认证主体：宁夏凯米世纪网络科技有限公司
IP属地：宁夏
统一社会信用代码/组织机构代码
91640100MA774ECW4K
1、苏州商圈投资商铺哪里去？新崛起的苏州四大商圈解读商业与住宅，永远是相互依存和促进的关系。当一个聚集区发展成熟之后，就必然对生活配套提出要求，从而推动商业市场的发展。而商业的兴盛，又将提升区域的价值，反过来对住宅市场产生影响。近几年来，苏州北扩西进、居住向南、园区迅猛发展，导致的结果就是一个个成熟人居板块形成，园区、相城、新区、吴中、中心城区的三个规划新城都在不同程度上形成了一个个人居新区。随之而来的是对商业配套的需求，环球188、中润苏州中心、亿象城、万科国际广场、九龙仓国际金融中心、东方之门、置地星东环、沸腾cbd、长江壹号、恒宇广场许许多多的商业项目如雨后春笋办散布在苏州新兴的城市板块。
2、在此，我们为您呈现了苏州新崛起的四大商圈，他们，将会为我们呈现姑苏城新的繁华。投资苏州商业的四大理由1.城市快速发展，商业投资“基本面”看好苏州凭借着千年的文化底蕴，又作为上海的腹地城市，近年来发展迅速。城市大发展表现在楼市上不是房价的飙升，而是一个个新商圈的形成，可以说，一个城市的发展情况，就是城市商业投资的“基本面”。对于苏州而言，其商业投资的“基本面”是长期看好的。近年来，苏州商业地产迅速发展，中心城区的观前、石路、南门三大商圈宝刀不老，又有吴中商圈崛起，高新区、工业园区、相城、吴中、平江新城等商圈也在快速发展，如枫桥、金鸡湖东、东吴北路等新型cbd、潜力商圈也正在逐步形成。今年的“世博
3、效应”，对包括苏州在内所有腹地城市的经济发展都有很大的带动作用。世博的辐射效应，加快了苏州以及整个长三角地区的融合，商业消费能力将会得到进一步的提升。交通也将会改变商业格局。尤其是沪宁城际、苏州轻轨的建设通车，无疑将为苏州的商业提供新的成长空间。届时，以城际、轻轨为核心，新的地铁商圈、地铁商业将会出现，并带动整个苏州商业地产的发展。2.新政影响，商业地产的机遇四月中旬，楼市新政出台，直接对住宅楼市进行遏制，将二套房首付提高到5成，使住宅产品的投资门槛和商业产品达到了同一水准，牵动使投资型购房者的眼光从住宅转移到了商业，为商业地产的买方市场平添了一股生力军。新政对住宅楼市遏制，被人称为“史上最严
4、厉的楼市政策”，虽是戏言，却也向购房者们传达了一个信息，那就是在政策上，住宅市场频繁受到政策的影响。纵观2008年到2010年，房产政策的变动让人目不暇接，甚至有些政策前后都有些违背，变动不定的政策指向让投资者担尽了风险。而反观商业地产，在政策上除了鼓励之外，基本没有什么大的变动。对于投资者来说，投资的预期变得可以估计，可以测算，而不是惴惴不安的看政策的脸色。政策上的稳定，住宅楼市的冷清，使得商业地产愈加受到地产投资者的欢迎。3.城市综合体频现苏州，投资价值提升就目前的苏州的商业项目来看，我们发现越来越多的城市综合体出现在苏州各个新兴板块。比如南门商圈的苏纶场、吴中商圈的中润苏州中心、相城区的
7、行内部经营。这都表明品牌开发商，或许即将进入商业地产，这给正在逐渐增温的商业地产市场增添了后续发展的动力，同时也给激烈竞争的市场增添了许多未知数。品牌开发商转型，进入商业地产行列，不仅表明了商业地产的黄金时代来临，也标注了投资商业地产的最佳时机。活力岛商圈苏州城北的新cbd活力岛商圈顾名思义，以活力岛为核心所形成的商业圈，同时这也是相城未来cbd的核心。从已经落成的中央岛屿，我们就可以预见活力岛的发展前景。活力岛商圈向南覆盖合景峰汇国际、融侨城并与他们的中高端商业体量一起组合成活力岛商圈的中高端品牌区；活力岛商圈向北覆盖了恒基、首开等品牌开发商待开发的地块，可算作是活力岛商圈的未来发展区，目
