城市更新的核心在于变革，变革的根源在于产业功能和城市功能的演进，经济需求的背后是人的需求驱动。英国、美国、法国等西方国家，早在第一次工业革命和二战之后先后开展了不同层次的城市更新。中国经历了近30年高速城市化发展之后，当前开始面临城市更新和产业升级的要求。
开启城市更新时代
中国经历了近30年城市化高速发展之后，开始面临城市更新和产业升级的新要求。
从纽约曼哈顿时代广场、伦敦金丝雀码头、香港天星轮渡码头，到上海新天地、北京首钢园，当一个个公共空间、老街区、工业园区重新焕发生机、绽放新颜时，启示这些时代印记正在迎来城市更新。
城市因此赋予了文化、历史与人文色彩象征，更让“更新”相对“新建”饱含社会、经济、政治与文化的意味。以至于美国总统特朗普在其竞选宣言中说道，“我们要重建我们的中心城区(Wewillrebuildourinnercity)。”
城市更新(UrbanRenewal)概念，是指通过清除、维护、改建、重建等方式，对城市衰败区的房屋、基础设施和公共设施进行重新规划、设计、改造和土地再利用。城市更新是城市发展过程中必须要经历的、新陈代谢式的“革新”历程，能改变更新区域建筑物的质量，保留沿袭更新区域的文化历史，更为有效地为当地的居民，提供更为现代和高效的生活，以此促进现代城市的发展。
英国、美国、法国等西方国家，早在第一次工业革命和二战之后先后开展了不同层次的城市更新。中国相对发展滞后，经历了30年城市化高速发展之后，当前也开始面临城市更新和产业升级的要求。
中国开启城市更新时代
中国城市化的进程，从1978年改革开放之初的11.92%增长到2017年的58.52%。城市发展伴随人口的迁入，出现向外围扩展的态势，中心老城区相继呈现老旧、衰败、服务能力不足的迹象。
在2007年以前，中国的城市更新还未被正名，彼时多叫做“旧城改建”。2007年深圳编制《深圳市城市总体规划(2010-2020)》提出，“工作重点由增量空间建设向存量空间优化转变”，作为未来十年的工作模式两个根本性转变之一。由此，深圳开启了城市更新时代，以此通过城市更新规划逐步引导产业升级，而深圳作为中国最早迈进城市更新时代的城市，已将城市更新常态化和制度化。
在此之后，2009年的《深圳市城市更新办法》、2015年的《上海市城市更新实施办法》和《广州市城市更新办法》，明确提出“城市更新”的概念以及具体项目实施规范。
房企契机
IFFRE在上述报告中写道，各大城市对城市更新提出各自的原则和要求时，统一反映了城市更新作为政府引导或主导、规划统筹、市场运作、多方参与的价值导向。“保护历史文化传统、尊重城市多元文化、包容城市多样性，改善居住空间环境，完善基础设施体系，提高城市运营效率，鼓励科技研发创新，培育新的经济增长动力，推动可持续发展，增加城市时尚和活力。”2017年上海、北京先后发布《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》、《北京城市总体规划(2016年-2035年)》，上述规划对新增土地建设均提出发展要求，其中严控增量、盘活疏解存量成为土地供应新的发展方向。因此，在土地供应放缓、地方政府鼓励盘活存量土地的背景下，当前的房地产开发开始步入存量时代。
此外，一二线城市的快速发展，位于市中心的传统工业园区以及近十多年内相继建立起来数万个产业园区，在产业转型的契机下，这些工业园区也面临新的更新契机。一方面，高能耗、高污染位于市区的企业逐渐外迁，如首钢、宝钢，遗存工业基地留待更新和承接新的产业入驻；另一方面，伴随中国制造业、产业升级，特别是以深圳“工改M0”为标志的城市更新项目，以创新的方式吸引新的产业和人才，这要求原有的物理空间、产业配套、商业业态和基础设施面临新的提升。
美国房地产咨询公司阿特金斯研究认为，大部分的更新项目由于位于市中心地区，公共空间的质量对房企品牌价值的提升和地产项目价值的增加起着重要作用。与建筑建设本身相比，改善公共区域的成本相对较低，而它所创造的价值却很高，一项对伦敦公共区域的研究表明，它可以将房产价值提高30%。
一线城市在新增建设用地“紧缩”的态势下，房地产开发企业面临新的发展机遇。IFFRE在报告中写道，那些具备潜力的衰微、老旧城区、工业园区等存量用地，有待具有独到洞察力的房企，注入新的活力实现城市更新。这要求房企具有强有力的领导力、卓越的规划和开发能力、良好的决策，和政府保持恰当的沟通。
对于房地产私募基金管理人而言，IFFRE报告认为，城市更新大潮的到来是一次生存模式的挑战，也是跳出枷锁的一次契机。其中，一线城市核心区位的成熟资产、商务区亟待改造升级的商业物业、新兴商务区废旧闲置物业，都具备改造升级的投资价值。
时代广场折射时代之变：城市更新从1.0到2.0
时代广场伴随纽约走过了产业升级、街区复兴、城市更新的发展之路，并开创和引领出一种内城改造的新趋势——引入社会资本进行多方共建共享，怀着商业精神和历史人文意志去做存量改造。贝塔斯曼、维亚康姆、美国广播公司和迪士尼等媒体巨头涌入时代广场，是该街区重回美国主流商业重镇的转折点。
纽约时代广场（TimesSquare，又称时报广场），作为纽约乃至全球最具活力的商业走廊，被誉为“世界十字路口”。
从初创时的巅峰，到极度颓败的低谷，再到政企合作重振的新辉煌，时代广场走过了城市更新、街区复兴、产业升级，并开创和引领了一种内城改造的新趋势——引入社会资本进行多方共建共享，怀有商业精神、历史人文意志进行存量改造。
产业振兴
