记者走访长沙法院梳理生效案件，邀请法官、律师解读房屋租赁中的常见法律问题
长沙晚报全媒体记者李广军
租房是许多长沙人的切身事，不仅事关金钱支出，也有关诚信、沟通和法律。近年来，“提灯定损”事件时有所闻，记者在采访中发现，因为押金退还和租房装修等问题和房东发生过纠纷的不少，房屋租赁合同纠纷也成为法院受理的常见案件。
如何在遭遇“提灯定损”时理直气壮地说“不”，租客和房东该如何维护自己的合法权益连日来，记者走访长沙两级法院，通过梳理多个已生效的案件，邀请法官、律师解读房屋租赁中的常见法律问题，以期帮助租户和房东规避租房中可能遇到的法律风险。
家具家电正常损耗，租户不担责
记者梳理案件发现，房屋租赁纠纷中最多的问题是租房押金该如何处理。
2021年3月，彭先生承租了梁先生在岳麓区的一套住房，双方签订的租赁合同明确，租金每月1900元，彭先生向梁先生交纳押金1900元。后因在办理退租时梁先生拒绝退押金，彭先生向岳麓区法院提起诉讼。
“《交房确认书》中明确要求‘退租时，房屋内无灰尘、无油渍，窗帘布由承租方清洗’。”庭审中梁先生表示，他不退押金是因为彭先生未按照约定对房屋内窗帘、厨房等进行清理。
法院经审理认为，彭先生未按照《交房确认书》的约定履行义务，应承担相应清洁费用。法院酌情认定清理房屋内窗帘、厨房油渍、房屋清洁等费用900元，扣除后梁先生应退还押金1000元。
“一般情况下，租客不存在违约行为的，房东应退还租房押金。”湖南天楚律师事务所执行主任李志员表示。现实生活中，房东因房屋磨损、家具家电损耗等为由不退还租客押金的情形常有发生。针对这一现象，李志员表示，民法典第七百一十条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任，“这里所说的‘损耗’，指的就是租赁物正常磨损、挥发、氧化或者其他功能的退化或者降低的情形。”
正常使用中房屋损坏，该谁维修
2023年2月，陈先生将其宿舍出租给周先生，租金为每月2200元，押金2200元。
同年8月31日，周先生发现其所承租房屋的顶部出现多处渗水漏水，致使房屋内床上用品、生活用品遭到不同程度的损坏，遂与陈先生协商沟通要求其进行修缮。但陈先生认为系楼上房屋漏水造成，且楼上业主不予配合，因而无法进行处理。随后，周先生搬离出租屋并向芙蓉区法院起诉，要求陈先生退还押金4400元和剩余租金。
芙蓉区法院认为，陈先生因楼上业主不配合而未积极履行修缮义务，已经构成违约。周先生要求陈先生双倍退还押金4400元和剩余租金符合合同约定，法院予以支持。
租户装修改造房屋，须经房东同意
租了别人的房子后，可以随心所欲对出租房进行装修改造吗答案是不可以。民法典第七百一十五条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
2018年7月，朱女士与潘先生签订了《房屋租赁合同》，将其房屋出租给潘先生住家使用，并明确潘先生不得改变房屋结构及其用途。合同签订后，朱女士向潘先生交付了租赁房屋，该交付的房屋为毛坯状态。后潘先生对房屋进行了装修，并改建成五室五卫的状态出租给他人使用。租赁期间，潘先生仅向朱女士交付9000元租金，其余租金未支付。朱女士诉至雨花区法院，要求潘先生偿付所欠租金并承担恢复房屋原状的费用10万元。
法院一审支持朱女士要求潘先生支付拖欠租金的诉讼请求，同时判决合同解除后，潘先生负有将房屋恢复原状的义务。因朱女士未能提供证据证实恢复原状所需费用，法院酌情认定潘先生应向朱女士支付恢复原状费用3万元。此案经二审，长沙市中院维持原判。