旧改更新蝶变，为城市发展带来全新的可能。
2021年，我们写了很多关于中山旧改的最新动态，包括恒海、员峰、环五马峰等多个城市更新项目，信息很多也很零散。
旧改消息井喷，恰逢不少网友咨询各片区旧改的最新动向，我们这次就做了一个2021年旧改的整合。
在开始介绍旧改项目之前，我们先简单来聊一聊2021年的中山旧改。
2021年的中山旧改有激流勇进，也有知难而退
2021年的中山旧改，呈现出两种景象。
一方面是多个旧改项目迎来新动态，旧改同意率均超过80%；另一方面是，个别项目停滞不前，甚至有要“黄”的迹象。
虽然多个旧改项目有动静了，但还只是处于很前期的阶段，离最终旧改完成还有很远的道路。
至于有个别旧改项目传出要凉的消息，并不是空穴来风。
2021年，对于很多房企来说，是十分困难的一年。在房企融资“三道红线”和房贷“两道红线”重压下，不少房企出现资金问题。
资金出现问题了，哪还顾得上旧改？
再加上去年8月份，住建局发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科[2021]63号），防止城市更新过度地产化。
这样一来，利润势必会减少，会抑制部分民营房企介入旧改项目。
那么，中山的旧改项目一定会凉吗？也不一定，毕竟城市更新，是为了活用低效土地，更新城市面貌。
若是政府迫切要更新，村民改造意愿强烈，开放商觉得项目可行，说不定还能盘活起来。
不过，这又是一个漫长的过程了。
大盘点：15个镇区60个旧村庄（社区）旧改项目
接下来，房叔按照各个镇区，逐一为大家介绍中山的旧改项目。
注：由于项目众多，部分项目数据资料不全，可能会有遗漏，欢迎大家留言补充。
东区
沙岗、大柏山、环五马峰、环紫马岭
随着旧改公告的密集出现，东区城市更新终于进入快车道。
而作为中山一哥的东区，旧改更新，就有了不一样的意义。
实际上，对于这片未来热土，还鲜少有开发商介入的消息，至少在表面上，仍然风平浪静。
沙岗村：进展最快旧改之一
据房叔了解，目前东区明确有开发商介入的旧改，只有沙岗村旧改。
此前沙岗村旧改由深圳新世界介入，但在去年8月，市交通集团下属中山市组团土地整理储备有限公司中标前期调查服务，项目前期调查服务变更为该中标公司。
目前沙岗村旧改已经完成了旧改意愿调查、基础数据调查和单元计划初稿，准备组织专家评审和部门征求意见。
不过，根据最新的消息，沙岗旧村庄（城中村）改造项目范围有所变动。
原沙岗旧村庄改造项目范围为：北靠博爱路、广珠公路，东至兰桂路，南临槎南路，西接沙石公路。
|2019年旧改范围
如今，范围修改为北靠博爱路、广珠公路，东至天王路，南临槎南路，西接沙石公路（原B区不再出现在旧改范围图中）。
|最新旧改范围图
更新范围面积由19万平缩减至15万平。
按照旧改宣传手册上的内容，沙岗旧村庄（城中村）改造项目属于“全面改造类”城市更新项目，拟更新为居住、商业金融、公共服务、娱乐休闲于一体的城市生活规划区。
柏山片区：改造意愿调查成果已公布
根据公示显示，土地面积同意比例82.23%，高票通过。
除了意愿调查结果，该片区旧改范围也同步曝光。
柏山片区旧改范围分为两块。其一，西至华柏路，南至柏苑路，东至康乐大街，北至孙文东路；其二，西至兴中道，南至兴龙街，东至东苑路，北至孙文东路，涵盖大柏山、威力村、柏苑新村、山际尾、细柏山等区域。
按照旧改流程，柏山片区旧改下一步将进行基础数据调查。
环五马峰片区：开启改造意愿调查
就在3个月前，东区街道齐富湾社区居民委员会，发布了计划近期开展改造意愿调查工作的公告。
除了即将开展意愿调查的信息，同时还公布了调查的范围。
在意愿调查现场的公示上，该片区旧改调查范围在原来的基础上，还包括了世纪大道（东祥路）以南，长江北路以西的旧厂房片区。
虽然已经开启了旧改意愿调查，但目前最终的调查结果尚未公示。
该旧改能否继续推进，就要看最后的投票结果如何。
环紫马岭片区：范围初步确定
此前，房叔通过多方面消息了解到，环紫马岭片区旧改范围初步确定了。
环紫马岭片区旧改共分为A/B/C/D四个区，范围为：北起中山五路、南靠博爱六路、东至长江路、西临起湾道，涵盖大鳌溪、小鳌溪、紫马岭、新村四条自然村，面积约114.6公顷（约1719亩）。
据了解，环紫马岭片区旧改已于前年年初开启改造意愿调查工作。
同年7月，东区新鳌岭社区大鳌溪旧村庄（城中村）集体物业改造意愿表决结果公示，同意率达81.2%。
石岐区
南下、老安山、员峰、莲塘
石岐区重点旧改项目不少，但去年仅有个别项目有新进展。
其中，南下、员峰两大片区进展最快，正在开展基础数据核查和单元计划编制。
