来的价值为3081元，该电脑型号已被淘汰，重置成本估计不准确，因而成本法估计出来的值不精准，市场法采用了3个可比实例，比成本法具有可信度，因而此次应采用市场法下的评估结果，则该电脑的评估价值为3081元。
评估报告类型是基于资产评估业务分类考虑的。按资产评估工作的内容不同应包括一般评估业务、评估咨询业务、评估复核业务。具体操作上，一般评估、评估咨询、评估复核均为独立业务，可以单独运作和服务；三种业务在具体承接过程中也是可以合并考虑，即同一客户存在着三种类型业务同时适用的可能性。
（一）一般评估业务
一般评估业务就是我们对明确评估对象的评定、估算并出具评估报告的业务。该类业务主要是以交易中资产及股权作价提供参考价值为目的的业务，其完成的标志是出具资产评估报告，范围既包括产权变动情况下出于提供价值参考或发挥鉴证作用目的的单项实物资产评估、各类无形资产评估和企业价值评估等；又包括产权各种处置方式下单项资产或组合资产的评估如租赁、承包、破产、清算、拍卖、使用权转让等；还包括直接作为鉴证目的的补偿、损失确定、涉案财产价值评估等类型的评估。评估业务基准日一般为当前或近期，其时态为当前时态。
（二）评估咨询业务
（三）评估复核业务
评估复核业务主要为满足企业收购、资产交易和资产价值调整等领域的需求，既包括行业监管检查亦含有咨询的成分，前者服务于行业管理的需求，旨在净化评估环境、提高评估师执业水平；后者是接受委托方在作出收购、并购及其他投融资决策之前所进行评估业务，其意图是对评估对象（包括拟收购或自身状况）已评估事项或结果重新检验和核实，或者是对评估有效期内资产状况或其他特别事项的影响作出重新估算。其报告外在表现形式是出具评估咨询报告、评估补充报告或价值分析报告。本质上讲评估复核业务起着咨询的作用，其基准日的时态一般为过去时态，作评估补充报告时其时态为当前时态。我们认为，以财务报告为目的的评估应当属于评估复核业务，因为财务报告中资产价值的确认是会计行为，其连续的记录反映了会计确认的结果。评估价值能否直接进入会计系统目前还是一个需谨慎对待的问题，评估界只是运用评估的价值发现技术对会计计量结果进行必要的复核和调整而已。
中化国际控股有限公司：
中化国际建设集团股份有限公司：
某某资产评估(武汉)有限公司接受泛海控股有限公司(以下简称“中化控股”)及中化国际建设集团股份有限公司的共同委托，依据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对中化国际控股的投资性房地产于评估基准日20xx年5月31日的市场价值进行了评估工作。本公司评估人员按照法定的评估程序，对委托评估所涉及的中化国际控股有限公司的投资性房地产实施了实地查勘、市场调查，对该房地产所处宏观、微观环境、历史经营状况及未来发展前景进行了分析、论证，采用收益法对中化国际控股有限公司的投资性房地产在20xx年5月31日的市场价值作出了公允反映，现将评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
(一)委托方及被评估单位：中化国际控股有限公司
1、注册地址：北京市朝阳区工人体育场西路18号光彩国际公寓1号楼底商3C
2、法定代表人：卢志强
3、注册资本：人民币21000万元整
4、实收资本：人民币21000万元整
5、公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
6、经营范围：许可经营项目：(无)。一般经营项目：实业投资、资产管理;经济技术管理咨询;出租位于北京市朝阳区工体西南角光彩国际公寓的办公用房;
7、截止20xx年5月31日，公司注册资本为人民币21000万元。
目前企业股权构成如下(单位：人民币万元)
股东名称投资金额投资比例
卢志强1620077.14%
黄琼姿240011.43%
卢晓云240011.43%
合计21000100%
委托方二：中化国际建设集团股份有限公司
中化国际建设集团股份有限公司由中化国际控股集团股份有限公司和北京市小梅沙实业股份有限公司于1994年7月出资组建，现股权情况为：
投资者名称投入资本(万元)投资比例
中化国际控股集团股份有限公司440919.91355496.75%
北京市小梅沙实业股份有限公司14811.2632463.25%
合计455731.1768100%
1、注册地址：北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座22层
3、注册资本：455731.1768万元
4、实收资本：455731.1768万元
5、公司类型：其他股份有限公司(上市)
6、经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：承办国内外投资开发项目;经营房地产业务及物业管理;投资兴办实业(具体项目另行申报);资产管理;建筑设备、建筑装饰材料的购销;自有物业租赁;企业管理咨询
7、中化国际建设集团股份有限公司于1994年在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码000046。截至20xx年末，公司总资产为234.37亿元，总股本为4,557,311,768股。中化国际建设集投资规划、开发建设、商业管理及物业服务等于一体，具备大体量、多业态综合开发能力，产品覆盖普通住宅、商务公寓、酒店、写字楼及大型城市综合体等多种业态。对品质不懈追求、对细节力求精致、对服务专业用心，中化国际建设始终如一，致力于为客户提升价值。中化国际建设目前拥有17家控股子公司，开发的项目分布于北京、深圳、武汉、上海、杭州、青岛等中心城市，知名项目包括北京中化国际居住区、光彩国际公寓、深圳中化国际拉菲花园、武汉中央商务区项目、杭州中化国际中心、青岛中化国际名人广场等众多建筑精品
(三)投资性房地产
(1)投资性房地产的分类
投资性房地产包括已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。
(2)投资性房地产的计价
(3)投资性房地产的转换和处置
投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
深圳市万泽房地产开发有限公司近二年及基准日当年资产负债情况
见下表：
(四)其他评估报告使用者
本次资产评估受中化国际控股有限公司及中化国际建设集团股份有限公司的共同委托，中化国际控股有限公司拟转让其所持有的北京光彩置业有限公司35%出资权及相应权益所涉及的光彩国际公寓房地产提供公允价值参考依据。
评估对象为房地产。
评估范围：纳入评估范围的光彩国际公寓的房地产总面积7405.99平方米，房产用途为商业。其产权证权利人为北京光彩置业有限公司。北京光彩置业有限公司为中外合作企业，现有三家出资方，分别是中化国际建设集团股份有限公司、中化国际控股有限公司、美国泛海有限公司。根据光彩置业的出资各方签订的合作合同及补充协议，确认应分配给中化国际有限公司位于北京光彩国际公寓的7405.99平方米商铺，但此部分房地产一直未单独办理房产证。目前商业部分房产在对外出租，出租面积为5665.98平方米，未出租面积为1740.01平方米。
以上委估对象用地性质均为出让，评估范围包含房地产分摊的土地使用权价值。
评估范围为委托方提供清单所列示的评估基准日的资产，从而确定其基准日止的价值。本次评估的范围以企业提供的清单为准。
纳入评估范围的资产与委托评估确定的资产范围一致。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。
本项目评估基准日为：20xx年5月31日。
1、本评估基准日是在保证与会计报表的日期相吻合，并尽可能与评估目的实现日接近的前提下，经与委托方协商一致确定的。
2、本评估基准日是为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方协商一致确定的。
本次评估所采用的价格均为评估基准日的价格标准，如评估基准日变动，将会对评估结果产生影响。
本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、准则依据、权属依据和取价依据为：
一)行为依据
1、双方购买协议
2、中化国际控股有限公司、中化国际建设集团股份有限公司与我公司签订的资产评估业务约定书
二)法律依据
1、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法实施细则》;
2、国办发[20xx]102号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》;
3、国务院国有资产监督管理委员会、财政部第3号令《企业国有产权转让管理暂行办法》;
4、国务院国有资产监督管理委员会第12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》;
5、国资委产权[20xx]274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》。
三)准则依据
2、财企[20xx]20号《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》;
3、《资产评估准则——评估报告》(中评协[20xx]189号);
4、《资产评估准则——评估程序》(中评协[20xx]189号);
6、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[20xx]189号);
7、《资产评估准则——不动产》(中评协[20xx]189号);
四)权属依据
1、被评估单位的营业执照等;
2、主要购置合同、发票，以及有关协议、合同书、建筑施工预决算书等财务资料。
五)取价依据
1、公司提供的20xx年-20xx年资产负债表、利润表等财务会计资料，历史与现行资产价格资料、历史用户统计资料，未来发展规划及盈利预测方面的资料;
3、北京科技出版社《资产评估常用数据参数手册》;
4、网上公示的现行写字楼、商铺等出租信息资料;
5、委托方提供的历史的与现行的房屋租金价格资料;
6、重要的付款凭证及发票;
7、房屋出租行业分析资料;
8、wind资讯金融终端;
9、中化国际控股有限公司20xx年-20xx年的财务会计资料;
10、资产现状现场调查;
11、公司有关管理层和基层工作人员对公司发展前途、市场前景预测、企业销售、成本、投资、管理等意见;
12、有关政策、法律、法规、合同、协议、文件等。
六)参考资料及其他依据
1、委托方及产权持有者申报的《资产评估申报明细表》;
2、委托方及产权持有者提供的关于进行资产评估有关事项的说明;
3、会计凭证、会计报表及其他会计资料;
(一)评估方法的选取
1.本次评估的技术思路
评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后，本次评估对象是商业性房地产，主要用途为对外出租经营并产生收益，而目前房地产市场上的同类型、同一区域的类似商业性房产的交易案例不多，不宜采用市场法进行评估。所以选取收益法作为本次评估的基本方法。
2.评估方法
收益法
由于评估对象为经营性房地产，采用收益法首先确定评估项目的年总收益，扣除年经营费用，计算出年纯收益，通过适当的资本化率进一步求取房地产总价格，得出委估对象房地产现值，其计算的结果比较客观。收益法的本质是以房地产的预期收益为导向求取评估对象的价值。
一般公式:收益法=(未来年租金-应缴纳的税费)/(折现率-增长率)
式中：
P——评估值;
i——年序号;
r——房地产的资本化率
Ri——未来第i年的预期收益;
A——年金
n——收益年期
t——收益年期
房地产未来某年的净收益和房地产的还原利率可能都是变化的，可以将上述公式调整以后进行套用。在净收益的确定上，我们遵循基本公式：净收益=年总收益-年总费用，然后根据企业提供的情况，结合市场调查，确定各项数据。
八、评估程序实施过程和情况
1、接受委托及准备阶段
(1)某某国际资产评估(武汉)有限公司于20xx年5月接受委托方的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，某某国际资产评估(武汉)有限公司即与委托方就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
(2)根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。
(3)评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。
(4)评估资料的准备
(5)收集和整理评估对象市场交易价格信息、评估对象产权证明文件、收益成本的资料等。
2、现场清查阶段
(1)评估对象真实性和合法性的查证
(2)资产实际使用状态的调查及市场前景等情况的调查
资产实际状态主要为调查房屋建筑物实体状况。在资产占有单位管理人员的配合下现场实地查勘房屋建筑物的位置、成新度和使用状况。在调查的基础上完善重要调查表。
(3)企业收入、成本等生产经营情况的调查
3、评定估算及综合处理阶段
(1)评估结果的确定
依据某某国际资产评估(武汉)有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及通过必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的评估结果。
(2)评估结果的分析和评估报告的撰写
(3)工作底稿的整理归档
九、评估假设
市场法假设
1、交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
3、持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
收益法假设
1、被评估单位以合法、有偿方式取得房地产产权，并支付有关税费。
2、评估对象得到最有效利用，并产生相应的房地产收益。
3、任何有关评估对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
4、泛海控股将依法持续性经营，并在经营范围、方式和决策程序上与现时大方向保持一致;
5、有关金融信贷利率、赋税基准及税率、外汇汇率及市场行情在正常或政府既定的范围内变化;
6、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对中化国际控股生产经营活动重大不利影响。
7、不考虑通货膨胀的影响。
本次评估过程中，评估人员根据资产评估的要求，部分使用的是现行的政策条款，部分是评估人员在评估时常用的行业惯例、统计参数或通用行业参数，并认定这些前提条件在评估基准日成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。
十、评估结论
资产评估结果汇总表单位：人民币万元
项目账面净额调整后账面净值评估值增减额增减率%
ABCD=C-BE=D/B
流动资产28,619.5828,619.5838,230.739,611.1533.58
长期投资796.22796.22789.58-6.64-0.83
固定资产6.296.295.49-0.80-12.72
其中：在建工程
建筑物
设备6.296.295.49-0.80-12.72
无形资产
其中：土地使用权
其他资产
资产总计23,766.6623,766.6628,216.824，450.1619
流动负债17,200.0817,200.0817,200.08
长期负债
负债总计17,200.0817,200.0817,200.08
净资产6，566.586，566.5815,825.729259.14141.01
采用收益法和市场法评估后，得出如下评估结论：纳入评估范围的资产账面总额23，766.66万元，评估价值28，216.82万元，增值4，450.16万元，增值率19%。上述增值的原因是：自北京光彩国际公寓项目竣工以来，国内经济持续增长，房地产市场发展很快，特别是一线城市，土地、房产价格普遍上涨。处于城市中心地段的物业，增值幅度更为明显。北京光彩国际公寓项目地处北京东二环一侧黄金地段，地理位置优越，周边商业氛围浓厚，加之物业建筑品质良好，故近几年来该物业一直处于升值状态。
十一、特别事项的说明
1、本次参评的商业房产共7405.99平方米，产权证权利人为北京光彩置业有限公司。北京光彩置业有限公司为中外合作企业，现有三家出资方，分别是中化国际建设集团股份有限公司、中化国际控股有限公司、美国泛海国际有限公司。根据光彩置业的出资各方签订的合作合同及补充协议，确认应分配给中化国际控股有限公司位于北京光彩国际公寓的7405.99平方米商铺，但此部分房地产一直未单独办理房产证。
3、本评估结果是对20xx年5月31日这一评估基准日委估资产价值的客观公允反映，本公司对这一基准日以后的委估资产价值发生的重大变化不负任何责任。发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。
