附件：1.关于《襄阳市区发展配售型保障性住房试点工作方案》的起草说明
2.襄阳市区发展配售型保障性住房试点工作方案（征求意见稿）
襄阳市住房和城市更新局
2024年12月6日
附件1
关于《襄阳市区发展配售型保障性住房试点工作方案》的起草说明
为完善我市住房保障体系，构建房地产发展新模式，根据国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）《住建部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）等文件要求，结合我市实际，起草了《襄阳市区发展配售型保障性住房试点工作方案》（以下简称《工作方案》）。现将《工作方案》有关情况说明如下：
一、《工作方案》出台的背景
2020年12月，习近平总书记在中央经济工作会议上强调，解决好大城市住房突出问题，要重视解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务的人员等住房困难群体住房问题，努力做到住有所居、职住平衡。
2021年6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)，明确了保障性租赁住房的基础制度和支持政策。
2023年8月，国务院印发了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号），明确在原有以配租为主的住房保障体系基础上拓展配售型保障性住房的发展路径，旨在最终实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。
2024年5月，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于转发住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局<切实做好保交房工作总体方案>的通知》（国办发〔2024〕26号），明确要切实做好处置商品住房烂尾风险、消化存量商品房、处置闲置存量土地等重点工作，促进房地产市场平稳健康发展。
2024年6月，住房和城乡建设部印发了《住建部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）。为贯彻落实党中央、国务院决策部署，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加大工薪收入住房困难群体住房保障力度，我局2024年7月起草了工作方案。
二、《工作方案》的起草依据
主要是依据国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、《国务院办公厅关于转发住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局<切实做好保交房工作总体方案>的通知》（国办发〔2024〕26号）、《住房城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号），参考《武汉市规划建设保障性住房实施方案》、《宜昌城区发展配售型保障性住房的试点工作方案》、《十堰市中心城区配售型保障性住房建设管理办法（试行）》三地有关文件精神。
三、《工作方案》的起草过程
2024年6月17日，住房和城乡建设部印发《关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）。6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会后，我局立即组织起草专班，参考武汉市、宜昌市和十堰市保障性住房政策规定，明确了发展配售型保障性住房试点工作方案的主要任务和主要责任单位，在与各项责任牵头单位沟通、商议的基础上，于2024年7月25日完成初稿。