回顾时代广场繁华之初，源于1905年地铁站的开通。《纽约时报》发行人阿道夫奥克斯将该报的总部迁到第42街——朗埃克广场上的一座新建大楼，之前这里是马商、铁匠、马厩的集散地，不乏鸡鸣狗盗之辈横行。奥克斯成功游说了时任市长的乔治麦克莱伦在当地设立地铁站，并在1904年4月8日将朗埃克广场正式更名为时报广场，在中国更多人称它为时代广场。董维濂认为，这个案例可以被称作是纽约早期基于公交行之有效的城市发展的实例。
随后，这项第42街重建计划由政府通过向开发商提供减税协议，吸引他们到此来建造办公大楼、商场或豪华酒店，翻修脏乱差的42街地铁站，以此改造时代广场。
“但所有的UDC计划最终都没有实现，它成为了一个教训。在不考虑时代广场特色的情况下，简单地推动政府计划以追求经济发展，无论多么雄心勃勃，都无法奏效。事实上，用建立标准精确的中产阶级中央商务区，来取代不夜城般的活力城市，这种整体变革是有缺陷的。”董维濂表示，政府没能认识到，多元的文化阶层，既有高雅艺术也有大众娱乐的包容性才是时代广场的独特之处。虽然UDC的计划没有成功，但是开启了公共资本和私营资本密切合作的形式。各类PPP项目的设立，引入专业的社会资本，多方共建共享，这样的模式一旦成熟和推广开来，意味着改造的步伐将大大加快。
各项税收激励措施果然为时代广场创造了一波办公楼的投机浪潮。据董维濂介绍，减税并不是对所有税种一刀切，而是通过给予特别减税、低息贷款和其他补贴，如减少销售税、低电价以换取企业保持一定的工作岗位数量。
1992年，贝塔斯曼获得了1100万美元的所得税减免，用以在时代广场的百老汇1540号设立总部，另外还有2500万美元的一揽子减税优惠，用于之后其第二栋楼建造，这座楼就在百老汇1625号北边。
贝塔斯曼、维亚康姆、美国广播公司和迪士尼等媒体巨头涌入时代广场，是该街区重回美国主流商业重镇的转折点。有品质的家庭娱乐、大众消费以及百老汇对旅游业的促进，使时代广场的经济基础进一步多元化。得益于当时大型开发商的进入，为商业经济带来强大的集聚效应，如今在这一街区，聚集了来自全球不同行业的头部企业，如摩根士丹利、巴克莱、美国银行、迪士尼、美国广播公司、路透社、安永、纳斯达克、维亚康姆、极讯、MTV等等。
“洛克菲勒中心是一个很好的例子，除了丰富的商业形态，它通过创意项目和活动来增添城市街区的魅力。就在《纽约时报》创始人奥克斯在时代广场大厦开始举办新年倒计时的时候，洛克菲勒中心则以圣诞树点灯的形式，从1931年起，在高达70英尺的巨大圣诞树上挂满了3万多盏彩灯和无数饰物，吸引人们到此观赏。这也是曼哈顿几十年来在众多新建筑的包围下，既能保持永恒，又能与时俱进的原因。”
文化创新
美国城市规划理论家刘易斯芒福德(LewisMurnford)在《城市发展史》中说：“如果城市的增长无法被控制，那么城市终将毁灭。”刘易斯芒福德曾幻想了一个美好时代——结束摊大饼式建设方法，城市的各个部分能够相映成趣，城市的管理机构能够关心市民的精神思想，恢复古老、自由而温情的邻里关系。时代广场转型的成功，除了对以时代广场大厦为首的办公楼、购物中心进行重建，带动经济活力以外，还有对百老汇剧院在艺术文化上的继承与再开发。
几十家歌舞剧院、电影院、音乐剧场，在此彻夜“莺歌燕舞”。古典与现代并存，音乐与歌舞同台。像《美女与野兽》、《西贡小姐》、《蝴蝶夫人》等世界名剧每天在此轮番上演，经久不衰。音乐厅里，爵士乐、摇滚乐、流行音乐绚丽多姿，这里是美国文化艺术的汇聚之地。
商业和文化作为城市发展的双重驱动力，在城市更新的过程中往往产生矛盾。如果缺乏政府有力的约束，此前曼哈顿的娱乐区可能都将处于对经济发展的需求而被写字楼占领。为此，在上世纪90年代，政府除了出台税收优惠政策对大型开发商、各类公司进行支持以外，也出台了对百老汇周边产业及剧院的支持政策，例如为了保护百老汇的霓虹灯能持续闪烁，对剧院区新建的大楼制定了照明标准和标识灯光标准。位于百老汇和第七大道两侧的建筑，从43大街到50大街，必须留出近5％的使用面积用于排练厅和歌舞厅等文娱目的。
文化作为城市建造的一部分，在打造人民理想的生活、促进城市可持续发展的过程中，发挥着至为关键的引导作用。时代广场融合了各种文化，从高雅戏剧到大众娱乐，从阳春白雪到下里巴人，都全方位地呈现。给世界各地不同民族不同阶层不同文化的访客，提供自由舒适的空间。
在董维濂看来，振兴后的时代广场是一个小型的都市缩影，它既包含充满活力的商业主义，但同时对于文化的多样性保持着最大的包容。
城市更新2.0
2009年，时代广场开始重新整修改建，关闭了原本第七大道和百老汇相交的巨型十字路口，改造成为一条笔直的车行道和一大片宽阔的三角形公共广场区域。2017年对公众开放，原本挤在人堆里的百老汇剧院折扣票务点——一座阶梯形的红亭子，也因此获得了一片更宽敞的空间，大大缓解了以往由于排队买票而造成人流拥挤。
超宽人行道上不可行车，原本与第七大道相交的百老汇大街上的行车转移到第七大街上。在此期间，市政府还在被封闭的街道上设立了人行道和座椅，把道路变成一片片城市公共空间。人们可以在这些区域里闲聊、喝咖啡、休息等。
这个改建工程，把原本位于曼哈顿核心的时代广场人行空间，扩展到了原来的两倍大小，同时整合了该区域中的公共资源、升级了基础设施，将纽约最著名的拥挤空间变成了一座开放式的市民广场。
如果说上世纪90年代对时代广场的产业重振是城市更新的1.0版本，那2009年后这次全新的街区改造则是存量再更新的优秀范本。时代广场联盟的总裁TimTompkins表示：“我们在设计过程中始终坚持着一个隐喻——那就是把时代广场和百老汇看作是一座永远在变化的舞台。”负责设计此次公共空间改建方案的建筑工作室则称：“它展示了城市设计能够为其使用者带来的健康生活，同时为公众聚集提供一个重要的平台。”
