导语：如何才能写好一篇市场环境调查分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
成功计划书的四大评定标准
可支持性(充足的理由是什么)
可操作性(如何保证成功)
可赢利性(能否带来预期的回报)
可持续性(我们能生存多久)
项目的独特优势
问题及其对策
投入,产出与赢利预测
如何保持可持续发展的竞争战略
风险应变策略
确立创业目标应考虑的因素(6m方法)
商品(merchandise):所要卖的商品与服务最重要的那些利益是什么
市场(markets):要影响的人们是谁
动机(motives):他们为何要买,或者为何不买
信息(messages):所传达的主要想法,信息与态度是什么
媒介(media):怎样才能达到这些潜在顾客
测定(measurements):以什么准则测定所传达的成果和所要预期达成的目标
创业计划团队的最佳组合
专业技术人员
市场调查人员
营销策划人员
财务分析人员
公关执行人员
创意表述人员
创业计划书的写作大纲
项目概述
市场分析
定位策略
营销组合策略
财务计划与投资收益分析
附件:1,市场调查分析报告
项目提出的背景
项目概念与独特优势
项目成功的关键要素
资源,能力与竞争实力
资金保证与赢利预测
二,市场分析
消费者分析
产品竞争力分析
(一)市场环境分析
宏观环境分析——pest模型
行业环境分析——波特模型
竞争环境分析
swot综合分析技术
竞争环境分析——市场障碍
直接竞争者分析
关键词：商业地产项目策划
1.1房地产项目策划的定义
房地产项目策划是指以房地产项目的特定目标为导向，根据全面的市场调查分析结果进行准确的市场定位，并运用各种策划方法，按照一定的程序对拟开发的房地产项目进行创造性规划的活动[1]。
1.2商业地产项目策划的特征及作用
1.2.1商业地产项目策划的特征
商业地产作为我国房地产行业中的一个特殊行业，是将房地产、商业与投资三者结合起来的产业，它既不同于单纯的商业与投资，也不是属于传统的房地产行业[2]。商业地产的特殊性决定了商业地产项目策划的特征也与众不同，主要体现在以下几个方面：
（1）市场导向性
商业地产项目策划要以市场需求为导向，从市场需要入手，善于捕捉市场空白，致力于满足消费者需要，根据消费者的偏好开发建造合适的商业物业。
（2）地域性
地域性是商业地产项目策划的主要内容之一。在商业地产项目策划过程中，我们要对开发项目的区域环境进行调查分析，包括项目所在地的地理位置、自然环境、经济发展状况等。同时也要对项目所在地的市场状况进行调查分析以及项目区位我们也要全面考虑，拟开发项目在该区位是否有发展前景。
（3）系统性
商业地产项目策划是由多个策划子系统组成，对于商业地产来说，各个策划子系统主要包括市场调研、项目定位策划、项目方案策划、可行性研究、营销推广策划以及物业服务策划等。各个策划子系统各自具有一定的功能，他们相互联系，共同构成了商业地产项目总体策划。
（4）创新性
商业地产项目策划要以创新为核心，要敢于追求新意，主动创新。要想在激烈的商业地产市场中立于不败之地，商业地产开发商必须要追求创新，在项目策划中要进行概念创新，主题创新，能够突出商业物业的个性化，使商业产品具有与众不同的形式和内容，能够牢牢地吸引目标客户。
（5）切实可行性
商业地产策划要立足于实际，能够在实际的市场环境中进行操作，实施方法简单易行，不能脱离客观的市场条件，或实施方法难以操作，超出了开发商的实施能力，使得策划方案变成纸上谈兵。
1.2.2商业地产项目策划的作用
（1）商业地产项目策划能为商业地产开发商的决策提供依据
（2）商业地产项目策划避免商业地产开发商的盲目投资
（3）商业地产项目策划有利于商业地产企业认清市场形势，锁定目标市场
（4）商业地产项目策划有助于企业创新、增强企业的竞争力
1.3商业地产项目策划的主要内容
1.3.1商业地产项目策划的内容
项目策划是一项系统工程，是由项目多个方面的策划共同组成的[5]。对于商业地产来说，项目策划的主要内容包括以下几个方面：
（1）项目定位策划
根据市场调研的结果，对项目进行准确的定位，包括项目的战略、业态、主题、形象、功能、经营以及目标客户等方面，突出项目的个性化，使项目能以与众不同的形象进驻市场，并被消费者接受。项目定位是否正确直接关系到项目未来的经营状况。
（2）项目选址策划
项目选址策划主要是对拟建项目的建设地点进行选择。商业地产项目选址重点考察项目是否在核心商圈内，交通是否便利，是否在人流量多的地段，是否有充足的客源，能否为消费者提供便利的购物条件等等。
（3）项目规划策划
（4）项目实施策划
（5）项目融资策划
由于融资策划是一项技巧性很强的策划工作，因此在进行项目融资时，需要对项目进行全面的分析，结合项目实际情况，综合考虑各种融资方式的特点和风险，选址最优融资方式。
1.4当前我国商业地产项目策划存在的不足以及改进的措施
1.4.1我国商业地产项目策划存在的不足
1、市场调研与分析不充分
2、项目定位不准确
由于我国商业市场还不成熟，项目定位通常只是流于形式，通常是由个人或少数水平不高的咨询企业来完成。
3、项目选址不正确
目前一些商业地产开发商忽视商业地产周边环境状况、缺乏对商铺地理位置的考察，未能考虑城市规划、商业网点布局、交通条件、客流规律和竞争对手等因素，盲目进行投资建设。
4、项目规划不合理