2024年8月26日，我局通过OA书面征求了16个牵头单位意见，共收到3个单位共17条修改意见。我局采纳了市自然资源和城乡建设局提出的：①将“土地政策”第1条中的“土地供应前，市自然资源和城乡建设局根据市住新局、市发改委明确的房屋配售条件和配售价格，按照保障性住房用地面积以及土地拆迁净地成本，确定土地划拨价款，签订《划拨土地使用协议》。”修改为“市自然资源和城乡建设局根据市住新局、市发改委明确的房屋配售条件和配售价格，按照保障性住房用地面积以及土地区域平均拆迁成本，评估确定土地划拨价款，核发《国有建设用地划拨决定书》。”②将“土地政策”第2条中的“原出让土地可按划拨方式使用土地，并按二级市场转让或划转方式，为保障房实施主体办理用地审批手续。”修改为“原出让土地须纳入政府土地储备，经审批后依法办理划拨用地手续，用于保障性住房建设。”予以修改。
我局根据各牵头单位建议，对《工作方案》进行了修改完善。
四、《工作方案》主要内容
《工作方案》主要包括四部分内容，分别是总体要求、主要任务、支持政策、保障措施：
（一）总体要求
1.指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的二十大精神，规划建设保障性住房，推动建立房地产业转型发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展和民生改善。
2.工作目标。按照绿色、低碳、智能、安全的标准，做好配售型保障性住房建设、供应、使用和监督等工作。从解决最困难工薪收入群体住房问题入手，逐步扩大到整个工薪收入群体。
3.主要原则。坚持以需定建。摸清工薪收入群体以及城市需要的引进人才等群体的底数和需求，科学制定配售型保障性住房发展规划和建设计划。
坚持资金平衡。按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则。采取市场化方式运作，保本微利原则配售。
坚持试点先行。按照尽力而为、量力而行原则，区分轻重缓急，优先选择群众需求集中、规划条件成熟、交通便利、配套设施较好区域实施试点，成熟一个推进一个，逐步将范围扩大到全市。
坚持精准保障。从解决最困难工薪收入群体住房问题入手，合理确定保障范围、准入条件、保障标准，精准保障。重点面向长期买不起商品房的工薪收入群体，逐步扩大到整个工薪收入群体。
（二）主要任务
1.开展供需调查。将配售型保障性住房作为住房发展规划的重要内容，坚持以需定建，摸清底数和需求，科学制定配售型保障性住房发展规划和建设计划。面向工薪收入群体以及城市需要的引进人才等群体开展群体结构分析、住房需求调查，结合房地产市场情况，科学分析测算配售型保障性住房潜在需求和供给能力。（责任单位：市住房和城市更新局、市统计局、市自然资源和城乡建设局、市公安局、市人社局、市民政局、市机关事务服务中心、各城区人民政府（开发区管委会））
2.明确实施主体。市、区人民政府可分别指定1-2家国有企业，作为保障房建设运营公司，负责配售型保障性住房项目的建设、筹集、配售、回购等工作。配售型保障性住房项目应编制建设筹集方案、资金平衡方案、周边公共设施建设方案，可采取新建、存量住房转化等方式筹集，也可将保障性住房规划建设与城中村改造、城市更新、危旧房改造、低效用地再开发试点等工作有机结合，稳妥推进。市级可指定1-2家国有企业收购已建成存量商品房用作保障性住房。（责任单位：各城区人民政府（开发区管委会）、保障房建设运营公司）
4.确定配售对象。配售型保障性住房按项目接受申请。配售对象包括襄阳市区常住人口家庭和襄阳市分类人才。申请条件为：
申请家庭（本人及配偶、未成年子女，或单身成年人）在襄阳城区无自有产权住房且3年内无产权交易记录；家庭人均可支配收入不超过襄阳市区上年度人均可支配收入的2倍，分类人才不受收入条件限制；
申请人为襄阳市区常住人口且在襄阳市区缴纳职工社保（五项中任意一项）,分类人才不受该条件限制。
一个家庭只能申购一套配售型保障性住房。按照保基本的原则，各区根据辖区内项目申请情况，对符合条件的未保障家庭建立轮候库，该家庭对本区内其他项目再次提出申请时仍符合保障条件的，予以优先保障。
已享受过房改房、集资建房、经济适用房、限价商品房等政策性住房的家庭申请配售型保障性住房，需按规定腾退原政策性住房。（责任单位：各城区人民政府（开发区管委会）、市人才办）