至于时代广场作为中心城区改造更新的典型案例，有哪些可借鉴的普适性或不可复制的特殊性？针对该问题，2003年洛克菲勒集团承接了上海外滩源的城市更新项目，作为该项目的代表，董维濂对记者表示，如交通枢纽的力量、政府与企业的合作、混合用途的商业租赁等作为共同推动时代广场转型的因素可被其他城市复制使用。但是每个地区有其独特之处，尤其在文化娱乐上，如何贴近群众，是要因地制宜的。
董维濂强调，上海和纽约都是沿河城市，也都长期面临着大量人口迁入的问题，因此需要打造一个更开放和包容的社会商业氛围，这是小至一栋建筑，大至一个街区，在城市更新的过程中都应心怀这一标准。
“而面对着全球化的到来，我们认为这样的打造标准不是代表各自国家或各自城市的，而是同属于世界一线城市的水平——怀着商业精神和历史人文意志去做存量改造。”董维濂说。
专访伍江：城市更新存在六大认知误区，别把经念歪了
在伍江看来，城市更新，不要把经念歪了，要在“城市上建城市”；城市更新不是10年或20年的事，可能是100年或200年，甚至更长，慢慢干。
文/邵轩岚金砖财经《中国房地产金融》总编辑
城市更新，向新而生。日前，《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》发布，拉开了新一轮城市更新的帷幕。
政策出台，可能将撬动万亿级市场。这对景气度不高的房地产市场来说，无疑提供了新的可能性。历史还会踩着相似的韵脚吗？金砖财经《中国房地产金融》日前专访了中国城市规划学会副理事长、同济大学原常务副校长伍江。
在伍江看来，城市更新不要把经念歪了。城市更新不是短期的事情，是城市的常态化状态，是城市持续发生的事情；城市更新是要在“城市上建城市”，是“有机更新”，不是整天大拆大建；针对城市更新的新要求，需要对过去的建设开发模式重新反思。
金砖财经《中国房地产金融》：当前各个地方城市更新行动，正搞得如火如荼，您如何看待城市更新？与过去相比，如何定义现在的城市更新行动与观念？
伍江：城市更新是城市的常态化状态，城市总是需要不断更新的。但是过去几十年城市更新都是以“旧城改造”的方式进行的，都是大拆大建。现在要及时转入常态化的城市更新状态。现在大家更多聚焦在一些小尺度的更新上，叫“微更新”，这是对过去大拆大建的一种反思。但城市更新不仅仅是“微更新”，城市更新既有微观的问题，也有宏观的问题。
城市更新不能大拆大建，要改变原有的旧城改造模式，要学会在“城市上建城市”，通过不断更新、改造再利用，使得城市发展更加有机，这是业界现在谈城市更新时聚焦比较多的一个方向。城市更新过程需要市场，也需要资本，只不过市场也好，资本也好，都不应该是简单复制过去那样的旧城改造模式，而是应该适应新的城市更新进行新的市场模式探索。
不要把城市更新的经念歪了。我们国家发展的阶段已经不同，正在进行重大转型，不能沿用过去那种快速的、大规模改造的方法，那样对整个国家发展不利，对可持续发展、绿色发展都不利。
金砖财经《中国房地产金融》：在新的城市更新行动中，政府应当扮演什么角色？如何兼顾各方主体的利益？
伍江：我们是社会主义市场经济，要充分发挥市场的作用。市场在过去几十年已经渐渐适应了大规模旧城改造、大规模房地产开发。现在的城市更新，应该针对新的要求转模式，不能再用旧的模式套新的需求。
政府通过政策设计，让一部分社会资本能参与到公益事业，这是好事。在西方国家也有PPP。政府对公共利益存在诉求，对公共利益的责任也责无旁贷。
政府应该要维护社会公正。各方利益主体的诉求是不一样的，博弈能力也不一样，政府应该更多关照弱势群体，应偏向于能力弱一点的群体，才能维护社会公正。
换句话说，如果有资本跟居民个人利益之间有博弈、有争论的话，政府更多的是应该帮助个人，而不是帮助资本，因为资本力量强大，个人力量弱小。
我觉得，政府应该设计一些好的政策，在不违背市场规律的前提下，愿意把资金投入到有更多公益色彩的工作中，让市场不过分逐利，而愿意多做一些公益的事。政府本身应该更多从事保障公共利益的工作，而不是把政府变成市场，“政府不是市场”。
金砖财经《中国房地产金融》：当前时局之下，房企活得不是很好。
伍江：我觉得是开发企业前面几十年的日子太好过了，所以现在觉得活得不太好。对于各行各业来说，马克思的《资本论》认为，市场的平均利润才是最后的一个利润。过去房地产利润太高了，现在应该回到正常状态。
政府不能要求市场，要求企业做赔钱买卖，这不可以的，这是市场规律，但是可以毛利低一点对吧？少赚点钱，多做一些公益的事情，这是可以的。不赚钱是不行的，不赚钱就不叫市场了，但可以不一定赚那么多钱，是吧？
城市更新不是10年或20年的事情，可能是100年或200年，甚至更长，要慢慢干。只要城市在，就会不断更新。只要有更新，就需要市场介入。城市会永远更新下去。
我觉得，现在别太着急，不要急于一蹴而就，不要去想着“一口吃成大胖子”。这是一个涉及更多个体的利益，更多不同利益之间的博弈，不要太急。慢慢来，对大家都好，还没有形成共识的，就等一等，不能强迫一定要这样做。
金砖财经《中国房地产金融》：现在很多市场主体都积极参与到城市更新行动中。
金砖财经《中国房地产金融》：从规划的角度，您如何看城市更新？
伍江：改革开放以后，主要是扩张型规划，都是拆掉以后再建，或者将没有城市的地方扩大为城市。现在不一样了，城市更新更多是进行改造，而不是拆掉重建，或者扩张用地。