商业地产开发商由于追逐商业地产的高额利润，盲目进行投资建设，往往忽视了商业地产项目的整体规划布局以及项目内部空间布局。
1.4.2商业地产项目策划改进措施
针对目前我国商业地产项目策划过程中出现的一些问题，我们需要采取相应措施进行改进，保证我国商业地产投资建设的科学性和合理性。
1、重视市场调查分析
市场调查分析是否全面关系到商业项目的定位正确与否。因此在商业地产策划过程中一定要重视市场调查分析[4]。
2、抓住市场缺口，准确定位
我们要善于发现市场隐形资源，能够找到得到消费认可的市场缺口，进行准确的项目定位，突出项目的个性化。
3、合理选择项目地址
一个好的项目地址不仅能够给企业带来丰厚的利润而且还能促进企业的长远发展。在选址过程中，始终贯穿5A法则（交通便利、确认便利、趋近便利、进出便利、选购便利），以购物便利为主线，设身处地的找出消费者便利性需求所达到的条件和标准，进行项目的正确选址，满足消费者的便利购物需求。
4、策划方案要切实可行
商业地产开发商要立足市场需求，科学合理的编写策划方案，使得策划方案能够体现项目开发的必要性和可行性，同时也能体现项目规划的合理性和多样性。
参考文献
[1]贾世军.房地产项目策划[M].高等教育出版社，2004
[2]赵阳.我国商业地产发展的问题与对策[J].建筑经济，2004（4）：78-80
关键词：县城房地产行业；产业发展；影响原因；制约发展；行业管理
中图分类号：F293文献标识码：A
一、我县县城房地产业发展的基本概况
1、贡献
2、现状
2014年上半年全国房地产市场充斥着“低迷”、“降价”、“解禁”、“观望”等字眼，市场整体形势持续走低，购房者蛰伏观望，并且这一情况并末好转，下半年将持续走低，市场整体的低迷氛围将充斥2014年。我县市场的整体销售情况同样不乐观，成交量较往年同期明显走跌，市场供应量却逐步上升。l-6月份，全县共批准预售商品房面积23.9万m2，与去年同比增加了110.36％，而全县商品房销售网上签约面积仅9．9万m2，供销比为2.16：1，供需比例失衡。且这些批准预售项目大部分为去年开发建设今年投放市场的，今年下半年还有几个大型楼盘进入销售期，将为市场再增加供应量。在供应量充足，而购买力相对不足的情况下，各个楼盘销售情况明显分化，个别楼盘出现滞销的现象。市场存量持续增多，但我县市场环境相对一、二、三线城市来说比较健康，房价水平保持健康发展状态，市场整体以刚需支撑为主，尽管购房者观望氛围浓厚，但需求量并未遗失，尤其刚需将被市场环境积压。因此，下半年各大房企之间的价格竞争和产品竞争将成为市场的主旋律。
二、当前影响和制约我县县城房地产业发展的原因分析
从调查情况看，当前影响和制约县城房地产业发展的主要原因有以下几个方面：
(一)市场发展环境不优，影响了开发商的投资积极性。主要表现在：服务不优，审批环节过多，办事程序繁复，办事效率低；强揽工程，强供地材，强行摊派赞助，环境不好等问题。
(二)县城基础设不到位，影响了房地产开发项目建设进度。主要表现在：项目周边道路未通、水电等管网设施也未跟进。
(三)开发成本过高，与市场销售价格不对称，利润空间微薄。主要表现在：土地成本上涨；税费负担重；融资难且融资成本高。
(四)难以判断房地产业发展趋势，消费者“持币观望”心态渐浓。
(五)市场舆论信息不对称，受房地产泡沫论和买涨不买跌的心理影响，群众对房价下跌存在心理预期，对国家政策和周边市场变化比较敏感，影响了买房、购房积极性。
(七)县城承载能力不够，公共产品投入不足，对外吸引力较弱。
(八)城市规划区范围内住房商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给房地产市场的人气发展带来一定影响。由于单体开发仍然存在，不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。
(九)房地产市场配套体系不完善，开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。
三、加强房地产行业管理，促进县城经济利好发展
房地产业是地方经济的睛雨表，房地产市场的健康和稳定发展对于经济可持续发展至关重要，对县城发展建设起着推波助澜的作用。现就如何维护和规范好房地产市场，提出如下意见建议。
1、建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导房地产业健康发展。尽快建立县房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。
4、加强住房政策性保障，合理引导商品房结构调整，完善住房供给体系。一方面积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房。另一方面加大保障性安居工程建设力度，切实解决城镇中低收入家庭和县城“夹心层”住房困难问题。真正建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。
参考文献：
[1]袁广新.浅析房地产经济的研究及发展[J].中国外资.2012(08).
【关键词】市场调研技术;营销活动;缺失
市场调研技术是企业营销活动中不可缺少的内容，需要被人们所认识、熟知并运用。市场调研技术对营销行业的重要性主要集中于以下几点：第一，为营销提供决策依据。第二，补充营销方案不足。第三，掌握市场外部环境信息。第四，掌握市场环境发展趋势。第五，掌握市场内部信息。将其应用在企业营销活动中确保营销方案的科学性、可行性与准确性，在市场竞争中增强自身经济实力。