在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值;若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。
4、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的评估对象的市场价值，未考虑已经办理的或正在办理的抵押、担保等可能造成的影响，未对资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
5、本次评估结果基于本报告所陈述的有关假设基础之上，此等数据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。
6、本次收益法评估过程中，对房屋租赁收入及其他指标的确定，是在目前被评估企业经营状况的基础上，并结合公司的发展规划、市场情况综合预测得出的，如若被评估企业的经营状况发生较大变化，导致与公司未来发展规划及相应盈利预测出现较大差异时，将对本报告收益法结果产生较大影响。
7、本报告含有若干备查文件，备查文件系构成报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。
十二、评估报告的使用限制说明
1、本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用;评估报告书的使用权归委托方所有。
2、本报告只能由评估报告书载明的评估报告使用者使用。
4、根据国家的有关规定，本项目评估结论的有效期限为1年，自评估基准日20xx年5月31日起，至20xx年4月30日止。
十三、评估报告日
本报告提交日期为20xx年6月16日。
某某国际资产评估(武汉)有限公司
二〇一三年六月十六日
评估机构法定代表人：
中国注册资产评估师：
资产评估报告附件
1、评估的经济行为文件
2、委托方与被评估企业的法人营业执照复印件
3、评估对象涉及的主要权属证明资料
4、委托方及被评估企业承诺函
5、评估机构及签字注册资产评估师承诺函
6、评估机构及签字注册资产评估师资质资格证明文件
7、其他附件。
我所接受委托，遵照中华人民共和国有关资产评估的政策、法规，本着客观、公正、实事求是的原则，按照业务委托书设立的条件，对委托评估的资产现值进行评估。现将评估结果报告如下：
根据委托书所定，本次评估目的是为确定电子技术有限公司设立时投资者、投入的实物资产的现行价值。
二、评估对象
根据评估目的，本次资产评估的对象为打印机45台（详见评估明细表），根据先生与先生的协议，其中属于先生的为万元，其余的属于先生。
三、评估基准日
年月日。
四、评估原则
我们根据中华人民共和国的有关规定，遵循真实性、公证性、科学性、独立性、替代性和可行性原则，对评估对象进行评定估算。
五、评估依据
1、业务委托书；
2、国务院颁发的《国有资产评估管理办法》和国家国有资产管理局颁发的《国有资产评估管理办法施行细则》；
3、委托人提供的有关原始发票和资产清单；
4、有关资产的现行市场价格资料；
5、其他有关资料。
六、评估方法与计价标准
根据委估资产的特点，确定采用重置成本法进行评估。
计价标准采用评估基准日的价格标准。
七、评估结果
根据上述评估方法与计价标准评估后，我们认为委托评估的资产于评估基准日（年月日）的现行价值为人民币元。
附件：
1、资产评估明细表
2、有关原始发票复印件
3、资产评估资格证书
机构负责人：（签字）
项目负责人：（签字）
会计师事务所：（章）
年月日
一、绪言
湖南华兆园林管理有限公司，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，因资产占有方融资项目的需要，对其所有的苗木资产进行了评估工作，本公司评估人员按照必要的评估程序对评估的资产实施查验、市场调查与询证，对其资产在年月日所表现的价值作出了公允反映，并以此价值作为该公司(个人)融资的参考依据。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
二、评估方及资产占有方
甲方(评估方)：
乙方(资产占有方)：
资产占有方概况：
法人代表：联系方式：
苗木资产所在地：
主要苗木种类：
三、评估目的
本次评估目的是对乙方的苗木资产进行评估，为该公司(个人)依法进行融资提供价值参考依据。
四、评估对象及范围
纳入本次资产评估范围的评估对象是乙方因融资所抵押的苗木资产。
五、评估价值类型及定义
参照评估有关的法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般的公认评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的核查与鉴定，查阅了有关文件及资料，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，根据评估目的及资产状况，确定资产评估的价值类型为：抵押贷款价值。
六、评估基准日
本项目资产评估基准日为年月日。
我们在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，严格遵循资产评估的以下原则：
(一)遵循了真实性、科学性、可行性的工作原则;
(二)遵循合法原则，以待估资产的合法使用、合法处分为前提来确定其价值;(三)遵循估价日期原则，以评估基准日的市场条件为基础来确定待估资产价值;(四)评估操作恪守独立、客观、公正、实事求是的原则，维护国家及其他投资主体的合法权益。
1、资产占有方出具的评估资产清单;
2、专业资产评估公司所出具的资产评估报告;
3、公司农艺专家出具的经济林及苗木木调查、分类、评估的意见;4、评估人员收集的有关询价、参数资料记录。
对苗木资产抵押价值的评估，我们是依据《森林资源资产评估技术规范(试行)》、《市森林资源保护管理条例》、，结合所估苗木的生长发育状况后，按如下规定公式进行：
P=各苗木按品种、规格×单价×株数
(一)接受委托及准备阶段
(二)资产核查阶段
(三)评定估算及报告提交阶段
十一、评估假设和限定条件
在评估过程中，我们遵循以下评估假设和限定条件：
2、对本次纳入评估范围内的苗木资产不存在权属争议。
十二、评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后，委托方指定的资产在年月日所表现的补偿价值反映如下：
资产评估结果：万元(详见评估明细表)
十三、特别事项说明
1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的估值意见，而不对其他用途负责。
十四、评估报告使用限制说明
1、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下的抵押价值，我们没有考虑将来可能发生的其他交易对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策，特别是补贴政策的变化以及遇自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。
2、本评估结果是在基准日被评估资产抵押价值的客观反映，湖南华兆园林管理有限公司对这一基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。
3、根据国家有关部门的规定，评估结果有效期为一年，超过一年，需重新进行资产评估。
4、除甲方乙方之外，未经本公司同意，不得向任何其他的单位和个人提供，任何机构不得转载或引用本报告部分或全部内容，除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
6、本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。
十五、评估报告的提出日期
本评估报告提出日期年月日。谨此报告!
甲方法人代表签字：乙方法人代表签字：
甲方(公章)乙方(公章)
日期：年月日日期：年月日
苗木资产评估结果汇总表
评估基准日：年月日
资产占有方：金额单位：人民币万元
一、前言
上个世纪八九十年代发生在美国的储贷危机被认为是储贷机构使用历史成本计量法的财务报告掩盖了问题贷款，没能真实地反映企业真实的财务状况，影响了投资者对经营风险的判断，从而导致了多家金融机构破产。20xx年美国财务会计准则委员会(FASB)发布《美国财务会计准则第157号公告：公允价值计量》(SFASNo.157[1])，公允价值概念开始在会计准则中大规模地应用和推广。
二、会计准则中公允价值的应用
新准则中有17个准则涉及公允价值计量，包括金融工具、投资性房地产、非同一控制下的企业合并、债务重组、资产减值、非货币性交易、租赁和套期保值等(见下表)。
公允价值的变动及计量的可靠性对企业损益具有较大影响，根据财政部对我国2129家上市公司20xx年财务报告中公允价值使用情况的统计：
(1)在2129家上市公司中，交易性金融资产产生公允价值变动损益的有397家，占比为18.65%，交易性金融资产公允价值变动产生的收益合计为54.27亿元。因衍生工具、套期保值业务等产生公允价值变动损益的有29家，其中，中国银行(601988)衍生工具、套期保值业务产生的公允价值变动损失最大，损失额高达10.02亿元。
(2)存在投资性房地产的上市公司数量833家，采用成本法计量的806家，采用公允价值计量的27家，投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为36.24亿元。
(3)20xx年完成债务重组的252家上市公司多数都披露了债务重组对营业外收支的影响金额，只有少数上市公司披露了债务重组过程中所采用的公允价值确定方式，26家上市公司的债务重组损益在净利润中所占比重超过了100%。
(4)2117家上市公司20xx年发生的资产减值损失合计2355.26亿元，占到上市公司整体利润总额的10.57%，较20xx年增加372.68亿元，增幅为18.80%。从资产减值损失的构成来看，金融类上市公司的资产减值损失主要集中在商业银行类上市公司的贷款减值损失，非金融类上市公司的资产减值损失中存货跌价损失、固定资产减值损失和坏账损失。在发生资产减值的2117家上市公司中，仅有6家上市公司明确披露了非流动资产可收回金额的具体确定方法。
三、以财务报告为目的的资产评估与传统资产评估的区别
我国财政部关于会计准则中公允价值的定义是：“公允价值是在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”;美国第157号准则《公允价值计量》中，公允价值是“市场参与者在计量日的有序交易中，假设将一项资产出售可收到或将一项负债转让应支付的价格”。《资产评估价值类型指导意见》对于市场价值的定义是：“市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额”。从定义上看，资产评估中市场价值和会计中的公允价值差异不大，都是以公平市场作为判断公允的标准。
但是从操作层面来看，会计中的公允价值在评估对象、价值内涵、具体的价值定义、评估假设等方面都有很大区别。以资产减值为例，会计准则中规定，当企业资产的账面价值低于资产可收回价值(recoverableamount)，企业应该确认资产减值损失。对可能存在减值的资产确定其可收回价值并与资产的账面价值进行比较确定资产的减值损失。会计师在判断资产的可回收价值时，通常会借助评估师提供的专业意见。
(一)价值概念
1.可收回价值：指资产的销售净价与其使用价值二者之中的较高者。
收回或支付的现金净流量的估计数，应等于预期处
2.使用价值(valueinuse)：指资产在未来持续使用过程和使用期限结束时的处置中形成的现金流量现值。
3.销售净价：资产的公平市场价值扣除处置费用后的金额。处置费用指可直接归属于资产处置的增量费用，不包括融资费用和所得税费用。
(二)评估对象
与通常的资产评估不同，以财务报告为目的的资产评估对象是以最基本的现金流产出单位为主体。现金产出单位(cashgenerating)，指从持续使用中产生现金流入的最小的可辨认资产组合，而该资产组合的持续使用很大程度上独立于其他资产或资产组合。
(三)对评估操作的具体要求
在操作层面，会计准则对公允价值的计量与传统的资产评估相比，其规定更为具体。
1.预测的基础
(1)评估师对未来现金流量预测是建立在合理、有根据的假设基础上，以财务报告为目的的'评估，该假设代表管理部门对资产剩余使用期限内整个经济状况的最好估计;
(2)现金流量预计应以管理部门通过的最近财务预算或预测为基础;
(3)现金流的预计以资产的当前状况为基础进行估计，未来现金流量估计数不包括预期从下述事项中产生的估计未来现金流入或流出：
1)企业尚未承诺的未来重组;
2)改良性资本支出(超过资产的原有能力或水平)。如果企业已经承诺重组，则未来现金流量预测应基于重组假设。
2.预测周期及预测要求
(1)最多应涵盖五年，除非有理由证明更长的预测期是合理的;
(2)对预测期以后的现金流量应使用稳定或递减的增长率，除非有理由证明递增的增长率是合理的。并且增长率不应超过企业、行业或国家的长期平均增长率，除非更高的增长率有理由证明是合理的。
3.未来现金流量的构成要素
(1)未来现金流预测不包括筹资活动产生的现金流入或流出;
(2)未来现金流预测不包括所得税收入或支出;
(3)在资产的使用期限结束时，通过处置资产而置资产公平市场价值扣除资产处置费用后的金额。
4.折现率
5.销售净价评估
(1)资产销售净价的最好证据是正常交易中确定销售协议中规定的价格;
(2)如果没有确定销售协议(bindingsaleagreement)，应以资产的市场价格扣除处置费用后的金额确定;
(3)如果没有确定销售协议或活跃市场，则销售净价应以企业在公平市场交易中，处置资产能够获取的、扣除资产处置费用后的金额确定;
(4)除非被迫立即销售资产，否则销售净价不反映强制销售价格。
四、公允价值计量需要借助更多的估值技术
在我国，大部分的非同一控制下企业合并均简单地将购并日被收购企业净资产的公允价值与账面价值的差额做为商誉处理，而对企业属于可辨认无形资产，均以技术上无法确认其公允价值为理由作为商誉处理。按照我国的会计准则，商誉不需要摊销，对企业合并所形成的商誉，至少应当在每年年度终了进行减值测试，而可辨识的无形资产则按其使用寿命进行摊销。不同的合并对价分摊对合并企业的损益将产生不同的影响，特别是对一些无形资产未在账面完整反映的高技术企业影响很大。
简单资产的计价可以直接使用市场价值，对于复杂资产，如无形资产、金融衍生品等无法找到相同或相似的市场参照物，必须依赖估值技术。例如对银行信贷资产公允价值的计量，违约率(PD)、违约损失率(LGD)的估计必须借助复杂的估值模型。
会计界的另外一个担心是估值技术所确定的公允价值的可靠性。实际上，使用估值技术、估值模型并不一定代表可靠性的降低，同样，对于交易不活跃的市场、可比性差的市场、价格变动剧烈的市场，即使找到相同或相似的参照物，其价值也未必公允。
企业合并中的购买价格分配(PPA)，特别是如何确定可辨识无形资产的公允价值、如何确定商誉的公允价值是困扰会计行业的一大问题。由会计师来计量可辨识无形资产的公允价值已经超出了他们的专业范畴，对于合并对价分摊、无形资产计量、投资性房地产、金融衍生工具等复杂资产的公允价值计量，会计师应该更多地利用评估师的专业服务。
在美国，会计界、评估界和审计界对以财务报告为目的的评估已经进行长期、广泛的合作。20xx年，FASB成立了专门研究评估问题的机构，以便更好地借助评估技术解决会计准则中的公允价值计量问题。20xx年，他们重点讨论了企业合并对价的公允价值计量、无形资产评估以及公允价值计量的溢价、折价等问题。有关合并对价分摊(PPA)、商誉计量等问题的讨论，推动了服务于会计和财务报告目的的评估业务发展。美国公共公司会计监管委员会(PCAOB)提出的认可评估师为审计活动中专家的规则提案(proposedrule)中针对第三号审计准则，指出：“委员会相信依赖专家是一个十分重要的环节。专家在审计业务中扮演重要的角色。例如评估师(appraiser)、精算师(actuaries)和环保咨询师(environmentconsultants)在资产价值、计算假设、环境损失准备等方面提供十分有价值的数据。”
20世纪90年代后期，国际评估准则委员会包括国际会计准则委员会就如何利用估值技术确定公允价值进行了大量的沟通与协调，从20xx年起先后颁布了国际评估应用指南1(以财务报告为目的的评估)、评估指南8(以财务报告为目的的评估业务中的成本法)以及《以财务报告为目的的无形资产评估指南》等技术文件。
