核心提示：物业服务企业能对业主进行罚款吗？家住一楼可以不交电梯运行维护费用吗？家用电器被雷电击毁，物业应该担责吗……这些物业纠纷中的常见法律问题，业主在维权时应该尤其注意。
记者|庄德通
责编|徐秋颖
通讯员|王同翠
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近年来，随着人们对居住品质的追求和物业服务质量的要求越来越高，业主与物业服务企业之间的纠纷也日渐增多。
据北京12345年度报告显示，2019年北京12345市民热线接听的办理诉求类来电中，70%以上是物业管理类问题，涉及小区停车场紧张，停车秩序差，物业服务不到位，小区设施维护等多个方面。
在一些常见的物业纠纷中，物业和业主各自享有哪些权利，又该承担哪些义务？业主如何维护自身权益？记者选取了多个案例，邀请律师对物业纠纷中的一些常见问题进行了解读。
物业服务企业有处罚权吗？
【案情简介】
某物业服务企业接管了一个管理混乱的小区。为了方便管理，该企业编制了《住户手册》，以明确双方的权利和义务。但是，《住户手册》上有一条规定引起了业主们的不满：“违反了本手册规定的有关条款，按附件上规定的标准给予罚款。”
手册附件明确了有关罚款事项和罚款数额。
有业主就此罚款问题向该企业提出了质疑，对方则称，不罚款就不能保障《住户手册》的顺利施行。那么，物业服务企业到底有没有处罚权呢？
【律师说法】
由此可见，本案中的物业服务企业在《住户手册》中规定对住户的处罚权是不合法的。不过，虽然物业服务企业没有行政处罚权，但如果业主的不当行为构成违约的，物业服务企业有权要求其承担违约责任。对业主的违约行为，物业服务企业也只能适用违约金和赔偿金的法律规定进行处理。
物业服务企业
可以擅自出租楼顶吗？
甲公司是某住宅小区的物业服务企业，该公司未经业主大会的允许，擅自将小区内高层住宅楼的楼顶租给某公司搭设电信设备。小区业主们认为，电波会对人身体造成损害，要求甲公司停止侵权。那么，物业服务企业擅自出租楼顶是否构成对业主的侵权呢？
低楼层业主可以拒交电梯费吗？
住在某高层住宅一楼的刘女士反映，长期以来，所在小区物业公司一直向她收取电梯运行维护费。按照物业费高层每平方米收1.2元的标准计算，每月分摊下来，也是一笔不小的数目。刘女士认为，作为一楼业主，她平日从来都不使用电梯，为什么要跟楼上的业主一起分摊电梯费呢？她希望能完善收费标准，合理区分高层建筑中不同楼层的物业费标准。那么，低层业主可以拒交电梯运行维护费吗？
在实际操作中，有些小区的物业服务企业对一楼二楼业主是区别对待的，只收取部分物业服务费用，其中并不包括电梯运行维护费。从客观上来说，一楼业主作为小区业主，是所有权享有人，应当承担义务。不过，一楼业主可以争取大多数业主和业主委员会的支持，从科学合理的角度出发，多与物业服务企业沟通协调，最终制订一个双方都能接受的管理规定。
家电遭雷击物业承担责任吗？
雷电夜，陈小姐家中一台电视被雷电击坏。第二天，她得知整个小区十几户人家的电视、电脑等电器也都因雷击而遭到不同程度的毁坏。陈小姐认为是物业服务企业没有保障好小区的防雷措施，联合几位住户就家中被损电器的赔付问题，与小区物业公司进行交涉。物业服务企业是否应当对此承担责任呢？
物业服务企业要承担起小区消防、安全、治安等工作，而防雷也属于小区物业管理的工作内容。如果确实是小区的避雷针（网）等公共设施的维修和养护不到位，致使业主的家电遭雷击而损坏，应该由物业服务企业承担相应的责任。
物业服务企业应定期对防雷设施进行维护，因为有的防雷设施使用后其线路会熔断，第二次出现雷击时无法正常工作。
为了明确损失的原因，排除电器因电网电压过高导致损坏的可能性外，业主可以请气象部门下属的防雷中心对雷击原因进行确认，看受雷击的电网变电设施是否属于物业服务企业的责任范围。若责任认定在物业服务企业，住户可凭防雷中心开具的灾害证明要求该物业服务企业赔偿，或可直接到法院起诉。
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原标题：《常见物业纠纷如何处理？律师详解业主维权路径|普法周刊》