一、市场调研在企业营销活动中的重要重要作用
（一）具有描述功能，帮助营销者掌握市场信息
利用有利条件制定营销方案，为企业创造更大的经济效益，同时满足客户需求。现如今，市场产品逐渐趋于多元化，消费者有了更多选择机会，企业竞争越来越激烈。想要在市场竞争中站稳脚跟，企业需要不断地了解消费者需求，顺应市场发展。也就是说：谁能赢得消费者青睐，谁就是成功的。那么，与之相对的就是被市场所淘汰。而通过市场调研能够帮助企业营销准确地找到客户需求，购买目标，进而为产品的促销提供发展契机，增加产品销售量，实现经济效益的提高。
（二）帮助企业制定有效营销的方案，增强企业实力
随着国民经济的发展，生产者之间与销售者之间竞争日益白日化，愈演越烈。在这样的发展趋势下，企业需要准确了解经济信息与数据信息，掌握市场发展导向，做出正确引导，顺应变化形势，进而做出准确决策。好的营销决策前提是市场调研，因此，通过有效的市场调研，对企业经济效益提升、市场占有率提高具有积极作用。反之，缺少市场调研，将会增加企业营销决策风险性，影响企业未来发展。
（三）帮助企业推出新产品，扩大市场
如今，产品更新换代速度快、产品多样化发展、生命周期较短，不管哪一个企业产品都不可能在市场环境下一直畅销。因此，企业想要长期发展下去，则需要不断地研发新商品，推向市场。
二、市场调研营销案例分析
（一）小米营销技术研究
1.产品营销目标定位
小米将手机定位于发烧友手机，高配与过硬的软硬件为卖点。小米的第一批用户有2部手机，价格一高一低，小米取缔低价手机。将手机简单产品繁琐化，让一些用户可望不可即。但是从营销上分析，小米通过发烧友为落脚点是正确的。
2.用户参与研发
小米在产品研发市场上采取用户参与模式。其主要目的是利用这种形式赢得用户青睐。但是这种方式具有一定风险性，因为用户只是小部分，不能代表大多数用户要求，但效果也相当显著。3.硬件配置突破
小米硬件配置是小米手机最为夺人眼球的地方。在当时社会发展中，小米实行双核Android手机，突破了硬件高度。主频更好，内存完全能够满足用户要求。并且小米手机在质量上加大了推广力度。
（二）价格营销
小米手机在市场价格上占据一定优势。在最初上市时，小米手机售价为1999元，这个价格符合广大用户消费要求。并且相比于同行业手机，其价格低出一大截，也因此获得了消费者的大量购买，使得在上市之初就已经有了几十万台预定。相对于苹果手机，小米手机价格更加惠民。
（三）销售策略
在销售渠道上，小米选择线上销售模式，节省了大量市场与渠道经济支出，并且迎合了现代信息技术的发展。在销售渠道上，小米选择模仿苹果在美国销售渠道，实行电子渠道与物流工期合作分销形式。有效地规避了实体店与分销商的利益分割，从根本上防止网络欺骗与成本开支，吸引了多数年轻用户群体，并且树立了自身品牌形象。
三、企业市场调研技术缺失
（一）缺少市场调研价值理解
（二）市场调研缺少系统性
（三）市场调研工作质量较低
（四）调研产品质量较低
现阶段，我国调研技术应用处于形成阶段，多数调研单位无序竞争。调研工作缺少制度性、产品质量较低，使得调研资料信息缺少综合性，无法作为综合评定。基于企业内部环境分析，企业市场专业人员稀缺，企业调研人员主要为兼职，调研人员在调研过程中抱有一种完成任务心态，缺少主动性；甚至出现数据信息造假行为，直接造成企业营销决策的失误。
四、市场调研技术在营销行业中的缺失补救
（一）加强企业思想认识
现阶段，在我国企业营销活动中，市场调研技术存在缺失，其根本在于企业对市场调研的重要性缺少认识。因此，只有加强企业对市场调研技术的认识，才能够对其缺失进行性弥补。众所周知，市场调查和认识市场调查是互相推动的，企业在日常工作中主动进行市场调研，则会做出更好的市场营销，帮助企业成长发展。例如：在新产品开发过程中，首先进行市场调研；在营销方案制定过程中进行全面的市场调研，就能够提升人们对产品的认知度、接受度、满意度。例如：小米公司曾在研发中进行了全面的市场调研。基于企业角度而言，企业只要肯在市场调研中投入一部分资金，将能够降低营销风险，从而获得更大的经济效益。
（二）市场营销专业课程设置中增加《市场调查技术》
就现阶段高校市场营销专业学生而言，首先要认识到市场调查是其基本的实践能力。在中等学校专业课程中指出：学生需要具备一定的市场调查能力。但是在实际专业教学中，学生并没有较强的市场调研能力，并且在专业课程学习上态度消极。甚至一些学校并没有设置《市场调查技术》课程。而职业技术学院，倒是很重视，将其作为一项实践操作课程，教师引导学生调研，主动进入企业单位进行市场调研实习，进而提升市场调查能力。
（三）加大市场营销考证推广力度
《市场调查技术》这门课程，可以考取市场调查分析师证书、资格证书等。但是想要考取证书目前仍然具有一定难度，现如今，社会企业发展中多数凭证上岗，而该课程证书还需要社会加大推广力度，让越来越多的人认识市场调查，认识在企业经营发展中的作用影响。
五、结语
【参考文献】
［1］曹莉.浅谈市场调研在市场营销中的重要性［J］.福建质量管理，2016，（05）.
［2］谢崇孝.论我国自动化技术市场营销的发展方向［J］.中国商论，2016，（14）.
［3］于露.浅谈市场调研技术在我国营销行业的缺失［J］.才智，2016，（21）.