近年来，在财政部有关司局的支持下，资产评估行业与会计行业在评估服务于会计方面进行了有效沟通，达成了许多共识。为了更好地服务于以财务报告为目的的评估，中国资产评估协会20xx年组织制订并颁布了《以财务报告为目的的评估指南》。该指南针对以财务报告为目的评估服务的特点，重点在评估对象的确定、评估价值类型与会计计量属性的衔接、评估方法的应用等方面作出了创新性的规定。20xx年又颁布了《投资性房地产评估指导意见》，对投资性房地产评估的概念、评估对象、评估基本要求、适用的评估方法、信息披露等各个方面进行了较为详尽的指导和说明，同时对评估方法中涉及到的各类参数取值都做了基本要求，是对《以财务报告为目的的评估指南》的补充和细化。指南和指导意见的发布，对于规范和提高资产评估师服务于以财务报告为目的评估业务的执业水平将起到关键的作用。
五、结束语
在目前可用的计量属性中，公允价值是当前经济环境下较好的计量属性，公允价值计量政策不会发生改变。在会计准则引入公允价值计量后，公允价值计量在我国的推广情况并不理想，会计界很多人士对公允价值的使用持审慎态度，一方面是对于会计师而言缺少对复杂资产进行公允价值计量的技术方法，另一方面是对估值技术可靠性的怀疑。公允价值的计量离不开资产评估，中国的资产评估行业已有20年的发展历史，在估值技术上，对于大部分资产的公允价值计量都能提供可靠的解决方案。资产评估行业也需要针对以财务报告为目的的评估业务进行深入研究，评估界与会计界应开展广泛的合作与交流。公允价值计量在我国的应用还处于起步阶段，服务于财务报告为目的的评估业务也处于探索阶段，如何利用资产评估这样一个有效工具解决公允价值计量问题是评估界、会计界的共同课题。
一、基本准则
1、《资产评估准则—基本准则》（财企[20xx]20号）
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[20xx]20号）
二、具体准则
1、《资产评估准则—利用专家工作》(中评协[20xx]244号)
2、《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协〔20xx〕248号）
3、《资产评估准则——森林资源资产》（中评协〔20xx〕245号）
4、《资产评估准则——企业价值》（中评协[20xx]227号）
5、《资产评估准则——评估报告》(中评协[20xx]230号)
6、《资产评估准则——业务约定书》(中评协[20xx]230号)
7、《资产评估准则——珠宝首饰》（中评协[20xx]211号）
8、《资产评估准则——无形资产》（中评协[20xx]217号）
9、《资产评估准则––评估程序》(中评协[20xx]189号)
10、《资产评估准则––工作底稿》(中评协[20xx]189号)
11、《资产评估准则––机器设备》(中评协[20xx]189号)
12、《资产评估准则––不动产》(中评协[20xx]189号)
三、评估指南
1、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[20xx]230号）
2、《金融企业国有资产评估报告指南》（中评协[20xx]230号）
3、《以财务报告为目的的评估指南（试行）》（中评协[20xx]169号）
4、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[20xx]214号）
四、指导意见
1、《商标资产评估指导意见》（中评协[20xx]228号）
2、《实物期权评估指导意见（试行）》（中评协[20xx]229号）
3、《著作权资产评估指导意见》（中评协[20xx]215号）
4、《投资性房地产评估指导意见（试行）》（中评协[20xx]211号）
5、《专利资产评估指导意见》（中评协[20xx]217号）
6、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[20xx]189号)
7、《金融不良资产评估指导意见（试行）》（中评协[20xx]37号）
五、其他
1、《资产评估操作专家提示——上市公司重大资产重组评估报告披露》（中评协[20xx]246号）
2、《资产评估操作专家提示——中小评估机构业务质量控制》（中评协[20xx]247号）
六、废止文件如下：
1、《资产评估业务约定书指南》
2、《资产评估计划指南》
3、《资产评估工作底稿指南》
4、《资产评估档案管理指南》
5、《企业价值评估指导意见（试行）》
6、《珠宝首饰评估指导意见》
内中普昱验字[20xx]第220号
呼和浩特市赖氏酒店管理有限公司（筹）：
我们接受委托，审验了贵公司（筹）截至20xx年9月10日止申请设立登记的注册资本的实收情况。按照法律法规以及协议、章程的要求出资，提供真实、合法、完整的验资资料，保护资产的安全、完整是全体股东及贵公司（筹）的责任。我们的责任是对贵公司（筹）注册资本的实收情况发表审验意见。我们的审验是依据《中国注册会计师审计准则第1602号——验资》进行的。在审验过程中，我们结合贵公司（筹）的实际情况，实施了检查等必要的审验程序。
根据协议、章程的规定，贵公司申请登记的注册资本为人民币3万元，由赖建全、郝宝二位股东于20xx年9月10日之前一次缴足。经我们审验，截至20xx年9月10日止，贵公司（筹）已收到二位股东缴纳的注册资本（实收资本）合计人民币3万元（大写人民币叁万元），全部以货币出资。
本验资报告仅供贵公司（筹）申请设立登记使用，不应将其视为是对贵公司（筹）验资报告日后的资本保全、偿债能力和持续经营能力等的保证。由于使用不当造成的后果，由责任人自负，与执行本验资业务的注册会计师及会计师事务所无关。（详见附件2验资事项说明）
附件1、注册资本实收情况明细表；
2、验资事项说明；
内蒙古中普昱会计师事务所中国注册会计师：有限责任公司
中国注册会计师：
地址：中国内蒙古
呼和浩特市锡林南路山丹大厦C座报告日期：二〇一三年九月十日
附件2
验资事项说明
一、组建及审批情况
呼和浩特市赖氏酒店管理有限公司（以下简称公司）系由赖建全、郝宝二位股东共同出资组建的有限公司。于20xx年9月9日取得经呼和浩特市工商行政管理局核发的呼赛名称预核内字[20xx]第号《公司名称预先核准通知书》，现正在申请办理设立登记。
二、申请的注册资本及出资情况
根据经批准的协议、章程的规定，贵公司（筹）申请登记的注册资本为人民币3万元，实收资本为人民币3万元，全部以货币出资。其中赖建全认缴人民币2.5万元，占注册资本的83.3333%；郝宝认缴人民币0.5万元，占注册资本的16.6667%。
三、审验结果
截至20xx年9月10日止，各股东应出资额已全部到位。货币出资人民币3万元已于20xx年9月10日存入内蒙古银行呼和浩特金宇支行（帐号），有该行的银行询证函。
四、其它事项
本报告所验投入资本系指截止验资报告验资之日时点的验资。并非事后持续经营的跟踪审核，并非企业进行经济活动的资金担保以及并非为企业日后偿债能力、经营能力、经营效率、效果作出的保证。实收资本的投入及会计处理与企业的经营状况应由投资者承担连带法律责任和承担会计责任。
本报告只限于企业注册登记使用（工商登记复印件无效）。本报告不得直接应用于企业的经营活动以及不得作为其他目的和用途的资金依据，由于使用不当、超出本报告使用范围、改变使用目的和用途、或由于经营者、投资者的各种经营管理行为，或存在投资者恶意作弊、通同作弊、造成的一切法律诉讼后果，由责任人自负，与执行本验资业务的注册会计师及会计师事务所无关。
内蒙古中普昱会计师事务所有限责任公司
二〇**年九月十日
附件1
注册资本实收情况明细表
截至20xx年9月10日
内蒙古中普昱会计师事务所有限责任公司：（公章）中国注册会计师：（签章）
第一章
2、简述资产评估基本构成要素。
答：评估主体,评估客体，评估假设，评估目的，评估原则，评估程序，评估价值类型，评估方法，资产评估基准日，资产评估结论。
3、简述资产评估种类的划分及其意义。
答：(1)、评估、评估复核和评估咨询
评估是指产权变动、产权交易，以及非产权变动、产权交易涉及的具体对象所进行的价值评估活动及其过程。
评估复核是指评估师对其他资产评估机构出具的评估报告进行评判分析和再评估的活动及过程。
(2)、完整性资产评估和限制性资产评估
完整性资产评估一般是只严格遵守资产评估准则及程序，按照资产评估准则及程序的要求和规定所进行的资产评估。
限制性资产评估一般是指资产评估机构及其人员由于评估条件的限制不能完全按照资产准则及评估程序的要求进行执业，或在委托方允许的前提未能完全按照评估程序的规定进行的资产评估。
第二章
1、简述价值与价格的关系
答：价值，就是凝结在商品中的无差别的人类劳动。
价格是价值的货币表现。
2、简述资产评估价值影响因素
答：①资产的使用价值;②市场供求关系。
3、简述资产评估价值的多样性。
答：①相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程度上的差异;②相同或同一资产在同一评估基准日可能面对着不同的细分市场，如正常交易市场或拍卖市场;③相同于同一资产即使在同一细分市场中，可能面对不同的交易主体，不同的交易主体拥有着不同的交易动机和交易地位;④相同或同一资产即使在同一细分市场中可能面对不同的交易时限和交易方式等。
第三章
1、简述资产评估对象分类。
答：(1)有形资产的界定
①单项有形资产的界定;②资产组及资产组组合的界定;③整体资产的界定;
(2)无形资产的界定
第四章
1、如何理解资产评估一般目的和特定目的之间的关系
答：资产评估目的分为一般目的和特定目的。
一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化。
2.资产评估一般目的
答：(1)资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的;
(2)如果暂且不考虑资产交易或引起资产评估的特殊需求，资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值;
3.资产评估的特定目的
(1)含义：
答：资产评估的特定目的指的是资产业务(被评估资产即将发生的经济行为)对评估结果用途的具体要求。同样的资产，因为评估目的不同，其评估值也不相同。
2、在资产评估中为什么要设定交易假设
答：因为只有将评估对象置于“市场交易”当中，评估人员才有可能模拟市场对资产的交换价值进行专业判断。否则，资产评估将无法进行。
3、资产评估特定目的在资产评估中所起的作用是什么
答：概括地讲，资产评估特定目的的作用就是由引起资产评估的特定经济事项(资产业务)，以及满足特定经济事项有关当事人对评估报告和结果的用途需要和目标要求所形成的对资产评估项目的条件约束和目标约束。
第五章
2、价值定义分类的依据和意义是什么
答：价值类型是评估价值的价值本质属性和表现形式。
属性就是特征，如对于处在清算程序中的资产，其价值类型为清算价值;对于公开市场中的资产，其价值因为市场价值。
3、如何描述市场价值的基本特征
(1)承载市场价值的评估对象及其权益是明确的。
(2)评估师在整个评估过程中是以公开市场(假设)来设定资产评估所依据的市场条件。
(3)评估师是以评估对象被正常使用，并能达到正常水平和效益水平作为评估时的使用状态。
4、在资产评估中，如何选择评估结论价值类型
答：不同的评估目的对应着不同的假设前提，所以需要选择不同的价值类型。一般来说，价值类型包括市场价值、投资价值、清算价值等等，具体包括：
1、市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
2、市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。
(1)投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的
价值估计数额，亦称特定投资者价值。
(2)在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。
(3)清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。
特定评估业务包括：以抵(质)押为目的的评估业务、以税收为目的的评估业务、以保险为目的的评估业务、以财务报告为目的的评估业务等。
第六章
1、如何理解资产评估途径与评估办法的关系
答：评估途径和方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为，在市场有效的假设前提下，对于处在相同的市场、具有相同状态的同一资产进行评估，其评估值应该是大致相同的客观值。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估途径和方法的不同而出现截然不同的结果，可以认为正是评估基本目的决定了评估评估途径和方法间的内在联系。而这种内在联系为评估人员运用多种评估途径和方法评估同一条件下的同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估途径和方法所选择的经济技术参数合理。
2、运用市场途径的关键条件是什么
答：市场途径，是指利用市场同样或者类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估思路的各种评估技术方法的总称。
其关键条件在于充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。
3.如何理解收益途径中的“客观收益”
答：客观收益又称正常收益，通常是资产在正常经营条件下，排除了偶然因素和不可比因素之后评估对象的正常收益。客观收益额与实际收益额是两个完全不同质的概念，二者不相等。
4.如何完整的理解成本途径
答：含义：具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的`各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。基本要素：重置成本，实体性贬值，功能性贬值，经济性贬值。
计算方法：1.重置成本的估算方法包括重置核算法、价格指数法、功能价值类比法和统计分析法。
2.实体性贬值估算包括观测法和使用年限法。
3.功能性贬值的无形损耗表现在两个方面，一个是超额投资成本，二是超额运营成本。
4.经济性贬值表现在资产利用率下降和资产年收益额减少。
第七章资产评估程序
1.如何理解广义评估程序与狭义评估程序的关系
2.简述资产评估业务约定书的基本内容
答：(1)资产评估机构和委托方名称、住所;
(2)资产评估目的;
(3)资产评估对象和范围;
(4)资产评估基准日;
(6)资产评估报告使用范围;
(7)资产评估收费;
(8)双方的权利和义务及违约责任;
(10)双方认为应当约定的其他重要事项
一、引言
二、不确定性在资产评估中的体现及对评估结论准确度的影响
(一)资产评估环境的不确定性资产评估不确定性,根据其影响因素有以下类型。
(2)市场经济环境的不确定。市场经济环境是资产评估活动进行的现实空间范围,市场经济环境中存在着各个要素无时无刻不在变化,处在动态变化中的各个要素自然而然会影响到资产评估活动。从资产评估的性质来看,资产评估具有现实性和预测性,既要求以现实存在为基础客观地反映评估对象的状态,又强调以现实为基础来反映未来,用资产在未来时空的潜能说明现实。对未来的预测需根据过去和现实状况来考虑未来发展变化,以及引起变化的因素。资产评估工作的进行是假定资产被置于一定的交易市场中,以资产要素市场作为参照系,对资产的价格属性进行专业性描述,即在模拟市场中进行评估。然而,现实市场经济环境与模拟市场环境存在差距,现实市场经济环境在未来的发展过程中充满了不确定性,如产品市场、要素市场的竞争,科学技术的发展,国家政策的变化,国际经济环境等等都隐藏着许多不确定性因素。这既给资产评估工作带来了难度。又影响了资产评估结论的准确度。
的管理。资产评估准则是从专业技术的角度对资产评估人员行为的规范,是评估工作执业质量的衡量标准。然而我国目前资产评估准则体系尚不完善,一些具体准则还未制定或者处于正在制定之中。而且已经颁布、出台的准则中有许多规定只有原则性的概述和说明,缺乏可操作性。如资产评估价值类型的确定以及如何依据价值类型恰当选择评估方法,目前的资产评估准则很难指导实践评估工作。类似的情况还有无形资产的评估、企业价值的评估、机器设备成新率的确定、经济性贬值的确定等等。资产评估政策的抽象性和模糊性,增大了评估活动中资产评估人员主观分析、判断的比重,不确定成分增加影响资产评估结论的准确度。
(4)资产评估方法的不确定性。资产评估的三种基本方法重置成本法、现行市价法和收益现值法分别基于劳动价值论、均衡价值论和效用价值论等理论基础,从不同的途径评估资产的价值。从理论上讲,在相对完善的市场经济中,不同的评估方法评估同一资产,评估结论应趋于一致,即使存在差异,也一定是在可接受的范围内。但市场总是存在一定的缺陷,不可能严格达到每种方法使用的前提条件,所以现实的资产评估总是基于一定的假设。科学合理的资产评估假设是资产评估人员进行职业判断的基础,也是资产评估的理想状态。这种理论与现实的不一致,自然增加了资产评估工作的不确定性,降低了资产评估结论的准确度。另外,用任何方法进行评估都不是一个完全精确地过程。每一种方法都是探索资产价值的一种思路或者一种途径,它们所处的立场、分析问题的视角不同,很难简单的断定哪种方法更科学,哪种方法得出的结果更准确。而实践中由于评估对象的复杂性和多样化,往往需要根据评估目的、评估对象自身的状况和市场条件,选择恰当的价值类型和合理的评估方法。
