2020年房地产市场现状与发展前景分析
百强房企各梯队销售金额入榜门槛均同比降低
2020年1-4月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛均同比降低。截至4月末，TOP10和TOP20房企销售操盘金额的入榜门槛为466亿元和273.1亿元，分别同比降低10.2%和28.8%。销售操盘榜TOP100房企入榜门槛则为36.1亿元，同比下降31%。
恒大操盘金额和销售面积全面领先
2020年1-4月，恒大和碧桂园发展强势，恒大以微弱的优势领先。操盘金额看，中国恒大与碧桂园均进入两千亿阵营，分别为2102.5亿元与1835.9亿元，万科地产紧随其后，这三家企业形成了明显的断层优势;
根据操盘面积看，中国恒大、碧桂园遥遥领先，操盘面积均超过2000万平方米;操盘面积在1000-2000万平方米的仅有万科一家;操盘面积在500-1000万平方米的有3家;500万平方米以下的有14家。
多数房企销售均价下滑
根据克而瑞日前公布的《2020年1-4月中国房地产企业销售操盘榜》，从操盘金额排在前20名的企业，与去年同期进行比较后发现，七成房企今年前四月的销售均价低于去年同期水平。其中，降幅较大的为华润置地、中国恒大以及中国金茂，降幅均在15%以上。招商蛇口(16.400,0.06,0.37%)销售均价逆势上涨，同比增长11.43%。
其中，华润置地、中国恒大和中国金茂的销售均价与去年同期相比，下滑了15%以上，保利发展下滑程度在10%左右。
4月份房企销售情况有所好转但前四个月销售完成率显著低于上一年
4月，TOP20房企中有15家企业单月业绩环比提升，11家企业单月业绩同比增长。其中，碧桂园4月单月实现全口径销售金额690亿元，在3月660亿元的基础上继续环比增长4.5%。恒大4月单月实现全口径销售金额650亿元，较3月环比增长4.7%。
根据中房网不完全统计，按照已公布2020年销售目标39家房企，结合克而瑞研究中心监测的销售数据测算，已公布销售目标的房企前四月销售目标完成率均值为20.06%，相比一季度整体提升了7.65个百分点，但仍不及2019年同期的完成情况。
在监测的39家房企中，有18家房企销售目标完成率在均值以上。值得注意的是，仅有一家企业销售目标完成率达到三成以上，而去年同期销售目标完成率在三成以上的企业数量为9家。目标完成率在20%~30%之间的企业数量与去年同期的31家相比，呈现大幅减少态势。去年同期，即使销售目标完成情况垫底的企业，其目标完成率也都在15%以上。而今年，首创置业和绿城中国两家企业前四月的目标完成率还不足15%。
从今年前四月来看，与去年一样，销售任务完成情况最好的房企仍然是九龙仓，其销售目标完成率超过三成，达33.27%。这主要得益于九龙仓最近几年来的主动降速。
2020年房企销售目标谨慎
本次疫情考验了房企营销能力、融资能力、成本控制能力，也使得居民更加注重居住品质，而产品类型、配套设施、建筑质量、物业服务将成为未来房企的核心竞争力。
2020年中国房地产行业十大趋势
2020年将是未来五年行业格局走势的缩影，亦是展望未来行业终局的灯塔，因此值得期待。
1、房地产行业仍将对中国经济增长发挥重要基石作用
2020年是中国全面建成小康社会、GDP比2000年翻两番的收官之年，预计经济增速将大概率维持在6%左右区间、2020年GDP规模将超过100万亿人民币。同时受全球经济放缓、中美贸易关系不稳定、投资需求拉动不足等外部环境不确定性因素影响，国内经济下行压力仍然不小。
房地产行业中短期内每年仍将维持13-15万亿的市场销售规模，同时考虑到对住房需求上下游产业链的强有力带动作用，2020年房地产行业仍将在中国经济增长中发挥重要基石作用。