一、实施市场巡查分析办法的背景与意义
所谓市场巡查分析，就是对管辖区域的各类市场主体进行动态化、综合性的日常巡查，通过每月定期召开分析会议，对汇总的巡查数据进行定量分析、定性研究，掌握市场主体发展状况，有针对性地提出解决问题的对策措施，为科学决策提供前瞻。
为了从根本上解决市场巡查“巡不到位”，发现问题“查而不细”，现场处置“开花无果”等问题，分局多次组织对《市场巡查分析办法》（下称《办法》）进行论证、指导和修正。该《办法》于2009年11月正式出台、2010年试点实施、2011年全面推广。实践证明，它是新形势下带好队伍，干好工作，全面落实《基层工商所工作规范》的一种科学有效的方法，是对“网格责任模式”、“经济户口”管理的补充和深化、完善和配套，具有可行性、实用性与操作性。
（一）创新工作模式，实现科学监管的必然要求
面对多层次市场体系、多元化市场主体和纷繁复杂的市场行为，工商部门必须改革固有的管理模式，建立新型的工作模式，实现监管领域由低端向高端转变、监管方式由粗放向精细转变、监管方法由突击性整治向日常规范监管转变、监管手段由传统型向现代化转变，逐步实现监督管理规范化、科学化。实施市场巡查分析办法，用动态的检查方式对各类市场主体进行不间断、全方位的流动巡查，及时发现和处理市场中出现的各种矛盾，查处违法违章行为，营造统一、开放、竞争、有序的市场环境。
（二）促进职能到位，服务经济发展的有力举措
市场巡查是工商部门获知市场主体动态信息的手段。基层工商机关尤其是工商所，把市场巡查作为履行市场监管职责的切入点，运用科学高效的巡查模式，对市场主体的各种行为进行动态化监督检查。巡查分析就是对巡查中发现的问题进行分析研究，提出解决的思路与对策，形成分析报告，为政府宏观经济调控和工作决策提供有益参考，实现工商部门服务经济发展的根本目的。
（三）强化日常监管，提高行政效能的重要途径市场巡查具有基础性、综合性的特点，是维护市场秩序的基础性工作。全面实施市场巡查分析办法，有利于及时掌握市场运行中带有倾向性、苗头性的问题，采取相应措施，防患于未然，使监管效能最大化。
（四）整合行政执法，创建“五无”监管区的有效手段市场巡查分析办法是对“网格”监管模式、《基层工商所工作规范》和“经济户口”管理的延伸与细化，是整合行政执法资源，推进“五无”创建的有效手段。只有通过全面实施横向到边、纵向到底的市场巡查分析，澄清底子，建立台账，完善“经济户口”，才能实现创建“五无”监管区的总目标。
（五）规范监管行为，打造高素质队伍的重要平台
全面实施市场巡查分析办法，要求监管人员必须具备较全面的业务能力，包括对工商法律法规的熟悉、巡查记录表格的填写、法律文书的使用、现场处置手段的运用、巡查情况的搜集、数据资料的录入、监管情况的归纳判断以及巡查分析报告的撰写等。
二、实施市场巡查分析办法的做法与要求
市场巡查分析办法涵盖内容多，条文联系紧，操作要求高。在实施过程中，分局注重科学性、严肃性和规范性，从大处着眼，从小处入手，着力做细、做实、做好实施前、中、后的一系列工作。
（一）巡查坚持“五统”
1.统一组织与领导。分局、工商所分别设立市场巡查分析领导小组，形成一级抓一级，一级对一级负责的组织领导机制，明确巡查监管工作目标，建立实施市场巡查分析的两级监管机制。2.统一对象与形式。巡查的对象统一为辖区内从事生产经营活动的企业、个人和其他经济组织，巡查的内容是各类市场主体的经营资格、经营行为和义务责任、自律制度。巡查的形式采取日常巡查、重点巡查和专项巡查相结合。
3.统一操作与要求。市场巡查流程包括：拟定计划、确定人员、明确责任、巡查录入、现场处理、分析报告、立卷归档、建立台账等八个环节。每个“网格”责任区组成两人以上巡查小组，围绕工作主题开展巡查。巡查坚持统筹兼顾，将市场巡查贯穿于市场监管全过程，各项监管工作通过市场巡查来体现。4.统一表格与报告。为了减轻巡查人员的工作量，分局统一设计了《市场巡查监管登记表》，并对市场巡查分析报告的形成、撰写要求作了统一规定。在局所两级市场巡查分析会议的基础上，形成市场巡查分析报告。5.统一考核与考评。分局统一制定了《市场巡查分析考核评分表》，对单位和个人的考评进行细化和量化，并将考评结果与年度绩效考核、评先评优、职务晋升挂钩。
（二）分析把握“三性”
（三）认真落实“三严”
1.组织严密。分局成立市场巡查分析领导小组，工商所成立相应的领导小组。2.操作严谨。工商所按照市局、分局的工作目标和专项整治行动，结合自身实际，制定市场巡查工作计划。按照“网格”责任区划分若干巡查小组，巡查人员紧紧围绕工作主题开展市场巡查。要求巡查人员整理好巡查监管资料，按主题立卷归档，完善动态监管档案，建立巡查工作台账。3.考核严格。分别制定单位和个人的考评细则，层层签订责任状，一级对一级负责，确保《办法》推行工作的落实。
（四）党委做好“五保”
三、实施市场巡查分析办法的收获与成效
2011年，分局在试点运行的基础上，对《办法》进行了充实和完善。《办法》的实施优势明显，效果凸显。
（一）拓宽了监管领域
（二）提升了执法效能
（三）推进了专项整治
（四）破解了监管难题
分局通过市场巡查分析，针对农资经营场地分散、季节性强、监管难度大的特点，实行“工商主导、协会倡导、主体参与、社会监督”和“统一模式、统一要求、统一制作、统一实施”的监管模式，引导和督促辖区38家农资经营户建立了行业自律、信用等级评定等制度，使承诺书、公开信、监管信息栏全部上墙。帮助个体私营经济协会率先在城区成立了珠晖区个体私营经济协会农资行业分会，加强行业自律，推进诚信建设，为实现农资市场“五无”目标奠定了基础。衡州工商所积极联系行业协会，通过创建“食品安全监管示范市场”、“食品安全示范经营户”活动，增强行业自律意识和经营者的诚信意识，规范了食品安全监管工作。
