物业管理的业务可分为三类：①基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；②专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等；③特色业务类：包括特约服务和便民服务；④经营业务类：房屋中介服务、装修业务等。
业主在物业管理活动中的权利和义务业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同
3、简述竣工验收与接管验收的区别。
承接验收与竣工验收的区别在于：
（1）验收的目的不同承接验收是在竣工验收合格的基础上，以满足使用功能和物业现状条件为主要内容的再检验，是为了分清管理责任，对即将管理的物业质量和物业现状进行验收；竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求，是开发商为了使物业取得进入市场的资格，对物业是否合格进行质量验收。
（2）验收条件不同承接验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。
（3）交接对象不同承接验收是由物业服务企业承接开发商或业主委员会移交的物业，竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。竣工验收合格后，标志着物业可以交付使用，承接验收一旦完成，则标志着物业正式进入使用阶段或新的管理阶段。
（4）性质不同竣工验收是政府行为，是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和建设质量进行全面检验和质量评定。承接验收是企业行为，是物业服务企业代表全体业主根据（前期）物业服务合同，从确保物业日后正常使用和维修的角度出发，对物业委托方的物业进行的质量验收。
（5）物业服务企业在二者中的职责不同竣工验收时，物业服务企业只是参加者，无直接的责任关系；而在承接验收中，物业服务企业与开发商是直接的责任关系。
4、住宅小区物业管理应达到哪些目标？
五、案例分析题（每题10分，满分30分）
2、黄先生及其夫人居住在广州市某小区８栋７０１室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：“我们半年都不在家，不应该交物业管理费。”请问：物业管理公司应如何处理。
案例点评：
法院判决，柳先生应交物业费。
第二，当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。并不意味着可以减少维持，保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行，使用，维修和保养的工作量，电梯，高低压配电设备，共用照明，水泵，消防设施等共用设备，设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；保安的值勤，巡逻，安全检查等工作量也不会减少；清洁卫生，环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。第三，造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。
第四，减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。
3、王先生（即业主）投诉大堂管理员，原因是大堂管理员没有代其保管物品。刚到该公司的几位实习生有不同看法：小李认为管理员做得对，因为该大厦管理委托合同没有代客保管物品的规定；小陈认为管理员做得不对，因为他违反了顾客至上的服务宗旨，没有想业主之所想，急业主之所急。请问：你有什么看法？
四川省2011年10月高等教育自学考试
物业管理实务试题
一、单项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.物业管理投标书的基本要素为()
A.投标函、投标报价一览表、投标物业管理企业简介、评委会名单、投标书附件等
B.投标函、评委会名单、投标物业管理企业简介、物业管理方案、投标书附件等
C.投标函、投标报价一览表、评委会名单、物业管理方案、投标书附件等
D.投标函、投标报价一览表、投标物业管理企业简介、物业管理方案、投标书附件等
2.物业管理企业在物业承接验收中处理质量问题的原则有()
A.实践性和经验性相结合的原则
B.理论性和实践性相结合的原则
C.原则性和灵活性相结合的原则
D.广泛性和具体性相结合的原则
3.由业主承诺的，由全体业主共同约定、互相制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则的文件是()
A.《入伙通知书》
B.《业主公约》
C.《房屋验收单》
D.《住户手册》
4.装饰人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为()
A.拆改室内电气线路
B.安装厨卫设施
C.拆改燃气管道和设施
D.进行室内墙面的油漆粉刷
5.关于在正常使用下，施工单位向建设单位提供的房屋建筑工程的最低保修期限，以下说法正确的为()
A.地基基础和主体结构工程，为2个采暖期、供冷期
B.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为2年
C.供热与供冷系统，为设计文件规定的该工程的合理使用年限
D.电气系统、给排水管道、设备安装为2年
6.按照房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度分类的危险房指的是()
A.结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的房屋
B.房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管理现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修就能修复的房屋
C.结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋
D.承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌的可能，不能确保住用安全的房屋
7.以下选项中，属于由物业管理公司承担修缮责任的是()
A.房屋建筑共用部位
B.人为损坏的公共设施
C.物业内自用部位
D.物业内自用设备
8.物业给水系统中，属于由供水部门负责维护与管理的范围有()
A.高层楼供水泵房总计费水表以外（含计费水表）的管线及设备
B.多层楼层水表井以内（不含水表井）的供水管线及设备
C.多层楼层水表井以外（含水表井）的供水管线及设备
D.高层楼供水泵房（不含计费水表）以内至用户的管线及设备
9.我国消防管理的原则是()
A.预防为主，防消结合B.谁主管，谁负责
C.隐患险于明火，防患重于救灾D.安全第一，生产第二
10.物业企业筹资管理的目标，应为在满足物业经营管理所需资金的前提下，以______获取同样多（或较多）的资金。()
A.较高的筹资成本和较大的筹资风险
B.较高的筹资成本和较小的筹资风险
C.较低的筹资成本和较大的筹资风险
D.较低的筹资成本和较小的筹资风险
11.国家或社会一些大的经济因素的变化带来的风险，叫()
A.经济风险B.技术风险