三、不确定性与评估结论准确性的理性思考
(二)评估值的价值区间
四、结束语
一、委估无形资产简介
除上述专利及专利申请技术外，其他均为专有技术，具体情况见资产评估明细表。
二、无形资产权属核实及价值定义
1、无形资产权属性质
2、价值定义
三、评估假设前提
假设前提一：我们假设委估无形资产权利的实施是完全按照有关法律、法规的规定执行的，不会违反国家法律及社会公共利益，也不会侵犯他人包括专利权在内的任何受国家法律依法保护的权利。
假设前提二：本次预测是基于现有的市场情况，不考虑今后市场发生目前不可预测的重大变化和波动。如经济危机、恶性通货膨胀等因素。
假设前提三：本次预测是基于现有的国家法律、法规、税收政策以及银行利率等政策，不考虑今后的不可预测的重大变化。
四、评估方法
无形资产的评估方法有三种即重置成本法、市场比较法和收益现值法。一般认为，技术类无形资产的价值用重置成本很难反映其价值。因为该类资产的价值通常主要表现在科技人才的创造性智力劳动，该等劳动的成果很难以劳动力成本来衡量。市场比较法在资产评估中，不管是对有形资产还是无形资产的评估都是可以采用的，采用市场比较法的前提条件是要有相同或相似的交易案例，且交易行为应该是公平交易。结合本次评估无形资产的自身特点及市场交易情况，据我们的市场调查及有关介绍，目前国内没有类似的转让案例，本次评估由于无法找到可对比的历史交易案例及交易价格数据，故市场法也不适用。
由于以上评估方法的局限性，结合本次评估的无形资产特点，我们确定采用收益法。收益法是指分析评估对象预期将来的业务收益情况来确定其价值的一种方法。运用收益现值法是用无形资产创造的现金流的折现价值来确定委估无形资产的公平市场价值。折现现金流分析方法，具体分为如下四个步骤：
五、评估案例
委估技术名称：低功耗、一体化、高集成度数字电视高频头及信道解码技术。
（一）委估技术概况
该技术为清华研究院拥有的一项专有技术。该技术采用微功耗的数字硅调谐器芯片作为核心，选用具有STANDBY模式的双路A/D芯片作为模数转换模块，并对高频信号做了优化处理，同时提供良好的电源性能及管理控制。信道解调芯片选用了不同的芯片，一是采用符合GB20600-20xx的中国国家地面数字电视传输标准芯片，一是采用符合DVB-T标准的芯片，另外可根据需要选配其他的芯片。该模块输出标准的并行或串行的TS流。工作原理图如下：
中国国家地面数字电视传输标准颁布后，国内其他厂家或公司均纷纷研制符合国标的产品，但在小型化、高性能方面目前仍无突破性进展。清华研究院研发的这项专有技术，采用硅调谐器并在结构布局上精心设计，使得模块体积大大缩小，使其可用在各种便携设备上。另外，其灵敏度指标也超出目前市场上的同类产品。同时由于在电源管理及控制上做了处理，使得模块本身的功耗低，还方便主处理器对其进行待机控制。
（二）行业与市场分析
（一）中国信息产业发展概况
“十五”期间是中国信息产业历史上最好的发展阶段，信息产品销售收入、工业增加值和利税总额年均增长分别为27.2%、25.9%和12.4%；电子信息产业规模五年内扩大了2.5倍，计算机、手机、彩电等产品的产量居世界首位，新一代视听产品、通信网络设备、新型显示器件成为新的经济增长点；电子信息产品出口年均增速高达35.3%，占全国外贸出口总额的比重超过三分之一；通信业务总量和通信业务收入分别年均增长17.6%和13.4%。
20xx年信息产业在“十五”发展的基础上继续快速协调健康发展，实现了良好开局。20xx年信息产业实现增加值1.52万亿，占GDP的比重达到7.5%。产业结构优化升级步伐加快，软件外包发展迅速，集成电路设计能力进一步提高，平板显示器件等新的增长点初步形成。中国信息产业骨干企业综合实力进一步提高，国家电子信息产业基地和产业园建设稳步推进，产业集聚和带动作用日益显现。9个国家级电子信息产业基地和34个国家级电子信息产业园区发挥了明显的产业聚集效应，以电子信息百强企业为骨干的长江三角洲、珠江三角洲、环渤海三大区域产业集群正在形成，产业集中度和综合竞争力有了进一步提高。20xx年，信息产业在政策研究与制定、知识产权与标准战略、平台建设与技术产业联盟合作发展等方面取得了新的成效，中国信息产业发展环境得到进一步优化。
（二）中国数字电视市场
中国是全球数字电视产业最大的潜在市场。中国现有电视3.5亿台，约占全世界的30%，并且每年增加/更新3000-4000万台。根据国家计划，20xx年我国主要城市普及数字电视，20xx年中国电视广播全面实现数字化。
中国数字电视渗透率极低，发展空间巨大。20xx年全球数字电视用户达1.3亿，数字电视渗透率(数字电视用户/电视用户总数)已经达到13%，其中英国最高(59.4%)，美国其次(50%)，而中国仅有0.31%。作为全球最大的电视用户国，中国数字电视拥有巨大的发展潜力。
根据CCID的预测，以销售额计算，预计至20xx年，数字电视终端(包括机顶盒及数字电视一体化机在内)的市场规模将达到3859亿元。业内更有预测，整个数字电视产业未来5-10年内的市场规模将达到2万亿。数字电视机和数字电视机顶盒未来市场预测如下：
净资产是属企业所有，并可以自由支配的资产，即所有者权益或者权益资本。接下来就让我们一起来了解净资产评估报告吧！
ABC股份有限公司全体股东：
我们审核了后附的ABC股份有限公司（以下简称ABC公司）截至X年X月X日止净资产的财务报表，包括20X1年12月31日的资产负债表，20X1年度的利润表、股东权益变动表和现金流量表。
一、管理层对财务报表的责任
（3）作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审核工作的基础上对财务报表发表审核意见。我们按照注册税务师涉税鉴证业务基本准则的规定执行了审核工作。注册税务师涉税鉴证业务基本准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审核工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
三、企业基本情况
企业类型（国有独资）、国有资产控股、股份有限公司、有限责任公司、股份作作、集体、外商独资、合资、合作、私营、个体等），成立年月，工商登记注册号、主要投资者、实收资本、法人代表、企业规模（
四、审核范围、重点和方法
（一）审核的范围
1、母公司
2、子公司
（二）审核的重点
企业在一定时点的资产、负债的真实状况以及损益审核调整对净资产的影响。
（二）审核的方式：就地审核或送达审核。
五、应予调整的事项
（一）涉及税收的调整事项
（二）损益类调整事项
（三）不涉及损益的重分类事项
（四）其他需要调整的事项
（上述调整事项应逐一列出内容，金额和调整分录）
以上调整共应增（减）利润（轧抵后净额）X元。
六、资产、负债、所有者权益和损益的审核
1、资产的审核
逐个科目说明。
2、负债的审核
3、所有者权益的审核
4、损益情况的审核
七、净资产鉴证
审核前：企业资产总额为元
负债总额为元
净资产为元
经审核调整后：资产总额为元
如考虑潜盈、潜亏和不实资产因素，则净资产应为X元。
本报告仅供贵公司之用，如因使用不当造成的后果，与执行本审核业务的注册会计师及会计师事务所无关。
北京普永信税务师事务所有限公司中国注册税务师
中国北京中国注册税务师
二○XX年×月×日
贵阳威峰评估事务所接受贵阳市万柏林区财专的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对财专校园内的小树林进行了鉴定评估。本机构鉴定评估人员按照必要的程序，对委托鉴定评估园林进行了实地查勘与市场调查，并对其在20xx年10月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现将车辆评估情况及鉴定评估结果报告如下：
二、受托方与园林所有方简介
（一）受托方：贵阳有限责任公司
受托方联系人张经理
（二）园林所有方：山西省财政税务专科学校
根据委托方的要求，本项目评估目的：所有权转让
四、评估对象
财专南校区东南角小树林，包括所有乔木和灌木。受西风环流的控制及较高的太阳辐射的影响，气候干燥，降雨偏少，昼夜温差大，冬季干冷漫长，夏季湿热多雨，春季升温急剧，秋季降温迅速，春秋两季短暂多风，干湿季节分明，表现出较强的大陆性气候特点。年日照总时数为2360小时～2796小时。年平均降水量为420毫米～457毫米。
五、鉴定评估基准日
鉴定评估基准日20xx年10月31日。
六、评估原则
严格遵循“客观性、独立性、公正性、科学性”原则。
七、评估依据
（一）行为依据
旧机动车评估委托书第2号。
（二）法律、法规依据
1.《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）；
2.原国家国有资产管理局《关于印发〈国有资产评估管理办法施行细则〉的通知》（国资办发[1992]36号）；
3.原国家国有资产管理局《关于转发〈资产评估操作规范意见（试行）〉的通知》（国资办发[1996]23号）；
4.林业部颁布的《森林资源资产评估技术：觇范(试行)》；
5.林业主管部门的资产评估立项批文；
6.待评估森林资源资产的山林权属证、图、基本图、小班调查记录等森林资源资料；
7.评估中收集到的森林采伐、木材销售、造林营林以及抚育管护等有关的经济技术指标；
（三）评定及取价依据
价目表;市场上现有的园林价目表
其他资料：市场取价资料包括银行利率，通货膨胀系数，取价系数等；根据实际情况所取得的各种林木的参数。
八、评估方法
依据《森林资源资产评估技术规范(试行)》的有关要求，结合拟转让林木资产属于成熟林的实际情况，采用市场法对评估对象进行评估。
九、评估过程
(一)接受委托，拟定评估方案
20xx年10月25日星期二，与委托方签定了评估业务约定书，明确了评估目的、评估对象及范围和评估基准日。针对本项目的特点，为了保证质量、统一评估方法和参数，在听取了各方面的意见，并结合委估资产的特点，制定了评估方案。
(二)清查核实
(五)评定估算
(六)提交报告
在经过上诉一系列工作后，全面汇总评估结果、进行评估结论分析、修改和完善评估说明与评估报告书。在报告提交委托方前，由公司负责人对报告进行了最终复核。11月5日将报告提交委托方。
十、评估假设
本报告系在以下评估假设条件下制作完成的：假设国家对该行业的政策环境保持不变；
十一、评估结论
林木评估价格元：43580元，金额大写：十二、特别事项说明（略）十三、评估报告法律效力
（一）本项评估结论有效期为90天，自评估基准日至20xx年1月31日止；
（二）当评估目的在有效期内实现时，本评估结果可以作为作价参考依据。超过90天，需重新评估。另外在评估有效期内若被评估车辆的市场价格或因交通事故等原因导致车辆的价值发生变化，对车辆评估结果产生明显影响时，委托方也需重新委托评估机构重新评估；
（三）鉴定评估报告书的使用权归委托方所有，其评估结论仅供委托方为本项目评估目的使用和送交旧机动车鉴定评估主管机关审查使用，不适用于其他目的；因使用本报告书不当而产生的任何后果与签署本报告书的鉴定估价师无关；未经委托方许可，本鉴定评估机构承诺不将本报告书的内容向他人提供或公开。
备注：本报告书和作业表一式二份，评估机构一份，委托方一份
项目名称：______________
项目持有人：______________
评估报告提交日期：______________
评估编制单位：______________
专利权方：______________
专利号：______________
主分类号：______________
本项目评估基准日是20__年十一月二十九日。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准，考虑评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近，加快转让工作等因素，经协商，确定评估基准日为20__年11月29日，该评估基准日的评估结果能准确反映资产本身的价值。
（一）主要依据
2、无形资产评估事务所机构管理办法；
3、国际无形资产评估事务所信息库；
4、《外商投资财产鉴定管理办法》；
5、美国《国际资产评估总览》；
6、《保护工业产权巴黎公约》；
7、中国《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991年）；
8、中国《国有资产评估管理办法实施细则》（国资办发[1992]第136号）；
9、《资产评估操作规范意见（试行）》（中国资产评估协会1996年5月7日发布）；
10、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（中华人民共和国财政部财评字[1999]91号）。
（二）经济行为文件
《资产评估委托合同》
（三）取价标准依据
中华人民共和国财政部财产评估司编制的20__版《全国资产评估参数资料选编》；
按照目前国内外对专利技术评估的惯例，定量分析专利价值的方法一般有：成本法（根据开发专利技术所耗费的成本来确定专利的价值）、市场法（根据市场上同类专利技术的成交价格来确定专利技术的价值）和收益现值法（根据专利技术未来带来的预期超额收益来确定其价值）。
一般而言，技术无形资产的研发成本与其价值没有直接对应关系，因此本次分析不采用成本法，也不使用市场法。本次分析选用业界常用的收益现值法。
所谓收益现值，是指专利资产在未来特定时期内的预期超额收益（本次分析中选用净现金流量）按适当的折现率折算成当前价值（简称折现）的总金额。
专利的超额收益一般按利润分成确定，即按投资项目收益的一定比率确定。
计算公式：______________
其中：
P：分析值
a：超额收益分成率
r：所选取的折现率
Fi：第i年项目收益值
n：收益年限
收益年限的确定
专利技术的经济寿命取决于行业技术的发展更新速度、技术的领先程度、法律或者行政保护强度。由于科学技术是不断发展的，并且，科技发展的速度越来越快，一种新的，更为先进、适用或效益更高的专利技术的出现，使原有专利技术贬值。通常，影响专利技术寿命的因素是多种多样的，主要有法规年限、保密状况、产品更新周期、可替代性、市场竞争情况等。
确定专利技术的超额经济寿命期可以根据专利技术的更新周期测算其剩余的经济年限。对于专利技术经济寿命的测算，我们一般采用测算技术更新周期的方法来进行测算。具体测算时，通常根据同类专利技术的历史经验数据，运用统计模型来分析。
根据我们的综合判断，本项目的收益年限取为10年。
利润分成率的确定
折现率的确定
折现率，亦称贴现率，是用以将专利技术资产的未来收益还原（或转换）为现在价值的比率。可见，折现率的实质是一种投资报酬率。投资者所要求的报酬可分为两部分，一为投资者的无风险报酬，相当于购买国库券和政府债券的利息，其报酬率称为无风险利息率。二为投资者的风险溢价（或称风险价值），即投资者冒着不能按时收回本金和利息的风险所要求的补偿，其报酬率称为风险报酬率。这些风险包括经营风险、利息率风险和市场风险三种。这样投资报酬率，即折现率也可视为无风险报酬率加上风险报酬率。
无风险报酬率即是在不考虑风险报酬情况下的利息率，一般是指国库券或政府债券利率，在我国还可指银行存款利率。
风险报酬率需要考虑技术风险、市场风险、经营风险、财务风险。由于专利技术在未来有较大较多的不确定因素，因此其风险报酬率也应更高一些。折现率是反映项目风险程度的参数。根据当前国债收益率、银行利率、本项目所处行业、项目本身风险等情况，予以确定。我们确定本项目的折现率取15.00%。
专利价值的确定
我们把上述各项参数代入计算公式从而得出评估结果。
八、评估过程
（一）评估准备阶段，依据评估目的为前提的总体安排，制订出资产评估工作计划和技术方案。
（三）将有关评估数据录入电脑评估软件，进行评估操作和必要的调整、完善。
（四）按照无形资产评估审核制度和程序对报告进行反复修改、校正，提交报告。
九、评估结果
专利技术是一项无形资产，它必须与其生产要素相结合才能体现出价值，而生产要素比例是一个变量，因此专利技术的价值评估具有较大的弹性。
根据未来收益额预测，该项“立体五环纪念品”专利技术无形资产价值为USD653.28万美元。
十、资产评估的使用范围
本报告未经我公司签发书面同意意见，报告的全部或部分内容不得见诸于任何公开媒体上，也不得提供给其他与使用本报告无关的单位或个人。
十一、评估结果有效的其它条件
本次评估结果反映评估对象在本报告特定评估目的下，根据公开市场原则确定无形资产的现行公允市价，没有考虑无形资产出现的抵押、担保及“或有负债”等情况，以及特殊交易方式追加付出的价格等对评估的影响，同时本报告也未考虑到国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。若因市场原因，委托评估资产价格发生了变化，并对资产评估值已产生了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。当前述条件以及评估中遵循的无形资产持续经营原则等情况发生变化时，本评估结果一般失效，用于其他目的，该评估结果亦无效。