2、行业政策调控总体力度适中并且供给侧调控偏紧、需求侧调控相对偏松
其中在供给侧，行业融资政策仍将维持偏紧并逐步向中性回调;在需求侧，因城施策调控政策下，部分中心城市及都市圈周边城市在前期政策调控超调基础上可能在人才住房、限购限价等方面做出一定调整，客观上为地产商提供土储高性价比补仓的阶段性机会。
3、市场集中度进一步提升与尾部企业退出推动行业市场加快出清
按照目前土地资源储备、销售去化情况估算，2020年行业前30名地产商总体仍将维持两位数的增长速度。
其中前10名地产商由于自身规模基数较大已处于安全边界，未来核心战略目标将由规模成长逐步转向提质增效降风险;10-30名地产商由于资产结构问题、成长惯性和焦虑感，未来仍转向有质量的规模成长;金融资源将进一步向头部玩家集中，尾部中小型地产商将逐步退出行业市场，市场出清过程将持续进行。
4、房地产行业黑天鹅事件大概率出现
部分现金流紧张的企业会因为信用违约等黑天鹅事件掉队。提高资产效率、做好现金流管理、现金为王仍是2020年地产商在严峻外部环境下存续发展的关键必要条件。
5、市场总体量价趋稳且不同城市房价窄幅波动、地价小幅回暖
中国房地产行业需求侧的政策调控已经完成了由中央负责总量调控转向压实地方政府责任，因城施策、一城一策的转变。各城市地方政府将总体按照商品房价格进行有针对性调控。
在中央经济工作会议明确的稳地价、稳房价、稳预期的总基调下，预计全国行业总体量价趋稳，同时不同城市根据自身所处地价、房价周期阶段，房价会出现窄幅波动调整。同时地价较2019年下半年将有可能小幅回暖，低总地价、中体量快周转项目可能更受市场青睐。
众多地产商已对未来行业趋势形成基本共识，即出现系统性行业普涨的大周期性机会可能性极低，房地产终于进入下半场，基本盘仍然健康，住宅开发项目净利率总体稳定在8-12%区间。
因此企业的核心竞争力已从投资周期研判和踩点能力，逐步转向产品全生命周期竞争力以及投资出价能力的提升。
这要求企业刀刃向内，在产品标准化与品质提升，全生命周期成本管控、开发运营效率与周转速度、深刻研判城市地价房价走势等方面持续精耕细作、固化能力，进一步降低前端投资与后端开发建设中的犯错概率，增强自身发展容错性。更快构建上述能力的地产商将更可能行稳致远。
7、更多地产商参与城市产业培育发展
由于土地公开招拍挂市场竞争激烈、商业综合体在高能级城市逐步饱和、各城市产业招商引入需求日趋强烈，部分地产商积极参与城市综合开发建设与产业引入培育中，在城市发展中扮演更加综合的角色。
城市公园改造、养老大健康、智慧城市建设、传统产业搬迁转型、专业型产业园区新建等城市和产业功能建设培育的综合开发项目在2020年将成为部分地产商在中高能级城市布局的主战场和主渠道之一。
建议地产商要清晰考虑自身基因与优势能力，避免短视行为，做好资源整合方，构建好自身专业化能力以及外延产业合作朋友圈。
8、资产收并购数量增加，机会与风险并存
考虑可能发生的黑天鹅事件导致企业掉队、中小型企业退出加速市场出清、部分企业资产结构与城市换仓调整等驱动因素影响，2020年地产行业的公司股权整体以及优质资产包的收并购潜在机会数量将有所上升，买地资金充足的地产商可以在2020年将收并购作为重要的土地资源扩充渠道，同时重点把握部分区域型房企的收并购机会，实现在特定重点中心城市的快速深耕与跨越式发展，同时需要更加注重风险防控。
9、国有企业间行业整合提速
考虑到地产行业国家队具有天然的金融资源优势，以及当前区域型地产开发国有企业、城投公司等面临经营困难的客观情况，2020年中央企业与地方国有企业将通过资产重组，在做好优势互补，强化国有资产保值增值方面形成若干标杆案例。地方国资亦有可能对本地区地产开发与城市建设的业务板块进行资产重组与资源整合提升。