C.商务风险D.政治风险
12.保险合同成立时享有收取保险费的权力，并在承保危险事故发生时需依其承保的责任履行赔付义务的是()
A.保险人B.投保人
C.被保险人D.受益人
13.物业管理公司在物业综合经营项目选择的最关键的一环是()
A.组成项目选择队伍B.市场预测
C.进行经济论证D.协商谈判
14.物业公司应收集的物业管理档案资料中，社区文化娱乐活动资料按专业管理内容分类，应该是()
A.基础管理档案B.安全管理档案
C.环境卫生管理档案D.精神文明建设档案
15.推行ISO9000重大问题要由______决断。()
A.企业领导B.工作小组
C.内部审核员D.管理者代表
二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
1.以下各项中在物业管理合同中必须明确的是()
A.合同当事人双方的名称、住所
B.物业管理服务质量
C.委托管理服务的期限
D.物业管理服务费用
E.物业服务项目的基本情况（坐落、建筑面积等）
2.供暖系统管理的原则主要有()
A.专业性原则B.经济可行性原则
C.集中供暖，保护环境的原则D.关联管理的原则
E.“用户至上，服务第一”的原则
3.物业环境管理的任务主要是()
A.保护和维持物业区域的容貌、防止人为破坏和减缓自然损坏
B.维护正常的生产、生活和办公秩序
C.保持物业区域内环境的整体形象
D.搞好物业区域的文化娱乐活动
E.保证物业区域内居民的身心健康
4.物业管理财务报告分析的主要方法()
A.趋势分析法B.现状分析法
C.潜力分析法D.比率分析法
E.比较分析法
5.物业综合经营服务的特点()
A.营利性B.规模性
C.立体化D.无偿性
E.全方位
三、名词解释（本大题共5小题，每小题3分，共15分）
1.物业服务合同
2.用户入伙
3.安保管理
4.物业清洁管理
5.风险
四、简答题（本大题共4小题，每小题5分，共20分）
1.简述物管企业用户关系管理的原则（回答其中五条即可）。
2.请简述物业管理公司给水系统管理的措施。
3.简述物业承租方的权利。
4.简述物业综合经营服务市场预测的必要性。
五、论述题（本大题10分）
试论述物业管理公司搞好物业环境管理的措施。
六、案例题（本大题15分）
某物业管理企业去年底拿到了本市物管企业的第一本ISO9000的论证证书，如今半年过去了，员工却颇有怨言，说企业拼凑出一本质量手册，只为麻烦员工：有些事情原来程序很简单，现在审批程序相当复杂。实际操作中，很多质量手册中规定的程序只是走过场的形式，应付上级机关检查。结果质量手册只是写在纸上，挂在墙上；看似轰轰烈烈，却未扎扎实实，既无人过问运转情况，也未总结实施效果。
请就上述现象论述物业管理企业推行ISO9000应注意的问题。
《物业管理概论》复习资料
一、单项选择题
1.物业管理社会化的必要前提是(C)。
A.物业所有权和使用权相分离B.物业所有权和收益权相分离
C.物业所有权、使用权与经营管理权相分离D.物业经营管理权和收益权相分离
2.物业管理的早期介入，应该在（C）阶段就介入。
A.房屋销售B.施工C.规划设计D.住户入住阶段
3．现代物业服务企业应该是具有独立法人资格的(D)。
A.行政机关B.事业部门C.社会团体D.经济实体
4.除首次业主大会外，以后召开的每届年度大会均由（C）负责召集、主持。
A开发企业B物业公司C业主委员会D政府主管部门
5.物业所有人，即产权人，系指（D）人，也称业主。
A房屋所有权B土地所有权C房屋使用权D房屋所有权和土地使用权
6物业服务企业的资质审批工作应由（B）负责。
A工商行政管理部门B当地房地产行政主管部门
C税务主管部门D建设部
7.物业服务企业采用直线职能制组织形式时，就必须设置专门（D）。
A职能机构B直线机构C纵向机构D责任机构
8.在物业建成和出售前，应由谁负责首次选聘物业服务公司，并与其签订物业管理合同？(A)。
A.房地产开发商B.房地产行政主管C.业主管理委员会D.街道办事处
9．依据目前国家建设部对物业管服务企业的资质等级的划分，二级物业服务企业的注册资本应为人民币（D）万元以上。
A800B500C50D300
10．物业管理收费实行（D）。
A政府指导价B市场调节价C政府定价D以上A、B
11.由业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为准则，对全体业主具有约束力的重要基础性文件是（B）。
A.物业管理合同B.管理规约C.住户手册D.房屋使用管理规定
12.业主自治管理的最高权力机构是（B）。
A.物业服务公司B.业主大会C.业主委员会D.政府行政主管部门
13.计划生育、婚姻家庭、邻里关系、安置就业、扶贫帮困、卫生保健、老龄工作等属于（C）。
A.物业管理B.工商管理C.社区管理D.治安管理
14.风险的三个特征是(B)。
A.负面性、确定性、可测性B.负面性、不确定性、可测性
C.负面性、确定性、不可测性D.负面性、不确定性、不可测性
15.物业服务企业应当（B）居委会开展社区管理、社区服务工作。
A.指挥B.配合C.领导D.监督
A、物业管理合同B、物业服务合同C、物业管理公约D、业主
17、物业管理服务费的收费原则从长远来看，应是（B）
A、按服务产品的供求关系定价B、按服务质量和当事人协商议定
C、按政府指导价定价D、按“量出而入”定价
18、依据目前建设部对物业管理企业的资质等级的划分，物业管理企业分为（C）这几个等级。
A、一、二、三级和临时资质B、一、二、三级和高级资质
C、一、二、三级D、一、二、三级和顶级资质
19、若有（A）以上有投票权的业主提议，可召开临时业主大会。
A、20%B、10%C、15%D、5%
5、物业服务公司是实行自主经营、独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任的（C）。
A、生产性实体B、事业法人实体C、企业法人实体D、行业管理单位
20、按照《物业管理条例》的规定，一个物业管理区域可以成立的业主大会的数量是（A）。
A、一个B、两个C、多个D、由业主自定
21、业主自治管理的最高权力机构是（D）
A、物业管理公司B、政府行政主管部门C、业主委员会D、业主大会
22、根据有关规定，物业管理企业一般都应注册为有限责任公司或(B)。
A、公司B、股份有限公司C、有限公司D、合资公司
23、社会化、专业化、市场化的物业管理实施的基本原则是(B)。
A、物业管理企业经营、管理、服务相结合
B、业主自律自治与物业管理企业统一专业化管理相结合
C、业主自治与物业管理企业服务相结合
D、物业管理企业与物业产权人和使用人委托、被委托相结合
24、《物业管理条例》规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有（C）以上投票权的业主参加。
A、1/3B、1/2C、2/3D、3/5
25、注册资质一级的物业管理企业，具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员要求(D)。
A、不少于50人B、不少于40人C、不少于30人D、不少于20人
14、物业所有人，即产权人，系指（D）人，也称业主。
A、房屋所有权B、土地所有权C、房屋使用权D、房屋所有权和土地使用权
26、《试行办法》规定：资质三级的物业管理企业可参加（D）。
A、本省范围内任何物业管理项目的投标、议标
B、全国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标
