遂溪县人民政府关于印发遂溪县农村宅基地和住宅建设管理暂行办法的通知
遂府〔2023〕5号
各镇人民政府，遂城街道办，县府直属有关单位：
《遂溪县农村宅基地和住宅建设管理暂行办法》业经县人民政府第十七届21次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向县农业农村局反映。
遂溪县人民政府
2023年1月28日
遂溪县农村宅基地和住宅建设管理暂行办法
农村集体经济组织、村民委员会在镇政府（街道办）指导下，建立村级农村宅基地协管员和村庄规划联络员制度，健全农村宅基地分配使用和申请审核工作机制，切实落实成员（代表）会议表决和公示制度，确保农村宅基地分配使用公开、公平、公正和农村宅基地申请审核渠道规范畅通，配合镇政府（街道办）及县政府有关部门开展农村宅基地和住宅建设管理工作。
县政府、镇政府（街道办）应当加快农村宅基地和住宅建设管理信息化建设，实现数字化管理。
县住房和城乡建设局负责指导和监督镇政府（街道办）落实农村住宅建设的工程设计、质量安全检查等管理工作，组织开展乡村建筑工匠培训等工作，引导乡村建筑风貌提升。
县民政、水务、电力等有关部门按各自职责做好农村宅基地和住宅建设管理有关工作。
第八条编制县级、镇级国土空间总体规划和村庄规划应当科学安排农村住宅布局，划定建设范围，确定农村宅基地用地规模，为农村村民住宅建设用地预留空间，满足农村村民住宅建设合理用地需求。
第十条农村住宅建设应当按县级或镇级国土空间总体规划、村庄规划的管控要求进行选址，尽量使用农村原有宅基地和村内空闲地，不得占用永久基本农田，不得占压生态保护红线；禁止在自然保护地范围内新建住宅；严格控制占用耕地建设住宅；不得在削坡建房风险点、地质灾害隐患点周边、评估认定存在地质灾害风险的地质灾害易发区及河道管理范围等危险区域选址建设住宅；不得在公路建筑控制区、铁路线路安全保护区、电力线路保护区、饮用水水源一级保护区、重要旅游景区景点、不可移动文物等重点区域范围建设住宅。
第十一条本县农村宅基地用地面积按下列标准执行：
（一）平原地区和城市郊区每户80平方米以下；
（二）丘陵地区每户120平方米以下。
在城镇开发边界外建设农村住宅，由县自然资源局核发或依法委托镇政府（街道办）核发《乡村建设规划许可证》。
第十四条符合下列情形之一的，可认定为“一户”：
（一）夫妻应当共同申请，夫妻间分户的仅认定为一户；
（二）未成年人应当与其法定监护人共同认定为一户；
（三）有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可为一户；
（四）是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独申请立户；
（五）离异后无房一方再婚且配偶无房的可认定为单独一户；
（六）法律法规另有规定，或经镇政府（街道办）审核同意确有必要单独分户的。
“户”的认定程序：村民自行向所在的村集体经济组织申报，由村集体经济组织调查核实，经村经济组织成员（代表）大会讨论表决通过后，公示期为5个工作日且无异议的，由村集体经济组织出具意见，并报镇审核确认。
不得以公安机关的分户户籍登记作为取得农村宅基地前置条件。
第十五条农村集体经济组织成员符合下列条件之一的，可以以户为单位（以下称农户）申请使用农村宅基地：
（一）农户在本集体经济组织没有取得农村宅基地的；
（二）因发生或防御自然灾害、实施村庄规划及进行镇村公共设施和公益事业建设，农户需搬迁安置的；
（三）因危房改造、村庄布局调整，或取得的农村宅基地面积明显少于县限额标准等原因，需异址新建、原址重建、改扩建，且农户不存在一户多宅情形的；
（四）县级以上人民政府规定的其他情形。
第十六条农户申请农村宅基地和规划建房许可应当以书面形式向本农村集体经济合作社提出，填报《农村宅基地和住宅建设（规划许可）申请表》、签署《农村宅基地使用承诺书》，并提交有资质单位测绘的比例尺为1:500的农村宅基地宗地图、住宅设计图件（或通用图集）等资料。
多个农户联合建设住宅的，由联合建房的农户共同提出申请。
第十七条农村集体经济合作社接到申请后，应当在10个工作日内组织对农户申请进行审查。审查内容包括：