5.确定配售价格。按照基本覆盖划拨土地成本和建安成本以及不超过5%的利润，测算确定配售型保障性住房销售价格。项目配售前，各保障房建设运营公司拟定项目的配售均价，由市住房和城市更新局会同发改、自然资源和城乡建设部门共同核定。保障房建设运营公司根据核定均价，结合楼栋、楼层、朝向、户型等因素，拟定单套房屋销售价格，实行一房一价且原则上一年内不得调整。一房一价信息应向社会公布，接受监督。（责任单位：市住房和城市更新局、市发改委、市自然资源和城乡建设局，各城区人民政府（开发区管委会）、保障房建设运营公司）
7.办理权属登记。配售型保障性住房办理不动产登记时，房屋产权性质为“配售型保障性住房”，并在内页注明“实行封闭管理，不得自行上市交易”。配售型保障性住房因继承、遗赠、离婚析产而发生房屋所有权转移的，房产性质仍为配售型保障性住房。购买配售型保障性住房的家庭，因继承、遗赠、离婚析产等方式取得其他配售型保障性住房的，只能保留一套，其余由保障房建设运营公司回购。（责任单位：市自然资源和城乡建设局、保障房建设运营公司）
8.严格封闭管理。配售型保障性住房严格实行封闭管理，购买配售型保障性住房办理不动产权证未满5年的，原则上不得申请回购。办理不动产权证满5年的，如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开本市的，应向保障房建设运营公司提出申请，保障性住房回购价格根据原购买价格并结合折旧和物价水平因素确定，装修部分不计算回购价格。折旧按每年2%计算，自保障性住房交付时起至回购协议签订时止。物价水平按市统计部门公布的襄阳市区居民消费价格指数累计计算，自保障性住房购买当年起至回购前一年度止。计算公式为：回购价格=保障性住房购买价格×（1－交付时至回购时的年数×2%+购买时年度至回购前一年度的襄阳市区居民消费价格指数累计涨幅）。（责任单位：保障房建设运营公司）
9.加强日常管理。配售型保障性住房小区交付后应及时纳入街道和社区管理，推动业主设立业主大会、选举业主委员会，选聘专业化物业服务企业提供服务。购房家庭应按规定缴纳住宅专项维修资金和物业服务费。（责任单位：各城区人民政府（开发区管委会），保障房建设运营公司）
（三）支持政策
1.土地政策
（1）保障房建设运营公司完成用地预审与选址工作后，适时申请履行供地程序，开展供地前期工作。市自然资源和城乡建设局根据市住新局、市发改委明确的房屋配售条件和配售价格，按照保障性住房用地面积以及土地区域平均拆迁成本，评估确定土地划拨价款，核发《国有建设用地划拨决定书》。
（2）在符合规划、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地，建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨土地继续保留划拨方式，原出让土地须纳入政府土地储备，经审批后依法办理划拨用地手续，用于保障性住房建设。
（3）鼓励存量住房转化为保障性住房进行公开配售以及运营管理。对于存量住房原采取划拨方式供应的住宅转化为保障性住房，需供地主体、保障房建设运营公司、用地单位签订《保障性住房三方使用协议》、缴纳土地成本后，可继续保留划拨方式，不补缴土地价款。对于存量住房原采取出让方式供应的住宅转化为保障性住房，需供地主体、保障房建设运营公司、用地单位签订《保障性住房三方使用协议》、缴纳土地成本后，可按划拨方式使用土地，退返相应土地出让价款。
2.规划政策
（1）按照“15分钟生活圈”理念，完善配售型保障性住房市政基础设施、教育医疗设施和公共配套设施，确保公共配套设施与配售型保障性住房同步规划、同步建设、同步交付。配售型保障性住房用地红线外的城市道路和公共交通、通信、供电、供水、供气、污水与垃圾处理等市政基础设施，以及教育、医疗卫生、商业、养老、托幼、文化体育等公共服务设施建设投入不得摊入配售型保障性住房配售价格。
（2）配售型保障性住房项目应纳入街道和社区网格化管理，购房人享有相应的落户、子女就学等权益，与商品住房小区购房人享有同等基本公共服务。
3.资金政策
（2）配售型保障性住房开发贷款政策按照国家金融监督管理总局等六部门印发的《保障性住房开发贷款管理办法(试行)》(金发〔2023〕13号)规定执行。同时，按照市场化、法治化原则，鼓励商业银行和政策性金融机构发行金融债券，募集资金用于配售型保障性住房贷款投放。开发贷款实行专款专用、封闭管理，商业性个人住房贷款按照襄阳市首套房首付比例执行。