C、本省（自治区、直辖市）范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标
D、本省（自治区、直辖市）范围内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标
27．物业管理起源于19世纪60年代的（C）
A.德国B.美国C.英国D.法国
28．物业服务企业的根本任务和基本属性是（D）
A.维修B.管理C.经营D.服务
29．我国第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》制订于（C）年6月18日。
A.1989B.1993C.1994D.1995
30.在物业建成和出售前，应由谁负责首次选聘物业服务公司，并与其签订物业管理合同？(A)
31.物业管理活动中形成的各类文字材料是（A），是物业管理档案资料的主要组成部分。
A．档B.卡C.册D.单
二、多项选择题
1.根据使用功能不同，物业可以分为（AB）及其它用途物业。
A.居住物业B.商业物业C.旅游物业D.工业物业
2.业主大会的决定不得与（ACD）和政策相抵触。
A.宪法B.领导的决定C.法律D.法规
3.物业管理收费应当遵循（AB）等原则。
A.谁受益谁负担B.公开合理C.与缴费人的承受能力相适应D.越低越好
4.下列内容中属于物业特征的是（ABCD）。
A.耐久性B.增值性C.权益性D.多样性
5.以下属于业主权利的是（ABCD）。
A.按照物业服务合同的约定,接受服务B.监督业主委员会的工作
C.监督专项维修资金的管理和使用D.参加业主大会会议,行使投票权
1、物业管理的基本特性是(ABC)。
A、社会化B、专业化C、市场化D、福利化
2、业主大会会议召开的一般形式是（AC）。
A、集体讨论B、个别讨论C、书面征求意见D、口头征求意见
3、《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行（AB）。
A、政府指导价B、市场调节价C、政府定价D、业主委员会定价
4、《物业管理条例》规定，业主的权利有（ABC）等。
A、按照合同的约定接受服务B、了解和监督物业共用部位的使用情况
C、监督专项维修资金的使用D、提议制定和修改业主公约
5、物业管理企业设立的程序一般分（AC）。
A、资质审批B、市房地产局批准C、工商注册登记D、税务登记
2.物业管理人员不仅要管理物业还要与人打交道，因此必须具有（ABC）。
A.良好的语言表达能力B.良好的个人形象C.良好的心理素质D.良好的家庭背景
约定动物业服务费用。
Ａ.约定制Ｂ.委托制Ｃ.酬金制Ｄ.包干制
5.物业管理档案资料的管理主要应抓住档案的（ABCD）等环节。
A.收集B.整理C.利用D.归档
三.判断题
1.据《物业管理条例》规定从事物业管理的人员应取得职业资格证书。（√）
2.物业的接管验收是施工单位向物业服务企业移交物业的过程。（×）
3.街道办事处有权为辖区内的住宅小区聘用、续聘或解聘物管企业。（×）
4.特约服务是应全体业主的特殊需要而开设的。（√）
5.通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的管理与被管理关系。（×）
6.非业主不得成为业主委员会委员。（√）
7.物业服务公司对业主的人身安全及室内财产不承担保险或保管责任。（√）
8.管理规约一经生效，对某些条款持异议的人或未签字的人也必须遵照执行。（√）
9.物业管理企业可以将负责物业管理区域内的全部物业管理业务委托给其他专业性服务企业。（×）
10．（×）依据目前国家建设部对物业服务企业的资质等级划分，三级物业服务企业应具有中级以上职称的管理人员和工程技术人员不少于8人。
11、（×）业主大会选举产生业主委员会正、副主任。
12、（×）物业管理的基本内容可分为公共服务、社区服务和特约服务等三大类。
13、（√）前期管理期间的物业管理，由开发商与其签订了物业管理合同的物业公司承担。
14、（√）据《物业管理条例》规定从事物业管理的人员应取得职业资格证书。
15、（×）首次业主大会应由物业服务企业召集和主持。
16、（×）业委会对物业服务企业的管理工作有意见可随时解除物业管理委托合同。
17、（√）当业主不能参加业主大会会议时，可以委托代理人参加。
18、（×）街道办事处有权为辖区内的住宅小区聘用、续聘或解聘物业服务企业。
19、（×）业主既享有物业服务公司提供服务的权利，也有承担缴费的义务。
20、（×）物业服务企业可以将负责物业管理区域内的全部物业管理业务委托给其他专业性服务企业。
21.据《物业管理条例》规定从事物业管理的人员应取得职业资格证书。（√）
22.订立物业管理服务合同应遵循《中华人民共和国合同法》所规定的法律规范。（√）
23.前期物业管理与物业管理早期介入的内容是一样的。（×）
24.特约服务是应全体业主的特殊需要而开设的。（√）
25.业主缴纳的物业服务费用中，应该包括业主房内设施设备的维修和养护费用。（×）
26.住宅小区的房屋共用部位共用设施设备维修基金可以用于小区共用设施设备的日常养护。（×）
27.续聘是业主委员会的权利，物业服务企业没有权利拒绝聘请。（×）
28.前期管理期间的物业管理，由开发商与其签订了物业管理合同的物业公司承担。（√）
29.物业管理企业可以将负责物业管理区域内的全部物业管理业务委托给其他专业性服务企业。（×）
30．（×）依据目前国家建设部对物业服务企业的资质等级划分，三级物业服务企业应具有中级以上职称的管理人员和工程技术人员不少于8人。
四.名词解释
2业主大会：是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治管理组织。
3社区：就是在一个相应的区域内居住，享受公共服务设施和文化教育、体育、医疗等便利条件的居民共同体，是城市最小的、相对独立的社会单元。
4物业:是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。
5物权：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。或者说,指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
6管理规约：是指对全体业主具有约束力，对有关物业的使用，维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反规约应当承担的责任事项依法做出的约定。《开发建设单位或者业主共同制定的规范区分所有建筑物或者建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件。广义管理规约包括临时管理规约和管理规约。通常将开发建设单位制定的管理规约成为临时管理规约。首次业主大会制定的业主规约称为管理规约，即狭义的管理规约。》
7包干制:是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
五.简答题
1住宅小区物业管理的基本内容：
包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。2物业服务企业机构设置的一般原则：
1、目标原则2、精干高效原则3、分工协作原则4、指挥统一原则5、有效管理幅度原则6、责权相结合原则7、集权与分权原则8、稳定性与适应性结合原则9、执行与监督分设原则
3物业管理费用的构成