（一）资料审查。核对申请人是否属本农村集体经济合作社成员，是否符合分户条件，是否具备农村宅基地申请资格，是否符合“一户一宅”原则，拟建农村住宅占地面积、层高、楼高是否符合规定，申请资料是否齐全。
（二）会议表决。村集体经济合作社组织召开成员（代表）（户的代表或村民代表，下同）会议，对农户农村宅基地和规划建房许可事项进行表决，并组织征求相邻权利人意见。
（三）公示公告。制作公示公告，就申请人拟建农村住宅的位置、占地面积、层高、楼高、申请理由及成员（代表）会议表决结果等在本农村集体经济组织所在地进行公示，公示期不少于5个工作日，并拍照归档。
（四）审核上报。提交资料真实、符合条件、成员（代表）会议表决通过、公示无异议后，在《农村宅基地和住宅建设（规划许可）申请表》签署意见，将《农村宅基地和住宅建设（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》、成员（代表）会议记录、公示照片、宗地图、住宅设计图件（或通用图集）等材料一并提交所在的村民委员会审核。
公示有异议的，应在公示期内向农村集体经济合作社提出。农村集体经济合作社应当依照上述程序进行重新审查。
没有分设农村集体经济合作社的，可向所在村民小组或村民委员会提出申请，并依照上述程序办理。
农村集体经济组织或村民委员会逾期不按本暂行办法出具审查审核意见和报送申请材料的，由镇政府（街道办）责令改正。
第十八条镇政府（街道办）收到农村宅基地和住宅建设（规划许可）书面申请后，应当及时按如下要求组织审批：
（四）组织人员对申请内容进行现场勘查并现场填写勘查记录。
（一）不是本农村集体经济组织成员或不具备认定为户的条件的；
（二）分户前的农户存在一户多宅，分户后仍可满足“一户一宅”标准的；
（三）已取得农村宅基地且不属于申请原址重建、改扩建的；
（五）申请拆除原有住宅易址新建，但拒绝签订原有农村宅基地退回协议的；
（六）申请使用的农村宅基地存在权属争议的；
（七）农户将原有农村宅基地使用权转让、赠与他人，或将农村宅基地地上住宅出卖、出租、赠与他人，以及改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请农村宅基地的；
（八）农户原有农村宅基地或农村宅基地地上住宅被依法征收后，已得到住宅实物或货币化安置的；
（九）农户已参与农村集体建房，居住权益已得到保障的；
（十）县级以上人民政府规定的其他情形。
镇政府（街道办）不予批准的，须书面通知申请人，说明不予批准的理由，并告知其法律救济途径。
第二十一条镇政府（街道办）应当将村庄规划、农村宅基地和乡村建设规划许可申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式等公开，接受群众监督。
第二十二条农户可以单户或多户联合建设农村住宅。
农村宅基地和住宅建设建筑基底面积不超过本暂行办法第十一条的规定，建筑层数原则上不超过6层，首层层高不超过4.5米，其余楼层高不超过3.2米，总高度不超过23米（含坡屋顶高度不大于2.2米）。
多户联合建设住宅的，占用农村宅基地的面积和住宅建筑面积不能超过分户住宅的合计面积标准。
第二十三条有下列情形之一的，农户可以申请原址重建或改扩建：
（一）一户只有一处农村宅基地的；
（二）因继承等原因合法取得所在农村集体经济组织范围内多处住宅的，可以选定其中一处住宅进行重建或改扩建的；
（三）法律法规及县级以上人民政府规定的其他情形。
农户申请原址重建或改扩建住宅的，应当按新申请农村宅基地和住宅建设的程序申请办理《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》。镇政府（街道办）和村民委员会、农村集体经济组织应当充分考虑农户原址重建或改扩建位置的道路出入、通风采光等村庄规划要求，可适当调整住宅建设界址。
原址重建或改扩建审批程序，按本暂行办法规定的新建农村住宅程序执行。
农村住宅建设工程投资额在100万元以下或建筑面积在500平方米以下的，可以不申请办理施工许可证，但在开工前须向镇政府（街道办）备案。
