今年以来，楼市迎来了两次较大的利好。
一次是517新政，降低首付比例、公积金利率下调，取消房贷利率下限等，但是在郑州并没有激起太大的浪花。
反而是以旧换新政策，刺激并激活了大量的换房需求，5月、6月，新房市场迎来一波小高潮。
我们直接来看成交数据，更为直观：
不过小高潮之后，新房市场的热度很快又下降。
另外一次就是9月底高层会议首次提出：促进房地产市场止跌回稳，释放新一轮政策宽松信号，楼市预期向好。
但是也有一些楼盘受到地段、推盘节奏等影响，今年假期的成交量不如去年。
楼市冷热不均，分化明显。
现在的郑州房价已经降到了一定程度，前两年动辄直降两三千、一两千的的价格大战，今年已经很少出现了。
即便是特价房，很多也都是伪特价房，也就是顶底楼层，特殊楼层，或者一些不好卖的小户型，会比正常的房源便宜500左右。
预期转变，最近的楼市热度确实有了明显提升。
但是要整体来看的话，今年国庆假期的新房成交量，相比去年还下跌4%。
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比起利好政策带动，土拍才是最能反应楼市热度的。
作为楼市的关键因素，土地关系着供应，房价走向，土拍会直接影响市场情绪。
不过很遗憾的是，这两天的土拍没能延续楼市国庆假期的热度。
楼市止跌回稳，预期向好仅仅持续了一周，就被这两天的土拍，泼了一盆冷水。
相比一线城市土拍的火热，郑州这两天的土拍，没有任何惊喜！
我们先来看昨天的土拍情况。
一共计划出让3宗住宅用地，其中北龙湖7号地在开拍前终止挂牌出让。
不过，这次提前终止挂牌不是因为不看好市场，毕竟开拍前有好几个开发商都在跃跃欲试，最终没有拿地还是因为开发商们囊中羞涩，有心无力。
包括保利本来也是准备拿这块地，但因为要集中财力在广州抢地，北龙湖7号地只能暂时搁置，多少有些遗憾。
另外已成交的两块地都在高新区：一块是在双湖科技城、一块是在高新老城。
从中建方程发布的拿地喜报来看，这将是区域内的首个纯洋房小区。
高新老城的郑政高出〔2024〕10号（网）地块，则是由正弘摘地，算是正弘青云筑的二期。
地块位置非常优质，紧挨着地铁8号线银屏路和正弘汇商业，2.5的低容积率，正弘大概率是要做大平层改善产品。
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再来看今天的土拍情况。
今天原本计划出让6宗住宅用地，其中20号地、21号地提前终止挂牌了，16号地为惠济花园口的安置用地，流拍了。
已成交的三宗土地中，14号地为二七区孙八砦城改项目的安置用地，由中鼎置业底价摘得，不用多说。
重点来看15号地和19号地。
郑政出〔2024〕15号（网）地块为管城区柴郭合村并城项目用地，由郑州达诺置业有限公司底价摘得。
其中郑州达诺置业有限公司，信达占股30%。
其中尉氏县通达置业有限公司成立于2022年，是开封尉氏县的本土企业。
民营房企进军郑州拿地，算是今天土拍最大的惊喜！
以上就是这两天的土拍情况，没有延续黄金周的热度，不太理想，但也在意料之中。
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从这两天的土拍地块能看明显出来，当下的土拍市场主要有两个大的变化：
一个是出让土地普遍集中在主城核心地段，一个是地块素质优质，容积率越来越低。
现在的土拍，都是把好地拿出来，四环外的地块以及沉寂的千亩大盘后续地块，也不再让各区城投托底了。
还有高新主城的10号地，容积率2.5，而旁边的正弘青云筑容积率高达5.08。
新拍地块的容积率明显降低了！
核心位置+优质地块，所以现在有能力拿地的民营开发商，比如正弘、还有地市民营房企，又开始活跃了。
在去库存的大基调之下，郑州的住宅土地供应量也在急速收缩！
以下是2020-2024年10月，郑州的土地供应情况：
从2021年开始，郑州的住宅供地已经连续三年下降！
住宅土地供应大缩水，郑州市场已经全面进入去库存阶段。
2022年，郑州供应面积约584万㎡，全年的销售面积约850.87万㎡。
2023年，郑州土地供应继续减少，供应面积约504万㎡，全年的销售面积约1176.44万㎡。
今年截止到目前，郑州已经供地建面约178万㎡，前8个月的销售面积约538.27万㎡。
郑州，是真的在尽力去库存！
土地供应大缩水，短期对于地方财政来说的确有些压力，比较难熬。
从长远来看，减少土地供应，提升土地供应质量，对楼市肯定是一件好事，毕竟房价是受供需影响。
所以，慢一点不是坏事。
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