现在国家对城市建设用地管得也很严，城市也不太可能再有太多增量，城市更新有一个很大的特点，从过去增量型发展转向一种存量型发展，要适应这个变化。
金砖财经《中国房地产金融》：比较微观一点，是不是注重空间的一些美学，或者文脉。
伍江：规划如果只重视空间美学，这个规划就是错的。规划本来就应该是综合性的，要考虑到政治、经济与文化等功能。
金砖财经《中国房地产金融》：城市更新对社区会有多大的影响？
伍江：社区是城市的重要组成部分，甚至是主要组成部分。城市要更新，社区也要更新，涉及每一个人与每一个家庭。人民的生活品质在不断提高，城市更新不可能一步到位，几辈人都满意是不可能的。所以，总是会有新的要求与诉求，那么旧的东西也会变，就又需要更新，社区更新是将来城市更新中相当重要的“一个重头”，这块存量非常大。
金砖财经《中国房地产金融》：有个数据，在2000年以前约有好像200亿平方米建筑，一部分可能到了要更新的时候了。
伍江：不要说到200亿，就想到要一批一批地进行彻底更新，或者过20年之后再来一次更新。城市更新是一个慢长的、持续的与不断更新的过程。
金砖财经《中国房地产金融》：螺旋性的持续性更新？
伍江：我觉得应该是“有机更新”，不是整天大拆大建，不是整天“大更新”，而是天天都有更新，但是你不太容易觉察到。这样，城市就不会因为老是在更新，给人们造成生活不便，甚至城市的混乱。
金砖财经《中国房地产金融》：您对现在的城市更新行动有何政策建议？
伍江：我一直在跟政府呼吁，现在的城市建设，包括市场管控，以前几十年是很适用的，但现在从增量型发展转向存量型发展，所有的政策设计、制度设计都应该随之改变，现在很多地方，从政府到企业都不适应，拿着以前已经习惯的那一套理解现在的城市更新。针对城市更新的新要求，需要重新反思现有的制度设计、政策包括法律。
金砖财经《中国房地产金融》：可以阐述得更具体一些吗？
伍江：需要反思的太多了。我刚才讲的都是很笼统的、宏观的，实际上具体的政策、法律、标准与规范，其实都要反思或重新设计。
建设标准与建设规范是不是都应该改？现有的标准与规划是按照建设一个全新的城市去对待的，对一个已经建设好的城市，怎么让它变得更好呢？尽可能不鼓励去做大手术是吧？让它自我内部不断更新，而这方面的政策设计是缺失的。
金砖财经《中国房地产金融》：住建部已颁布强制标准《建筑节能与可再生能源利用通用规范》，明年4月1日实施，节能减排方面，大概是居住建筑节能要提升30%，公共建设要提升20%。有专家称，旧城改造与城市更新可能会参照执行。
伍江：国家“3060”目标提出来之后，需要所有人共同努力，不管是造新房子还是改老房子，都得要考虑到节能减排。以前城市建设不考虑，现在就得多考虑。
现在很多地方借城市更新的名义，是用大拆大建的方法进行城市改造，住建部踩了刹车。
过去的开发模式是以拆为主。现在要转变，从“留改拆”转为“拆改留”，目的就是不要再搞大拆大建。能留的尽量留，能改造利用的就尽量不要拆除重建。不仅是为了保护历史传承，也是为了可持续发展。就减碳来说，千减万减不如一减，少盖房子就是最大的减。建新房子总是有碳排放的。改改就能用，为什么要拆掉重建呢？
铁狮门“首钢冬奥广场”更新案例
北京西部具有重要历史意义的工业时代遗产，首钢园及其冬奥广场配套项目，正在成为全球工业园区城市更新的新样本。“铁狮门强调城市更新类项目，与历史文化传承要相互融合，但更强调将内部的功能完全更新，符合现代社会发展的要求。”
“首钢冬奥广场作为2022北京冬奥会配套项目不仅意义重大，而且它将成为体育与科技新结合、中外文化和谐融汇的城市更新项目的经典，这吻合了铁狮门希望在北京市场打造城市更新开创性项目的初衷。”铁狮门中国CEO陈志超说。
铁狮门获得这一项目，让很多同行惊叹，在北京四环以内，几乎很难获得集中大体量土地进行改造和开发，这简直是一个不可思议的事情，市场也有各种传闻，究竟铁狮门是如何赢得首钢信任、获得这一机会，未来又如何打造具有全球地标意义的城市复兴项目。
“这些传闻背后并没有更多的奥秘，而是铁狮门的全球城市更新实践与深耕中国的坚守，获得合作方的认可。”
全球城市复兴新地标
首钢园，首钢老工业厂区，位于北京长安街西延伸线的两翼，是北京市中心城区最大的城市更新改造区域，总占地8.63平方公里。2005年首钢开始搬迁，此地块的产业发展、生态环境修复、城市景观重塑进入北京市规划的研究范畴，2018年新首钢高端产业综合服务区北区和东南区控规优化方案获得批复，正式确立首钢园未来发展的蓝图。
对于首钢园的综合利用，上述规划指出，未来将保持首钢工业厂区的历史风貌，以创新、修补、活力、绿色作为规划理念。做到老工业厂向创新发展转型，不搞大拆大建，强制保留一些工业设施、厂区现状和地下空间，突出首钢历史、人文与生态价值，实现北区活力复兴，打造市民共享的文化场所、公共开放娱乐空间和旅游休闲去处，特别是依靠群明湖、秀池和石景山等自然山水资源，打造150公顷京西城市级的生态空间。
首钢园建有冬奥广场、首钢工业遗址公园、石景山景观公园、城市织补创新工场和公共服务配套五大功能区。交通配套上，项目将有三条地铁线直通首钢园，其中S1号线已经运营，R1、M11号线分别计划2023年、2024年通车。
在空间布局上，位于首钢园区西北部的五一剧场和制粉车间原址，打造首钢冬奥广场项目，总规划建筑面积16.7万平方米。冬奥广场建成之后，北邻冬奥组委办公区，西靠国家体育冬训中心，东西两侧分别是首钢工业遗址公园和群明湖。
“老建筑中蕴含着记忆和乡愁，在城市发展中要创新思路保护利用好。”北京市委书记蔡奇在调研新首钢地区规划建设情况时指出，产业复兴重点发展“体育+”、数字智能、科技创新服务、高端商务金融、文化创意等产业，积极利用和开发冬奥要素资源，推动体育与科技、传媒、创意等产业融合发展。