十二、说明
1、本报告仅供委托方进行专利技术入股或技术转让、合作参考使用。
2、本报告的前提条件是税收政策不变（USD：CNY=1：8、11）
3、本报告各种数据和参数是以中国市场为主进行预测。应用于国际市场时，其数据和参数有可能产生变化。
一、阅读资产评估报告最重要的事
其实，不用对资产评估报告的结果数值太较真，报告的具体数值也没有那么重要，因为报告的制作者与阅读者之间的信息一定是不对称的，作为报告的阅读者，无论你怎样绞尽脑汁地自己调节基础数据和参数都未必能得到那个反应“真实”的数字。但是，认真读报告却是必要的，因为你只有对报告的假设、逻辑以及评估倾向等内容进行了分析之后才能对评估值、交易各方的目的、交易各方的利益格局有一个更为清楚的认识。
为了理解以上关键内容，我们需要从更大的一个视角出发，这个视角要求我们从理解什么是“企业价值评估”开始，因为正是有了企业价值评估这一行为，才会有资产评估报告这一结果。
二、什么是企业价值评估
三、企业价值评估方法及案例
1。收益法
收益法，是指将预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法，收益法常用的具体方法包括股利折现法（即DividendDiscountModel，简称DDM）和现金流量折现法（即（DiscountedCashFlowMethod，简称DCF）。其中，现金流量折现法又可以分为企业自由现金流折现模型（即FreeCashFlowfortheFirm，简称FCFF）和股权自由现金流折现模型（即FreeCashFlowtoEquity，简称FCFE）。
这里需要做好区分的是，根据企业自由现金流折现模型计算得出的是企业价值，根据股权自由现金流折现模型计算出的是全部股东权益价值，他们属于两种不同性质的价值，他们之间的关系可以做以下理解：全部股东权益价值=企业整体价值—有息债务价值
DDM和DCF模型理解起来不难，难点在于判断模型的参数选取及其假设的合理性，这些就是大家在阅读报告时最应该注意的细节了，小善把这些内容归纳为五个方面，分别是：
（1）未来预期收益是否合理
影响预期收益的因素有很多，说实话，在存在这么多变量的情况下，真的很难推理未来预期收益有多少是合理的。那这个问题不认真思考行不行？小善觉得还是要认真思考的，虽然在现行的规范下有盈利预测补偿的制度可以作为投资者的一层保障，但是中国证监会7月11日发布的《上市公司重大资产重组管理办法（征求意见稿）》已经不再要求上市公司提供盈利预测报告，并且取消了向非关联第三方发行股份购买资产的盈利补偿要求，考虑到以后很可能会失去盈利补偿这一保障。
（2）收益期的确定
（3）预测期的确定
有一些评估报告会采用分段法确定评估对象的预测期，将企业未来现金流分为明确预测期期间（详细预测期）的现金流和明确预测期之后（永续期）的现金流。在详细预测期间，评估报告会逐年明确地预测未来一段期间（比如5年）评估对象产生的净现金流量。
（4）折现率
在这一点上，小善觉得可以用一个你认为合适的区间范围内的折现率数值做一个测试，这样一来，测试结果的上下限自然就明了了。
㈠委托方
公司名称：公司的法定代表人：
公司注册资本：人民币伍仟陆佰壹拾贰万元。营业执照注册号：企业类型：股份有限公司公司注册地址：邮政编码：214244㈡企业概况:
是根据《中华人民共和国公司法》等有关法律、法规，并经江苏省人民政府苏政复[1998]160号文批准于1999年11月8日发起设立的股份有限公司。
公司的经营范围：许可经营项目：生物柴油的生产、销售;一般经营项目：
石油制品、化工产品、日用化学品的生产、销售产，自营和化理各类商品及技术的进出口业务。
公司现生产绝缘用油、特种润滑油、特种油剂等精细化工产品20多个系列，达200多个品种，是集研发、生产、销售、服务于一体的民营科技企业。公司现占地200余亩，拥有国内最先进的酯化、蒸馏、精馏、全自动调合、全自动罐装、磺化、脱蜡等多套生产装置，库存容量达5万多吨。公司主导产品为绝缘用油(低粘度变压器油)，产销量达总产品的65%以上。
二、评估报告的合规性
1、与进行整体改制为股份有限公司的经济行为分别得到了宜兴市《关于设立请示》宜政发【1998】147号、《无锡市人民政府关于设立请示》锡政发【1998】157号及江苏省人民政府苏政复[1998]160号文的批准确认;
2、按照江苏省人民政府农村集体资产管理办公室苏农集[1997]16号文件关于印发《江苏省农村集体资产评估管理暂行办法》的通知规定办理了资产评估项目备案登记;
3、江苏国际咨询评估公司是经国家有关部门批准并授予非证券业评估资格的中介机构，具有合法的资产评估资格证书，资格证书编号11002，批准文号：农乡企资96第02号，发证机关：农业部乡镇集体资产评估管理工作领导小组;签署报告的人员：严伟新、潘荣祥、郭秀惠，符合报告基准日的规定。具备国家认可的资格，出具报告合规。
4、已按有关规定出具了承诺函;并按有关规定提供了资产产权证明等法律性文件、证书。
三、评估报告的有效性
江苏国际咨询评估公司根据进行企业股份制改造的目的，对股份制改造涉及的整体资产进行了评估，并与签署了资产评估委托协议书。本次评估的基准日根据企业股份制改造的进程确定为1998年4月30日，并于1998年6月10日出具了苏国咨[1998]281号资产评估报告书。评估
报告书已按规定到有关部门进行了备案登记，评估报告有效。
四、评估方法的合理性
五、评估程序的适当性
江苏国际咨询评估公司在资产评估过程中，根据委托资产评估类型和特点，履行了不同的评估程序。经我们重新审阅审计报告及评估报告中所表达的《资产评估说明》，其所揭示的评估程序，我们认为执业资产评估人员在资产评估过程中，履行了必要的、适当的评估程序，从而保证了评估结论的客观与公允。
六、评估结论的公允性
江苏国际咨询评估公司所做的X企业股份制改革评估项目，资产评估范围为整体资产。经评估，截至1998年4月30日止，纳入评估范围的总资产账面值为40,290,816.92元，调整后账面价值40,290,816.92元，评估价值为44,727,164.00元,减值率为11.02%;总负债账面价值为36,347,518.35元，调整后账面价值为36,347,518.35元，评估值35,556,571.00元;净资产账面值为3,943,298.57元，调整后账面值为3,943,298.57元,评估值为9,170,593.00元,增值5,227,295.00元,增值率为132.56%。具体评估结果如下表：
金额单位：人民币元
1、评估基准日的确定
确定基准日为1998年4月30日，主要基于企业本次评估目的需要，同时年中数据准确。
2、评估依据和参数选取
评估依据较为充分，评估参数选取基本合理，各项资产的评估基本符合评估操作规范意见要求。但同时存在以下问题：
(1)存货-辅助材料中少部分项目未分明细;(2)部分往来款中对于负数没有进行重分类调整;
(3)固定资产-机器设备中个别小项目缺少规格型号。但不影响总体的评估结论。
3、评估结论分析
1)流动资产减值75.29万元，减值率2.25%，减值原因主要为应收账款中对实际不能收回的往来款作了评估减值处理。
2)固定资产增值518.93万元，增值率82.86%，其中房屋建筑物增值150.73万元，增值率74.83%，增值的主要原因为房屋重置成本高于账面原值所致;机
器设备增值327.72万元，增值率87.21%，增值的主要原因为：主要设备为自制油库，其建造成本除主要材料进行资本化外，辅材、建造劳务费用多在当期费用中列支。
综上所述，我们认为评估增、减值是合理的，就评估基准日而言，评估结论是公允的。
七、期后事项说明
评估基准日后，企业正常经营，无重大期后说明事项。
八、复核结论
经我们对江苏国际咨询评估公司所作的整体资产的资产评估报告及评估结果(苏国咨[1998]281号)进行复核，其评估报告是合规有效的、评估方法是合理的、评估程序是适当的、评估结论是公允的。
九、其他说明
本公司出具的复核意见是基于：
（一）资产评估报告书正文及备查文件
1、资产评估报告书封面基本内容
资产评估报告封面须载明下列内容：资产评估项目名称、资产评估机构出具评估报告的编号、资产评估机构全称和评估报告提交日期等。有服务商标的，评估机构可以在报告封面载明其图形标志。
2、资产评估报告书摘要的基本内容
每份资产评估报告书的正文之前应有表达该报告书关键内容的摘要，用来让各有关方面了解该评估报告书的主要信息。该摘要与资产评估报告书正文一样具有同等法律效力，由注册资产评估师、评估机构法定代表人及评估机构等签字盖章和署明提交日期。该摘要还必须与评估报告书提示的结果一致，不得有误导性内容，并应当采用提醒文字提醒使用者阅读全文。
3、资产评估报告书正文的基本内容
（1）首部。评估报告书正文的首部应包括标题和报告书序号，标题应含有“（评估）项目资产评估报告书”字样。
（2）序言。报告书正文的序言应写明该评估报告委托方全称、受托评估事项及评估工作整体情况。
（3）委托方与资产占有方简介。报告书正文的委托方与资产占有方简介应较为详细地分别介绍委托方和资产占有方的情况。当委托方和占有方相同时，可作为资产占有方介绍，也要写明委托方和资产占有方之间的隶属关系或经济关系。无隶属关系或经济关系的，应写明发生评估的原因，当资产占有方为多家企业时，还须逐一介绍。
（4）评估目的。报告书正文的评估目的应写明本次资产评估是为了满足委托方的何种需要，及其所对应的经济行为类型，并简要准确地说明该经济行为是否经过批准。若已获批准，应将批准文件的名称、批准单位、批准日期及文号写出。
（5）评估范围和对象。这部分应写明纳入评估范围的资产及其类型，并列出评估前的账面金额。评估资产为多家占有，应说明各自的份额及对应资产类型。
（6）评估基准日。这部分应写明评估基准日的具体日期，确定评估基准日的理由和成立条件，揭示确定基准日对评估结果的影响程度。另外，还应对采用非基准日价格标准作出说明。评估基准日应根据经济行为的性质由委托方确定，并尽可能与评估目的实现日接近。
（7）评估原则。应在这部分中写明评估工作过程中遵循的各类原则和本次评估遵循国家及行业规定的公认原则。对所遵循的特殊原则也应作适当阐述。
（8）评估依据。应在这部分中列示评估依据，包括经济行为依据、法律法规依据、产权依据和取价依据等。对评估中采用的特殊依据应作相应的披露。
（9）评估方法。应在这部分中说明评估过程所选择、使用的评估方法和选择评估方法的依据或原因。对某项资产评估采用一种以上评估方法的还应说明原因并说明该资产价值的确定方法。对所选择特殊评估方法的，也应介绍其原理及适用范围。
（10）评估过程。这部分应反映评估机构自接受评估项目委托起至提交评估报告的全过程。包括接受委托过程中确定评估目的、对象及范围，基准日和拟定评估方案的过程；资产清查中指导资产占有方清查、搜集准备资料、检查与验证过程；评估估算中的现场检测与鉴定、评估方法选择、市场调查与分析过程；评估汇总中的结果汇总、评估结论分析、撰写报告与说明、内部复核过程，以及提交评估报告等过程。
（11）评估结论。这部分是报告正文的重要部分，应使用表述性文字完整地叙述评估机构对评估结果发表的结论，对资产、负债、净资产的账面价值、调整后账面价值、评估价值及其增减幅度进行表述，还应单独列示不纳入评估汇总表的评估结果。
（12）特殊事项说明。在这部分中应说明在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项，也应提示评估报告使用者注意特别事项对评估结论的影响，还应提示评估人员认为需要说明的其他事项。
（13）评估基准日期后重大事项。在这部分中，应揭示评估基准日后至评估报告提出日期间发生的重要事项，以及评估基准日的期后事项对评估结论的影响，还应说明发生在评估基准日期后不能直接使用评估结论的事项。
（14）评估报告法律效力、使用范围和有效期。这部分应具体写明评估报告成立的前提条件和假设条件，并写明评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力和评估结果的有效使用期限。还应写明评估结论仅供委托方依评估目的使用和送交主管部门审查使用，并申明评估报告书的使用权归委托方所有，未经许可不得随意向他人提供或公开。
（15）评估报告提出日期。在这部分中，应写明评估报告书提交委托方的具体日期。评估报告书原则上应在确定的评估基准日后三个月内提出。
（16）尾部。这部分应写明出具评估报告书的机构名称并加盖公章，还要由评估机构法定代表人和至少两名负责评估的注册资产评估师签名盖章。
4、备查文件的基本内容
资产评估报告书的附报文件至少包括如下基本内容：
（1）有关经济行为文件；
（2）资产评估立项批准文件；
（3）被评估企业前三年会计报表（至少包括企业资产负债表、损益表）；
（4）委托方与资产占有方营业执照复印件；
（5）产权证明文件复印件；
（6）委托方、资产占有方的承诺函；
（7）资产评估人员和评估机构的承诺函；
（8）资产评估机构资格证书复印件；
（9）评估机构营业执照复印件；
（10）参加本评估项目的人员名单；
（11）资产评估业务约定合同；
（12）重要合同；
（13）其他文件。
（二）资产评估说明的基本内容
按有关规定，评估说明中所揭示的内容应同评估报告书正文所阐述的内容一致。评估机构、注册资产评估师及委托方、资产占有方应保证其撰写或提供的构成评估说明各组成部分的内容真实完整，未作虚假陈述，也未遗漏重大事项。
资产评估说明应按以下顺序进行撰写和制作：
1、“评估说明封面及目录”的基本内容
评估说明封面应载明该评估项目名称、评估报告书的编号、评估机构名称、评估报告书提出日期，若需分册装订的评估说明，应在封面上注明共几册及该册的序号。
3、“关于进行资产评估有关事项的说明”基本内容
这部分是由委托方与资产占有方共同撰写并由负责人签字，加盖公章，签署日期。这部分的基本内容应包括以下内容：
①委托方与资产占有方概况；
②关于评估目的的说明；
③关于评估范围的说明；
④关于评估基准日的说明；
⑤可能影响评估工作的重大事项说明；
⑥资产及负债清查情况的说明；
⑦列示资产委托方、资产占有方提供的资产评估资料清单。
4、“资产清查核实情况说明”的基本内容
①资产清查核实的内容；
②实物资产的分布情况及特点；
③影响资产清查的事项；
④资产清查核实的过程与方法；
⑤资产清查结论；
⑥资产清查调整说明。
5、“评估依据说明”的基本内容
评估依据说明主要用来说明进行评估工作中所遵循的具体行为依据、法规依据、产权依据和取价依据。具体包括：
①主要法律法规；
②经济行为文件；
③重大合同协议及产权证明文件；
④采用的取价标准；
⑤参考资料及其他。
6、“各项资产及负债的评估技术说明”基本内容
这部分主要用来说明对资产进行评定估算过程的解释，反映评估中选定的评估方法和采用的技术思路及实施的评估工作。主要包括以下内容：
①流动资产评估说明；
②长期投资评估说明；
③机器设备评估说明；
④房屋建筑物评估说明；
⑤在建工程评估说明；
⑥土地使用权评估说明；
⑦无形资产及其他资产评估说明；
⑧负债评估说明。
7、“整体资产评估收益现值法评估验证说明”基本内容
这部分主要说明运用收益法对企业整体资产进行评估来验证资产评估结果的有关情况。应包括以下内容：
①收益法的应用简介；
②企业的生产经营业绩；
③企业的经营优势；
④企业的经营计划；
⑤企业的各项财务指标；
⑥评估依据；
⑦企业营业收入、成本费用和长期投资收益预测；
⑧折现率的选取和评估值的计算过程；
⑨评估结论。
8、“评估结论及其分析”的基本内容
这部分主要总体概括说明评估结论，应包括以下内容：
①评估结论；
②评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因；
③评估结论成立的条件；
④评估结论的瑕疵事项；
⑤评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响；
⑥评估结论的效力、使用范围与有效期。
（三）资产评估明细表的基本内容
1、资产评估明细表基本内容
资产评估明细表是反映被评估资产评估前后的资产负债明细情况的表格。它是资产评估报告书的组成部分，也是资产评估结果得到认可、评估目的的经济行为实现后作为调整账目的主要依据之一。具体应包括以下内容：
①资产及其负债的名称、发生日期、账面价值、评估价值等；
②反映资产及其负债特征的项目；
③反映评估增减值情况的栏目和备注栏目；
④反映被评估资产会计科目名称、资产占有单位、评估基准日、表号、金额单位、页码内容的资产评估明细表表头；
⑤写明清查人员、评估人员的表尾。评估明细表应逐级汇总。资产评估明细表一般应按会计科目顺序排列装订。
2、资产评估明细表样表包括的几个层次
资产评估结果汇总表、资产评估结果分类汇总表、各项资产清查评估汇总表及各项资产清查评估明细表。
单项资产评估报告包括哪些内容
1.承包、租赁经营的资产评估，目的是为了评价企业或经营者的经营业绩；
2.联营、股份经营、中外合资合作经营的资产评估，目的是为了资产现值来确定参与投资各方合理的权益；
3.资产拍卖、转让、破产清算的资产评估，目的是确定资产拍卖的底价；
4.抵押贷款、经济担保的资产评估，目的是测定企业的资产现值，取得信用；
5.纳税的资产评估，目的是为了确定应纳税额。