（1）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
4简述业主的权利与义务？
5物业管理与传统房地产管理的区别：
6简述智能建筑通常包含的三大基本组成要素。
智能建筑在世界各国没有统一的概念，通常包含三大基本组成要素：即楼宇自动化BAS、通讯自动化CAS、办公自动化OAS，人们把它们称为3A
7物业管理的内容有哪些？
物业管理基本内容按服务的性质和提供的方法可分为：常规性的公共服务、针对性的专业服务和委托性的特约服务三类：具体、房屋修缮及其管理、装修管理等；房屋各类设施的日常运营、保养、维修与更新；环境卫生管理；绿化管理；治安管理；消防管理；车辆道路管理；为业主代缴水电、煤气费等
8简述物业服务企业的义务。
①按照物业服务合同的约定，提供相应服务。②接受业主、业主大会和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。③重大的管理措施应当提交业主大会审议决定④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导。
9简述《物业管理条例》中规定的应由业主共同决定的事项。
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(三)选聘、解聘物业管理企业；(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
六.论述题（8分）
1结合自身体会，举例论述物业管理工作早期介入的作用。
答:物业管理早期介入是指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员，从物业管理和动作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，以便以后物业管理工作打下良好的基础。
1从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。2积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免建成后给使用和管理服务带来的缺憾。3提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。4早期介入有利于安全防范和人才培训。（早期介入，充当顾问；中期介入，扮演监理；晚期介入，开始管家。在规划设计时介入，完善物业的使用和管理功能。在项目建设期介入，强化物业的施工监理。在物业验收时介入，及时发现问题，分清责任，及时纠正。在业主入伙前提早介入，为业主入伙时和入伙后的各项工作做准备。）
2结合所学知识，论述物业管理与社区管理的区别与联系。
区别：（1）两者的管理主体不同物业主体是物业公司，社区管理的主体一是街道办领导下的一个行政管理，二是在街道办领导和引导下的其它单位和团体共同参与的这样一种管理形式。（2）两者的管理核心不同物业公司的核心是以物业，也就是对房屋、设备设施、场地进行维修养护方面的管理。社区管理的核心就有所扩大，他是以人的居住为中心，它包括了物业管理但也不是完全停留在物业管理这一个层面上，还包括那些如计划生育、婚姻家庭、邻里关系，还有安置就业等。（3）两者的管理性质不同物业管理是有偿的，有经营性质的活动，社区管理主要是行政管理，还有互助管理。
联系：（1）物业管理是社区管理的组成部分，是社区管理的子系统。
（2）物业管理和社区管理相互影响、相互作用。
物业管理主要体现在物业管理能在精神，道德之外的环境管理来达到一个提升大家的道德方面的一个升华社区管理主要是深入到人们的精神生活，通过物业管理对精神生活的一个创建来达到创建一个文明的社区，也谅是说重于精神文明建设。
七.情节题（10分）
1某高档商品住宅小区环境优美，绿化覆盖率超过30%，物业服务企业以给业主生活提供方便为由，单方面做出决定，在中心花园草地边设了几个售货亭，出租给小商贩经营。请分析：
（1）物业服务企业设置售货亭的做法是否妥当，为什么？如果不妥，应受到怎样的处理？
（2）住宅小区内的中心花园草地所有权归谁？
（3）在草地边设置售货亭所得租金收益应如何处理？
1看在签订物业服务合同时没有规定公共位置是否出租。没有规定，此做法不妥，物业服务企业应与售货亭解除合同。
2住宅小区内的中心花园草地所有权归该小区的全体业主。
3在草地边设置售货亭所得租金收益用于日常小区的公共维修、管理、养护等方面。
2家住某大厦的张女士因不满物业服务企业的服务质量而拒交物业服务费达半年之久，物业公司在多次催缴不成的情况下就将张女士家的水停了。
1、请分析物业服务企业是否有权停水？为什么？
2、物业服务企业正确的做法是什么？
2、物业服务企业应该与业主多沟通，告知业主：他们只是代收而已，但因业主欠缴水电费而被水、电企业罚款，断水断电就要另行商议了。
3建筑面积100万平方米的某住宅小区于2009年10月底建成，在选择物业管理机构时，开发商没有进行招投标，而是自己成立了一个物业管理部直接接管了该小区，请分析：
（1）开发商的做法是否合适？为什么？
（2）根据《物业管理条例》的规定，开发商应受到怎样的处理？
（3）什么情况下可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司？
1根据物业管理条例第三条“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”和第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”，国家只是提倡建设单位进行招投标，对于住宅小区开发商自己组建物业公司接管小区的做法是不合适的。2、根据条例第五十七条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。3、根据条例第二十四条规定投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
物业管理法规考试复习资料
一、判断题
1、与诉讼的两审终审制度不同，仲裁适用一裁终裁制。（√）
2、业主可以委托代理人参加业主大会。（√）
3、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（√）
4、住宅小区内的地下车库为开发商所有，开发商可自行决定将车位出售给小区业主，也可将其全部出售给邻近小区的业主。（×）
5、开发商在首次业主大会中可以行使投票权。（√）
6、专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（√）
7、在租赁期间，租赁房屋被房东出售给第三人，则原租赁合同自动解除。（×）
8、物业管理行业协会只是一个民间行业组织，不具备行政管理能力。（√）
9、业主未按商品房买卖合同的约定付清房款，物业管理公司有权拒绝为业主办理装修手续。（×）
10、制定和修改业主公约、业主大会议事规则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过。（×）
11、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（√）
12、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。（√）
13、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业管理企业。（×）