“首钢园实现文化复兴、生态复兴、产业复兴，体现历史、绿色、科技相结合，这一点是北京政府的要求，也非常吻合铁狮门对城市更新项目持之以恒坚守的理念。”陈志超认为，城市更新类项目，不是说推倒重建，而是更多在保护下，将首钢园的历史记忆能够有机地融到改造之后的建筑中去。
这一项目采用“新建+旧改”的模式，最大程度保留首钢园区遗留工业厂房风貌，对厂房厂区的空间格局进行改造和功能提升。陈志超说：“铁狮门强调城市更新类项目，与历史文化传承要相互融合，但更强调将内部的功能完全更新，符合现代社会发展的要求。”
国际奥委会主席巴赫这样评价首钢园，这是一个“堪称典范”和“让人惊艳”的城市规划和更新范例。国际残奥委主席安德鲁帕森斯说：“首钢工业园区的复兴，称得上是遗产和场馆可持续性的优秀范例。”
在未来的规划蓝图中，首钢园区将建成一个集商业、娱乐、办公、创意、配套冬奥服务于一体的国际体育园区，成为国际化产业园区、冬奥会配套服务基地。“冬奥广场的配套要求，体育与科技是核心，未来不仅仅只为冬奥会提供商业配套，也为北京在体育科技创新领域搭建产业孵化和文化交流平台。”
陈志超介绍称，该项目将是体育类公司设立总部或者区域总部的理想地点，这一项目建成将引入国际体育龙头企业、科技与体育创新类企业，培育各项大型体育文化活动和赛事。
城市更新的“三驾马车”
“我们与首钢的合作渊源来自上海江湾的项目，首钢冬奥广场深化了铁狮门与首钢的合作友谊。”陈志超说，铁狮门与首钢经历一年谈判，2018年3月签署合作备忘录，最终2018年10月签约。
对铁狮门来说，在中国一直扮演开发商的角色，其开发上海江湾项目——尚浦领世，吸引了耐克、德国马牌轮胎、汉高等跨国公司设立总部或者亚洲区总部。“但真正最为拿手和擅长的却是城市更新类项目。”陈志超表示，在中国通常看到铁狮门的项目集中在开发类型项目，坦率来讲，铁狮门在美国、英国、德国、法国等全球其他国家的项目，主要以城市更新建设为主，这也是此次与首钢合作的重要契机之一。
从铁狮门的城市项目类型来看，陈志超向金砖财经《中国房地产金融》解读了铁狮门在城市更新三大类型上的实践。
第一类是单一物业的更新，如纽约洛克菲勒中心、柏林索尼中心。“美国洛克菲勒中心，该区域一共有12栋办公楼，我们称之为单一组团的物业改造，1996年从三菱公司收购过来之后，经过翻天覆地式的改造，外表只要能看到的都进行了改造，内部看不到的地方也进行了改造，包括所有机电设备房、新风系统、电力系统等。”陈志超介绍称。
这座建造于1932-1940年的纽约标志性建筑，让洛克菲勒中心重现光芒的，当属顶楼的改造，原先也是设备机房的最顶层，改造成纽约旅游的打卡胜地——洛克之巅观景台。“我们改造了顶楼原有的所有功能，仅这一项改造，就为铁狮门带来巨大的现金流。”陈志超说，地下一层调整功能变身食品汇，引入更多有名的餐饮企业，给这里的租户和周边的人群提供了巨大的便利。
作为上世纪具有巴洛克艺术风情的洛克菲勒中心，遗存了众多雕塑艺术作品，铁狮门斥资对这些艺术品进行修复：在洛克菲勒中心的中央广场，改造成功并被后来者效仿的溜冰场，成为纽约派对、婚礼、亲子活动最受欢迎的场所；每年圣诞来临的“点灯仪式”已经成为纽约一年一度的文化符号。“一个冰冷的建筑，通过这些软性的改造，将商业、文化、娱乐、餐饮、观光融为一体，洛克菲勒中心也因此成为纽约最著名的地标。”陈志超说，来过纽约的游人，一定会到第五大道，并走到尽头——洛克菲勒中心来打卡，这才证明他来过美国、来过纽约。
第二类是大区域的复兴，大区域的复兴是指对城市整体区域的改造，如旧金山市场街南区（又名SoMa区）、纽约哈德逊商圈、伦敦金丝雀码头等。众所周知，旧金山以市场街(MarketStreet)为划分界限，北边是新的商务区，南边是SoMa区，铁狮门在此参与了若干个改造项目，将SoMa区从以前没落的工业区和老旧脏乱的风格逐渐蜕变成旧金山的一个时尚之区。
铁狮门将SoMa区中的轻工业区重新规划为商办、住宅区，闲置的空间改造成为美术馆、酒吧和咖啡馆；工业仓库被改造成现代艺术阁楼(Lofts)，其中在中国耳熟能详的是与万科联手开发住宅项目Lumina，以及铁狮门主导开发的高档住宅项目TheInfifinity。
“这里集聚大量的科技类公司，也在发生新的变化，铁狮门在这一区域看到了城市复兴的机会。传统科技类企业远离都市，新创立的科技类公司中的从业者，相较传统科技类企业从业者而言，更倾向于在城市中心工作和生活。”陈志超说，铁狮门抓住这一类新科技创业人群的需求，将位于城市中心的工业区改造成商业办公区。目前，硅谷以外有名的高科技企业。
第三类是工业园区的更新。2015年，铁狮门收购洛杉矶航空大道555号，这是一处集轻工业制造及办公用途为一体的办公园区。铁狮门重新定义其创意办公空间概念，增添高品质办公配套设施，保留原始饰面的装修风格，为租户提供更多空间和灵活性，根据入驻企业实际需求定制办公空间以吸引更多人才资源，使得这一项目在该区域竞争激烈的办公租赁市场中脱颖而出。
首钢冬奥广场作为铁狮门最新斩获的又一工业园区更新项目，成为铁狮门在该领域新的城市更新实践项目。“我们认为城市更新涉及的每一个区域、项目都有其自己的特点，铁狮门的理念在于国际化，作为房地产全产业链的开发运营管理公司，有很多国际、中国公司认可铁狮门的管理理念。”陈志超说，中国一线城市大区的城市更新中存在一些机会，期望有更多的市场主体共同参与进来，发挥每一家企业的优势，共同去打造多元化的产业园和社区。此外，关于首钢冬奥广场启动之后基金募集的问题，陈志超表示，铁狮门中国目前有美元基金和人民币基金，其中人民币基金规模已经达到100亿元，体量已非常巨大，城市更新类的项目大多以价值增值型基金为主，铁狮门的操作思路，通常是单一项目设立基金来操作，未来也会设立“盲池性”的城市更新基金投入到这一类项目中来。