引用单项资产评估报告时应注意哪些
第一，从大的方面讲，评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中的条件，以及由此所决定的资产评估价值基础和价值类型相适应。
这里所说的评估目的主要指的是资产评估的特定目的，资产评估的特定评估目的既是资产评估所要实现的具体目标，又是资产评估结果的具体用途。资产评估特定目的会在宏观的层面上对资产评估对象及其面临的市场条件具有约束和限定的作用，资产评估特定目的正是通过对评估对象及其面临的市场条件的约束，从而对评估技术思路、评估具体技术方法和评估方法所使用的经济技术参数的选择产生直接或间接的影响。
评估时的市场条件和评估对象的条件是决定资产评估价值的主客观因素。它们与资产评估目的一起不仅共同构成了资产评估的价值基础，也构成资产评估得以进行的条件基础和信息基础。不论是资产评估的技术思路的选择，还是实现这些评估技术思路的具体评估技术方法的确定，或是评估技术方法所使用的经济技术参数的选择，都不可能离开或偏离资产评估得以进行的条件基础和信息基础。
第三，注册资产评估师在选择和运用某一方法评估资产的价值时，应充分考虑该种方法在具体评估项目中的适用性、效率性和安全性，并注意满足该种评估方法的条件要求和程序要求。
第一章总则
第一条为规范注册资产评估师职业道德行为，提高注册资产评估师职业道德素质，维护注册资产评估师职业形象，制定本准则。
第二条注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。
第四条注册资产评估师应当指导业务助理人员和专家遵守本准则。
第二章基本要求
第五条注册资产评估师应当诚实正直，勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。
第七条注册资产评估师应当维护职业形象，不得从事与注册资产评估师身份不符或可能损害职业形象的活动。
第九条注册资产评估师执行资产评估业务，应当合理使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响。
第十条注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。
注册资产评估师不得出具含有虚假、不实、有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告。
第十一条注册资产评估师应当遵守保密原则，除法律、法规另有规定外，未经委托方书面许可，不得对外提供执业过程中获知的商业秘密和业务资料。
第十二条注册资产评估师不得采用欺诈、利诱、强迫等不正当手段招揽业务。
第十三条注册资产评估师不得利用执业便利为自己或他人谋取不正当利益。
第十四条注册资产评估师应当在资产评估机构执业，不得以个人名义执业，也不得同时在两家或两家以上评估机构执业。
第十五条注册资产评估师执行资产评估业务，应当形成能够支持评估结论的工作底稿，并按有关规定管理和保存工作档案。
第十六条注册资产评估师不得签署本人未参与项目的评估报告，也不得允许他人以本人名义签署评估报告。
第十七条注册资产评估师应当接受中国资产评估协会的管理，履行中国资产评估协会规定的义务。
第三章专业胜任能力
第十八条注册资产评估师应当经过专门教育和培训，具备相应的专业知识和经验，能够胜任所执行的评估业务。
第十九条注册资产评估师应当接受后续教育，保持和提高专业胜任能力。
第二十一条注册资产评估师执行资产评估业务，可以聘请专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。
第二十四条注册资产评估师应当履行业务约定书中规定的义务，竭诚为委托方服务。
第五章与其他注册资产评估师的关系
第二十七条注册资产评估师在执行资产评估业务过程中，应当与其他注册资产评估师保持良好的工作关系。
第二十八条注册资产评估师不得贬损或诋毁其他注册资产评估师。
第二十九条注册资产评估师不得以恶意降低服务费等不正当的手段与其他注册资产评估师争揽业务。
第六章附则
第三十一条中国资产评估协会可以根据本准则发布资产评估职业道德具体准则。
第三十二条本准则自20xx年5月1日起施行。
北京证券资产评估事务所接受HNJHSY大酒店有限公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对HNJHSY大酒店有限公司因企业发展的需要，拟对座落于海口市滨海大道89号HNJHSY大酒店未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益，截止20xx年11月1日所表现的市场价值进行了评估，本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在20xx年11月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况与评估结果报告如下：
一、委托方及资产占有方简介
资产委托方及占有方;HNJHSY大酒店有限公司
法定代表人：林桂全
项目总经理：周发源
注册地址：海口市滨海大道89号
注册资本：叁仟万元人民币
企业类别：有限责任公司
投资方简介：HNJHSY大酒店有限公司系由HNJH集团有限责任公司和HNSY投资有限公司共同投资组建，其中HNJH集团有限责任公司占股51%，HNSY投资有限公司占股49%。
HNJH是集钢铁工贸、酒店连锁、海洋养殖等为一体的多元化企业集团。成员有HNJH钢铁进出口有限公司、HNJH餐饮酒店投资有限公司。经过十五年的发展，于20xx年1月组建了HNJH集团有限责任公司，注册资本：壹亿元人民币，法定代表人：林桂全，办公地址：海口市龙昆北路帝豪大厦1206室。JH集团以其优良的经营业绩总资产已达到近5亿元人民币，先后获国家、省部级颁发的“全国优秀绿色餐饮企业”、“中华餐饮名店”等荣誉称号，连续三年获得HN省十四家金融单位及HN省企业界联合会颁发的“HN诚信企业”称号。
HNSY投资(集团)有限公司于20xx年10月，由国家工商总局和HN省工商行政管理局批准注册成立，是全国性的投资企业。公司地址：海口市滨海大道89号新华社HN分社三楼。法定代表人：周发源，注册资本：3000万元人民币。经营范围：房地产开发经营、农业、运输、旅游项目投资、环保设施、计算机网络项目投资与开发、进出口业务等。
HNJHSY大酒店是按国际四星级标准投资兴建的一宾商务型综合酒店,于20xx年10月1日装修完毕，并开始试业。酒店总建筑面积2.4万平方米，拥有客房、餐饮、多功能会议室、KTV包厢、桑拿会馆等设施，功能齐全、豪华大方。酒店毗邻芳草如茵的“万绿园”和海口市“会展中心”，北临碧波万倾的琼州海峡和气势宏伟的世纪大桥，东距生生百货、海口体育馆仅百米之遥，西临银行、学校、歌剧院、高档商务及住宅区;酒店至海口美兰国际机场约28公里，交通便利，环境优美。
本次评估目的为HNJHSY大酒店有限公司对其所使用、经营和发展的JHSY大酒店权益发展提供价值参考。
三、评估范围和对象
本次评估的范围：评估的具体范围以HNJHSY大酒店有限公司拟定的HNJHSY大酒店未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益的价值。
评估资产类型主要包括：酒店一至三层面积为4710M2的经营场所，其中有：大堂、餐厅、咖啡厅、KTV厅等，四层为桑拿保健室，五至十四层建筑面积为11826M2的经营场所;主要为198间客房，其中：套房10间，标准房188间、十五层建筑面积为985.5M2多功能会议室，其中：主要设置多功能厅及豪华洽谈室、总建筑面积3714M2的综合楼等未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益截止评估基准日的价值。
本项目资产评估基准日为20xx年11月1日。
本项目评估基准日由委托方、资产占有方与评估机构共同协商确定，主要考虑尽可能与评估目的实现日接近，以便评估结果有效服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项对评估结果造成较大影响。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等，均以该日之企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告中一切取价标准为评估基准日有效的价格标准，计价货币种类为人民币。
1.遵循独立、客观、公正、科学的评估工作原则;
2.遵循产权利益主体变动原则、资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等资产评估操作性原则;
3.遵循其他公允的评估原则。
我们在本次资产评估工作中所遵循的国定、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：
(一)评估行为依据
我所与委托方签定的评估业务委托书
(二)评估法规依据
1.1991年11月16日中华人民共和国国务院91号令《国有资产评估管理办法》。
2.原国家国有资产管理局国资办发(1992)36号文《国有资产评估管理办法施行细则》。
3.原国家国有资产管理局颁发的《资产评估操作规范意见(试行)》。
4.《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财政部财产评估司财评字[1999]91号文件发布)。
(三)评估产权依据
1、资产使用、经营方申报的《资产评估内容》;
2、资产使用、经营方提供的《新闻大厦租赁合同书》等权益证明。
(四)评估取价主要依据
1、20xx年《HN省统计年鉴》;
2、20xx年《海口市统计年鉴》;;
3、国家及HN省、海口市颁布的有关法律、法规、规章及政策;
4、JHSY大酒店装修标准;
5、评估人员市场调查的酒店客房销售价格信息资料及同等级酒店客房、餐饮、娱乐等市场行情信息资料;
6、20xx年至20xx年HN省旅游接待、收入资料;
7、《资产评估常用数据与参考手册》。
根据本次评估的目的和评估对象的特点，委估标的属可产生持续性经营收益的资产，其收益及风险皆可量化，故采用收益现值法进行评估。
收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。估价基本思路为：客房收入、西餐厅营业收入、中餐厅营业收入、大堂吧营业收入、KTV包厢收入、桑拿保健收入、会议收入、酒店商务中心收入等其它收入扣除营业税金及附加、营业费、管理费、维修费等并考虑一定的空置率后，余额确定为净收益，并通过一定的折现率折成现值，进而估算出其价值，基本公式为：
VI——评估价值
r——资本化率
a——第t年后无变化的年纯收益
n——年限
ai——第i年的纯收益
t——纯收益有变化的年限
整个评估工作共分四个阶段进行：
(一)评估前期准备工作阶段
本阶段的主要工作是：根据我所资产评估工作的需要，向评估单位布置资产评估申报表，协助企业进行资产申报工作;同时收集资产评估所需文件资料，制订资产评估工作计划。
(二)根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和产权调查，具体步骤如下：
1.听取企业有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍;
2.以企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核实;
3.根据资产评估申报表的内容到现场进行实物核实，并对资产状况进行察看、记录;并与资产管理人员进行交流，了解资产的经营、管理状况;
4.根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法;
5.调阅资产移交清册、设备运行记录、维修及事故记录等有关资料;
6.开展市场调研、询价工作，走访有关单位;
7.对酒店的装修及设施进行鉴定;
8.对委估资产进行评估，测算其评估价值。
(二)评估汇总阶段
根据各专业组对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。
(四)根据评估工作情况，起草资产评估报告书，向有关方提交资产评估报告书初稿，进行必要的修改后，向委托方提交正式资产评估报告书。
九、评估结论
十、特别事项说明
1.本报告评估结果是反映评估对象在评估基准日用于前述特定的评估目的，根据公开市场原则确定的公允价值。没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估值的影响，亦未考虑国家宏观政策发生变化及遇有自然力和其他不可抗力等对资产价值的影响。
2.若评估基准日后资产数量发生变化，应根据本报告评估方法对资产额进行相应调整;若评估基准日后资产价格标准发生变化，并对评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请具有相应评估资格的评估机构重新确定评估值。
3.本报告是在独立、客观、公正、科学的原则下作出的，我所及参加评估工作的全体人员与委托方及资产占有方无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业规范，并进行了充分的努力。
十一、评估报告法律效力
1.本报告中的评估值是指委估对象在评估基准日之状况和外部环境状况前提下，为本报告所述评估目的，经评估而提出的公允价值。
2.本报告的评估结论自评估基准日起一年有效，即自20xx年11月1日起至20xx年10月31日止，超过一年需重新进行评估。
3.本次对委估资产评估结论,仅供委托方为酒店的发展这一评估目的的使用,未经委托方许可我所不会随意向他人提供或公开。
4.本报告所列附件构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力
十二、评估报告提交日期
本报告于20xx年11月5日提交委托方。
十三、资产评估报告书附件
1.委托方企业法人营业执照副本复印件;
2.《新闻大厦租赁合同书》复印件;
3.资产评估机构营业执照复印件;
4.资产评估机构及评估人员资格证书复印件;
5.评估对象部分实物资产图片资料。
资产评估报告总则：
一、为进一步促进我国资产评估工作的发展，规范资产评估行为，完善资产评估工作程序，提高资产评估行业的执业水平，根据《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令）以及国家其他有关法律、法规，制定本规定。
二、凡按现行资产评估管理有关规定进行资产评估的各类资产评估项目必须遵循本规定。
三、本规定所称的资产评估报告的基本内容和格式是指资产评估机构接受委托开展资产评估活动后，按照资产评估管理工作的要求，向财产评估主管机关和委托方出具的涉及该评估项目的评估过程、方法、结论、说明及各类备查文件等内容的资产评估报告的基本内容及编制格式；
评估机构在具体项目的操作中，其工作范围和深度并不限于本规定的要求。
五、资产评估机构进行资产评估活动时，应当遵循资产评估的一般原则和本规定的要求；具体项目不适用本规定的，可结合评估项目的实际情况增减相应的内容。
六、资产评估活动应充分体现评估机构的独立、客观、公正的宗旨，资产评估报告书的陈述不得带有任何诱导、恭维和推荐性的陈述，评估报告书正文不得出现评估机构的介绍性内容。
七、资产评估报告的数据一般均应当采用阿拉伯数字，资产评估报告应用中文撰写打印，如需出具外文评估报告，外文评估报告的内容和结果应与中文报告一致，并须在评估报告中注明以中文报告为准。
八、凡涉及资产评估报告基本内容与格式的有关规定与本规定相抵触的，以本规定为准。
九、本规定由财政部负责解释、修订，并从颁布之日起实施。
资产评估报告内容格式：
（二）评估机构、注册资产评估师及委托方、资产占有方应保证其撰写或提供的构成评估说明各组成部分的内容真实完整，未作虚假陈述，也未遗漏重大事项。
（三）评估说明是资产评估报告申请审查确认材料的必备部分，评估说明中所揭示的内容应同评估报告所阐述的内容一致。
（四）评估说明是财产评估主管机关审查确认评估报告的重要文件，原则上评估说明不提交给其他有关当事人。
（五）评估说明包括以下基本内容和格式：
1、评估说明的封面及目录；
3、关于进行资产评估有关事项的说明；
4、资产清查核实情况说明；
5、评估依据的说明；
6、各项资产及负债的评估技术说明；
7、整体资产评估收益现值法评估验证说明；
8、评估结论及其分析。
申请人：张三，男，汉族，19xx年12月21日生。住址：XX市XX区。身份证号：
申请事项
1、申请法院对被告名下大保健有限责任公司资产进行评估。
2、申请法院对被告拥有的路虎揽胜、欧宝进行评估。
3、申请法院对被告几处房产进行评估。
事实和理由
申请人诉被告李四离婚一案，贵院已经立案受理，因无法准确认定申请事项中所列财产的价值，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条等有关规定，特向贵院提出上述申请，望予批准。
此致
敬礼!