二、单项选择题
1、（C）负责三级物业服务企业资质证书的颁发与管理。
A.国务院建设主管部门B.省、自治区人民政府建设主管部门
C.设区的市人民政府房地产主管部门D.县级房地产行政主管部门
2、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经（B）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开大会临时会议。
A.10%B.20%C.30%D.50%
3、已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费（D）
A．可以不交B.由业主分摊C.由物业企业核销D.由建设单位交纳
4、下列不属于物业服务合同当事人的是（B）
A.房地产建设单位B.业主委员会C.业主大会D.物业服务企业
5、二级资质的物业管理企业，具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员要求（C）
A.不少于30人B.不少于20人C.不少于10人D.不少于5人
6、在合法转租中，第三人对租赁物造成损失的，应由（A）赔偿损失。
A.第三人B.承租人C.出租人D.物管公司
7、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的（B）时，应当及时续交。
A.20%B.30%C.40%D.50%
8、属于民事诉讼的基本构成环节的是（c）
A.协商B.民间调解C.司法调解D.仲裁
A.六个月B.一年C.二年D.三年
10、选举或更换业主委员会委员，应经（D）同意。
A.专有部位占建筑物总面积2/3以上的业主B.占总人数2/3以上的业主
C.专有部位占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主
D.专有部位占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主
11、前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（D）
A、暂停B、作废C、调解D、终止
12、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的（D），建设单位不得擅自处分。
A、所有权B、使用权C、处理权D、所有权或使用权
13、物业管理企业承接物业时，应当对物业（D）进行查验。
A、技术资料B、共用部位C、共用设施设备D、共用部位、共用设施设备
14、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的（C）。
A、公共停车场B、商业服务设施C、物业管理用房D、公共场所绿地
15、从事物业管理活动的企业应当具有（D）。
A、独立核算能力的企业B、能自负盈亏的企业
C、独立承担民事责任D、独立的法人资格
16、一个物业管理区域由（A）物业管理企业实施物业管理。
A、一个B、二个C、多个D、不限
17、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的（C）
A、临时委托合同B、物业管理服务协议
C、前期物业服务合同D、临时性合作协议
18、物业管理企业承接物业时，应当与（C）办理物业验收手续。
A、施工单位B、开发建设单位C、业主委员会D、居民委员会
19、物业管理用房的所有权依法属于（B）。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
A、使用人B、业主C、开发建设单位D、物业管理企业
20、物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将图纸，档案资料交给（C）
A、居民委员会B、业主大会C、业主委员会D、当地房管部门
A、业主B、物业管理企业C、开发建设单位D、业主和物业管理企业
A、业主B、物业管理企业C、业主和使用人D、业主和物业管理企业
23、县级以上地方人民政府（A）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
A、房地产行政主管部门B、工商行政管理部门
C、小区管理办公室D、物业管理协会
24、业主大会应当（C）物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
A、代表B、维护C、代表和维护D、领导和保护
25、一个物业管理区域成立（A）业主大会。
26、召开业主大会会议，应当于会议召开（C）以前通知全体业主。
A、7日B、10日C、15日D、20日
A、物业管理公司B、行政主管部门C、公安派出所D、居民委员会
30、业主大会做出一般性决定，必须经与会业主所持投票权（B）以上通过。大会作出制定和修改公约，议事规则：选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经管理区内全体业主所持投票权（B）以上通过。
A、1/3；1/2B、1/2；2/3C、2/3；1/2D、1/2；3/4
三、多项选择题
1、业主委员会履行下列职责（ABCDE）
A.召集业主大会，报告物业实施情况B.选聘、解聘物业管理企业
C.与选聘的物业管理企业签订物业服务合同D.监督业主公约的实施
E.业主大会赋予的其他职责
2、住宅物业的建设单位，在下列（AC）情况下，经批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业
A．投标人少于3个B．投标人少于5个C．住宅规模较小
D．物业建设单位认为没有必要E.业主大会认为没有必要
3、履行物业服务合同必须要遵循以下哪几项基本原则（AB）
A.全面履行B.实际履行C.协助履行
D.友好履行E.经济履行
4、（ABC）应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
A.住宅物业的业主B.住宅小区内的非住宅物业的业主
C.与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主
D.同一开发商开发的与住宅小区邻近但相互独立的写字楼的业主
E.同一开发商开发的与住宅小区邻近但相互独立的商场的业主
5、物业服务费用的收费方式一般有（A、D）
A．包干制B．签约制C．明细酬金制
D．酬金制E.质价相符制
6、住宅小区中，地上车位（AE）
A.属于全体业主所有B.属于开发商所有
C.全部收益应归全体业主，物管公司不能从中收取任何费用
D.全部收益应归开发商，业主、物管公司不能享受任何利益
E.物业管理公司能收取必要的管理费用，其余部分归全体业主
7、下列哪些人可以参加业主大会（ACE）
A.已成年的业主B.未成年的业主C.未成年业主的监护人
D.有空置房的小区开发商E.持有业主委托书的受托人
8、租赁权的物权效力表现为：（ABCE）
A．在同一物上只能设立一个租赁权B．买卖不破租赁
C．承租人在同等条件下的优先购买权D．可以随意转租
E．承租人在同等条件下的优先租赁权
9、处理相邻关系的原则包括：（ABC）
A.有利生产B.方便生活
C.团结互助D.依法处理E.兼顾习惯
10、下列属于可变更、可撤销的合同是：（AB）
A.因重大误解订立的合同B.显示公平的合同
C.一方以欺诈、胁迫的手段签订的合同D.乘人之危订立的合同