农户应当按《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》、施工图纸等要求施工建设。
《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》有效期届满后自行失效，但不影响农户按规定的条件和程序重新申请农村宅基地和住宅建设。
鼓励农村住宅参照绿色建筑标准进行建设，采取优秀传统建筑工艺，统筹考虑庭院绿化和配建供水、污水处理设施。
本暂行办法所指的低层农村住宅，是指农户自建的低于三层（含）的农村住宅。
农房自建低层农村住宅的建设活动、建筑风貌要求等农房管控参照本暂行办法执行。
第二十八条县住房和城乡建设局等行政主管部门应当免费提供适合本地的农村住宅设计通用图集，并给予技术指导。
支持具有专业技术技能的志愿者开展技术下乡服务，鼓励有关单位和专业技术人员为村民提供住宅设计与现场施工技术服务。
第二十九条低层农村住宅建设可以委托经过培训、具备相应技能的乡村建筑工匠承建；非低层农村住宅建设应当选择具备相应资质的施工单位承建。
县住房和城乡建设局应当组织乡村建筑工匠培训。
第三十一条农村住宅建设竣工后，住宅建设农户应当向所在镇政府（街道办）提出规划核实申请。镇政府（街道办）应当在收到核实申请之日起20个工作日内完成核实并出具书面结论。核实合格的，出具核实证明。不合格的，应书面通知农户，提出整改措施。
住宅建设农户收到核实证明后，应当组织农村建筑工匠或建筑施工企业对所建的农村住房进行竣工验收，出具竣工验收报告书并上报镇政府（街道办）。委托设计、监理的，设计、监理单位应当参加竣工验收。镇政府（街道办）和县住房和城乡建设局应当对农户组织竣工验收予以指导。
规划核实和竣工验收通过的，镇政府（街道办）出具《农村宅基地和住宅建设（规划许可、质量验收备案）验收意见表》，报送县农业农村、自然资源、住房和城乡建设等行政主管部门备案，并告知公安机关编制门牌和房屋地址名称。
农户自建低层农村住宅以外的建设工程竣工验收，按《建设工程质量管理条例》《广东省建设工程质量管理条例》规定执行。
农村住宅未经验收合格的，不得投入使用。
第三十二条农户新建住宅规划核实和竣工验收合格的，可依法向不动产登记机构申请办理不动产登记。
原址重建或改扩建的农村住宅竣工验收合格的，可依法向不动产登记机构申请办理不动产登记，并注销原房屋不动产权属证书。
多户联合建设农村住宅规划核实和竣工验收合格的，联建农户可共同向不动产登记机构申请办理不动产登记；联建农户对农村住宅所有权协议分割的，不动产登记机构应当根据农村住宅所有权分割协议办理登记。
农村住宅装修、改造不得破坏建筑主体和承重结构。必要时需委托专业单位采取加固措施并进行安全鉴定，确保使用安全。
镇政府（街道办）应当加强对农村住宅安全隐患排查，发现安全隐患的应通知村民委员会、农村集体经济组织（村民小组）及住宅所有权人、使用权人。
根据农村集体建房实际需要，也可由县政府、镇政府（街道办）组织统筹农村集体经济组织集中规划建设。
（一）户内未取得农村宅基地的；
（二）与本农村集体经济组织协商一致，自愿退出原有农村宅基地的；
（三）原农村住宅不符合村庄规划或因国家、集体建设需要搬迁的，或因自然灾害等原因需要集中安置的；
（一）农村集体经济组织编制建房方案，建房方案应包括建设主体、建房选址、用地规模、资金筹措、成本核算、建房规模、住宅分配、建设计划、设计单位及施工单位招投标等内容。建房规模以实际需求为基准，可根据人口增长趋势等因素预留一定比例。
（二）建房方案应当公开征求本集体经济组织成员意见，并经成员（代表）大会表决通过。
（三）农村集体经济组织应当将表决通过的建房方案在本农村集体经济组织所在地进行公示，公示期不少于5个工作日。公示结束后提交村民委员会，村民委员会对材料的真实性、是否经过民主表决及公示程序、房屋分配对象是否适格等出具书面意见及建议后上报镇政府（街道办）。
（五）农村集体经济组织应当根据县政府审批同意的建房方案，依法办理《乡村建设规划许可证》和办理《农村宅基地批准书》。涉及占用农用地、未利用地的，应当在办理乡村建设规划许可前依法办理农用地、未利用地转用或办理使用林地审批和林木采伐许可手续。
