1、成都农产品中心批发市场调查报告聚和国际A、资料法法内容整整理成都聚合国国际的区区位优势势成都聚和国国际位于于龙泉驿驿区同安安镇（1）交交通方面面：公路路四通八八达聚和和国际的的交易主主要都是是靠公路路运输来来完成的的。紧靠靠成渝高高速，厦厦蓉高速速等高速速公路，而而且附近近有通往往成都市市区的绕绕城高速速，为蔬蔬菜运往往川内，城城区等都都提供了了便利的的交通条条件，辐辐射面广广。（2）经经济方面面：以龙龙泉为经经济腹地地龙泉泉农业经经济发达达。土壤壤肥沃，地地势平坦坦，有广广阔的农农田、果果林。为为聚合蔬蔬菜瓜果果的提供供稳定的的供应。（3）政政策的支支持聚和是成都都市重点点农产品品批发
3、场。交易流程：来至全全国各地地的蔬菜菜来到交交易中心心，在聚聚和进行行配货，将将配好的的货物送送到各个个地区。聚聚和实际际就是提提供一个个农产品品的销售售交易的的平台，在在聚和中中有7000多个个摊位，摊摊位主利利用自己己的人脉脉以及信信息，吸吸引来至至全国各各地的菜菜源。在在聚和摊摊位上来来，至各各地的买买家在摊摊位上进进行交易易。2、仓储业业务a、普通仓仓储业务务。提供供农产品品的仓储储业务；b、冷库业业务。为为那些需需要保鲜鲜的农产产品提供供冷藏仓仓库的服服务。C、仓库信信息化管管理系统统的支持持。二、重点介介绍聚合个个别功能能区概述述（11）、仓仓库：提提供给需需要存放放的或保保
4、鲜的农农产品，拥拥有空调调仓库，农农产品需需要什么么样的温温度就可可以给予予怎样的的温度。仓仓库的管管理是由由第三方方物流的的广州夏夏晖物流流有限公公司来负负责管理理，仓库库的管理理实现了了管理信信息化，更更具专业业化。（22）、配配送中心心：聚和和的配送送中心仍仍然是一一个中介介机构，只只是为从从各地来来的车辆辆提供一一个集散散的区域域，在这这里雇佣佣聚和自自身的摩摩托车，将将菜品从从交易中中心运往往配送中中心，然然后装车车，运往往各个地地区。这这里并没没有信息息化的管管理，而而仍然还还是人工工的搬运运。（33）、交交易中心心：聚和和有7000多个个摊位，每每个摊位位都有卡卡车到位位，运
6、：（1）功能能定位：聚合国国际实际际就是一一个中介介机构，有有点类似似于第四四方物流流。（2）信息息化程度度：拥有有仓储管管理信息息系统，IIC卡系系统，还还有蔬菜菜检验系系统，技技术性较较强，信信息化高高。（3）发展展方向：未来有有很大的的发展空空间，将将建立农农产品期期货交易易市场。（4）收入入状况：聚和年年交易额额达700亿元，一一个摊位位年收入入达1000多万万元。（5）B22B合作作方式：仓库管管理由第第三方物物流公司司来管理理，它提提供了更更专业的的仓库信信息管理理，为其其提供技技术的保保障。（6）高峰峰时段：每天的的早上77点8点是是市场上上交易的的高峰期期。v聚合国国际交易
7、易中心被访者：交交易者、工工人、摊摊位老板板受访人数：6人访谈收获：（1）运输输中的蔬蔬菜保鲜鲜方式。运输输过程中中的保鲜鲜，比如如西红柿柿，使用用塑料袋袋将其包包裹，使使其不易易腐烂。在在夏天，运运输蔬菜菜时，事事先将车车进入冷冷库打冷冷气，用用棉絮将将整架车车包裹，让让冷气不不宜散失失，保护护蔬菜的的新鲜度度。（2）货源源关系网网。摊位位主联系系货源是是利用自自己的“关系网网”，在这这些自然然而然形形成的信信任关系系中，货货源，蔬蔬菜的质质量都能能得到保保障。彼彼此都互互相信任任，就会会拥有稳稳定的货货源，利利润收入入。（3）超市市蔬菜采采购偏好好。在与与老板和和工人的的交流中中，发现