E.以合法形式掩盖非法目的的合同
11、《物业管理条例》归纳为建立了十项基本制度包括（ABCD）
A、招投标制度B、资质管理制度C、人员资格制度D、专项维修资金制度
12、《物业管理条例》明令四项禁止行为（ABCD）
A、物业管理用房不得擅自改变用途B、物业区域道路、场地不得占用、挖掘
C、区域内公共建筑和设施不得改变用途D、不得将该区全部物业管理一并委托他人
13、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（ABCD）
A、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；B、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
C、物业质量保修文件和物业使用说明文件；D、物业管理所必需的产权资料。
14、物业服务收费应当遵循（AB）原则
A、合理、公开B、收费与服务水平相适应
C、区别不同物业的性质和特点D、使业主不产生投诉和纠纷
15、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的（BC）等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
A、先后顺序B、建筑面积C、住宅套数D、产权期限
16、业主委员会履行下列职责（ABCDE）
A、召集业主大会，报告物业实施情况B、选聘、解聘物业管理企业
C、与选聘的物业管理企业签订物业服务合同D、监督业主公约的实施
E、业主大会赋予的其他职责
四、案例分析题
1、某小区物业服务公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。交房当日，物业服务公司得知小区业主甲某尚未向开发商付清房款，于是拒绝向该业主交出房屋钥匙，双方发生激烈争吵。最终，为避免矛盾升级而影响到其他业主的顺利入住，物业服务公司迫不得已交出钥匙。甲某入住后，物管公司多次催促其付清房款，但业主认为他欠的是开发商的钱，与物业公司无关，故一直置之不理。物业公司于是对住户采取停电、停水的措施，使得该业主无法正常生活，导致该业主的强烈不满。
试分析：
答：物业公司不能扣押业主家钥匙。甲某与开发商之间形成的是房屋买卖合同法律关系，而与物业公司形成的是物业合同法律关系，这是两个不同的法律关系，彼此之间的权利和义务不同。根据业已成立并生效的《房屋买卖合同》，开发商负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务——出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。尽管甲某尚未付清全部房款，形成的债权债务关系应由甲某和开发商自行解决。作为物业服务合同的相对方无权扣押业主家的钥匙。
（1）台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？
答：不属不可抗力。《合同法》第111条规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”日常生活中，不可抗力主要指自然灾害和事件。自然灾害如暴风、冰雹、地震等，事件如战争、罢工等。本案中，李明在明知台风即将来临，搁置在窗外的花盆有可能被台风吹落伤人的情况下没有将花盆放在安全的地方，属于管理不善，主观上有过错。该事件不属于不能预见、不能避免和不能克服的情况。
（2）本案赔偿责任应当由谁来承担？为什么？
答：李明承担。《民法通则》第126条规定“建筑物或者其他设施及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，他的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能证明自己没有过错的除外。”该规定在归责原则上采取过错推定，即认为物的所有人或者管理人主观上存在过错，应该承担责任；如果物的所有人或者管理人想不承担责任，就必须用证据表明自己主观上没有过错或者是由于他人的行为而导致伤害的发生。根据该法律的规定，作为花盆的所有人或者管理人李明在花盆将王佳砸伤后理应承担赔偿责任，除非他有证据证明自己没有过错。
另外，王佳父亲指控物业服务公司管理不善不能成立。王佳被花盆砸伤后被小区保安发现即护送去医院进行抢救，物业服务公司已经尽到管理和服务的责任，不存在过错，比应承担赔偿责任。
（1）丁某能否不缴纳物业服务费？为什么
答：不能。国务院《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”根据该规定，建设单位有选聘前期物业服务企业的权利，因此，A房地产公司与B物业服务公司签订的前期物业服务合同合法有效。并且该收费标准经过所在区县物价管理部门审批，应认定为合理的收费标准。对甲小区的房屋买受人来说要受前期物业服务合同的约束，丁某依此约定应缴物业管理费，如不缴，即构成违约，B物业服务公司有权起诉要求支付拖欠的物业服务费用。
（2）业主委员会能否单方面解除合同？为什么？
4、路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。“五一”旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下水道（管）漫出。事后，小区物业管理企业称：下水管道是畅通的，因此不负管理责任；开发商则称：此楼已经通过综合验收，是合格的，所以也无责任。请问本案的责任应由谁来承担，为什么？
答：本案属于物业管理侵权纠纷，小区物业管理企业是法律规定的责任主体，应承担严格责任即无过错责任。物业管理是一种服务，也是一种产品，因服务质量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或过失，物业管理商或开发商也要承担相应责任，因此，本案中的小区物业管理企业和开发商均不能免责，他们应当首先对业主陈红承担责任，然后再通过有关途径明确他们各自的责任（有无责任或责任大小）。
（2）答：不合理。因为物业服务企业与业主之间是平等主体之间的民事法律关系，一方不享有处罚另一方的行政权力。而业主公约中规定的处罚权与主体之间的法律地位平等原则不相符，因此，业主公约中约定的处罚权是不合法的。
05年10月全国高等教育自考《物业管理》试题
浙江2011年1月物业管理与ISO9000:2000自考试题
拟任物业项目经理复习大纲
五、物业管理招投标简答题：1、物业管理的招标与投标的四项基本原则的主要内容是什么？答：1、公开的原则；2、公平的原则；3、公正的原则；4、诚实守信的原则。2、投标文件中技术部分分别由哪些内容组成？答：3、投标文件中资信部分分别由哪些内容组成？答：4、投标文件中商务部分分别由哪些内容组成？答：5、简述物业管理招标的程序？答：1、编制招标文件。2、发布招标公告或招标邀请书。3、投标报名及发放招标文件。4、组织现场勘察和质疑。5、投标确认。6、投标申请人资格预审。7、接受投标文件。8、组成评标委员会。9、开标、评标和中标。10、签订合同。6、简述物业管理投标的程序？答：1、编制招标文件；2、发布招标公告或投标邀请书；3、投标报名及发放招标文件；4、组织现场勘察和质疑；5、投标确认；6、投标申请人资格预审；7、接受投标文件；8、组成评标委员会；9、开标、评标和中标；10、签订合同。论述题：1、某物业服务企业在制定某高档住宅小区的物业管理投标方案时,参照了现有的经济适用房小区投标方案。他们的物业管理投标方案是否能投标成功如何才能制定出可行的物业管理投标方案？2、试述物业管理投标书的编写要求。