9、活力岛中央岛屿已经完成，7月将在这里举办苏州活力岛音乐节，到时将有来自欧美、日韩、港台、内地进40位世界级顶级音乐人、乐队参加演出，以后活力岛将成为类似的各种大型活动的举办地。可以预见，活力岛将为周边居住楼盘带来巨大的升值空间。已经盘踞在这里的合景峰汇国际、融侨城等楼盘，都已将活力岛作为重要的卖点之一。商圈现状活力岛商圈现状就好比是“一个核心多个点”，以活力岛为核心，中环百汇广场、亿象新天地、环球奥食卡城等综合项目将成为活力岛商圈的“节点性商业项目”。最早进入市场的是环球奥食卡城，以侏罗纪恐龙公园为主题，囊括时尚购物、休闲、餐饮、儿童游乐等多样化的商业业态。此外，规划中的2号轻轨线的站台出口就
11、核心道路东吴北路，是苏州城市干道人民路的“南延”。一直以来，由于南门商圈和南环高架的缘故，人民路所带来的巨大人流量有相当一部分被截流，围绕东吴路、宝带路所形成的吴中商圈很大程度上局限于吴中一带。但是随着轻轨规划的出台，吴中商圈将直接受益于2号、3号、4号三条轻轨线，将彻底打破截流，将带来巨大的客流量，将为吴中商圈的区域发展注入活力。三条轻轨线呈半包围的态势辐射吴中商圈，所带来的影响也不仅仅是简单的突破截流，它所带来的经济效益和社会效益，是在一条轻轨线的基础上，成指数地增长。可以预见，吴中商圈将涌现大量的轻轨商业点，形成一个以轻轨商业为支撑的大商圈。一站式的消费体验正是现代商业的发展趋势，休闲、
13、展。中润苏州中心也将成为吴中商圈最重要的商业项目之一，成为苏州南面的门户。中润苏州中心涵盖了环球主题购物中心、白金五星标准酒店、超甲级写字楼、世界公馆、挑高8.4米顶级会所、文体会展中心、大型图书馆、高标准游泳馆、五星影院等。中润苏州中心将商业、办公、公寓有机联结，模拟出不同维度的城市意向，与现有及将要开发的周边楼宇共同形成一个国际商务、购物、休闲、旅游、行政等标志性区域，成为吴中商圈的地标性项目。沧浪新城商圈因为新城，应运而生沧浪新城商圈是随着沧浪新城的发展而逐步形成的商圈，作为一个新兴商圈，目前沧浪新城商圈还比较势单力孤，但随着区域内人口增长，各种利好市政的影响，沧浪新城商圈的兴起将是一
14、种必然。沧浪新城商圈位于友新高架南面，以沧浪新城核心商业项目亿象城为支点，配合世茂运河城的商业街，形成的覆盖沧浪新城的商圈。沧浪新城商圈的兴起其实并不让人意外，一方面，沧浪新城的住宅楼盘在市场上受到追捧，房价一路走高的同时，市场持续热销，为板块带来了大量的居住人口，从而推动了商业的发展。另一方面商圈所处的范围内，友新高架连接南环和西环，通过高架快速道路，使得沧浪新城与苏州全城的联系更为紧密，也为板块带来大量的人流量；同时，规划中的轻轨线将贯通沧浪新城，为以后的轻轨商业做好了提前的规划。区域商业中心：亿象城在过去的两年里，沧浪新城商圈一直处于酝酿的阶段，亿象城项目公布已久，但迟迟没有实质性的进展
16、式的消费体验，适应商业发展的潮流。依托新城，商业新起是必然沧浪新城商圈的兴起将是一个必然，一方面是因为周边社区超过200万方的住宅社区，所必须具有的商业配套，另一方面则是交通枢纽、轻轨站点、桐泾公园等大量有利于商业发展的配套，和目前商业项目的空白，造成区域性商圈兴起的必然。但是沧浪新城商圈能够发展到什么样的程度还是个未知数。这个新兴商圈所处的位置是在新区cbd狮山路商圈与古城区南门商圈之间，可谓是夹缝中求生存，能否崛起与两个商圈并立成三足鼎立，还要看后期的市场运作情况。湖西商圈国际标准的新兴cbd湖西cbd是环金鸡湖的一大亮点，也是整个园区范围内开发最早并已自成格局的成熟商圈。从最初单一的邻
