在一线城市，群租房即将成为历史吗？
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曾云集2000多名二房东的张江
如今，群租“清0”
浦东张江聚集着大量科技企业，也因此，成为二房东的集中地，活跃在张江从事房屋出租的“二房东”一度高达2000多人，群租问题一直比较严重，尤其是临近的川沙、唐镇等地又有大量动迁小区，一部分动迁小区群租率一度超过80%。
陈辉是张江镇的一个二房东，手上有三四十套房子，曾经，这些房子普遍存在群租现象，一套三室两厅两卫的房子分割出六间房间，住了十来个人。如今，在张江镇强有力的群租整治行动下，该敲的隔板被敲掉，厨房、客厅恢复原来了功能。自2017年以来，张江镇累计排摸出租房20048套，整治群租房16649套，累计整治41622次，群租乱象基本消除。
■整治群租
三室变成了六室，住下十来个人
在事先和租客打过招呼后，陈辉和张江镇群租整治办主任姚冬冬带着记者走进他位于张江镇申城佳苑二期c块的一套出租房。
随后，姚冬冬一一介绍了其他两个房间，特别是大卫生间如何被巧妙地隔断，成为两个小卫生间，供不同房间的租客使用。在其中几个卫生间里，还配备了洗衣机，因空间限制无法配备的洗衣机则安放在南北阳台上。
就是这样一套三室两厅两卫的房子，变成四室四卫一厅，不违规，又可以有4个房间出租，比正常多出1个房间，一个月多出2000多元的收入。
当然，这比原来群租时的收入要少，可是，这已经是合规房源。
“原来这套房子有6个房间，一个客厅和与之相通的北阳台成为一个房间，厨房改成一个房间。”在张江镇做了十年左右二房东生意、手上有三四十套房子的陈辉不避讳地说，别看这个房子现在挺干净，曾经是群租房，住了大概十来个人。
因为客厅和厨房也成为房间，南北阳台就不可避免被改成了卫生间，落水管成了粪便排污管。
因为群租，陈辉被姚冬冬罚过钱。
■陈辉的一套被整治后恢复的房屋
■恢复正常出租的房屋
查找群租房：猫眼窥，看空调外机数量……三百六十计都用上
对于张江镇城管中队来说，是怎么发现一扇紧闭的门后面是群租房的呢？
“我们张江镇的群租整治行动是2017年从玉兰香苑四期开始打响的，这个小区有1062套出租房，居委会和物业报给我们大概300套疑似存在群租现象。”姚冬冬介绍，因为居委会、物业碰到敲门入户难等问题，很难准确判定哪一户存在群租现象，整治群租办抽调城管、公安、房办等骨干，再整合社区的力量，信息共享，排摸出疑似群租房，对无法入户的，通过猫眼窥视、观察空调外机数量、南北阳台有没有改装磨砂玻璃或者贴黑，落水管有没有粪便等踪迹，来判断房屋是否群租，“如果是群租房，必然将客厅、厨房、阳台等都改成房间、卫生间，只留中间一条过道，过道上方装一盏感应灯，我们在门外猫眼里一窥，房子里黑乎乎，一敲门，感应灯就会亮。另外，为了增加卫生间数量，南北阳台会被改成卫生间，为了保护隐私，阳台玻璃就要用磨砂玻璃或被贴黑，阳台的排水管也变成了排粪管。还有，群租的话，空调外机数量肯定多。这些群租的特征不用入户，从外面都可以观察出来，从后来入户整治的过程中也应证了这些判断的准确性。”
正是靠着这些方法，最后排查出玉兰香苑的1062套出租房中有90%以上是群租房，远远超过居委会和物业最初上报的数量。而整个张江镇自2017年以来，累计排摸出租房20048套，整治群租房16649套。
■张江镇城管上门排查群租房
■阳台被改成卫生间，厨房被改成房间。
整治群租房：强硬和规范同步
“群租里面牵扯太多的利益问题，整治过程充分体现智慧，手段该硬的时候要硬。”姚冬冬坦言，在敲掉违规墙板的时候，整治队员和二房东们一起进过派出所。