（五）加强了队伍建设
市场巡查分析办法既对干部职工的日常工作该干什么、怎么干提供了菜单式服务，又对工作效果、纪律要求作出了明文规定。广大干部职工思想上得到了洗礼，作风上得到了砥砺，能力上得到了锤炼，心系发展想干事，勇于担当敢干事，提高素质会干事，创先争优多干事，为民谋利干好事已成为一种精神追求，涌现了一批学习标兵、服务标兵、监管能手、办案能手。近两年来，分局共获得各种奖励和荣誉称号16（项）次。
关键词：住宅设计任务书
一、设计任务书是前期项目策划的成果
“凡事预则立，不预则废”。许多开发商由于不熟悉市场经济体制下的项目运作方法，缺乏对项目的整体把握，市场定位不准，投资安排不周，建设进度缺少计划，项目实施带有明显的随意性，往往遭至市场的摒弃。国内市场中之所以积压着大量的空置房，其中的重要原因，是由于发商的操作错误，即使在目前全国住宅市场稳定上升的情况下，这些楼盘由于总体布局、环境营造、房型设计、配套设施等方面的先天不足，仍不可能受到市场的认可。
可见，开发前期的精心策划，既可以减少开发商的市场风险，又为设计的顺利进行提供了保证。
住宅开发过程实际上是居住消费产品的生产：过程，适合一般产品的营销规律。依照菲利浦科特勒的市场营销理论，一般消费型产品的设计与生产获得成功的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望，并比竞争对手更有效地传送目标市场所期望满足的东西，企业要实现这一些目标，就需要在环境调查、分析的营销准备活动中确定目标市场及其需求，并结合自身的条件进行定位和产品设计。住宅开发相对于一般产品的营销又具有自身的特殊性，表现在开发载体――土地的缺乏性、特异性，区位效应特性，设计建设工作涉及的规范标准的庞杂性，建设周期长、环节多的高风险性，对产品需求的多层次性(居住享用，身份显示，投资增值)与多变性等等方面。这些都增加了住宅开发项目定位的复杂性。另一方面，准确的市场定位无疑可以使开发者降低市场风险，增加获得收益的可能性。所以在项目的前期，重视发挥策划工作的作用，通过详细的调查分析，得出准确的市场定位至关重要，由此得出的设计任务书会减少设计工作修改甚至落空的可能性。可以说，设计任务书作为项目策划的决策成果，为设计提供了市场定位依据。
二、开发项目前期策划的工作要点
应变性要求：策划阶段应对影响开发工作的各种因素充分考虑，对未来的不确定因素，有充分的估计，提早制定应变方案。
三、设计任务书的形成
设计任务书是对策划工作要点，通过系统的分析，得出决策性的文件。作为开发建设目标与规划设计工作方向的主要信息传递手段，设计任务书应较全面准确地反映策划结论的主要信息点，使设计成果同样体现系统性、超前性、可行性和应变性的要求。
设计任务书中应包括如下的设计要求(不含设计依据基础资料、设计周期等程式内容)：
设计成果和定量要求。设计成果应符合上级对设计的要求及满足任务书所提供的主要技术经济指标。如容积率指标、户型面积指标、比例指标、公建面积指标、绿化率等。
对未来项目的管理要求。设计成果应充分考虑未来项目建成后的管理需求。如建材选择及构造设计应便于维修的要求；智能化管理的要求；垃圾收集方式的要求。管理便利性的要求等等。
适应操作弹性的要求。设计工作应考虑建设项目分期开发的要求，设计过程中对未来市场的变化可能引起的建筑种类、户型等的调整预先考虑。
[关键词]胜任力；营销专业；实践能力
1引言
近年来，随着市场经济的不断发展，企业对营销人才的要求越来越高，导致营销专业本科生在企业实践中胜任力的现状不容乐观。很多营销专业大学生由于在校期间没有认真学习专业知识，并且缺乏社会实践的锻炼，使得他们毕业后在企业实践中能力欠缺，不能胜任企业实践工作。
对营销专业本科生在社会实践中胜任力的研究，有利于营销专业大学生在校期间无论是在理论，还是在实践中都能更好地找准方向，提升自己的综合能力，使自己毕业后能更好地胜任企业的工作。
本研究将根据企业实践中营销专业大学生胜任力的情况，通过某高校营销专业毕业生信息反馈平台，对近两年营销专业毕业生（正在从事营销工作）进行调查，构建营销专业本科生胜任力模型，以期为高校培养营销专业本科生提供方向性支持，也为在校大学生发展自身能力提供指导。
2营销专业本科毕业生胜任力体系构建
本研究通过某高校营销专业毕业生信息反馈平台，以电子问卷的形式对近两年毕业的学生进行调查，共发放问卷135份，实收问卷101份，回收率74.8%。问卷采取开放式调研形式，主要涉及毕业生个人发展、工作匹配、领导期望、自我评价、晋升状况等方面，通过综合分析，我们构建了营销专业本科毕业生胜任力体系，如下表所示：
人们对事物的构成、特征、发展的动力和方向以及基本规律的把握能力。能够准确地把握并且提升组织的效率的能力。运用知识和理论，在各种实践活动领域中不断提供具有经济价值、社会价值、生态价值等的新思想、新理论、新方法和新发明的能力。个人或集体通过交易其创造的产品或价值，以获得所需之物，实现双赢或多赢的过程。
3营销专业本科毕业生能力分析
根据上表所示的营销专业本科毕业生胜任力体系，本研究对各能力指标具体分析如下。
3.1认知能力
广义的认知能力是指人脑加工、储存和提取信息的能力，即人们对事物的构成、性能、特征、发展的动力、发展方向以及基本规律的把握能力。营销专业大学生在企业实践中的认知能力主要包括市场认知能力、营销认知能力、信息分析能力等。它是通过营销专业大学生在企业实践中对市场营销工作的深刻认知、对市场动态的敏锐感知、对市场方向的深度把握等能力综合归纳而来的，它是营销专业大学生在企业实践工作中不可或缺的能力。