8、现超市很很少来这这里进货货，他们们更喜欢欢去二级级市场。五、调查结结果（1）现有有状况：聚和国国际是一一个中介介机构，主主要的业业务就是是为蔬菜菜的交易易提供一一个交易易的平台台，其他他的业务务，有仓仓储业务务。（2）战略略发展：a、功功能升级级。未来来它将打打造成蔬蔬菜，水水果的综综合交易易平台、蔬蔬菜信息息发布平平台、蔬蔬菜期货货交易平平台。b、港港交所上上市。聚聚合正在在积极配配合会计计师事务务所筹备备香港上上市的工工作，融融资后将将得到更更加迅速速的发展展。（3）超市市采购与与市场级级别的关关系：超超市并没没有在跟跟一级市市场进货货，而是是在二级级市场进进货，超超市需要要更为广广泛
9、的品品种，而而一级市市场不能能提供大大部分的的品种，超超市只能能跟二级级市场进进货。六、调查体体会（1）功能能初级，难难以调控控市场。在在农产品品的销售售过程中中，聚和和只是一一个最初初的平台台而已，它它并不能能为农产产品真正正地实现现价值提提供支持持，这个个中间环环节中并并不是农农场品涨涨价的根根本所在在。（2）缺乏乏管理规规范，关关系网维维系交易易。整个个交易中中心以及及配送中中心，存存在着混混乱的局局面，由由于是长长期而来来形成的的责任关关系、信信任关系系、交易易关系，管管理方面面需要更更加加强强，还需需要大力力的投入入，加强强各个系系统之间间的联系系，要有有关键的的管理机机制。（3）空
10、间间利用率率和市场场功能有有待提高高。聚和和里还有有很多的的设备和和场地还还没有利利用起来来，管理理者需要要提出解解决方案案，充分分利用好好自身有有利的条条件，可可以在场场所内建建立更多多的交易易点，销销售点，还还可以将将自身建建设成为为一级，二二级市场场相兼容容的市场场，增加加市场份份额，形形成在集集团优势势。（4）“菜菜贱伤农农”，“菜贵伤伤民”不是运运输费用用惹的祸祸。在聚聚和调查查的过程程中，我我们可以以发现，其其实农产产品在上上游“贱”，而在在下游“贵”并不是是因为运运输的问问题，农农产品的的运输并并没有收收取过路路费，在在来回的的过程中中菜品的的成本主主要是油油价、维维修等费费用。
11、（5）蔬菜菜价格问问题的小小组总结结。小组组认为，农农产品的的“贱”和“贵”有两个个原因：一是政府在在农产品品销售上上没有提提供有力力的信息息支持二是销售市市场上的的高额而而繁杂的的租金稀稀释了利利润。具体来说：上游信信息的不不对称造造成农民民耕种的的盲目性性。什么么涨价就就种什么么，造成成农产品品的滞销销，导致致农产品品的“贱”。下游由于城城市销售售市场高高昂摊位位租金以以及其他他的城市市管理费费用造成成了农产产品的“贵”成都龙泉聚聚和(国国际)果果蔬市场场【摘要】：龙泉聚聚和(国国际)果果蔬市场场建于220033年。市市场一期期占地3325亩亩,建筑筑面积116万平平方米,已投资资2.55
12、亿元人人民币建建成了77.8万万平方米米蔬菜交交易区,2.33万平方方米水果果交易区区,1.1万平平方米特特色精品品展示交交易厅,及0.8万平平方米商商务中心心等。【关键词】：平方方米交交易区绿色市市场果果蔬建建筑面积积商务务中心交易厅厅人民民币国国际水水果【分类号】：F3223.77【正文快照照】：龙泉聚和(国际)果蔬市市场建于于20003年。市市场一期期占地3325亩亩,建筑筑面积116万平平方米,已投资资2.55亿元人人民币建建成了77.8万万平方米米蔬菜交交易区,2.33万平方方米水果果交易区区,1.1万平平方米特特色精品品展示交交易厅,及0.8万平平方米商商务
13、中心心等。市市场建有有8吨/小时光光电加工工分选线线以及电电子结算算中心、信信息管理理中10月255266日，我我们对成成都农产产品中心心批发市市场的老老市场和和新市场场进行了了实地调调研。10月月26277日，我我们实地地调研了了成都市市其他农农产品批批发市场场。包括：西南果果品中心心批发交交易市场场、成都都龙泉聚聚合（国国际）果果蔬交易易中心、青青石桥水水产市场场、五块块石蔬菜菜综合批批发市场场、成都都市农副副产品批批发中心心、大西西南茶叶叶专业批批发市场场、荷花花池中药药专业市市场、五五块石商商贸大市市场、糖糖酒干杂杂批发市市场。成都农农产品中中心批发发市场是是深圳和和四川两两地政府府合