工业园区城市更新的样本，未来仍将值得深挖和剖析，为产业转型、动能转换中的中国工业园区发展提供参考，为房地产金融为实体经济服务提供指引。
城市旧改提速
2019年4月以来，随着一系列政策出台，老旧小区改造进入加速阶段。2020年上海旧改完成数量将超过原计划的55万平方米、2.8万户居民受益。
同时，广州的“旧改”也正在按下加速键。广州市发改委正式发布《广州市2020年重点建设项目计划》。根据文件透露，今年重点建设的城市更新项目有33个，其中老旧小区微改造有10个，旧村改造项目17个，旧厂改造6个，总投资超1664亿元。进行老旧小区微改造方面，新开工项目包括有洪桥街应元路周边老旧小区微改造项目，项目对洪桥街三眼井社区、洪庆坊部分社区进行微改造。中山纪念堂周边环境提升项目则主要对房屋建筑本体共用部分进行改造。
房企下一个“战场”？
老旧小区改造的到来，意味着“大拆大建”在未来可能会逐步减少。那些通过“大拆大建”发展起来的传统房企未来业绩增长会更加乏力，而那些擅长老旧小区改造的房企可能会迎来较大的发展机遇。与此同时，老旧小区改造将对开发商的城市运营和资产管理能力提出更高要求，参与改造或将使房企的服务及运营能力得到提升，助力房企在存量住宅时代的持续发展。因此，随着旧改热度不减，自然也吸引了诸多房企参与。
企业在战略提法层面积极表态与发声。华润置地在2020年发布《华润置地城市更新白皮书》中提出：“城市更新4.0阶段”概念，以大规模老“老旧小区改造为提升物业管理水平提供了空间，物业管理市场发展潜力巨大。”
旧社区、工业区的拆除重建与综合整治结合为主，强调片区整体利益平衡。
在城市公共服务商的战略引导下，佳兆业以城市更新与综合开发为驱动、以多元业务协同为新增长点，带动全行业助力粤港澳大湾区、社会主义先行示范区建设，实现自身的高质量发展。
轰轰烈烈的旧改背后，除了提出“口号”，房企更是用实际行动表明入局分食存量蛋糕的决心。从近年来，房企在广州旧村的“激战”中可以看出，不仅节奏紧凑，而且气氛热烈。
前有万科、碧桂园、富力、保利、时代等“旧改大户”争分夺秒地扩张版图，后有升龙、瀚宇等“后浪”叩开广州旧改市场大门。据悉，升龙两三年内鲸吞黄埔巨无霸九龙镇汤村等7个项目，合计1691万平方米。
以加装电梯为例，虽然整体来看这对小区是一个利好，但是主要是利好高层住户，低层用户受益较小，底层用户甚至还可能要面临噪音，引发房价和租金贬值等问题。早前在上海的某小区就存在为了整体加装电梯的问题意见不统一，导致邻里之间“大打出手”的现象。
因此，接手的旧改项目，除了一方面要安顿好老业主，另一方面还要考虑自身盈利情况，对于许多房企来说，也是重重考验。
金融为重，抓住风口值得注意的是，旧改力度虽然加大，但对市场而言仍然是一个不小的挑战，特别是当下受疫情影响严重的情形下。毕竟，资金是“旧改”遇到的第一道“拦路虎”。
据测算，按老旧小区改造的三大内容来看，基础类的改造平均成本约每平方米300元，按40亿平方米待改造面积测算，预计全国老旧小区基础设施改造需投入1.2万亿元；改善类改造若只考虑电梯和停车，预计需要至少2.66万亿元；而对于提升类改造来说，若按每个小区投入400万元、17万个小区估算，需要0.68万亿元。因此，保守估计老旧小区改造至少需投入4.54万亿元。
谈及到关于老旧小区改造面临的困难，巨大的资金缺口以及社会资本积极性不足、政府财政压力大等问题是急需解决的问题，由于还没有形成有效的商业模式，所以导致改造进展缓慢、效果远远不及预期。
至2014年4月央行创设PSL（抵押补充贷款），加大对“棚户区改造”重点项目的信贷支持力度，自2015年之后棚改货币化安置比重逐年上升，并和去库存政策一起作用下，引起了全国一轮房价翻倍上涨，至2020年棚改攻坚结束，这一过程的顶层设计以及嫁接金融翅膀才是城市更新加快推进的核心。
“当前基建REITs已进入试点，城市有机更新的投融资模式倚赖于资金的长期投入，其长期运营也要求证券化，随着城市更新运营的成熟，将会涌现出一些优质项目，公募REITs是未来城市更新嫁接金融翅膀的突破口。”崔霁说。
为提升物业管理水平提供了空间
在项目推进的整个过程中，如何做好和小区居民的沟通工作也是难点之一。而在项目改造完工后，如何引入或提升物业管理水平，保障良好居住环境的长期稳定，亦是需要考虑的重要问题之一。
“老旧小区改造为提升物业管理水平提供了空间，物业管理市场发展潜力巨大。”简可强调，改造工作将提升城镇老旧小区的居住环境，为“保基本民生”的着力点之一。改造并不只围绕小区公共区域展开，还包括养老、抚幼、文化休闲设施等社区综合服务的提升。在补足老旧小区新时代居民的生活需求的同时，对区域内物业的增值也具有积极意义。
另外，简可还表示：“经过近60年发展，中国房地产市场已极具规模，二手房市场存量巨大。以上海为例，在2019年全年成交中，有三分之二来自于二手房市场。随着城市中心可供开发的住宅用地日趋减少，未来存量市场潜力巨大。而针对老旧小区的改造对这部分存量的价值提升具有积极意义。”