认知能力的培养可以使营销专业大学生较好地把握市场发展的动态，采用营销手段对市场状况进行调查，对调查结果进行分析处理，从而获得较为准确的市场信息。这些信息往往是使市场变化发展与企业实际发展相结合的信息，这有利于营销专业大学生更加了解企业所处的市场环境，以便提供可行的营销策划方案来应对企业在市场变化中的发展，从而不断提高自己在企业实践工作中的胜任力，增强自己的综合能力。
我们可以从两个角度来分析如何培养营销专业大学生的认知能力。就大学生本身而言，一方面可以通过努力学习专业知识，更好地掌握与市场营销有关的专业知识，提高自己对市场的理解能力，为市场调查工作提供理论基础。另一方面，可以通过在实践中不断对市场进行调查、整理、分析等，不断积累经验，形成自己独特的市场洞察与分析能力，为企业在市场环境中所处状况作出更好地判断。
就学校的教育体系而言，学校的培养应从学生实践能力的角度出发，强调知识的针对性，在教学过程中不仅要注重向学生传授营销基本知识，更要加强培养学生的分析、判断和决策能力。而且要加强学生实践能力的培养，组织他们到企业中去实习，参加各种实践活动，如市场调查、产品推销、社区服务等，使学生能够接触企业，了解企业，为企业未来的发展出谋划策。
3.2管理能力
管理能力从根本上说就是提高组织效率的能力，是管理者能够准确地把握，并且提升组织的效率的关键。营销专业大学生在企业实践中的管理能力主要包括组织能力、团队合作能力、沟通能力等。它是通过对营销专业大学生在企业实践中的人际沟通、团队建设、团队合作、组织开拓等能力综合而来，具有较强的灵活性与实践性。
管理能力对营销专业大学生在企业实践中胜任力的提高有着重要影响。一方面，它有利于营销专业大学生在实践中和工作人员友好相处，积极合作，加强团队建设，提高团队的整体实力；另一方面，它有利于促使营销专业大学生保持积极乐观的心态，有效地控制和处理自己的不良情绪，处理好人际交往中出现的各种矛盾，从而创建和谐的人际关系，树立良好的企业形象。
管理能力的培养，可以从学生和学校两个层面叙述。从营销专业大学生层面来讲，一方面，在校期间不仅要努力学好有关课程，如管理学，企业管理等课程，还应该多研读有关管理方面的书籍，提高理论知识。另一方面，要积极参加演讲比赛、商务谈判等实践活动，提高自己的组织能力和沟通能力。
从学校层面来讲。一方面，学校应开设有代表性和针对性的理论课程，如管理学，运筹学，企业管理等。另一方面，要鼓励学生参加学校社团活动和演讲比赛、辩论赛、商务谈判等各大技能比赛，培养学生的社会交往和沟通能力。学校也可以定期举行营销活动，如邀请营销方面的专家进行学术讲座，加深学生对专业知识的理解，促进学生更好地利用专业知识提高自己的能力。
3.3学习与创造能力
学习与创造能力是指运用知识和理论，在各种实践活动领域中不断提供具有经济价值、社会价值、生态价值等的新思想、新理论、新方法和新发明的能力。营销专业大学生在企业实践中的学习与创造能力主要包括自我提升能力、适应能力、应变能力、创新能力等。它是通过营销专业大学生在企业实践中积极学习各种有关知识，提升自我，努力适应各种工作环境、具有创新才能等综合而来。
营销环境在不断发生变化，只有不断地学习和创新，才能跟上时代的发展，在激烈的市场竞争中获胜。学习与创造能力是营销专业大学生在企业实践中的基础能力，不断培养学习与创造能力有利于提高工作效率，从而为自己的成功奠定基础。为企业的发展作出贡献。就创新能力而言，它是通过对知识的摄取、整合加以运用，当发现问题时，积极探索，追求创新意识，这有利于提高对新思想、新技术的敏锐性，有利于不断完善自己，不断完善企业的市场环境。
3.4营销能力
营销能力是指个人或集体通过交易其创造的产品或价值，以获得所需之物，实现双赢或多赢的过程。营销专业大学生在企业实践中的营销能力主要包括市场策划能力、销售能力、商务洽谈能力、客户管理能力等。它是通过整合营销策划，市场调查分析、市场规划等能力归纳而来，营销能力是营销专业大学生最重要也是最核心的工作技能。
营销能力的培养对营销专业大学生在企业实践中的重要性是不言而喻的。它有利于大学生更好地了解市场状况，建立客户关系，并有效管理客户，为自身的成长与发展奠定基础。同时，为企业带来实际利益，并为企业的发展蓝图提供基础性的信息和资料。如营销能力中的商务洽谈能力，它是企业彼此间有利害关系的双方或多方为寻求一致而进行洽谈、协商的行为，是建立在互惠互利的基础之上，目的是让双方或多方能满足各自的需要。对于如何培养营销专业大学生的营销能力，同样是从学生和学校的角度进行分析。学生应注重专业知识的学习，如市场营销学，市场调查与预测等专业性的课程。
学校对营销专业的学生的培养一方面要在专业课程的教学中，要选择理论体系基本成熟，覆盖面广的课程作为必修专业课程，如市场营销学、企业管理、市场调查与预测等；另一方面，针对市场营销专业实践性较强的特点，要开设一些实用性强的课程，加强大学生的实践锻炼，如营销策划、案例分析、推销学、商务谈判等。在学时安排上，多给学生自主学习的空间，增加案例分析、讨论、模拟操作等实验学时。鼓励学生参加营销经理助理资格认证考试，实现理论教学与企业需求的有效对接。
4结论
对营销专业本科生胜任力的分析，为高校培养营销专业本科生提供了思路，也为营销本科生如何做好自身能力培养提供了参考。
[1]徐长冬，于显辉.市场营销专业学生实践能力的培养[J].北方经贸，2009（9）.