15、巨巨大。新市场场发展策策略为“总体规规划，分分期开发发，滚动动发展”。分期期开发是是指：一一期建设设以满足足老市场场搬迁为为目的；二期建建设冻库库、水果果交易区区和沿街街商铺；三期建建设综合合楼和配配套的住住宅楼。该市场场的经营营目标是是：在未未来34年年内，交交易量大大于2000万吨吨，交易易金额超超过1000亿元元。根据我我们全方方位的考考察，我我们认为为，上述述发展目目标应该该能够达达到。我我们可以以预期：当一期期工程全全部达到到预定目目标、整整个经营营走上正正常轨道道后，预预定的发发展目标标将逐渐渐实现，880%的的佣金覆覆盖率也也将成为为现实。此此时，我我们用不不同的佣佣金水平平可以
18、然然包括农农产品批批发市场场）都将将迁移到到三环路路以外。成成都市农农产品批批发市场场正面临临前所未未有的大大变局。大大变局带带来了发发展的大大机会，新新市场发发展空间间令人惊惊喜。1.11.老市市场：过过渡时期期，稳定定压倒一一切11.1.1.地地理位置置老老市场东东临人民民南路，南南临三环环路，西西边为站站华路。11.1.2.股股权构成成成成都农产产品中心心批发市市场，在在农产品品（00000661）进进入以前前，由北北京中糖糖集团（即即北京中中国糖业业集团）和和成都商商业投资资发展有有限公司司各占550%股股权。农农产品（00000061）通通过重组组成都商商业投资资发展有有限公
19、司司进入成成都农产产品中心心批发市市场。重重组成都都商业投投资发展展有限公公司的方方案为：将原来来与批发发市场业业务无关关的资产产全部剥剥离出去去，由另另外成立立的新公公司成都兴兴商公司司拥有。经经过重组组的成都都商业投投资发展展有限公公司仍然然占有成成都农产产品中心心批发市市场500%的股股权，成成都商业业投资发发展有限限公司本本身由新新组建的的成都兴兴商公司司和农产产品（00000061）各各占499%和551%的的股权。220055年7月月，中糖糖集团正正式退出出成都农农产品中中心批发发市场，由由农产品品（00000661）与与兴商公公司按551%:49%受让原原中糖集集团所拥拥有的股股
20、权，双双方直接接各占成成都农产产品中心心批发市市场255.5%和244.5的的股权。1.11.3.市场地地位成成都农产产品中心心批发市市场交易易品种主主要为蔬蔬菜、肉肉类、水水产和小小食品，属属于综合合批发市市场。20005年以以前，成成都农产产品中心心批发市市场蔬菜菜日成交交量在33000040000吨，占占整个成成都批发发市场交交易量的的70%左右；肉类交交易量占占有当地地20%左右的的市场份份额。该该市场是是成都市市最主要要的农产产品批发发市场之之一和最最大的综综合批发发市场。1.11.4.市场特特征在在正常情情况下，该该市场货货源来自自全国的的22个个省市，同同时可以以辐射到到整个
21、四四川省和和西部各各地区。在整个个批发市市场交易易量中，440%左左右用来来保障和和满足成成都市的的需求，660%左左右用于于中转，辐辐射到四四川省和和西部各各地区。其其中，重重庆70080%，西藏藏90%的农产产品供应应量来自自成都市市的农产产品批发发市场。贵贵州、山山西、陕陕西等地地区的客客户都会会到成都都市进货货。成都农农产品中中心批发发市场属属于产销销中转市市场。1.11.5.非常措措施一一个市场场的搬迁迁或多或或少会引引起广大大经营户户的不安安。例如如，20003年年老市场场的小食食品铺位位招商时时，因为为受到成成都市政政府关于于城市发发展规划划公告的的影响，招招商效果果受到负负面