20xx年x月x日
X有限公司：
租金情况：20xx年月1日至年月日，按每月每平方米元
摘要
宏远资产评估公司接受香港鸿道集团委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照国际公认的资产评估方法，为实施商标价值评估之目的，对鸿道集团旗下的红罐凉茶品牌“加多宝”商标进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对整体资产价值在20xx年12月1日所表现的市场价值作出了公允反映。
目前我们的资产评估工作业已结束，现谨将资产评估结果报告如下：
根据对鸿道集团旗下红罐凉茶的市场占有份额，以及年销售额，使用年限等因素的考虑，使用超额收益法进行评估，最终得出“加多宝”商标的价值为286.729亿元。
本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的以及报送有关主管机关审查而作。评估报告使用权归委托方所有，未经委托方同意，不得向他人提供或公开。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
重要提示:
宏远资产评估公司（公章）
“加多宝”商标价值资产评估报告书
绪言
宏远资产评估公司接受香港鸿道集团委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照国际公认的资产评估方法，为实施商标价值评估之目的，对鸿道集团旗下的红罐凉茶品牌“加多宝”商标进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对整体资产价值在20xx年12月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将评估报告情况及评估结果报告如下：
一、委托方与资产占有方简介
1、委托方：香港鸿道集团
2、资产占有方：香港鸿道集团，鸿道集团加多宝公司
3、“加多宝”商标事件简述：王老吉是广州药业的，加多宝是香港鸿道集团的！1997年广药集团与香港鸿道集团签订了商标许可使用合同，并交于加多宝公司合同有效期为十五年，20xx年，补充协议延长合同期限至20xx年。20xx年广药递交“王老吉商标”仲裁申请，20xx年5月广药胜诉。自后鸿道集团无权再以任何方式使用“王老吉商标”。加多宝因而不能再使用王老吉这个由他一手带大的品牌了，只能推出“加多宝”牌凉茶，所以，现在大家在市面上看到的加多宝牌凉茶，也就是以前的王老吉凉茶，两者除了商标换了以外，其它没有多少区别（成分绝对没有变）。而广药收回王老吉商标后，也推出了广药版的王老吉，也就是现在市面上即将出售的包装上带有“广州药业”的红罐王老吉，这并不是以前大家常喝的正宗的王老吉。而加多宝高层管理人员王月贵表示：加多宝与王老吉没有区别，加多宝养大养壮原王老吉的经营团队和资源还在。
本次评估是给予鸿道集团推出的“加多宝”红罐凉茶而进行的“加多宝”商标的价值评估提供参考依据。
评估对象主要是鸿道集团红罐的“加多宝”商标，评估范围主要是考虑加多宝集团20xx年的红罐凉茶年销售额，营运成本等因素，评估该商标为加多宝集团所创造的价值。
根据我公司与委托方的约定，本项目资产评估基准日日期确定为20xx年12月1日。本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价值的确定、评估参数的选取等，均以该日企业财务审计报表、外部经济环境及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
由于此次评估项目为商标价值的评估，评估中主要遵循真实性，科学性，公平性等工作原则。
1.真实性原则。主要表现在资产评估过程中遵循实事求是，尊重科学。在评估过程中以实际材料为基础，以确凿的事实为依据，以科学的态度为指针，实事求是得出评估结果。
2.科学性原则。坚持科学性原则，主要在评估工作中发挥评估专业人员的专业特长，对各类资产的现状及价值取值按照评估目的发表自己的专业判断。
在本次评估中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及所参考的文件资料主要有：
1:《企业商标管理若干规定》第五条1995年
2:《国有资产评估违法行为处罚办法》20xx年
3:《资产评估准则——无形资产》20xx年1号-20xx年6号注册会计准则
4:《商标评估法律问题研究》谢超宇中国政法大学硕士学位论文20xx
5:《商标权价值的经济分析及其价值实现的法律规制》何国华中国政法大学硕士学位论文
6:《企业商标价值评估方法研究》彭松梅东北林业大学硕士学位论文20xx7:《加多宝集团的王老吉品牌发展研究》石磊郑州大学硕士学位论文20xx8:《基于核心竞争力的“王老吉”品牌战略管理研究》李鑫上海师范大学硕士学位论文20xx
9:《公司法》规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物，知识产权，土地使用权等货币股价并可以依法转让非货币出资。”其中知识产权包括商标权，专利权和著作权。
根据资产评估目的，结合“加多宝”商标品牌特点，评估中主要采用重置成本法，现行市价法和收益现值法。
3.收益现值法。收益现值法主要着眼于企业未来的收益，也就是把商标全当作能获得收益的资产看待，而不是简单地考虑商标自身的外在价值。
综述：由于重置成本法用于商标评估是比较“主观”的，需要许多假设及多种专家的主观判断，使得这种对于固定资产很适用的方法的优点不能表现出来。现行市价法用于商标价值评估需要一个较大的商标交易市场。所以应用成本和市场法评估商标均存在实际操作上的困难，因此，从收益途径评估商标成了最
1、企业价值的评估方法：
企业价值评估方法主要有成本法、收益法和市场法。
企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
根据本项目评估目的和评估对象的特点，以及评估方法的适用条件选择资产基础法进行评估。
2、其他评估的方法描述
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。
市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。
收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。收益法服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。
成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
根据本项目评估目的和评估对象的特点，以及评估方法的适用条件选择成本法对X公司委估资产进行评估。
一、资产评估法律责任形成的内部主观因素
1.评估机构责任意识淡薄。评估机构由挂靠政府机关或事业单位改制而来，在执业过程中难以保持实质上的独立性。评估机构受到严重的行政干预，不能真正承担各种法律责任，淡化了责任、风险、质量和信誉意识，助长了业务操作中不顾执业质量，片面追求利润的风气，导致违法违规的现象发生。另外，为了获取高额利润，评估机构总是压缩成本，内部管理极不规范。不重视对员工的培训和后续教育，不按法定的程序评估，甚至搞承包、收入分成，为了抢占市场份额，不顾职业道德，无视评估法规，承揽超出自身业务能力的评估业务。
2.评估人员专业胜任能力不足。评估具有很强的专业性和实践性，而一部分评估人员是授予而来，专业知识薄弱，对新制度、新规章的理解能力不够;另外一部分评估人员，虽然取得了注册资产评估师的资格，但缺少应有的培训和锻炼，缺乏实践经验，不重视后续学习和培训，不拓展自己的知识面。在自身经济利益的驱动下，片面追求经济收入。只要能争取到客户，不惜利用任何手段，置国家的法规和执业的规则于不顾，故意迎合被评估单位的不合法要求。
二、资产评估法律责任形成的内部客观因素
1.评估方法。不同资产的评估，使用不同的方法，进而使用不同的公式、参数，得到的评估结果就不一样。评估结果的正确性没有合理的判断标准，不具有精确性。一般认为，评估结果在±5%范围内浮动是正常的，在±10%范围内浮动也是允许的。
2.职业判断。在实际操作中，职业判断贯穿于评估过程的始终，既要判断资产占有单位提供的会计资料的真实性、合法性，又要判断所使用评估方法的恰当性、有效性。而职业判断具有经验性、风险性、主观性、前瞻性和滞后性、复杂性等特点，需要评估人员具有各种专业知识和丰富的实践经验，不同水平的评估人员职业判断能力不同，得出的结果也不同。
三、资产评估法律责任形成的外部主观因素
1.道德因素。由于评估机构与资产占有单位之间信息的不对称，在评估时，必须依赖资产占有单位提供的经过审计的会计资料。但是，如果被评估单位的财务处理不当甚至内部相互串通，故意做假帐，不能审计出其财务报告的瑕疵和虚假，评估机构得到的财务信息和会计资料也就不真实。另外，资产委托方不按照资产评估基本准则的要求合理的使用评估报告，为了谋取自身利益，置国家的法律、法规于不顾，一旦使用的结果不符合其预期结果，就要控告评估机构。资产委托方的种种不良行为，无形中增加了评估机构的负担。
2.社会因素。社会公众对评估的期望大大超过了评估机构和评估人员对自身的认识。社会公众不仅认为资产评估值应该是真实的、客观的和公正的，而且认为评估应该为其保险，能揭露出被评估单位的错误和虚假甚至一切对自己不利的行为。事实上，由于现代社会经济的复杂性，评估人员在执行工作时受到很大局限，使得评估值具有很大的不确定性。社会公众认为花钱雇佣了评估人员评估，评估人员就要按自己的意志行事。一旦结果达不到自己期望的标准，往往不从自身找原因，而是控告评估机构。
四、资产评估法律责任形成的外部客观因素
3.法律因素。
(1)评估界和法律界认识上的差距。随着我国法制化进程的加快，民事责任和刑事责任将成为评估法律责任的主要部分，人民法院将成为最终裁定机构。然而，法律界和评估界在认识上存在着巨大的差距。法律界在判案时按过错责任归责;而评估界则认为应依据评估准则。
(2)诉讼成本增加。随着评估法律诉讼的增加，诉讼成本也不断增加，一些被告宁愿在庭外支付更高的赔偿，以私了方式解决纠纷，以减少一些不必要的程序和麻烦，而且还有利于保守秘密。评估界的这种心理反过来诱发了原告针对评估机构的法律诉讼，他们利用评估界的这种心理，提高财产赔偿的数量，形成滚雪球效应，针对评估机构的法律诉讼增加了。
(3)法院判例的示范效应。国际司法界流行着深口袋理论，即只要受害方提起法律诉讼，不管错在哪里，或者是否有过错，作为有赔偿能力的被告方都要对受害方进行补偿。这使法院在判案时明显保护受害人的利益，以不妨碍社会生活的正常运行。我国依据成文法判案，但大量的判决案例广为传播，促动了原告与被告之间的诉讼之争，怂恿了律师在利益的驱使下，建议原告追加注册资产评估师为被告，以求迅速结案。
总之，资产评估法律责任的形成既有评估机构、评估人员，评估方法、职业判断、数据资料的收集整理等方面的内部因素，又有道德、社会、管理、风险、法律等方面的外部因素。
申请人：中宝(天津)金属制品有限公司，住址：天津市西青区张家窝工业区
请求事项：
20xx年10月18日至10月24日期间，被告天津市西青区张家窝镇老君堂村村民委员会无故擅自派人强行拆除车间房屋，打砸厂内生产设备，损坏原告用于出口的货物，造成原告无法再继续生产经营，经济损失巨大。为了查清事实损失数额，请求法院依法委托鉴定单位进行评估鉴定。
第一条为明确资产评估机构与注册资产评估师的执业责任，规范执业行为，保证资产评估报告质量，根据国家有关法规，制定本制度。
第二条凡中国境内执业的资产评估机构，在接受客户委托，完成评估项目后所出具的资产评估报告书，应有资产评估机构法定代表人（含伙制机构为合伙人，以下简称合伙人）和至少两名注册资产评估师签字。未经资产评估机构法定代表人（合伙人）和注册资产评估师签字的资产评估报告为无效报告。
第三条本制度所称注册资产评估师，是指经过国家统一考试或认定，取得执业资格，并依法进行注册登记的资产评估专业人员。
第四条注册资产评估师的执业行为应遵循国家有关的法律和行政法规，符合中国资产评估协会发布的执业规范。
第五条注册资产评估师只能在一个资产评估师机构执业并独立行使签字权利。注册资产评估师不得允许他人以本人名义签字。
第六条注册资产评估师只能在本人参与评估的综合性资产评估项目和单项资产评估项目的资产评估报告书上签字。注册资评估师在有正当理由并能提供必要依据的情况下，可以拒绝在资产评估报告书上签字。对于单项资产评估项目的资产评估报告书，也可由中国资产评估协会认可的评估专业人员签字。
第七条注册资产评估师对签署的资产评估报告书的真实性、客观性、公正性负责，关承担相应的法律责任。
第八条资产评估机构法定代表人（合伙人）在本机构注册资产评估师签署的资产评估报告书上明确签署审核意见后签字，资产评估机构对此承担连带当选责任。
第九条资产评估机构应建立资产评估报告内部审核制度和档案管理制度。凡本机构出具的资产评估报告书，都应建立档案，妥善保管，以备查阅。
第十条凡违反本制度的资产评估机构和注册资产评估师，中国资产评估协会根据协会章程及其他规定，给予警告、通报批评、撤销会员资格等处分，并建议国务崐院资产评估管理行政主管部门依法给予行政处罚。
第十一条证券业资格资产评估机构从1998年3月1日起实施本制度，其他资产评估机构从1998年6月1日起实施
第一条为规范注册资产评估师编制和出具金融企业国有资产评估报告行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据金融企业国有资产评估管理有关规定和《资产评估准则--评估报告》，制定本指南。
第二条注册资产评估师根据金融企业国有资产评估管理的有关规定执行评估业务，编制和出具金融企业国有资产评估报告，应当遵守本指南。
本指南所称金融企业，是指占有国有资产并取得金融业务许可证的企业、金融控股公司以及其他从事金融类业务的企业。
第四条注册资产评估师应当清晰、准确陈述评估报告内容，不得使用误导性的表述。
第六条评估报告内容应当完整，符合本指南的要求。
第七条评估报告标题应当简明清晰，一般采用"企业名称+经济行为关键词+评估对象+评估报告"的形式。
评估报告文号包括评估机构特征字、种类特征字、年份、报告序号。
第九条注册资产评估师应当在评估报告正文的基础上编制评估报告摘要。
