一、租房家庭的能源负担率要高于自有住房家庭
租房家庭的收入通常低于拥有自有住房的家庭，但租房家庭的能源支出负担显著高于自有住房家庭。美国节能经济委员会的研究显示，2020年美国家庭年收入的中位数为58000美元，能源支出中位数为1800美元，能源支出占家庭收入的3.10%。租房家庭的年收入中位数为36000美元，约为平均水平的六成，能源支出中位数为1320美元，能源支出占家庭收入的3.40%，高于平均水平，其中能源支出占家庭收入比重超过6%的占30%，超过10%的占17%（表1）。拥有自有住房的家庭能源支出占家庭收入的3.0%。租房家庭的能源负担率要高出拥有自有住房的家庭13个百分点。
表1美国住房能源负担分组（2020年）
二、绿色租赁住房的三大比较优势
与传统租赁住房相比，绿色租赁住房能源利用效率更高，更有利于保护环境。参与绿色租赁住房项目可实现租户与房东的双赢：租户节约了住房支出，住房满意度显著提升；房东的维护成本降低，还可获得一定的租金溢价。
（一）绿色建材、家电设备提高了能源效率和环境收益
绿色租赁住房通常使用绿色建材和家电设备，能源效率明显高于传统租赁住房。以美国的“能源之星”项目为例，获得“能源之星”认证的家电能耗节约效果显著。洗衣机的能耗降低了33%、用水成本下降50%，干衣机的能耗降低了20%，冰箱能耗降低了15%，空气净化器的能耗降低了40%（图1）。
（二）租户住房能源负担降低
对租户而言，租赁住房能源效率的提高直接降低了水、电等费用，从而减少了住房支出。这一点对水电费用敏感的低收入家庭而言尤其重要。居住在绿色租赁住房中的租户住房满意度更高，美国总务署（theGeneralServicesAdministration）的研究显示，绿色建筑的居住者满意率比住在传统建筑中的人高出27%，具体体现在照明、声学、热能、清洁、空气质量等方面（图2）。
（三）房东维护成本降低的同时可获得一定的租金溢价
对房东而言，绿色租赁住房的维护成本更低。包括水、电、维护、清洁、废弃物回收费用在内的绿色建筑的“综合运营成本”比市场平均水平低19%。此外，房东对租赁住房的绿色改造投资还可获得一定的租金溢价。美国国家多户住房委员会（NationalMultifamilyHousingCouncil）的调研发现，租户愿意为获得“绿色建筑”认证的租赁住房额外支付32.64美元/月的租金。
三、发达经济体促进绿色租赁住房发展的政策探索
（二）发展权威的第三方绿色建筑认证
发展权威的第三方绿色建筑认证，能够为房东对租赁房进行绿色改造提供明确的标准。发达经济体的绿色建筑认证体系较为完备，且各具特色（表2）。
表2主要的绿色建筑第三方认证系统
1990年，英国绿色建筑研究所提出了全球第一个绿色建筑评估体系——建筑研究机构评估法。美国绿色建筑委员会1998年实施的能源与环境设计先锋认证（LeadershipinEnergyandEnvironmentalDesign）通过评估建筑物的用水效率、场地可持续性、能源效率等关键指标来衡量建筑的可持续性，是目前世界上应用最广泛的绿色建筑认证体系，在美国一些州和部分国家已被列为法定强制标准。获得认证的租赁住房可以获得较高的租金溢价。美国环保局和能源部的能源之星（EnergyStar）认证则旨在推广绿色节能产品（包括家电、电子产品、建筑材料、灯具等）。获得能源之星认证的住宅和公寓的能源效率比传统建筑高10%。加拿大绿色建筑认证（BuiltGreenCanada）创建于2003年，是一项专注于住宅建筑的国家认证计划，着重考察住宅建筑在能源和围护结构、材料和方法、室内空气质量、通风、废物管理、节水等方面的能源效率。截至2020年底，已经有41522套住宅通过加拿大绿色建筑认证。
（三）在绿色租赁协议中明确权责，解决房东和租户激励分割
（四）通过税收减免和补贴鼓励房东和租户参与绿色租赁住房项目
四、发展绿色租赁住房降低新市民租房能耗负担的建议
一是探索建立绿色租赁住房认证。中国现有的绿色建筑认证体系主要针对新建建筑，除节材节能外，对土地节约、室外环境等也有较高要求。而租赁住房主要来自存量房源，土地利用、室外环境等均已是既成事实，在盘活过程中难以改变。租赁住房的绿色化改造主要包括绿色装修建材的使用以及绿色家居、家电的配备，难以满足现有绿色建筑认证体系的严格标准。建议以是否采用绿色建材和配备绿色家居、家电为核心指标，发展绿色租赁住房认证体系，作为是否享受相应政策优惠的标准，为市场主体提供明确的、可预期的激励。
四是发展保障性绿色租赁住房。将绿色租赁理念贯穿到保障性租赁住房发展进程中。符合绿色租赁住房标准的住房可优先纳入政府的保障性租赁住房的市场房源范围，可享受相应的政策优惠。新建的保障性租赁住房，则应全部采用绿色建筑材料与节能家电。通过绿色保障性租赁住房引领全社会绿色租赁住房新时尚。
（作者龙婷玉系中国人民大学经济学院博士研究生，王瑞民系国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员。本文系国务院发展研究中心市场经济研究所“租赁住房发展的重点、思路和政策研究”课题成果，课题负责人：王微邓郁松）