23、针针对竞争争对手的的各种不不正当竞竞争做法法，成都都农产品品中心批批发市场场巧妙地地采取了了放水养养鱼的对对策，化化解了对对手的攻攻势。针针对各类类专业市市场的挑挑战，采采取了针针对性极极强的新新市场招招商措施施。在因新新老市场场交替容容易产生生动荡的的时期，在在开发新新市场需需要大量量资金而而不能化化太多的的人力、物物力和财财力与竞竞争对手手发生大大的碰撞撞之际，成成都农产产品中心心批发市市场管理理层凭借借必胜的的信念、高高超的管管理技巧巧和高瞻瞻远瞩的的策略，在在不增加加额外支支出的情情况下化化解来自自市场各各方的竞竞争压力力，实现现了新老老市场的的平稳过过渡。1.11.6.目前形形势老
24、老市场原原占地2280亩亩，现在在已经移移交1/3左右右的土地地。估计计，现在在老市场场蔬菜交交易量的的市场份份额在550%左左右。目前老老市场正正平稳地地筹备搬搬迁。1.22.新市市场：继继往开来来，发展展是硬道道理11.2.1.协协议搬迁迁为为了得到到较好的的搬迁方方案，该该市场与与当地政政府经过过许多回回合的商商议，达达成了协协议搬迁迁的规划划，即政政府以协协议价回回收土地地，同时时以优惠惠价提供供新市场场用地。政政府以1100万万元/亩亩价格回回收土地地，新市市场土地地成本大大概在220万元元/亩左左右，比比市场价价50万万元/亩亩明显低低很多。新新市场土土地全部部为商业业用地性性
25、质，兼兼容一定定比例的的商铺和和住宅用用地。1.22.2.地段环环境成成都农产产品中心心批发市市场将从从三环内内的站华华路搬迁迁到白家家镇。新新、老市市场相距距6公里里左右。按照成成都市政政府的市市政发展展规划，成成都市南南部是重重点开发发区域。目目前，位位于南部部的新市市政府大大厦正在在建造中中，经济济开发区区、会展展中心、海海洋公园园等开发发项目已已经初具具规模。和和记黄浦浦（占地地10000亩）、华华侨城（占占地30000亩亩）等著著名地产产开发商商纷纷入入驻到这这块热土土上，开开发高档档商品房房。南部部地区已已经是高高档楼盘盘集中地地，距离离新市场场所在地地比较近近。成都的的南区属属
26、于富人人区。南南区的商商品房，在在轨道交交通利好好推动下下，房价价从30000元元/平方方米上涨涨到50000元元/平方方米。新市场场周边分分布了77大院校校，一方方面能提提高该地地区的品品位，另另一方面面这些大大单位也也是新市市场的大大需求者者。新市场场周边交交通便利利，不但但拥有从从新市场场直接穿穿过的川川大路，而而且拥有有多条通通往市区区和各地地的交通通主干道道。川大路路直接通通向会展展中心，与与此相距距4公里里左右。东东边方向向的成雅雅高速，两两边拥有有较宽的的绿化带带，成为为城市的的绿肺。白家镇镇依托双双流机场场的空港港优势和和高速公公路优势势等，正正在成为为成都市市重要的的物流中中
27、心。由此可可见。新新市场地地理位置置优越，竞竞争优势势明显，土土地增值值空间巨巨大。1.22.3.开发规规划新新市场发发展策略略为“总体规规划，分分期开发发，滚动动发展”。第一一期开发发以满足足老市场场搬迁为为目的，在在今年年年底前完完成；第第二、三三期开发发预计在在20009年下下半年全全部完成成，具体体进展视视发展情情况而定定。预计计，总投投资为44.5亿亿元（包包括受让让土地成成本1亿亿多元）。分期开开发的具具体内容容是：一一期建设设以满足足老市场场搬迁为为目的；二期建建设冻库库、水果果交易区区和沿街街商铺；三期建建设综合合楼和配配套的住住宅楼。1.22.4.市场布布局新新市场面面貌
28、焕然然一新，规规模更大大，设施施更健全全，技术术更先进进。新新市场占占地5222亩（包包括道路路和绿化化用地），经经营用地地4022亩。新新市场将将开设蔬蔬菜交易易区、肉肉类交易易区（包包括两个个类似于于上海农农产品中中心批发发市场的的白条肉肉交易大大厅）、水水果交易易区、海海水产品品交易区区、小食食品交易易区、加加工配送送区和拍拍卖展示示展销中中心，并并配套综综合办公公楼（客客服中心心、检测测及办公公楼于一一体）、市市场综合合服务楼楼、40000吨吨冷库和和生活配配套区。1.22.5.资金规规划搬搬迁实现现的收益益，加上上原有的的现金，另另外从银银行贷款款1个亿亿，整个个搬迁工工程就能能
