北京在新一版的城市总体规划里，划定了13个历史文化精华片区，我们判断这13个历史文化精华片区将会成为东西城退租的优先启动片区。
为了让大家更加清晰的判断自己直管公房所在的板块，大山俱乐部会在今后推出每个精华片区的具体范围及退租价格的预判。
今天我们首先详细解读“什刹海—南锣鼓巷文化精华区”的具体范围和预估补偿单价。
【1】
什刹海—南锣鼓巷文化精华区
范围详细解读
什刹海—南锣鼓巷文化精华区是北京内城非常重要的一个历史文化精华片区，在应该说是北京历史文化展示的关键片区。
2015年东城区就南锣鼓巷地区已经进行了四条胡同的自愿式腾退申请：四条胡同662户直管公房户，有401户选择外迁。
因此，南锣鼓巷应该是最早启动申请式退租试点的历史文化街区，剩余的12条胡同极有可能在未来1-2年内再次启动。
所以为了让大家更清晰看到未来的什刹海-南锣鼓巷退租的基本范围，我们对基本范围作了预判：
【上图仅供参考，范围还有可能变化】
什刹海—南锣鼓巷文化精华区包括：南侧到地安门东西大街；东侧到交道口南大街和钟鼓楼文化广场东侧；最北侧到北二环和鼓楼东大街；西侧围绕什刹海西侧周边。
一：西北角的基本四至范围，在黄色范围内即为精华区。
什刹海—南锣鼓巷文化精华区西北角主要是什刹海周边小区。
南侧由羊房胡同到新街口东街，经过积水潭医院，西侧新街口北大街，北侧德胜门西大街和西缔胡同，东侧为丽豪园小区西侧到大石桥胡同经过鼓楼戏剧场西路，连接到鼓楼西大街。
二：中部，鼓楼西大街南侧地区
中部主要是前海周边和钟鼓楼周边。
西侧为羊房胡同老四合院西侧北京十三中学西侧一直到德胜门内大街和龙头井街，南侧到地安门西大街，北侧为鼓楼西大街到旧鼓楼大街，钟鼓楼东侧。
三：东南角，主要是南锣鼓巷地区。
东南角主要是南锣鼓巷区域，北侧为鼓楼东大街到菊儿胡同，东侧到交道口南大街，南侧到地安门东大街。
以上即为“什刹海-南锣鼓巷历史文化精华区”的基本范围，仅供参考。在此范围之内的直管公房平房将有望实现优先腾退。
【2】
补偿单价预判
建筑面积补偿单价有望突破17万
在补偿单价方面，该片区的退租价格将肯定会高于菜西片区。菜西片区的补偿单价根据细则，建筑面积大概在12.5万/平米，使用面积16.5万/平米。
而什刹海-南锣鼓巷片区不仅位置更加优越，同时二手房价格明显高于菜西片区，是内城北城内二手房价格相对较高的板块。
第一，什刹海片区的补偿单价预判：
第一，根据链家的数据显示，俱乐部经过多个项目的推算，什刹海地区楼房二手房平均价格大概：13.5万/平米。
第二，根据1.3的系数推算，什刹海片区的平房建筑面积市场售价应该在17.5万/平米，再乘以1.333的系数，即可推算出按照使用面积计算的退租价格。
因此，什刹海片区的退租价格，按照使用面积计算，应该在22-23万/平米。如果是一个10平米的直管公房，理论可以获得220-230万的补偿款。
第二，南锣鼓巷地区的补偿单价预判：
第一，南锣鼓巷地区的二手房价格要略低于什刹海片区，预计在12.5-13万/平米左右。
第二，按照以上的价格，再根据系数，我们可以大概预判出南锣鼓巷地区的建筑面积补偿单价在16.5-17万/平米。
如果再根据系数1.333，预计南锣鼓巷地区的使用面积退租价格在21-22万元/平米之间比较靠谱。
综合来看，什刹海-南锣鼓巷历史文化精华区是北京核心区最重要的一个历史文化精华区，整体的退租价格和待遇都要高于其他片区的。