“像陈辉一样手上有三四十套房子的不算最多的，我们这里还有手上有上百套房子的，一旦发现其中有一套群租，其余的一起整治。”姚冬冬表示。
据悉，张江镇的二房东们主要来自山东单县，最早一批出来获利后，整个家族就都出来做二房东，“其实，二房东也不好做，除了群租要被整治外，最大的风险就是房子租不出去，空置，所以他们都有专人负责寻找租客的，只要在附近张江科学城工作的白领进小区，他们一眼就能是不是来找房子的。还有房子怎么隔断、怎么装修，他们现在都已经有模式，有团队。此外，还要‘讨好’本地大房东，这样大房东才愿意把房子继续签给他们。”
在整治过程中，张江镇也注意程序规范：
第一步履行告知，对租赁各方发放《限期整改告知单》，督促落实整改责任；
第二步现场核查，对拒不整改的单位和个人发放《群租整治告知单》，明确整改点位；
第三步再次核查拒不落实整改措施的，依法强制整改，恢复原房。
全过程都有整治组组长解说，摄像机同步录音录像。
■对群租房进行整治。
巩固群租整治：安装烟感燃气检测器
在陈辉的出租房里，大门上方安装了视频监控，烟雾探测器、燃气探测器，墙上还有一个报警按钮。
“对出租房来说，安全是第一位的。万一发生燃气泄漏、火灾等，可能危及租客生命，所以，我们在房东同意，租客知情的前提下，安装了烟感燃气检测器，一旦有烟雾、燃气泄漏，系统自动报警，群租办安全中心就会收到报警，采取相应行动。通过视频监控，可以知晓房子是否出现群租，对整治过的房子可以巩固治理成效。此外，还安装了报警按钮，租客有紧急情况，可以报警。”姚冬冬介绍。
在整栋房子的楼道口，还看到了一张将整栋房子每一户标注白色、绿色的表格，姚冬冬介绍，白色表示该房屋为自住，绿色为出租合格，如果出现群租，就标注红色，“公布这张表格及监督人员照片、联系方式，是为了接受小区及楼道居民监督，让群租无处遁形。”
此外，张江镇还结合无违规居住居村创建，与村居签订责任书，创建目标、制定计划，将村居群租返潮率、登记备案率和公示更新率等“三率”情况纳入考核。
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上海将大力推广”张江模式“
”一网统管“发现群租房
下一步，上海市城管执法局将大力推广“张江模式”，并且将结合“一网统管”，搭建智能场景、智慧平台，运用水、电、煤、网数据和户型、实有人口建立模型，通过模型计算，精准发现疑似群租案例。
总结来说，张江针对群租的整治行动非常落地，值得在更多城市推广。
第一，与水电燃气公司、快递外卖企业搭建数据共享平台，运用大数据分析，自动抓取疑似群租结果并推送，对群租行为进行提前预警。
第二，群租房整治制定了操作标准，比如，不准抬高室内地坪，不准封闭、贴黑南北阳台；厨房间必须装修，公用空间必须敞开。
第三，探索运用烟感探测、燃气检测、视频对话、远程监控等“免入户”管控、“非现场”执法模式，建立完善承诺管理、备案登记、行政处罚等制约机制，降低群租“回潮率”。
第四，除了通过智能技术完善发现机制，还要加强精细化管理。采用“三色管理”，把住房分为自住（白色）、合格（绿色）、违规（红色），公布监督人员照片及联系方式，接受小区及楼道居民监督。在日常巡查中，执法人员也会到门口听屋内是否有人、看屋内采光情况、查管道有没有落水、观察阳台有没有贴黑。
接下来，全上海将从严查处所有住宅小区内群租类违法行为，重点整治安全隐患大、管理秩序差、市民投诉多的薄弱小区，对拒不配合执法检查、拒不落实整改措施的违法当事人，加大处罚力度；情节严重的，依法实施信用惩戒，依规注记群租房屋；对涉及公共安全等违法行为，加大行刑衔接力度。