29、按计划划高效地地运转起起来。新市场场可以通通过销售售部分商商铺和住住宅楼，加加速收回回前期投投资，实实现开发发资金的的良性循循环。其其实，在在4亿多多元的开开发成本本中，已已经包括括了住宅宅和商铺铺开发成成本，通通过销售售可以收收回开发发成本。这这样，分分期开发发、滚动动发展中中所需的的实际资资金并非非很大。对于银银行贷款款部分，还还款和财财务费用用支出等等方面，市市场已经经作了周周密的安安排。该该市场认认为，银银行贷款款并非给给市场带带来了太太大的压压力。通过盘盘活、搞搞火商铺铺，争取取优惠政政策等，完完全有能能力运用用现有的的资金实实现稳定定的分期期开发和和滚动发发展。1.22.6.发展空
30、空间新新市场发发展的空空间有多多大？表表现在什什么地方方？我们们认为，新新市场发发展空间间很大。主主要表现现在以下下几方面面：一是规规划变动动带来的的新机遇遇。成都市市政府考考虑到大大城市的的发展前前景，调调整了城城市南部部的发展展规划，规规划在220088年底前前，全部部批发市市场搬出出三环以以内，迁迁到三环环以外。这这意味着着，就是是现在三三环内占占有一定定市场份份额的批批发市场场在未来来几年内内将发生生大的变变化，市市场格局局将被重重新排定定。在这这洗牌过过程中，在在搬迁上上先行一一步的成成都农产产品中心心批发市市场将占占得先机机。这是是不容怀怀疑的。二是集集中交易易带来的的新机遇遇。
34、0000061）在在此成功功布点，在在开发西西部市场场中已经经成功一一半。现现在，新新市场又又坐落到到全国百百强县之之一、排排名第554位的的双流县县，可谓谓是高瞻瞻远瞩。成都农农产品中中心批发发市场是是西部的的前沿市市场，具具有很强强的辐射射功能。从从区域的的市场发发展成全全国的市市场、开开放的市市场是必必然的趋趋势。六是内内部对接接带来的的新机遇遇。农产品品（00000661）在在全国各各地拥有有丰富的的农产品品批发市市场资源源，实现现对接能能够实现现多赢格格局。这这不是一一般市场场所能具具有的。事实上上，支持持成都农农产品中中心批发发市场大大发展的的因素远远不只是是这些。1.22.7.发
35、展目目标在在如何推推广上海海“佣金+租金”盈利模模式、实实施电子子交易结结算系统统方面，成成都农产产品中心心批发市市场规划划实施中中央统一一结算系系统，在在未来334年年内，分分五步走走，逐步步规范，最最终达到到统一结结算，实实现佣金金收费覆覆盖率达达到交易易金额的的80%。成都农农产品中中心批发发市场的的经营目目标是：在未来来34年内内，交易易量大于于2000万吨，交交易金额额超过1100亿亿元。这这当中，交交易品种种构成将将与现有有的有一一定的区区别，高高附加值值品种所所占比例例将明显显提高。相相比之下下，增长长速度异异常惊人人：20005年年，成交交量为1127万万吨，成成交金额额为2
36、88亿元，品品种包括括蔬菜、肉肉类、粮粮油和小小食品，不不包括水水果。在新市市场将大大力发展展肉类交交易，特特别是鲜鲜猪肉（主主要是热热白条）和和冻猪肉肉将占据据重要的的地位。由由于该市市场配套套了冷库库，冻肉肉的交易易量客观观上有望望大幅提提高。水水果交易易品种，主主要发展展高附加加值的精精品。水水产品中中，将大大力发展展海鲜产产品。海海鲜产品品虽然交交易量不不是特别别大，但但单价高高，交易易金额大大。1.22.8.收入预预期根根据我们们全方位位的考察察，我们们认为，上上述发展展目标应应该能够够达到。我们可可以预期期：当一一期工程程全部达达到预定定目标、整整个经营营走上正正常轨道道后，预预