（六）建筑工程开工前，农村集体建房单位应当按国家有关规定向工程所在地县住房和城乡建设局申请领取施工许可证。
第三十八条农村集体建房的竣工验收，按《建设工程质量管理条例》《广东省建设工程质量管理条例》规定执行。农村集体建设的住宅经过验收合格后方可交付使用。
第三十九条农村集体建设的住宅可依法申请办理不动产登记。农村集体经济组织可先行申请农村宅基地使用权及农村集体建设的住宅所有权首次登记；农村集体经济组织与农户共同申请办理农村宅基地使用权及农村集体建设的住宅所有权转移登记。
农村集体经济组织审查同意后，农村宅基地使用权和农村住宅所有权转让、赠与、互换双方当事人应签订流转协议，约定各自权利义务，并可依法办理不动产转移登记。
第四十二条有下列情形之一的，农村宅基地所属的农村集体经济组织报经原批准用地的机关批准，可以收回农村宅基地：
（一）农户按规划实施易地建房竣工后，按《农村宅基地使用承诺书》应当退回原农村宅基地而未退回的；
（二）参加农村集体建房或申请分配到足额面积的农民公寓，应当在分配到新房后退回原有农村宅基地而未退回的；
（三）户内成员全部死亡，所遗农村住宅无人继承或受遗赠的；
（四）为公共利益需要使用原农村宅基地或原农村住宅所占用的土地，所在的农村集体经济组织已给予原农村宅基地使用权人合理的货币补偿、已异地安排农村宅基地重建农村住宅、已提供安置房或已参加农村集体建房安置的；
（五）经依法批准取得农村宅基地使用权，《乡村建设规划许可证》或《农村宅基地批准书》有效期届满仍未开工建设且没有按规定申请延期的；
（六）农村住宅灭失后，该农村住宅占用的农村宅基地二年以上未重新建设农村住宅的；
（七）法律、法规、规章规定的其他情形。
本农村集体经济组织的农村村民，通过继承或其他合法途径获得农村住宅且符合“一户一宅”原则的，因农村集体公益事业建设、村庄规划调整等原因需拆除的，农村集体经济组织具备土地资源条件的，可以依申请安排易地重建；不具备条件的，应当予以合理补偿。
本农村集体经济组织成员以外的人员通过继承或其他合法方式取得农村住宅的，在住宅存续期间可以使用宅基地，并可以按规定办理不动产登记。住宅灭失后，由农村集体经济组织依法收回宅基地。
第四十五条镇政府（街道办）应当对本行政区域内农村宅基地和住宅建设活动进行监督检查，建立健全动态巡查制度，组织落实农村宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场要求，及时发现、处置农村村民非法占用土地建设住宅和未报批擅自施工的行为。
县政府及县农业农村、自然资源、住房和城乡建设等部门依据法定职责加强指导。
第四十六条县农业农村、自然资源、住房和城乡建设、民政、水务、电力等行业主管部门及镇政府（街道办）、村民委员会、农村集体经济组织依本暂行办法第四条、第五条的职责分工，加强对农村宅基地和住宅建设监管。
镇政府（街道办）履行监管职责不力、查处不力，对年度违法用地整治考核时，达到问责标准的，由有权限单位依法问责。
县农业农村、自然资源、住房和城乡建设等主管部门和镇政府（街道办）及其工作人员在农村宅基地和住宅建设管理工作中有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关。
第四十七条未依法取得《乡村建设规划许可证》或未按《乡村建设规划许可证》规定建设住宅的，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，由镇政府（街道办）责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。农村村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用农村宅基地建住宅的，按《中华人民共和国土地管理法》第七十八条规定，由镇政府（街道办）责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的住宅。
附件：1.农村宅基地和住宅建设（规划许可）申请表
2.农村宅基地使用承诺书
3.农村宅基地和住宅建设（规划许可）审批表
4.农村宅基地和住宅建设（规划许可、质量验收备案）验收意见表