（3）公积金部门按照《财政部关于贯彻落实规划建设保障性住房等三项工作的意见》(财综〔2023〕39号)落实好住房公积金支持保障性住房建设工作。购买配售型保障性住房申请公积金贷款最高额度按现行规定上浮20%。公积金缴存职工可以提取个人住房公积金用于支付购房款。
（四）保障措施
4.加强宣传引导。认真做好政策宣传解读、示范引领工作，及时回应社会关切。加强舆情监测，及时发现、有效应对负面舆情，维护和稳定社会预期，营造良好的舆论氛围。
附件2
襄阳市区发展配售型保障性住房试点工作方案
（征求意见稿）
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加大工薪收入住房困难群体住房保障力度，根据国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）《住建部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）等文件要求，结合市区实际，制定本工作方案。
一、总体要求
（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的二十大精神，规划建设保障性住房，推动建立房地产业转型发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展和民生改善。
（二）工作目标。按照绿色、低碳、智能、安全的标准，做好配售型保障性住房建设、供应、使用和监督等工作。从解决最困难工薪收入群体住房问题入手，逐步扩大到整个工薪收入群体。
（三）主要原则。坚持以需定建。摸清工薪收入群体以及城市需要的引进人才等群体的底数和需求，科学制定配售型保障性住房发展规划和建设计划。
二、主要任务
（一）开展供需调查。将配售型保障性住房作为住房发展规划的重要内容，坚持以需定建，摸清底数和需求，科学制定配售型保障性住房发展规划和建设计划。面向工薪收入群体以及城市需要的引进人才等群体开展群体结构分析、住房需求调查，结合房地产市场情况，科学分析测算配售型保障性住房潜在需求和供给能力。（责任单位：市住房和城市更新局、市统计局、市自然资源和城乡建设局、市公安局、市人社局、市民政局、市机关事务服务中心、各城区人民政府（开发区管委会））
（二）明确实施主体。市、区人民政府可分别指定1-2家国有企业，作为保障房建设运营公司，负责配售型保障性住房项目的建设、筹集、配售、回购等工作。配售型保障性住房项目应编制建设筹集方案、资金平衡方案、周边公共设施建设方案，可采取新建、存量住房转化等方式筹集，也可将保障性住房规划建设与城中村改造、城市更新、危旧房改造、低效用地再开发试点等工作有机结合，稳妥推进。市级可指定1-2家国有企业收购已建成存量商品房用作保障性住房。（责任单位：各城区人民政府（开发区管委会）、保障房建设运营公司）
（四）确定配售对象。配售型保障性住房按项目接受申请。配售对象包括襄阳市区常住人口家庭和襄阳市分类人才。申请条件为：
申请家庭（本人及配偶、未成年子女，或单身成年人）在襄阳城区无自有产权住房且3年内无产权交易记录；
家庭人均可支配收入不超过襄阳市区上年度人均可支配收入的2倍，分类人才不受收入条件限制；
（五）确定配售价格。按照基本覆盖划拨土地成本和建安成本以及不超过5%的利润，测算确定配售型保障性住房销售价格。项目配售前，各保障房建设运营公司拟定项目的配售均价，由市住房和城市更新局会同发改、自然资源和城乡建设部门共同核定。保障房建设运营公司根据核定均价，结合楼栋、楼层、朝向、户型等因素，拟定单套房屋销售价格，实行一房一价且原则上一年内不得调整。一房一价信息应向社会公布，接受监督。（责任单位：市住房和城市更新局、市发改委、市自然资源和城乡建设局，各城区人民政府（开发区管委会）、保障房建设运营公司）
（七）办理权属登记。配售型保障性住房办理不动产登记时，房屋产权性质为“配售型保障性住房”，并在内页注明“实行封闭管理，不得自行上市交易”。配售型保障性住房因继承、遗赠、离婚析产而发生房屋所有权转移的，房产性质仍为配售型保障性住房。购买配售型保障性住房的家庭，因继承、遗赠、离婚析产等方式取得其他配售型保障性住房的，只能保留一套，其余由保障房建设运营公司回购。（责任单位：市自然资源和城乡建设局、保障房建设运营公司）