39、品中心批批发市场场试比高高低的批批发市场场屈指可可数。2.11.规模模最大：西南果果品中心心批发交交易市场场规规模大、人人气旺和和品种多多是西南南果品中中心批发发交易市市场（以以下简称称西南果果品批发发市场）的的特征。2.11.1.市场概概况西西南果品品批发市市场临近近成都市市物流业业比较发发达的八八里庄，位位于驷马马桥路。西西南果品品批发市市场是我我国西南南地区规规模最大大的果品品批发市市场，估估计占地地面积在在5000亩左右右，已经经有十多多年的发发展史。由于交交易量大大，该市市场地面面到处是是由果品品液体留留下的粘粘性物质质。在市场场的西北北有一个个中等规规模的冷冷库，设设备已经经
40、略显陈陈旧。该市场场主要分分成精品品交易区区、大众众交易区区和地摊摊交易区区。精品品交易区区有几个个交易大大棚组成成，大约约有3000个左左右的摊摊位。部部分摊位位已经被被用作仓仓库。由由于摊位位紧张，不不少经营营户只能能在周边边的地方方租用临临时摊位位，或者者干脆在在道路边边或广场场上直接接在货车车上交易易。大众交交易区，主主要设在在各个空空地上，设设施相对对简单。在在各个过过道、道道路边随随处可见见各类经经营户摆摆的摊位位。地摊交交易区位位于该市市场东南南部，专专用铁路路支线从从中通过过，各个个交易棚棚更为简简陋。目目前主要要的交易易品种为为来自福福建的釉釉子。该该市场目目前交易易集中在
42、得大大的经营营户来说说是划算算的。2.11.3.市场效效率各各类经营营户交易易量、交交易金额额存在较较大差异异。例如如，在精精品交易易区，有有的摊位位年交易易金额可可达到110000万元左左右，有有的只能能做到3300万万左右的的交易额额。车皮直直接进入入市场，提提供给经经营户更更多的选选择。目目前，通通过车皮皮运输釉釉子，每每斤可节节省5分分钱的运运费。该市场场经营户户经济收收益还是是挺可观观的。例例如，做做釉子的的经营户户一年少少则赚几几十万元元，多的的能赚到到百万元元以上。2.11.4.竞争形形势虽虽然整个个市场不不太整洁洁，但是是人气较较旺，具具有一定定的竞争争力。龙龙泉聚合合果蔬
43、中中心虽然然硬件设设施比西西南果品品批发市市场强，但但交通条条件、地地段条件件等方面面难以抗抗衡，只只有当该该市场实实行搬迁迁时，龙龙泉聚合合果蔬中中心才有有机会与与该市场场竞争一一下，但但估计吸吸引力不不会太大大。对于于成都农农产品中中心批发发市场来来说：一一方面，将将来主要要发展精精品水果果交易，与与该市场场形成一一定的错错位经营营，客观观上会减减少较大大的竞争争；另一一方面，硬硬件设施施、管理理水平等等方面都都明显高高于该市市场，竞竞争力更更强，因因此，未未来会吸吸引不少少实力经经营户，特特别是当当该市场场实行搬搬迁、成成都农产产品中心心批发市市场更显显交通条条件、硬硬件设施施和管理理水
44、平等等优势时时，这种种吸引力力将更强强。总之之，即使使是西南南果品批批发市场场这样的的专业市市场中的的强者，也也不会在在水果交交易方面面对成都都农产品品中心批批发市场场造成太太大的压压力。2.22.争议议最大：成都龙龙泉聚合合（国际际）果蔬蔬交易中中心成成都龙泉泉聚合(国际)果蔬交交易中心心（我们们将此市市场简称称为“龙泉聚聚合果蔬蔬中心”），瞄瞄准成都都市农产产品批发发市场（包包括其他他行业批批发市场场）大搬搬迁带来来的进入入机会，采采取种种种颇具争争议甚至至不正当当的手段段，快速速进入农农产品批批发市场场领域。龙泉聚聚合果蔬蔬中心的的开发和和运作特特征可以以概括成成这样几几个字“高成本本