十三、建筑识图简答题：1、单位工程全套图纸由三部分组成。（建筑施工图、设备施工图、结构施工图）2、从建筑平面图中可以看到的内容。（房屋的朝向和形状、房间的开间和进深尺寸、楼梯位置与形式、墙体的厚度）3、当建筑物各楼层的平面布置相同时，一般平面图只需画出（总平面、首层平面、标准层平面、顶层平面）4、建筑上常用的型钢种类有（角钢、槽钢、工字钢、钢板）
案例论述题：某高校物业管理中心的两名公共秩序维护员，班后外出吃饭，由于喝酒过量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，强行要一名学生送俩人回宿舍，学生没有理会，俩人强行抓住学生，发生了纠缠，并且动起手来，俩人将该学生的眼睛打破，伤及眼眉。该学生被送往医院救治，眉骨处缝合3针。事发后，其他学生报告给学校保卫处，校保卫处立即将两位公共秩序维护员送往派出所，经查属实，被拘留审查。问题：（1）公共秩序维护员的行为是否与物业服务企业有关？（2）物业服务企业是否应该进行赔偿？为什么？
案例分析题：下面是某物业服务企业在专项维修资金归集、管理和使用方面的一些做法，请指出其中错误或不规范之处。A、业主自入住小区后多次提出意见，物业服务企业在小区的公告栏公布了专项维修资金交纳和使用情况。B、开发建设单位将记提的公共设施维修基金移交给物业服务企业，该物业服务企业将基金用于补充欠缴的物业服务费。开发建设单位以此为由，至今未与管理部门签订《原有住宅维修基金缴存协议书》。C、小区的路面有小面积破损，物业服务企业未及时进行日常维修。业主刘某向物业服务企业进行反映，被告之“小区的路面可以用维修资金修，等业主签字确认后我们去管理部门申请”。十六、档案建立简答题：1、建立业主档案应包括哪些资料？2、物业项目档案建立工作中应注意哪几个问题？3、简答档案的管理模式有几种？4、简答物业档案管理的原则？5、简答应健全完善哪些档案管理制度？6、简答在档案管理工作中注意搞好几个方面结合？论述题：1、简述建立档案工作的意义？2、从项目经理角度阐述做好物业项目档案管理工作的重要性？
十八、关系维护简答题：1、你在业主接待中应注意哪些问题？2、简述业主满意度调查的步骤和方法。3、员工关系维护的重要性是什么4、物业企业的员工的特点是什么？5、列举物业企业的职能部门一般会有哪些？6、物业企业与业主的关系定位应是什么论述题：1、作为一个项目经理请你设计一个业主满意度调查表。2、请你详细论述与媒体关系维护时应注意哪些事项。
二十、保洁服务论述题：1、模拟设计一个小区外围清洁的服务方案？（答案参照举例：建筑外围道路的清洁、保洁篇）2、论述石材养护和检查的方法。（答案参照地面清洁打蜡和石材晶面处理）简答题：1、物业清洁管理的内容？2、物业的清洁“开荒”。3、外围清洁点都包含哪些。4、清洁剂的种类。5、常用清洁机器。6、物业常见害虫。
物业管理选择题题库
物业考核复习大纲
一、填空题
1、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会物业服务企业的同意。
2、物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
3、供水、供电、供气、供热、通迅、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当经物业服务企业同意
4、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
5、业主要装饰装修房屋的应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
6、业主逾期不交纳物业服务费用的业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
7、业主在物业服务活动中，享有有权制止违反规章制度的行为等权力
8、业主在物业服务活动中必须遵守业主规约，业主大会议事规则按时交纳物业服务费用等应履行的义务
9、业主规约应当对业主应当履行的义务、违反规约应当承担的责任等有关事项依法作出约定。
11、业主、物业服务企业不得擅自占用，挖掘物业服务区域内的公用设施、设备、道路、场地，损害广大业主的共同利益。
13、擅自改变公共建筑、公共设施用途、擅自占用、挖掘道路、场地、擅自利用共用部位、公用设施经营个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下罚款；
18、在物业管理活动中业主始终处于主导地位。
19、小区环境保洁服务中三乱主要指：乱搭、乱堆、乱种
20、公共秩序维护工作的涵义是指公共秩序维护人员根据服务合同，采取各种有效措施，协助、配合公安部门做好小区治安维护工作。
21、机动车在辖区内道路上的限速是：时速不得超过5公里。
22、执行秩序维护服务过程中，如遇违法分子不服制止甚至行凶报复，可采取正当防卫措施。
23、物业公司的服务理念：业主是亲人，服务是根本，我们多努力，让您更满意。
24、社区文化的五个功能文化感染功能、社会沟通功能、心理凝聚功能、价值导向功能、行为规范功能。
25、物业公司在地产开发中的地位和作用（1）物业管理是房地产开发的组成部分；（2）良好的物业管理使物业发挥最大的使用效能，从而是开发商从中得到良好的社会效益，品牌效益，经济效益。
26、物业公司的服务内容包括：(1)房屋共用部位的维修、养护与管理；(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理；(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；(5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；(6)物业装饰、装修管理服务；(7)物业档案资料的管理；(8)专项维修资金的代管服务。
28、突发事件处理应遵循①快速反应原则；②统一指挥原则；③服从命令原则；④团结协作原则。
30、在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。
31、业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止；情节严重的，及时向有关部门报告。
32、按照市建委、市规委、市国土房管局《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定(试行）》，每日12时至14时，18时至次日8时，不得从事敲、凿、刨、钻等产生噪声的装饰装修活动。
33、物业服务公司公共秩序维护部主要职责：①负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作，维护公共范围内治安秩序。②严格治安管理，做好来访及加班登记、监控、全天24小时巡查、进出货物检查等治安防范工作。③严格消防管理，落实消防责任制，及时消除火险隐患。④积极配合公安机关打击服务区域内及周围发生的违法犯罪活动。⑤负责对服务区域内各业户治安、消防工作的宣传、指导和监督。