的确，从房地产市场发展角度来看，老旧小区改造有助于解决存量住房项目的软硬件问题。过去20年来房地产市场的主要变化是在增量上，即出让大量土地建设大量房子。如果老旧小区的硬件（基础设施、配套设施等）与软件（物业管理等）在全面改造中得到提升，中国房地产市场的存量住房与新建住房在品质方面将会更加平衡。“此外，房地产科技在建筑材料、节能、社区管理等方面的应用也日益广泛。无论在老旧小区改造还是在新建项目中都可以为未来项目运营提供更为优化的解决方案。”简可说道。
旧改的目的是改善城市面貌和居民的生活环境，从水、电、燃气、光纤、加装电梯以及增加停车位等全方面提升整个区域的居住环境和公共配套，是一项社会公共事业，从人文生活角度来看，实现居民从物质满足到精神丰盈。
现实与矛盾
老旧小区如何界定？城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。
目前我国待改造城镇老旧小区达22万个，涉及的居民近3900万户，居民人数上亿人。
贝壳楼盘字典数据统计，老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京。从老旧小区的比例来看，老旧小区的数量占总体存量比重最高的三个城市为上海、济南、北京，20年以上老旧小区占比分别为61%、49%、47%。无疑上海、北京超级城市的存量改造需求最强，广州、济南、太原、石家庄这些省会城市亦面临较大的比例。
老旧小区改造的目标，到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
此次老旧小区改造重点针对居民三类不同层次的需求，包含基础设施改造和生活改善的升级改造，以及提高居住品质的服务类改造，三类改造全方位提升老旧小区居民的幸福感和获得感。
老旧小区改造重点内容基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。
其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。
完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。（《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》）
全国各地推进城市旧改和城市更新各有其综合改造计划，以往的“拆、改、留”的思路逐渐向“留、改、拆”变迁，城市的更新与改造迈入城市的肌理深处——老旧小区如何焕发新生。
仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄接受金砖财经《中国房地产金融》采访时说，这种单一社区点状式的更新往往更难集聚要素和资金，这是导致老旧小区改造难以复制的因素所在，也常常是政府主导的原因所在。
徐岱雄表示，片区型的改造涉及的不仅仅只是一些建筑功能的改变、技术层面的改造，而是如何在更大的片区层面上面，通过导入产业，导入更多的功能，来能为片区提供更多的活力。
从一个点到一个面的突破，老旧小区改造不仅仅面临这一个现实难题，还面临更多的挑战。根据徐岱雄所在的团队的研究，老旧小区面临六大改造难点和矛盾，这也是老旧小区改造不断完善改造方案、细化执行细则、操作更为有效的有力抓手。
“只有从经济层面梳理清楚，这才有探讨老旧小区各种模式改造的可能性。”
破解难题改造难题中的资金问题，是老旧小区改造的重中之重。
银河证券预计这一水平旧改多为基础类旧改，若涉及完善类旧改和提升类旧改，则所需资金更多。
据金砖财经《中国房地产金融》了解，老旧小区中，大多数是房龄有三四十年的老旧小区，由于规划时代久远、配套跟不上时代发展需要、公共设施严重老化，居民迫切需要改变小区环境，但是居民意愿、需求、可自愿筹集的资金、积极性大多不同，老旧小区改造变成了一项极富挑战的工程。
业内人士告诉记者，由于老旧小区改造相比住宅开发，工期长、涉及面广、人员沟通挑战高等因素，面临资金投入和后续持续管理的难题。
“老旧小区改造因为点多面广，工作量大，情况复杂，资金平衡困难，不易于形成合理的回报机制，必须通过建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担的机制，创新投融资模式，多渠道筹措改造资金。”
老旧小区改造中排水、道路等很多配套基础设施改造具有公益性强、投资规模大、收益低的特点，融资能力总体来讲有限，需要中央及各级政府支持；一些配套公共服务设施改造，比如说停车、便民服务等具有一定的经营性收益，具备扩大市场化融资规模的潜力和空间。
具体来看，首先来自财政支持。
第一层级是中央资金补助，重点支持基础类改造内容。第二层级是省级人民政府要做好相应资金支持。第三层级是市县人民政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围。地方政府可以用政府专项债券筹措改造资金。
其次，是金融服务支持老旧小区改造。城镇老旧小区改造规模化实施运营主体可采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资；国家开发银行、农业发展银行加大支持老旧小区改造信贷力度；
商业银行加大产品和金融服务创新，对老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。规模化实施运营主体运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资。