【关键词】保险业发展瓶颈突围方式
从整个宏观经济环境上看，中国保险市场的需求量很大，主要把保险深度与保险密度作为保险市场需求量的衡量指标。相比于发达国家来说，2015年我国保险深度只有3.59%，落后于美国3.7%，落后于日本7.2%，充分揭示了中国保险业的发展潜力。在市场发展趋势方面，基于当下我国保源的庞大体量和有利的发展环境，保险业虽正面临着发展黄金期，但在国家和行业的发展要求下，保险市场开发资源虽雄厚，开发任务却任重道远，并具有一定的挑战性。
一、我国保险业现存的问题
（一）保险市场环境混乱
目前，我国保险市场结构存在一些不足之处，保险市场的功能性相对较低，并在一定程度上影响了其风险转移能力与损失消化能力，补偿功能无法充分发挥其作用，这也是保险市场最基础的功能。对于保险来说，非法保险兼业人充斥保险市场，在保费任务的压力下，某些保险公司与大量未经保险监管部门核准的单位建立保险关系，导致非法保险行为大量存在，例如保险公司在手续费方面受人佣金“绑架”、人为了业绩和收益出现的“诱导消费”、虚假宣传等“诚信”问题日益突出，进而形成“劣币驱逐良币”的现象，影响了保险市场环境和市场秩序。在保险产品方面，其保U产品过于单一，逐渐和客户实际需求分离，进而无法满足当今消费者对保险业务的个性化需求，在很大程度上限制了保险业的发展。为此，保险企业要重视保险产品的研发，结合客户的实际需求进行保险产品的创新和改革，进而实现保险业务的私人定制，促进保险行业快速[1]。
（二）保险意识相对较弱
（三）人才管理体制机制不完善
现阶段，我国保险从业人员的综合素质相对较低，同时行业流动性大，不利于保险行业的整体稳定性发展。从这一角度上看，保险业相对比其他行业来说，其从业门槛较低，加上很多公司重销售轻服务的经营理念，人才教育和培训体系还不能够满足行业发展的需要，致使人员队伍培训跟不上，员工缺少一定的专业技能和服务意识，无法为消费者提供优质的服务。从保险企业的角度上看，人才的激励与约束有机协调机制尚未有效建立。这点尤其突显在具有一定规模业务的支公司经理和营销员身上，无论是新增保险主体抛来的高薪诱惑，还是老领导跳槽后的情感攻势，或者晋升中论资排辈的考核机制同个人职业成长空间的冲突，他们一直是被动在识才和塑才的过程中，始终到不了留才和用才的环节上[2]。由于合规和业绩为导向的人才考核评价体系还不够完善，保险公司长期以来分配制度、用工制度、激励机制等的落后和不完善，致使了保险公司较高的人才流动性，影响了保险企业的稳定和发展。
二、我国保险业现存问题的解决措施
（一）优化市场环境，实现金融市场体制的完善
（二）树立保险意识，开发保险市场潜力
为了奠定保险消费基础，要从保险意识的角度出发，首先，要重视媒体宣传，树立正确的保险意识。要进一步加大保险意识的宣传，利用现代化媒体形式进行保险文化和保险理念的传播，弘扬正能量，强调保险在我国国民经济中的地位与作用，让广大消费者正确认识到保险业务的核心与宗旨，提高广大消费者对保险的认同感和信任度，进而实现保险意识的构建，为保险业的发展奠定坚实的群众基础，促进保险业的长久可持续发展。其次，保险行业要引导宣传导向，使得保险意识深深扎根于广大消费群众的心中，保证宣传方式的有效性，解答群众对保险业务的疑惑，树立积极健康的保险消费观念，提高广大受众对保险业务的兴趣，实现保险市场潜力的开发，促进保险行业的发展[3]。
三、结束语
本文通过对保险业发展瓶颈和突围方式的分析，让我们知道了经济体制改革与社会保障的完善在一定程度上促进了我国保险业的进一步优化，直接关系到国计民生。本文在分析我国保险业现存发展问题的基础上，提出优化市场结构，实现金融市场体制的完善、树立保险意识，开发保险市场潜力、强化人才培养，组建高质量保险队伍等有效措施，不断挖掘我国保险业的潜在需求价值，促进保险业的长久可持续发展。
[1]郝黎娜.中国保险业发展的现状、存在的问题及对策的若干思考[J].现代经济（现代物业下半月刊），2016，01：90-92.
[2]郑伟，刘永东.中国保险业区域发展比较研究――基于“保险基准深度比”的分析[J].经济科学，2014，05：96-109.
[3]何惠珍.保险业发展中存在的主要问题及对策研究――基于浙江省保险市场的调查分析[J].浙江金融，2014，06：9-11.
[关键词]信用风险信息不对称博弈
一、信息不对称理论概述
产生于20世纪70年代的信息不对称理论论述了信息在交易双方的不对称分布或不完全性对于市场交易行为和市场运行效率所产生的一系列重要影响。从20世纪80年代开始，该理论引入金融市场的研究领域。
非对称信息导致逆向选择和道德风险，从而使帕累托最优的交易不能实现。它们严重降低市场运行效率，在极端情况下，甚至会造成市场交易的停顿，使得市场交易不复存在
二、信用风险领域中的信息不对称问题
在银行与企业的借贷关系上，企业对自身经济状况（过去、现在、甚至未来的）远景及自身努力程度都比银行更为清楚。作为银行，却对企业的这些信息并不完全了解，实际上也难以完全了解，这使得银行明显处于信息不利地位。而企业却处于有利地位。因而信息不对称是导致银行信用风险的根源。
从现实来看，企业之间发生商业信用风险的概率要比银行与企业之间发生银行信用风险的概率要大得多，其重要原因就在于企业之间的信息非对称问题更为明显。企业之间所涉及的商业信用是由于企业处在竞争日益加剧的环境中，出于战略考虑而给予其他企业信用的行为，这种授信的本质是给予交易对方充分的财务灵活性，意图是能与自己建立长久互信的合作、交易关系。商业信用通常更多的是出于信任基础上的赊销，表现为无担保的信用。所以授信企业与银行信用相比，通常缺乏应收账款回收和坏账处理的手段，但最终产生信用风险的原因均可归结到信息不对称的一般起源。
由于信息非对称被分为事前、事中和事后的，所以就信用风险管理而言，事前信用信息的获取分析与信用政策的选择、事中的监控及事后的应收账款回收.在事前阶段，即当企业在向银行申请贷款时，银行因为其独特地位会按其授信制度严格要求受信企业提供必要材料、财务报告等，同时银行信贷人员可凭专业知识和丰富的经验把关，从而使银行信用风险得以有效控制。而企业之间，授信企业不大可能像银行那样了解受信企业的资信水平，更何况企业在赊销中，授信企业也不大可能去要求对方企业提供如此多的资料和数据，也缺乏专业资信评估人员，因此，此时的信息不对称度是明显倾斜的。
