全文较长，懒得看细节，可以直接拉到最后看汇总流程图。
03
产权调查
产权证有多重要不用我强调了吧？房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。
所以，首先要确认的是该房源是否取得产权。
没有产权证或者权属不明的房源建议直接pass，无论多么便宜！
1、有产权证的，要留意红框内信息
（1）权利人
卖方必须是房主，对照他的房产证和身份证，看身份证号是否一致。
有些房屋有好几个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。
只和其中一个或是几个签的无效哦！
（2）权利性质
权利性质分为【划拨】和【出让】。
（3）使用期限
肯定是越久越好啊，至于到期了怎么处理？问祖guo母亲吧
无论是以上哪种情况，对购房者都是极大的风险。
最稳妥的方法就是去房管局进行【产调】，在房管局搞清楚自己看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房（需缴纳土地转让金）、单位房屋。
这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。
2、是否出租
我国法律认可“买卖不破租赁”。也就是说如果在交易前原房主与其他人签订了租房合同，哪怕房屋过户到你名下，你也不可以单方强制终止原租房合同，需要等租赁合同履行完成。买了房但住不进去，你说憋屈不？
所以，如果你想买的房源还在出租中，得先让房主把租户。
3、近期是否会拆迁
房子一扒，帕拉梅拉。
一般不会有人傻到卖要拆迁的房。如果真的有，那就是赚到了，现在是有拆有赚。
谨慎选择棚户区房屋（棚户区一般居住拥挤，功能差、居住环境差），近几年国家在大力开展旧城改造工程，但一定要了解清楚是否为改造范围。
04
签订合同
如果一切顺利，已经下定决心打算购买的话，这将是非常非常非常重要的一步！！！
1、合同的建立
房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。
买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的统一。
作为买方，一定要仔细读条款，然后选择对自己有利的条款。特别是一些惩罚条款。
（1）定金比例
一般定金比例是5%左右，签约的时候就要交。
而且一定要从自己名字的卡打到业主名字的卡，转账的时候备注好，是购房定金。
（2）罚息
这个很重要，对于如果不能按时付首付款有两种选择，一种算直接违约，按成交价的20%赔偿。一种是算每天的利息，按很低的利息付给卖方。
建议买方选择后一种。
（4）补充条款
合同最后可以写一些补充内容的，如跟卖方协商好了一些东西，比如他的家电家具哪些要留下来的，一定要写清楚备注，以及其他对自己有利的条款，不要口头约定，要写在合同里。
只有合同里写进来的东西对自己才有保障。
2、约定付款方式
有一次性付款和按揭付款两种方式，根据自身情况进行选择。建议就算有实力，也请选后者，因为房贷利息低。
不过最近因为房价飙升，国家进行宏观调控，很多上银行在基准利率上进行了10%～20%的上浮，所以应根据自身理财情况进行选择。
3、确定交房细节
（2）物业费、水电费等
有些房主在卖房子时，有些费用（尤其是物业费）长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。
你如果不知情就买了，那你就等着全部承担这些费用吧。
（3）过户
②费用
过户所涉税收和费用谁出这些要在合同里约定好。
除了购房款外，税费也是一笔不小的开支，从金额上来看，主要包括：契税、增值税（原营业税）和个税，其它的，比如印花税都是小钱。
前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费......
现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。
还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。
③户口迁出
有时候买二手房，就是为了孩子读书，给孩子上户口很重要。
很多地方如果卖家的户口没有及时迁出，买家的户口就迁不进来，孩子也没法进入该房源的学区入学，相当于房子白买了。
如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。
4、明确违约责任
先小人后君子，合同存在的意义就是为了规避风险的，所以不用不好意思，违约责任是一定要体现的。
合同签完房价飙升，房主反悔的实例实在是太多了……
（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）。
（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。
以下几点需要注意：
1、过户需要谁到场
对于卖方来说，就是所有的权利人，一般来说夫妻居多；对于买方来说，主要看产权证上写谁的名字谁就需要到场。
2、产权证上写谁的名字
这个问题其实是很多人关心的，如果要加老婆、孩子的名儿，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。
一般情况下，到这一步交易就算顺利结束了。
3、其他
剩下的一些收尾小问题，稍微留意下吧，比如除产权外其它权利的过户：
（1）水过户
在住房所在地的水业公司办理过户，需要带房产证原件、复印件，房产所有人的身份证原件、复印件。
如果需要办理银行代扣水费业务还需要带银行卡/存折，不需要原房主的资料。
提前查好原房主家里的水表读数，报给物业，和物业对一下，如果有欠费让原房主补上，如果有剩余把剩余折成的钱给业主即可。
（2）电过户
住房所在地的电业公司办理过户，需要带房产证原件、复印件，房产所有人的身份证原件、复印件，更名后下次交电费时在电业公司缴纳一次电费(单子上有你的名字)，带着单子到银行签订代扣协议，不需要原房主的资料。