34、物业管理公司的权利：（1）物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法;（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;（3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;有权制止违反规章制度的行为;（4）有权要求管委会协助管理;（5）有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;（6）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
35、物业管理公司的义务：（1）履行物业管理合同，依法经营;（2）接受管委会和住宅小区内业主的监督;（3）重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可;（3）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导
二、单选题
A、业主B、物业服务企业C、开发建设单位D、业主和物业服务企业
A、业主B、物业服务企业C、业主和使用人D、业主和物业服务企业
3、县级以上地方人民政府（A）负责本行政区域内物业服务活动的监督服务工作。
A、房地产行政主管部门B、工商行政服务部门
C、小区服务办公室D、物业服务协会
A政府定价B政府指导价C市场调节价D明码标价
5、对拒不交费的业主，物业服务企业要依法追缴，（C）采取停水、停电等措施胁迫业主交费。
A可以B应当C不得D必须
6、业主拖欠物业服务费用的，物业服务企业可以依法向有管辖权的基层人民法院申请（D），进行催交。
A督促令B催缴令C审查令D支付令
7、业主与物业服务企业之间的法律关系内容是（C）。
A权责关系B管理与被管理关系
C服务与被服务关系D委托与被委托关系
8、下列不属于物业管理车辆管理方法与要求的是（A）
A建立健全车辆管理队伍B车辆出入管理
C消防通道的车辆管理D车辆停放管理
9、物业管理对公共秩序的作用是（B）。
A保障、保证业主的人身和财产安全
B提供协助性管理服务，属于安全防范性质
C与公安机关共同行使治安管理职能
D业主人身、财产的安全保管保险
10、车辆停放管理应特别注意对（A）的管理，确保车辆停放符合消防安全管理要求。
A消防疏散通道B消防灭火器C停车位D出入卡
11、消防安全管理工作的指导原则是（C）。
A安全第一，防范火灾B重大节日，保障安全
C预防为主，防消结合D动火作业，严密监控
12、物业管理公共秩序维护的目的是指为维护物业管理区域内的公共秩序而（C）。
A实施的正当防卫活动B实施的紧急避险活动
C配合公安机关实施的社会综合治安的安全防范活动
D实施的安全保障职能的活动。
13、物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业要（B）。
A承担安全保证责任B承担相应的法律责任
C承担安全赔偿责任D不承担相应的法律责任
14、物业服务企业员工因职务的便利行为导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业应承担（A）。
A雇主赔偿责任B刑事犯罪责任C行政处罚D首先补偿责任
15、物业服务企业承接物业时，应当对物业（D）进行查验。
A、技术资料B、共用部位
C、共用设施设备D、共用部位、共用设施设备
16、物业服务企业承接物业时，应当与（B）办理物业验收手续。
A、施工单位B、开发建设单位
C、业主委员会D、业主委员会
17、属于保修范围或因工程质量问题发生的公共设施维修、更新的费用，应由（C）自行承担，不能使用维修基金。
A、物业服务企业B、业主C、建设单位D、政府
18、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，若物业服务费用欠交，由（A）负连带交纳的责任。
A、业主B、业主的直系亲属
C、使用人所属单位D、房屋中介机构
A、一刻钟B、半小时C、一小时D、两小时
20、业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，(B)负连带缴纳责任。
A、开发建设单位B、业主
C、物业使用人D、业主与物业使用人
21、物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向（D）收取有关费用
A、物业服务企业B、业主C、业主委员会D、最终用户
22、物业服务企业应（D）做好的物业服务区域内的安全防范工作。
A、努力B、全力C、加强D、协助
三、简答题
1、业主享有哪些基本权利和义务？
A、业主的权利：（1）参加业主大会；（2）享有业主委员会的选举权和被选举权；（3）决通过业主公约和业主委员会章程；（4）决定有关业主利益的重大事项；（5）监督业主委员会的管理工作。
2、影响小区和谐的十大问题是什么？
（1）房屋建筑质量问题；（2）物业服务纠纷问题；（3）物业服务企业交接问题；（4）业主组织建设问题；（5）房屋大型维修基金安全、监管与使用问题；（6）小区公共及共有设施纠纷问题；（7）私搭乱建与违法建设问题；（8）邻里纠纷与业主自律问题；（9）行政主管部门不作为与乱干预问题；（10）司法介入与公正问题
3、简述住宅室内装饰装修合同应当包括哪些主要内容？
4、简述住宅室内装饰装修活动，禁止哪些行为发生？
5、简述物业费支出构成？
答：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分；管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业服务区域清洁卫生费用；物业服务区域绿化养护费用；物业服务区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用；节日及重大活动费用；经业主同意的其他费用。
四、论述题
1、试述各部门之间密切配合，对构建和谐奥园有何重大意义？
当前，房屋存在缺陷问题是置业公司和物业公司与业主之间矛盾纠纷凸显期，如何化解矛盾纠纷的任务日益繁重，如何建立和谐奥园，应对前所未有的挑战，就必须加强全公司各部门之间的密切配合，从全局的高度出发，树立正确的纠纷解决观，把妥善化解矛盾纠纷作为提供和谐奥园保障的切入点；树立正确的维护稳定观，把确保及时妥善处理问题，确保稳定作为提供和谐奥园保障的着力点；树立正确的业主利益观，把维护业主利益作为建立和谐奥园保障的出发点；树立正确的工程监督权威观，把维护业主权益作为提供建立和谐奥园保障的立足点。公司全体干部职工切实把思想和认识统一到公司党委和公司的决策及部署上来，不断增强大局意识和服务观念，必须牢固树立发展是第一要务，稳定是第一要责的意识，不遗余力地为构建和谐奥园及建设和谐奥园对公司未来的发展提供坚强有力的声誉保障。
2、试述创建绿色社区的目的和意义
（1）、维护业主的环境权益，一个生活于共同生态环境的群体，有着共同的环境权益。
（2）、履行环保权利和责任，选择绿色生活。绿色社区作为环境管理体系一分子，把分散的个人履行环保权利和责任融为了一个整体，可以使个人的责任成为容易实现和可以造作的事情。
（3）、增强人们的环境意识和文明素养，业主在使自己的行为环保区里生活，对每个业主的行为也是一种约束。
（4）、创造与自然相和谐的生活环境，其实质就是业主关爱地球、关爱生命、保护自然、与自然相和谐的思想、理念、行为。
（5）、通过节能、节水、垃圾回收等获得经济效益，一是使有限的资源可以重复使用，以满足子孙后代的更多需要；二是减少垃圾量，减少占用耕地，减少对环境的污染。