45、融资，低低租金出出租，长长期限牵牵制，交交易量约约束，进进场费创创收”。由于在在进入农农产品批批发市场场时所具具有的动动机、采采取的手手段和所所具备的的地段条条件等方方面存在在某些问问题，该该市场能能否继续续做活做做火还存存在很大大的不确确定性。2.22.1.地段条条件龙龙泉聚合合果蔬中中心位于于成都市市东部的的龙泉驿驿区龙都都大道一一号。龙龙泉驿原原为成都都市的一一个郊县县，现在在已经改改制成龙龙泉驿区区。该市市场距离离成渝高高速龙泉泉驿出口口不远。我我们用车车辆实地地测量，测测得该市市场距离离成都市市区三环环路177公里，距距离二环环路222公里。该该市场属属于成都都市比较较偏僻的的地方
49、易区221平方方米左右右的摊位位10年年使用权权的投资资额为33.8万万元，330平方方米左右右的为66.8万万元；蔬蔬菜交易易区，223平方方米左右右的为44.2万万元。平平均每平平方米的的摊位110年使使用权的的投资额额在20000元元左右。据聚合合公司的的工作人人员介绍绍，目前前这样的的投资活活动已经经结束。22.2.4.市市场布局局从从硬件设设施看，该该市场建建造得比比较规范范。现在在已经建建成蔬菜菜交易区区（有一一个交易易大厅在在建），精精品水果果交易区区，一幢幢综合楼楼。按照照建设规规划，将将来还要要建成拍拍卖展示示中心、气气调保鲜鲜库等。由由于硬件件设施规规范，给给人直觉觉是
50、比较较整洁。蔬菜交交易区已已在20005年年底开业业，精品品水果交交易区现现在处于于招商状状态。蔬菜交交易区已已经建成成、启用用10个个交易大大厅，另另外一个个正在建建造。每每三个交交易大厅厅连接成成一排，共共四排（有有一排由由两个交交易大厅厅组成，包包括正在在建造的的一个）。每每个交易易大厅本本身分成成两边，每每边有113个档档位。每每个档位位宽6.5米左左右，进进深在66、7米米左右，设设两个铺铺位。交交易大厅厅的中间间道路宽宽度在220米左左右。每每个铺位位都配备备商住两两用的小小两层楼楼。每个个交易大大厅拥有有52个个铺位，现现共有铺铺位5220个。已经建建成但尚尚处于招招商阶段段的精
51、品品水果交交易区，共共有六个个交易大大棚组成成，连成成一个整整体，共共设摊位位3000多个，不不配备蔬蔬菜交易易区那样样的商住住两用的的小两层层楼。2.22.5.运转模模式该该市场的的运作模模式可概概括成“低租金金出租，长长期限牵牵制，交交易量约约束，进进场费创创收”。经营户户在签订订租用合合同、交交纳押金金的条件件下，以以每年22000030000元的的租金水水平租用用铺位。该该市场实实行低租租金收费费策略。已经签签订租用用合同、交交纳押金金的经营营户不能能转租铺铺位，也也不能前前结束合合同、收收回押金金。租赁赁合同所所约定的的年限都都在数年年以上，经经营户不不容易按按照自己己的愿望望自由
53、到500元分别别收取，长长途菜同同样按车车型分别别收取1100元元、1550元、2200元元、3000元和和4800元。在在一般经经营户的的心目中中，收取取20003000元的的进场费费居多。每个铺铺位租金金水平为为2000030000元/年。属属于低租租金水平平。如同上上海的江江桥蔬菜菜批发市市场一样样，该市市场配备备4000多名短短驳人员员，专门门从事下下家配菜菜装车服服务。一一般情况况下，33名左右右的短驳驳人员组组成一个个小组，合合装一量量货车，按按17元元/吨左左右的标标准收取取服务费费。短驳驳服务人人员由市市场统一一管理，除除交纳3300元元押金外外，每月月向市场场交纳5500元元
55、段段，挖走走竞争对对手的客客户。许许多知道道真相后后的经营营户表示示由于受受押金牵牵制，现现在暂时时走一步步看一步步，到时时再决定定去留。同同时。他他们认为为，由于于该市场场是专业业市场，没没有综合合市场那那样竞争争力强，又又地处比比较偏僻僻的地段段，买家家不便利利，能否否长期做做下去还还不容易易判断。值得注注意的一一个现象象是，水水果交易易区招商商并非那那么容易易，招商商一年多多，毫无无起色。这这可能出出于两方方面的原原因：一一是在蔬蔬菜交易易区招商商时采用用的不正正当手段段现在已已经难以以奏效，因因为经营营户已经经基本了了解成都都市农产产品批发发市场未未来发展展的大致致格局，龙龙泉驿区区不