第三，社会主体也是资金提供的核心支持力量。如原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。水、电、气、暖、信等管线经营单位要履行社会责任，注资参与管线设备改造并负责后续维护更新管理。小区居民可通过直接出资、使用住宅专项维修基金、让度小区公益收益等方式实现注资。
第四，引入社会资本。通过引入社会资本盘活存量房屋设施和低效土地；以政府和社会资本合作等模式、工程总承包等方式引入社会资本参与改造建设，主要用于提供养老、托育、停车等公共服务设施，加快解决“一老一小”和停车难等民生难题。
从试点的城市来看，小区红线外市政配套设施的改造费用原则上由财政负责；小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资。
社会资本中房企未来是否会成为主力军？《通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。住建部明确，鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造，以及养老、租赁住房建设等，推动物业服务企业大力发展线上线下社区服务业，建设智慧社区。
据悉，目前单纯进入城镇老旧小区改造领域的品牌房企并不多见，但是进入城市更新及旧城改造的房企实属不少。克而瑞地产研究中心数据显示，TOP50房企中61%涉足城市更新，业内人士告诉记者，上述房企进入的城市旧改（旧厂、旧村、旧城镇改造）与老旧小区存量改造具有差别，但从获取项目的体量来看不能小觑，未来有相当可能成为房企通过老旧小区做大业务或者多元化经营的方式之一。
“从房企的角度来看，在中心城市获取土地越来越难，转型进入的旧改项目，虽然不及高周转的住宅开发，但是放眼未来，这种从开发属性向运营属性极强的角色转变，今天所迈出的每一步，都能促进房企在未来获得长期收益。”徐岱雄说，对于房企而言，需要从开发思维向城市经营思维切换，需要较强的资源整合能力，需要更为复合型的人才支撑业务的发展，需要懂文化、物管、商业运营的非传统开发人才，需要对科技保持较强的敏感力，需要通过科技赋能未来的城市管理。虽然目前看起来像一块试验田，但是可以让它不停地升级、进化，这是支持房企未来在旧改胜出的关键。
劲松社区样本
“老旧小区改造，刚一开始时是政府主导的行为，其实不太适合企业参与。但是此次老旧小区改造，放开多元资本进入这一领域，如果站在更大的平台上来看，老旧小区改造除了是一项惠民生、改善居民生活的公共服务外，这也是一个社会企业更为广阔有所作为的新市场。”徐岱雄说。
北京市愿景明德管理咨询有限公司（下称“愿景公司”）与北京市朝阳区劲松街道合作的老旧小区改造示范项目（劲松一区、二区），成功提升了社区品质、盘活了闲置空间、增加商业服务带动盈利、并能持续产生盈利，成为实现多方共赢的一个典型案例。据悉，愿景公司共投入资金超过4000万元进行社区改造，并通过后续的运营收回成本。
位于北京东三环劲松桥西侧的劲松小区，是上世纪改革开放后北京第一批成建制规划建造的现代住宅小区，时光荏苒，风霜洗礼，走过了40多年后，这里搬进的第一批主人大多已经进入古稀之年。
劲松一区、二区总建筑面积约20万平方米，居民3605户，其中60岁以上老年人口占比超36%，老龄化问题严重。住在这个小区的王瑞大爷告诉记者，在刚搬过来时，劲松小区是当时北京现代社区的样板工程，由于年久失修，小区很多公共配套并没有跟上时代的步伐，但是令他喜悦的是劲松社区去年完成旧改，老旧的小区变成了宜居的社区，“我们这些老邻居都觉得非常好”。
2018年北京市启动的老旧小区综合改造中，北京劲松北社区探索出独特的“劲松模式”，成为众多老旧小区改造的典范，这也让劲松北社区成为老旧小区成功改造的打卡社区之一，有超过100个调研团前来调研。
盘活存量上，愿景公司将约1600平方米的闲置公房空间整合建设便民商业设施。如将200平方米的废弃车棚改造后出租于“匠心工坊”便民商店，为居民提供保姆家政、家电清洗、针头线脑等生活服务商业，同时引入多家老字号连锁食品企业入驻经营。
物业管理上，愿景旗下的“和家物业”以与房管所物业收费持平的低价格（多层0.43元/平方米，高层1.42元/平方米）为劲松一区二区居民优先进行服务。此外，每月收取150元的停车费以及电梯维护费等收回投资成本。据愿景公司测算，企业投入的改造资金约在14年后全部收回，并实现微利、可持续经营。
徐岱雄认为，老旧小区改造不同于过去的城市旧改，过去通过旧改能够获得土地进行开发，这种模式依然是高周转的逻辑，然而老旧小区改造背后有一整套新的逻辑——需要引入更多资源、创新更多商业模式和治理模式的城市运营逻辑。
据记者了解，除了北京劲松社区模式，上海愚园路社区改造、广州仑头村社区改造、成都蓓蕾社区改造、杭州瓜山新苑改造，由于所处位置环境不同，面临改造的难题则不同。上海愚园路社区引入高端复合型商业业态，广州仑头村社区引入多元租住解决方案承接科创产业，成都蓓蕾社区打通小区屏障，杭州瓜山新苑变身未来社区，这些不同的改造版本提供了老旧小区改造过程中值得借鉴的解决方案。
“老旧小区改造，需要沉下心、静下来的企业参与，他们要了解这一区域的文化，知道未来所需要的产业，才能够提升商业功能惠及周边社区居民。”徐岱雄说，社会参与主体不是站在城市开发者的角度，而是站在城市运营者的角度，去导入适合的产业、改变城市的功能、逐步实现现代城市更新发展目标。
老旧小区改造，作为一项惠及亿万居民的民生工程，也是一项极具挑战的城市治理攻坚战，在一个长线、微利、共赢的改造过程中，考验政府、企业、社区居民及各方参与者，共同做好这一份城市创新治理的答卷。