17、里中心模式到现在的大型城市综合体群聚，湖西商圈催生并见证了园区的国际化进程，加之之前住宅开发奠定的基调，这里即将成为国际化标准的cbd区域。经营模式逐渐向多元化转变自2004年左岸商业街a区成功开街之后，园区的商业开始逐步完善，但真正的崛起要追溯到2005年。2005年左岸商业街b区、星都中心、湖滨新天地、白领广场等相继开出，至此湖西的商业地产发生了翻天覆地的变化，成功从单一的邻里中心格局转变成多元化的大型商业模式，向国际标准的cbd中心迈进。从左岸商业街到湖滨新天地，湖西的大型商业群落几乎是沿着苏华路向东延伸的，一方面借助金鸡湖的资源优势提高商业人气，另一方面还带动了整个湖西的旅游业的发展，
18、湖西商圈的人气不断上升。经营模式的成功转变为湖西商圈带来了巨大的人流量和消费力，作为园区首个推出的商业街项目左岸商业街的日均客流量要达到近万的人次，而像星海休闲中心、湖滨新天地、星都中心等每天的客流量也都已过千。地标商务项目频出，品质高端化虽然2005年是湖西的商业元年，数个大体量商业在那个时候出现，但湖西商圈至今仍在开发中，目前商圈内有新建的环球188、尼盛广场、新天翔广场、苏州凤凰国际书城等大型地标型商业项目，还有像国际大厦、世纪金融大厦、高峰会、东方之门等高端写字楼。其中，东方之门位于湖西商圈最东端的黄金地段，总高301.8米，体量是上海金贸大厦的1.5倍，建成后将是园区的西大门。大型商
19、业涌现之后，湖西商圈的发展格局逐渐向高端商务写字楼转变，这批办公楼的出现将湖西商圈的运营氛围提高到另一个档次，不再是简单的生活消费，而是通过办公生产效益来提高商圈的活力。目前，环球188正推出的高端行政公馆可以俯瞰金鸡湖全景，价格要达40000元/；恒宇广场商铺300起售，均价25000元/，写字楼面积100-200，均价14000元/；新天翔广场的写字楼价格与恒宇广场相差无几。四通八达的交通是带动湖西商圈繁荣发展的另外一个原因，横向有现代大道、苏华路和苏惠路，纵向星明街、星海街和星港街与之交错，从湖西商圈到市区、吴中区、湖东以及园区北部都很方便，等轻轨一号线贯通之后将会为该商圈吸引更多的人流
20、量。苏州三大传统商圈纷纷扩容商业开启“大时代”商报记者王东来汤宁/文蒋世颖/制图新华报业网讯也许是看到商家集聚带来的人气倍乘效应，如今的苏州商业都在往大里做。周边地区，早已不满足于应付社区需要的零星商贸服务，甚至也不是单店独大的商贸大楼，动辄便是集商贸、娱乐、休闲于一体的cbd、城市综合体，从体量到气势，俨然已是一方诸侯；城外遍地大王旗，城内当然不甘坐视。观前、石路、南门三大传统商圈，纷纷祭出扩容大手笔，以此巩固自己的王者地位。其中，龙头老大观前商圈更是将成倍拓展，硬是在城中寸金地拓出一片大发展的疆土。苏州商业进入了一个前所未有的“大时代”。三大老商圈向横里拓展多年王者地位不容有
21、失“观前商圈要延伸到王天井巷了，这可是扩大了一倍呀！”“南门商圈要建地下城，这下人民路两边可要连成一体了。”近日来，市规划部门相继公示出了关于观前、南门商圈的扩容规划。再加上去年已经通过市府审批的苏州市阊门石路地区详细规划和城市设计，可以说苏州观前、南门、石路这三大老商圈的扩容已成定局。这已存在多年的苏州三大老商圈可以说是商场林立，老字号遍布，已然是非常成熟的商圈了。此番扩容，可以说是四周群雄环视所逼。而老商圈要继续做强，单靠内部改造已经无能为力了。密集的建筑让老字号没了扩充的空间，新商家更找不到插足之地；古城区对建筑高度的严格限制，又断了他们将楼宇“拔高”的念想；交通拥堵、停车难则成为