56、会成成为批发发市场的的集中点点；二是是在等待待成都市市最大的的果品批批发市场场位于于驷马桥桥路的西西南果品品批发市市场搬迁迁，寻机机挖走经经营户。从从我们对对西南果果品批发发市场的的调研情情况来看看，只要要驷马桥桥的果品品批发市市场不搬搬迁或搬搬迁时不不留下空空隙，龙龙泉驿市市场很难难有做火火的机会会。2.33.数量量最多：五块石石批发市市场群五五块石是是成都市市农产品品批发市市场数量量最多的的商业贸贸易区，同同时也是是成都市市各类批批发市场场数量最最多的商商业贸易易区。这这里聚集集了五块块石蔬菜菜综合批批发市场场、成都都市农副副产品批批发中心心、大西西南茶叶叶专业批批发市场场、荷花花池中药
57、药专业市市场、五五块石商商贸大市市场、糖糖酒干杂杂批发市市场、五五块石农农贸商品品批发市市场、五五块石电电子电器器市场、万万家灯饰饰批发城城、西南南酒店用用品批发发、五块块石轻纺纺城等农农产品和和其他商商品批发发市场。我我们将集集中在五五块石地地区的农农产品批批发市场场称作五五块石批批发市场场群。这这里专业业市场发发达，聚聚集效应应明显。在此，我我们主要要阐述对对五块石石蔬菜综综合批发发市场、成成都市农农副产品品批发中中心、大大西南茶茶叶专业业批发市市场、荷荷花池中中药专业业市场、五五块石商商贸大市市场、糖糖酒干杂杂批发市市场的调调研概况况。2.33.1.市场概概貌五五块石批批发市场场群位于
58、于成都市市中心正正北方向向，主要要分布于于蓉北商商贸大道道两侧。五五块石蔬蔬菜综合合批发市市场位于于五块石石批发市市场的北北部区域域，大门门开设在在西南角角上，与与蓉北商商贸大道道相接。从占地地面积看看，该市市场占地地2000亩左右右，是成成都市三三环内第第三大农农产品批批发市场场（从占占地面积积比较，西西南果品品批发市市场、成成都农产产品中心心批发市市场的老老市场分分列第一一和第二二位），批批零一体体化，脏脏乱差特特征比较较明显。该市场场的交易易品种包包括蔬菜菜、分割割肉、水水果、粮粮油、干干杂、药药材、禽禽蛋等，其其中蔬菜菜、分割割肉交易易占据最最重要位位置。蔬蔬菜和分分割肉摊摊位数所所
59、占的量量最大。该该市场具具有集贸贸市场特特征，交交易品种种比较齐齐全，可可算得上上是成都都市第二二大农产产品综合合批发市市场。蔬菜交交易区位位于临近近大门进进口处的的中西部部，包括括三个交交易大棚棚、一个个交易广广场和靠靠西南边边上的零零售摊位位。交易大大棚共设设有1000多个个摊位，每每个摊位位的租金金为6000元/月，蔬蔬菜经营营户需要要另外按按大致110元/吨的收收费水平平向市场场交纳进进场费。蔬蔬菜零售售摊位共共有500个左右右，租金金为3000元/月。交交易广场场主要供供临时货货车的批批发、零零售，并并设有大大量的地地摊供蔬蔬菜零售售。位于市市场中部部的铺位位，租金金为6000元/月
60、左右右。从事事小食品品买卖的的经营告告诉我们们，每天天的营业业额才几几百元，主主要为零零售。当当然，各各类摊位位实现批批零一体体化，只只是零售售所占比比例较高高。位于市市场东南南部的药药材铺铺位，共共有700个左右右，与五五福桥东东路对面面的荷花花池中药药专业市市场相比比，在人人气上存存在极大大的差距距。位于市市场东北北部的水水果铺位位在500个左右右。五块石石蔬菜综综合批发发市场给给人的整整体感觉觉是“市场规规模大，品品种较齐齐全，批批零一体体化，设设施较破破旧，环环境脏乱乱差”。2.33.3.成都荷荷花池中中药专业业市场成成都荷花花池中药药专业市市场与五五块石蔬蔬菜综合合批发市市场相隔隔