在事后阶段，存在应收账款难以回收的问题，造成信用风险。此阶段，授信企业在不得已下只好采用人员催收甚至法律诉讼等手段。当人员催收时，信息不对称也是明显的，如对方企业可能会找出某些不偿还应收账款的借口或理由，而催收人员往往无法证实这种借口或理由的真实性，或者说无法揭穿其赖帐的欺骗行为。
然而，商业信用更多的是一种建立在信任基础上的信用，即商业信用通常并不要求如银行贷款那样严格的债权保障措施。这是出于战略考虑，其目的是建立一种诚信的伙伴关系，相反，如果采取强硬的债权保障措施则会伤害企业之间的感情，影响企业之间长久稳定的合作。因此，可以说控制信用风险的关键在于事前阶段，即对客户信用进行评价及信用政策给予的阶段，若在这一阶段管理出现了偏差，则在事中和事后阶段可采取的补救措施就相当的少且收效甚微。因此，在信息不对称的市场环境条件下，信用风险管理的改进必须着眼于事前阶段。
三、信用交易中企业对客户信用风险调查和分析中的信息不对称问题
1.企业信用交易事前阶段的信息不对称
2.信息不对称前提下信用调查和分析的博弈
在这种情况下，只有事前阶段才是卖方企业真正能自主控制信用风险的时期。因此，对客户信用风险的调查分析及信用政策的合理选择就成为授信企业有效控制信用风险的关键。而信用风险调查分析和信用政策选择的事前阶段也是授信企业与客户博弈的过程。图1给出不完全信息下信用交易决策博弈树，为了简便起见，博弈树只体现了一种信用政策。
图1不完全信息下信用交易决策博弈树
图2信用交易最优决策
事前的信用调查分析和决策过程，是卖方和买方一个调查一个隐藏，一个决策一个采取对策的围绕信用信息的矛盾，更是双方斗智斗勇的博弈过程。
四、小结
信用交易中买卖双方的信息不对称是客观存在的。在利润最大化的驱使下，客户会有逆向选择和道德风险行为从而损害卖方企业的利益。
在信用风险管理和控制中最为关键的事前阶段，卖方企业无法充分获得客户的私人信息。因此,卖方企业获得关于客户信用风险的资料有限;而客户违约造成损失的后果又不允许授信企业在信用调查和决策上有失误。这种环境远远比在完全信息下企业的选择复杂得多。如何在信息不对称的条件下对信用风险进行调查分析并制订合理的信用风险政策便成了卖方企业最重要的工作。信息不对称理论揭示了在非对称信息条件下买卖双方信用交易中各自的选择及其结果，为研究现实中的信用风险提供了理论依据和基本假设。
参考文献:
[1]李家军:《信用风险控制的博弈》，《西北工业大学出版社》
[2]王徐枞巍:《企业信用风险管理的系统分析》，《中外管理导报》，第9期
[3]谢旭:《全程信用管理模式的理论与实践》，《管理世界》，第6期
在中国加入WTO、和世界经济一体化越来越密切之际，国外跨国企业品牌争相涌入国内市场，参与国内市场的品牌竞争。加上国内政府政策的支持，越来越多的跨国企业进入中国市场，跨国公司实施品牌本土化发展战略，目的在于利用自身品牌文化在国内市场上培育消费者的消费观念，将自身品牌概念深入植入到国内市场，实施品牌本土化战略。2007年到2014年之间，因为爆发了美国次贷危机，引起世界经济萧条，然而在中国市场上消费动力却不但没有减少，还成倍增加，更是带动了国际跨国公司在国内的发展动力，相继投入大量资本，拓展国内市场，跨国企业在国内的竞争表明了这些年来的国内跨国公司的竞争情况与发展情况。综上所述，学习与借鉴国外跨国公司企业的发展战略非常重要，学习他们的经验，补充自我品牌战略竞争能力，都很有效，这些关系到国内企业和中国经济快速发展的关键因素。
二、跨国企业在中国的发展策略分析
2.资本运作本土化资本运作的本土化方式是跨国企业进行国内拓展的有效发展策略，根据资本本土化的发展，将投资资金运用到不同的市场环境中就需要将本土文化和特色运用到本土市场。联合利华加速进军A股，可以说是在中国本土化的惊人之举。去年“中国将允许外资企业国内上市”的消息公布后，联合利华对于解冻的消息表示了欢欣，并称希望在中国上市并非单纯为了融资。在联合利华看来，能在中国国内上市有三大好处：一是跨国公司本土化的表现之一；二是有助于通过推出股票期权的激励和留任本地员工，吸引更多的优秀人才；三是有助于提高公司的知名度。在跨国企业的发展过程中，有一些跨国企业掌握了这样的发展模式，根据具体的国家内部国情和具体的市场情况为基础，企业的发展信息因为存在不同特点，要掌握具体的国家市场动态国情，摩托罗拉的资本运作则表现得更为具体和直接。1998年该公司从中国本地采购的配套产品及各项服务消费额达41亿元人民币，其产品的平均国产化率达到60％。由此可见，资本运作的有效发展，可以代表跨国企业资本运营的成功性特点，可以有效提高跨国企业的本土发展动力和市场占有能力。
3.产品制造的本土化戴尔公司（DELL）在跨国公司经营中十分注重产品制造的本土化，讲求技术创新、服务与信誉的整合效率，使消费者群体迅速扩大，市场快速裂变与发展。戴尔公司运用因特网等现代营销方式与客户直接联系，通过产品本土化制造，确保在3—5天内将根据顾客个性化需求设计生产的产品交到顾客手中，其价格低于市场IT产品的10％以上，并有一流的技术和服务保证，获得了极大的市场份额。产品制造的本土化可以大幅度的降低成本价格，根据具体市场制定标准，本土建厂生产，利用本土廉价劳动力作为基础，降低生产成本，提高市场中产品的参与度，改善市场营销具体情况，还可以加强产品的市场竞争力，获取全新的市场机遇，利用产品制造的本土化条件，获取更多的市场资源。例如DELL公司就有这样的产品制造本土化策略，DELL没有自己的零部件企业，在国际化经营中更加重视选择国外本土化的制造专业厂家，充分运用自己所掌握的科学创新与专利，在市场上与顾客需求、零部件配套厂商等方面整合创新，从而加快国际化市场的开拓力度。
4.研究开发的本土化开研发分店，争抢国内优秀人才和技术，这比单一的硬指标投入更具战略眼光。仅从1998年至今，各大跨国公司在北京建立的研究院和研发中心就有20多家，且有愈演愈烈之势。外籍研究院的功能已不仅限于研究适合中国市场的产品，还包括研究中国社会和变化，以更好地适应本土化的需求。爱立信（中国）有限公司总裁芮思迈也表示，对于爱立信来说，中国并不仅仅是一个市场。除了爱立信中国学院外，他们还在北京设立了一个移动媒体开放实验室，进行应用研究。只要是非竞争对手的公司都可以进入实验室进行研究活动。