随着物业行业在整个社会服务职能中的重要性进一步增加，行业的发展逻辑也从规模快速扩张阶段转向高质量发展阶段。在此背景下，融创服务基于经营本质，将高质量的市场拓展持续作为公司规模增长的主要方式。截至报告期末，融创服务合约建筑面积约为3.93亿平方米，同比增长10%；在管建筑面积约为2.44亿平方米，同比增长13%；2022年公司合约面积/在管面积约为1.61。整体规模保持优势，稳定增长。
战略聚焦高质量市拓。2022年,行业分化进一步加速，有长期战略定力的优质物企逐渐建立起专业服务能力的壁垒。在整个行业普遍存在的品牌、疫情等不利的外部影响下，融创服务坚持聚焦战略重心，在高质量市拓方面保持进取，市拓总量基本保持稳定，在追求规模效益的同时，强调基于经营的本质获取有效的规模，在拓展布局上，持续深耕上海、杭州、北京、西安、重庆、天津等一二线战略重点城市，不断提升战略及重点城市浓度；在项目规模方面也取得了高质量发展，签约项目的单年合同额达10.8亿，获取的外拓项目优质，在规模上多个项目单年合同额超千万，金额占比约32%，较2021年提升12个百分点，在项目经营质量上，融创服务始终坚持合理利润的拓展要求，做高质量、有效的规模发展。
市场独立性依然强劲。在地产后周期和存量时代的背景下,物管企业市场化发展的重要性愈发显现，未来不再是单一拼规模、拼速度的时代,而是从更长期的角度,对物管企业综合服务力、市场化能力的检验。融创服务顺应趋势，加大第三方市场拓展力度，通过扩充拓展团队，完善管理体系，优化有市场竞争力的激励机制等多种方式，加速提升专业市场化拓展能力。于2022年12月31日，融创服务在管面积及合约面积中来自独立第三方的面积占比分别为37%和39%，第三方外拓能力依然突出，进一步彰显了其坚定的市场独立性决心。
收入结构进一步优化
服务力持续提升
2022年，面对市场压力，身处复杂的环境，融创服务一方面以市场化的原则积极、及时调整非业主增值服务业务，降低地产行业动荡的影响，一方面坚持打磨基础能力，打造新业务的长期发展能力，持续进行自我优化。从各业务板块的结构和效益来看，年内非业主增值服务以外的其他业务收入合计较去年同期增长约16.3%，占本集团总收入的比重较去年同期增加约19.3个百分点至约85.3%。三大核心业务的收入贡献进一步提升，收入结构持续优化。
物业管理服务迭代升级：在基础物业服务方面，融创服务以客户为中心，迭代升级服务体系，深化标准化管理要求，客户满意度持续保持行业领先。同时通过数科工具的应用，在提升了客户体验的同时达到降本增效、提升运营管理效率。截至2022年12月31日止年度，融创服务物业管理服务收入约人民币53.65亿元，较截至2021年12月31日止年度增加约人民币8.27亿元（约18.2%）。
社区生活服务打造服务产品核心竞争力：虽受到经济环境与疫情的双重不利影响，报告期内融创服务仍实现约11%的增长。公告显示，融创服务2022年社区生活服务收入达到5.61亿元，其中空间运营服务方面，融创服务进一步挖掘空间价值，丰富社区空间的业务种类，增强战略供方的合作，不断提升社区资源利用率，截至2022年12月31日，实现收入1.46亿元，同比增长23.2%；便民服务方面，融创服务聚焦业主所需的日常保洁、家电清洗、居家维修三大核心品类，不断提升品控质量,客户好评率持续提升的同时,客单价、覆盖率量价双升，年内，便民服务收入约为2.81亿元，同比增长17.2%；美居业务方面，融创服务积极应对房地产行业变化,迅速调整业务策略,突破存量房业务,同时自营模式占比迅速提升。此外，到家系统、房屋租售系统等社区生活服务业务体系的数字化工具也于本年度上线、迭代,使得线上业务交易更便捷、运营分析更直观,有力的支持了生活服务业务的发展。
商业运营管理服务聚焦提升产品研发力和运营力。深耕传统优势领域的同时，融创服务加紧布局商业运营管理业务，聚焦提升产品研发能力和运营能力。截至2022年底，融创服务管理开业项目21个，布局一二线核心城市；年内新拓展第三方项目3个，分布在东莞、南宁和沈阳；虽然2022年疫情反复，商业运营全年项目销售额仍维持在同期90%的水平，租金收入相较2021年持平。2023年初新开业的淮安国联·融创INSPARK通过娱乐模块化落地，开业期间销售额实现2500万，客流量突破36万人次。
现金流充裕
分红派息持续为股东和社会创造价值
在手资金充裕，未来发展可持续性强。融创服务坚决以市场化原则对待关联方业务，保证经营安全性。2022年下半年，融创服务关联方贸易应收款项原值减少，关联方经营性现金流转正，实现了现金流的良性运转，年底账面可用资金充足，余额达47.1亿，融创服务在手现金流充裕，未来规模扩张、稳健发展可持续性较强。
资产状况良好，资产负债结构优质。从业绩公告来看，融创服务的财务较为健康，2022年资产负债率为37.82%，流动比率和速动比率近三年也保持在相对健康的水平，企业偿债能力强，资产负债结构优质，这也进一步反映了融创服务高质量、可持续发展的战略定位。
坚持分红派息，回馈社会和股东。融创服务始终坚持与股东共享公司发展成绩，以实际行动为股东创造价值，2022年年报显示，董事会建议宣派末期股息每股人民币0.137元，合计分红金额约为4.19亿元（2021年为每股0.124元，合计约3.8亿元人民币），按归属于公司拥有人的核心净利润计算，分红比例约为55%，按2022年业绩公告前一个交易日的收盘价计算股息率约为5.1%，彰显其回馈社会和股东的坚定信心，给予长期投资者惊喜与回报，更是证明其资金实力，彰显其长期发展的决心，进一步提振市场信心。
小结
回首2022年,外部环境的变化为物业行业的发展带来了前所未有的挑战,虽有诸多不易，但融创服务将面对的挑战视为自身加速能力提升与释放的契机,用困难和变化催化了其自身市场化能力的加速筑成，并将始终坚持以独立化治理为基本要求，坚守品质为基础、能力为核心的发展理念，积极应对市场环境的变化,走出了一条长期稳健的高质量发展道路。
展望2023年，市场复苏，经济企稳，随着行业政策、标准的逐渐完善，市场化程度、发展格局的不断优化，物业管理行业的发展环境也将逐步向好。融创服务将持续聚焦质量、精细管控、提升效率，打造长期发展竞争力，以恒定之心，践行高质量发展的战略，做稳健前行的长期主义者。