23、电楼的拍得以及景德路新苏州百货广场的扩延，都是前些年商家在扩容上做出的努力；美罗商城东楼的扩建，一举将营业面积扩张到了5万平方米。尤其值得一提的是，新楼特别设置了两层地下停车场，300多个车位，真是让商家们大大“舒了口气”。可惜的是，对于寸土寸金的观前地区，毕竟有空间可以扩容、增设车位的商家还是极少数，大部分商家还是处在早已饱和的空间里“挣扎”着。同样，作为苏州西北角重要集散地的石路商圈，最大的制约因素也是交通不畅和停车位稀缺；南门商圈东西被人民路“分割”成两块的交通以及停车难的问题也是消费者们感同身受的。不难看出，空间小是制约老商圈发展的根本所在，要有空地、有空间，商家们才能扩建、停车位才
24、能增设、交通才能重新规划缓减拥堵。于是扩容成了三大传统商圈不约而同的选择。画外音：苏州市观前商圈详细规划提出，未来的观前商圈东起临顿路，西止王天井巷（原先只到人民路一带）；南起干将路，北止东中市-白塔西路（原先只到因果巷-旧学前一线），总用地约1.3平方公里，面积比现有商圈面积扩大1倍多。人民路两侧商厦连成一片，形成商业核心区。特别是察院场口交通流量巨大，因此，规划提出两个方案：一是察院场口人民路下穿（优先方案），从而形成地面步行广场；二是人民路地面方案。苏州市阊门石路地区详细规划和城市设计规划涉及的范围，西到枫桥路、南抵爱河桥路、东濒护城河、北至上塘河，再加上阊门一带，总面积55.11公
26、老商圈分属于平江、金阊、沧浪三大老城区，这样的格局正是由于三大老城区相对集中的居民消费力而决定的。简言之，因为三个老城区人多，消费力大，才促使各自区域商圈的形成。然而，随着苏州这些年来城市化进程的迅速发展，高新区、园区、吴中、相城的城市化已经达到了相当的高度。随之而来的，就是这些新城区商圈的逐渐崛起。就说城市化、现代化程度最为领先的工业园区，现如今最为知名的就要数环金鸡湖核心商业板块了。环金鸡湖商圈一步步的崛起，绝对是和工业园区的发展所同步进行的。金鸡湖西中央商务区、湖东商业服务功能区和湖滨新天地、李公堤等商业街区，将环金鸡湖一带打造成了时尚、现代的新商圈。特别是湖东圆融时代广场的出现，更是
27、打破了湖东没有商圈的格局，苏州最大的“百货航母”久光百货、世界最大的500米led矩形天幕以及众多餐饮、娱乐商家，形成了湖东独有的商业地带。如今，去湖滨新天地、李公堤就餐，去李公堤1912酒吧街娱乐，去圆融时代广场休闲购物，已成为了时下很多市民的优先选择。这块商圈的辐射力，已经远远走出了园区的范围。同样，高新区的新商圈代表也有很多，包括金枫路商业区、凯马广场商业区、长江路商业区等。而长江路上的绿宝广场是其中的典型代表。绿宝广场的出现，填补了何山路、长江路区域商业空白，同时也提升了周围楼盘的吸引力。而凯马广场商业区，则是以汽车商业贸易为主，区域内汇集了一批酒店公寓。金枫路商业区主要以金枫国际
28、为核心区域，地处高新区与木渎的交会处，同样也是未来人气聚集之所。此外，相城区的城市化进程也形成了自己的元和商圈，中翔小商品市场、家乐福、大润发都身处其中。吴中区商业服务功能区以东吴国际为代表，正在迅速成长。而苏州西南，香港世茂集团在沧浪新城内将开发建设一个以中高端消费群体为对象的新商圈，其面积达40万平方米，相当于目前的石路商圈大小。专家分析，苏州古城区面积有限，已不能完全满足商圈发展。城市化进程、人口分布向四面延伸，新商圈崛起是必然。画外音：记者从苏州市贸易局获悉，2005年苏州市出台的首个商业规划苏州市市区商业网点布局规划经过多次修编后，已经明确了苏州将形成“三核两副两轴三带”的标志