（八）严格封闭管理。配售型保障性住房严格实行封闭管理，购买配售型保障性住房办理不动产权证未满5年的，原则上不得申请回购。办理不动产权证满5年的，如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开本市的，应向保障房建设运营公司提出申请，保障性住房回购价格根据原购买价格并结合折旧和物价水平因素确定，装修部分不计算回购价格。折旧按每年2%计算，自保障性住房交付时起至回购协议签订时止。物价水平按市统计部门公布的襄阳市区居民消费价格指数累计计算，自保障性住房购买当年起至回购前一年度止。计算公式为：回购价格=保障性住房购买价格×（1－交付时至回购时的年数×2%+购买时年度至回购前一年度的襄阳市区居民消费价格指数累计涨幅）。（责任单位：保障房建设运营公司）
（九）加强日常管理。配售型保障性住房小区交付后应及时纳入街道和社区管理，推动业主设立业主大会、选举业主委员会，选聘专业化物业服务企业提供服务。购房家庭应按规定缴纳住宅专项维修资金和物业服务费。（责任单位：各城区人民政府（开发区管委会），保障房建设运营公司）
三、支持政策
（一）土地政策
1.保障房建设运营公司完成用地预审与选址工作后，适时申请履行供地程序，开展供地前期工作。市自然资源和城乡建设局根据市住新局、市发改委明确的房屋配售条件和配售价格，按照保障性住房用地面积以及土地区域平均拆迁成本，评估确定土地划拨价款，核发《国有建设用地划拨决定书》。
2.在符合规划、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地，建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨土地继续保留划拨方式，原出让土地须纳入政府土地储备，经审批后依法办理划拨用地手续，用于保障性住房建设。
3.鼓励存量住房转化为保障性住房进行公开配售以及运营管理。对于存量住房原采取划拨方式供应的住宅转化为保障性住房，需供地主体、保障房建设运营公司、用地单位签订《保障性住房三方使用协议》、缴纳土地成本后，可继续保留划拨方式，不补缴土地价款。对于存量住房原采取出让方式供应的住宅转化为保障性住房，需供地主体、保障房建设运营公司、用地单位签订《保障性住房三方使用协议》、缴纳土地成本后，可按划拨方式使用土地，退返相应土地出让价款。
（二）规划政策
1.按照“15分钟生活圈”理念，完善配售型保障性住房市政基础设施、教育医疗设施和公共配套设施，确保公共配套设施与配售型保障性住房同步规划、同步建设、同步交付。配售型保障性住房用地红线外的城市道路和公共交通、通信、供电、供水、供气、污水与垃圾处理等市政基础设施，以及教育、医疗卫生、商业、养老、托幼、文化体育等公共服务设施建设投入不得摊入配售型保障性住房配售价格。
2.配售型保障性住房项目应纳入街道和社区网格化管理，购房人享有相应的落户、子女就学等权益，与商品住房小区购房人享有同等基本公共服务。
（二）资金政策
2.配售型保障性住房开发贷款政策按照国家金融监督管理总局等六部门印发的《保障性住房开发贷款管理办法(试行)》(金发〔2023〕13号)规定执行。同时，按照市场化、法治化原则，鼓励商业银行和政策性金融机构发行金融债券，募集资金用于配售型保障性住房贷款投放。开发贷款实行专款专用、封闭管理，商业性个人住房贷款按照襄阳市首套房首付比例执行。
3.公积金部门按照《财政部关于贯彻落实规划建设保障性住房等三项工作的意见》(财综〔2023〕39号)落实好住房公积金支持保障性住房建设工作。购买配售型保障性住房申请公积金贷款最高额度按现行规定上浮20%。公积金缴存职工可以提取个人住房公积金用于支付购房款。
四、保障措施
（四）加强宣传引导。认真做好政策宣传解读、示范引领工作，及时回应社会关切。加强舆情监测，及时发现、有效应对负面舆情，维护和稳定社会预期，营造良好的舆论氛围。
襄阳市住房和城市更新局主办总编辑：汪洋；责任编辑：张雪，陈晓雯，郭勇