评估报告摘要应当简明扼要地反映经济行为、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估方法、评估结论、对评估结论产生影响的特别事项、评估报告使用有效期等关键内容。
评估报告摘要应当置于评估报告正文之前。
第三章正文
第十条评估报告正文应当包括下列内容：
（一）绪言；
（二）委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者概况；
（三）评估目的；
（四）评估对象和评估范围；
（五）价值类型及其定义；
（六）评估基准日；
（七）评估依据；
（八）评估方法；
（九）评估程序实施过程和情况；
（十）评估假设；
（十一）评估结论；
（十二）特别事项说明；
（十三）评估报告使用限制说明；
（十四）评估报告日；
（十五）签字盖章。
第十一条绪言一般采用包含下列内容的表述格式：
“（委托方全称）：
（评估机构全称）接受贵单位（公司）的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、评估原则，采用评估方法（评估方法名称），按照必要的评估程序，对（委托方全称）拟实施行为（事宜）涉及的（资产--单项资产或者资产组合、企业、股东全部权益、股东部分权益）在×年××月××日的价值（价值类型）进行了评估。现将评估情况报告如下。”
第十二条评估报告正文应当介绍委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况。
（一）委托方和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况一般包括企业名称及简称、住所、法定代表人、注册资本、股东构成及主要经营范围等。
委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者与被评估单位为同一单位的，按照对被评估单位的要求编写。
（二）被评估单位概况应当按以下要求编写：
1.企业价值评估中，被评估单位概况一般包括：
（1）企业名称及简称、住所、法定代表人、主要经营范围、经营产品、注册资本、取得金融业务许可证或者主管部门准入批复文件、企业股东及持股比例、企业股权变更等历史沿革情况；
（2）被评估单位主要股东介绍，一般包括主要股东的名称、住所、法定代表人、主要经营范围、注册资本及经营业绩。
（3）企业的财务核算体系介绍，近三年资产、财务及经营状况；
（4）企业各子公司、分公司及主要部门的构成情况，并以适当的形式表明各级子公司的股权结构及股权比例；
（5）企业经营特点。如：银行信贷资产的种类、规模及质量等，营业网点及分布情况、市场地位情况等；保险公司的主要险种、保费收入、赔付情况、市场地位等；证券公司的经纪业务、自营业务、承销业务的规模和收入比重，营业网点数量及分布情况，市场地位等。
2.单项资产或者资产组合评估，被评估单位概况一般包括企业名称及简称、住所、法定代表人、注册资本、股东构成及主要经营范围等。
（三）委托方和被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者之间的关系，如产权关系、交易关系等。若存在关联交易，应当说明关联方、交易方式等基本情况。
第十四条评估报告应当对评估对象进行具体描述，以文字、表格等方式说明评估范围。
企业价值评估中，通常需要说明下列内容：
（一）委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是否一致，不一致的说明原因，并说明是否经过审计、审计意见类型及审计期间；
（二）企业表外业务的类型、数量；
（三）企业的客户资源、营销网络及业务合同等无形资产；
（四）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。
单项资产或者资产组合评估，通常需要说明委托评估资产的数量、法律权属状况、经济状况等。
第十五条评估报告应当明确价值类型及其定义，并说明选择价值类型的理由。
第十七条评估报告应当说明本次评估业务所对应的经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价等依据。
（一）经济行为依据应当为有效批复文件以及可以说明经济行为及其所涉及的评估对象与评估范围的其他文件资料；
（二）法律法规依据通常包括与金融企业国有资产评估有关的法律、法规等；
（五）取价依据通常包括企业提供的财务会计、经营方面的资料，国家有关部门发布的统计资料、技术标准和政策文件，以及评估机构收集的资本市场资料等。
第十八条评估报告应当说明所选用的评估方法，以及选择评估方法的理由。
采用收益法、市场法评估的，应当对评估过程及主要参数的选取进行说明。
采用成本法评估的，应当对主要资产及负债的评估方法进行说明。
以持续经营为前提，采用两种以上方法进行企业价值评估的，应当分别说明各种评估方法选取的理由以及评估结论确定的方法。
第十九条评估报告应当说明自接受评估业务委托起至出具评估报告的主要评估工作过程，一般包括以下内容：
（一）接受项目委托，确定评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日，拟定评估计划等过程；
（二）指导被评估单位清查资产、准备评估资料，核实资产与验证资料等过程；
（三）选择评估方法、收集市场信息和估算等过程；
（四）评估结果汇总、评估结论分析、撰写评估报告和内部审核等过程。
第二十条评估报告应当说明评估结论对应的评估假设及其对评估结论的影响。
第二十一条评估报告应当以文字和数字形式清晰说明评估结论。评估结论通常是确定的数值。根据经济行为的特殊性，评估结论也可以用区间值表达。
（一）采用资产基础法进行企业价值评估，应当以文字形式说明资产、负债、所有者权益（净资产）的账面价值、评估价值及其增减幅度，并同时采用评估结果汇总表反映评估结论。
（二）单项资产或者资产组合评估，应当以文字形式说明账面价值、评估价值及其增减幅度。
（三）采用两种以上方法进行企业价值评估，除单独说明评估价值和增减幅度外，应当说明两种以上评估方法结果的差异及其原因和最终确定的评估结论及其理由。
（四）存在多家被评估单位的项目，应当分别说明各单位的评估价值。
（六）特殊情况下，在与经济行为相匹配的前提下，评估结论可以用区间值表示，同时给出确定数值评估结论的建议。
第二十二条评估报告应当说明评估程序受到的限制、评估特殊处理、评估结论瑕疵以及期后事项等特别事项，通常包括下列内容：
（一）因权属资料不全面或者存在瑕疵、评估资料不完整等使评估程序受到限制的情形；
（二）评估基准日存在的法律、经济等未决事项；
（三）或有负债（或有资产）的性质、金额及与评估对象的关系；
（五）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生重大影响的事项，包括该期间利率、汇率、金融产品市场价格变化及国家对金融企业监管政策的变化等；
（六）评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形。
第二十三条评估报告应当说明使用限制。使用限制通常包括下列事项：
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（三）评估报告的使用有效期；
（四）因评估程序受限造成的评估报告的使用限制。
第二十四条评估报告应当载明评估报告日。
评估报告日通常为注册资产评估师形成最终专业意见的日期。
第二十五条评估报告正文应当由两名以上注册资产评估师签字盖章，并由评估机构盖章。有限责任公司制评估机构的法定代表人或者合伙制评估机构负责该评估业务的合伙人应当在评估报告上签字。
第四章附件
（一）与评估目的相对应的经济行为文件；
（二）被评估单位的财务报表及审计报告；
（三）委托方和被评估单位法人营业执照；
（四）被评估单位金融业务许可证；
（五）委托方和被评估单位产权登记证；
（六）评估对象涉及的主要权属证明资料；
（八）签字注册资产评估师的承诺函；
（九）评估机构资格证书；
（十）评估机构法人营业执照副本；
（十一）签字注册资产评估师资格证书；
（十二）重要取价依据（如合同、协议）；
（十三）业务约定书；
（十四）其他重要文件。
第二十八条企业确认的与经济行为相对应的评估基准日企业财务报表应当作为评估报告附件，按有关规定需要进行审计的，审计报告（含会计报表和附注）应当作为评估报告附件。
第二十九条引用其他机构出具的报告结论，根据现行有关规定，需经相应主管部门批准（备案）的，应当将相应主管部门的批准（备案）文件作为评估报告的附件。
第五章评估明细表
第三十条单项资产或者资产组合评估、采用资产基础法进行企业价值评估，应当编制评估明细表。
注册资产评估师可以根据本指南对评估明细表的基本要求和企业会计核算所设置的会计科目编制评估明细表。
评估明细表包括被评估资产负债会计科目的评估明细表和各级汇总表。
第三十一条评估明细表格式和内容基本要求如下：
（一）表头应当含有被评估资产负债类型（会计科目）名称、被评估单位、评估基准日、表号、金额单位、页码；
（二）表中应当含有资产负债的名称（明细）、经营业务或者事项内容、技术参数、发生（购、建、创）日期、账面价值、评估价值、评估增减幅度及备注等基本内容；
（三）表尾应当标明评估人员、被评估单位填表人员和填表日期。
第三十二条评估明细表按会计明细科目、一级科目逐级汇总，并编制资产负债表的评估汇总表及以人民币万元为金额单位的评估结果汇总表。
第三十三条会计计提的减值准备在相应会计科目合计项下列示。评估增减值应当按会计计提减值准备前后分别列示。
第三十四条评估结果汇总表应当按以下顺序和项目内容列示：资产、负债、净资产等类别和项目。
第三十五条被评估单位有两家以上分支机构的，评估明细表应当根据企业的组织架构、核算方式等因素合理编制。
第六章评估说明
第三十七条评估说明应当做到内容完整、表述清晰，并充分考虑不同经济行为和不同评估方法的特点。
第三十八条《企业关于进行资产评估有关事项的说明》应当由委托方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。
注册资产评估师可以根据需要，建议委托方和被评估单位在编写《企业关于进行资产评估有关事项的说明》时，补充说明以下内容：
（一）委托方与被评估单位概况；
（二）关于经济行为的说明；
（三）关于评估对象与评估范围的说明；
（四）关于评估基准日的说明；
（五）可能影响评估工作的重大事项说明；
（六）资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测说明；
（七）资料清单。
第三十九条《资产评估说明》是对评估对象进行核实、评定估算过程的详细说明，应当包括以下内容：
（一）评估对象与评估范围说明；
（二）资产核实总体情况说明；
（三）评估技术说明；
（四）评估结论及分析。
第七章出具与装订
第四十条评估报告应当使用中文撰写。需要同时出具外文评估报告的，以中文评估报告为准。
评估结论一般以人民币为计量币种，使用其他币种表示的，应当注明该币种与人民币在评估基准日的汇率。
第四十一条评估报告封面应当载明评估报告标题及文号、评估机构全称和评估报告日。
第四十二条评估报告标题及文号一般在封面上方居中位置，评估机构名称及评估报告日应当在封面下方居中位置。评估报告应当用A4规格纸张印刷。
第四十三条评估报告一般分册装订，各册应当具有独立的目录。
评估明细表应当按会计科目顺序装订。
第八章附则
第四十五条本指南自20xx年7月1日起施行。
在实习期间我对估价行业做了一定的了解，对基本的办公用品的使用有了一定的实际操作能力，同时我做了近百份的报告，就一般的抵押评估报告，根据市场价值我已经能独立完成。
一、实习内容
在羊城评估实习期间中，我收获了很多，不仅对学校中学到的知识进行了实践中的升华，也在工作经历中取得了不少的实践心得，并且在同事的帮助下逐渐成长。现就学习能力、工作心得和同事相处做一个小小的总结。
（一）学习能力
“在大学里学的不是知识，而是一种叫做学习的能力”。参加工作后才能深刻体会这句话的含义。除了英语和计算机操作外，课本上学的理论知识用到的很少很少。在这个信息爆炸的时代，知识更新太快，靠原有的一点知识肯定是不行的。我们必须在工作中勤于动手慢慢琢磨，不断学习不断积累。遇到不懂的地方，自己先想方设法解决，实在不行可以虚心请教他人，而没有学习能力的人迟早要被企业和社会所淘汰。
（二）工作心得
在之后的日子里，我撰写了大量的估价报告。现把20xx年11月至12月完成的报告做如下归类：
房地产抵押估价报告：41份，片区房地产抵押估价报告：3份，土地报告：1份，继承（了解市场价值）：5份；总计：50份。
这些数据并不能代表什么，再往后的工作中，我会进一步提高自己各方面的水平和自身的价值，争取为公司拿到业务。
（三）同事相处
在这几个月的工作学习中，深刻的体会到了团队精神的重要性。羊城评估的家人们都很友好，很有亲和力，对我们实习生的到来也很欢迎和照顾。在这样一个友好的团队里工作学习，我感到非常荣幸。
12月上旬，评估1部（我在评估2部）的同事传了3份业务资料过来来，要求我们协助出具报告。欧阳经理让我作为这个项目的负责人，主要由我来撰写报告，再跟评估1部的同事沟通这几分报告的出具流程。在这个过程中，我懂得了同事之间应该是最好的搭档，每个成员都是责任中的一体，只有互相帮助、耐心细心才能把这个团队搞好，只有互相学习、和谐共处才能使这个团队不断进步。
二、实习体会
房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。
广东中联羊城资产评估有限公司管理和业务都较为合理、规范化，内部员工办事效率高，做事积极主动，高层管理人员对员工都很信任和支持，使其取得了不错的成绩及经济效益。
三、实习总结
在短短半年的实习中，我能够做到端正工作态度，并认真及时完成了工作，有吃苦耐劳的精神，并能在前辈的耐心指导下掌握有关房地产评估知识及实践操作技能，能运用办公软件以提高工作效率来应对工作。
从这次实习中我更清楚认识到了理论与实践相结合的重要性，我决心在以后的学习工作中不断丰富自身的业务知识和素养，努力提升专业知识，掌握职业技能，做到在实践中不断发掘问题并总结经验。我会更加注意信息获取方式，以获得更多有效信息资源，随时了解市场行情及变化，争取能够更好更快地融入社会，在工作岗位上踏实稳步地前进，从而实现自己的人生价值追求。