而莲塘片区，计划要完成《石岐区莲塘路周边片区项目策划及概念规划》评审，划定三个优先实施更新单元并完成基础资料整理。
南下：开启基础数据调查核查工作
南下片区旧改范围东至岐关西路，南至南江街、博爱三路，西至方基冲大街，北至中山二路，面积约为72公顷，现状已经固化。
该片区旧改由佳兆业操刀，据今年的重点前期项目中显示，计划在2022年12月动工。
项目总投资240亿，计划通过全面改造及微改造相结合的方式对片区开展改造。
就在去年8月，历时三年，南下片区旧改终于完成了意愿调查。
在最新的意愿调查结果中，南下片区总占地约54.28万平，总人数5651人。同意的土地面积约49.72万平，同意人数5112人，同意比例91.59%。
随后到了同年12月，佳兆业中山南下城市更新公众号上发布了《关于开展中山市石岐南下片区城市更新基础数据调查核查工作的通告》。
若是核查工作顺利，按照流程，南下片区旧改将纳入省“三旧”改造标图建库，进入编制单元计划阶段。
老安山：由政府主导开展前期工作
对比南下片区旧改，老安山旧改就显得相对曲折了。
2019年9月，石岐区办事处发布公示了《石岐区老安山旧村片区“三旧”改造项目申报主体情况公示》，并一并公示了老安山片区“三旧”改造计划方案、申报主体信息、改造意愿调查结果。
改造意愿调查结果显示，石岐区老安山片区“三旧”改造项目同意委托富力作为申报主体。
然而根据最新消息，目前富力已撤场，老安山旧改办公室已停止运作。
员峰：已公布意愿调查结果
根据意愿调查结果，无论是集体土地，还是国有土地的通过率全超80%，通过了旧改意愿调查。
石岐员峰片区，东靠员峰山，南起莲员西路，西临永全街，北至合益路，项目改造占地面积约32.4万㎡，现状地上建筑面积约34.46万㎡，现状容积率1.09。
根据此前的改造公示，改造方向上将结合员峰山自然条件打造高尚精品住宅小区。
|员峰改造后效果图
而项目的前期服务商，由珠海华发变更为旗下全资子公司中山市华欣置业有限公司。
莲塘：由政府主导开展前期工作
去年3月，中山城市更新局局长在三旧改造工作发言提到，“开展石岐莲塘片区、东区柏山片区旧城镇改造项目基础数据调查和片区策划”。
而在此之前，石岐莲塘片区曾在2020年三次招标片区项目策划及概念规划。
据了解，石岐莲塘路周边片区的范围为：东至莲兴路、西至碧湖东街、北至宏基路、南至延龄路，总面积约160.3公顷（折合约2404.5亩）。
项目统筹了人民医院、大平路东段、大信新都汇商圈、白衣古寺、苏华赞医院、华侨新村、逸仙湖公园等重要节点。
至于旧改的目的，则意在解决老旧住区、公建配套不足、交通拥堵、商圈氛围衰退等问题，亟需通过城市更新（“三旧”改造）的方式来改善片区人居环境和重新激活片区活力。
其余重点旧村庄/城镇旧改项目
除了上面4个片区的旧改项目外，石岐区还有不少重点旧村庄、旧城镇旧改项目，许久未有动静。
安栏路旧改：具体范围为东至悦来中路，南至华发广场、华森广场，西至安栏路，北至民权路。
项目被中山市天润置业有限公司拿下，目前已完成改造意愿征集，但结果尚未公布。
光明市场片区等四个片区改造：
光明市场片区等四个片区改造于2019年8月进行改造提升规划招标，中标者为同济大学下属上海同济城市规划设计研究院有限公司。
光明市场片区：规划面积13.49公顷，北至步云里，东至大墩新街，南至光明路，西至岐江。
山凤街及周边片区：规划面积14.82公顷，北至光明路，东至湖滨路-太平路，南至烟墩山山体边界及孙文西历史文化街区边界，西至凤鸣路。
泰安市场片区：规划面积28.95公顷，北至泰安路-逢源商业街，东至亭子下大街，南至民权路，西至岐江。
榕树头片区：规划面积16.65公顷，北至置宏街-紫里-安宁里-裕华大街-水街口-兴仁里，东至莲塘路，南至太平路，西至湖滨路。
西区
马山、长洲、下闸、上闸、广丰
据统计，西区共有6个旧改项目（包括水牛城）。
其中，马山、长洲、下闸这3个项目是西区旧改进度最快的。尤其是马山旧改，目前大部分已经清拆完毕，进入最后冲刺阶段。
马山片区：最后冲刺阶段
不得不说，马山片区更像是中山旧城改造的“缩影”，历经11年之久。
而最近的消息，就是在2021年11月22日上午，西区街道召开西区旧城改造项目（马山片区）攻坚动员大会。
会上，提及该项目签约率已达96.5%，进入最后冲刺阶段。接下来将全面开展宣传劝说、催促搬迁、依法诉讼、强制执行等工作。
马山片旧是全市最大的“三旧”改造项目，也是中山唯一纳入省棚户区改造的项目。
其范围，东起岐江河，南至富华道，西临长洲路，北至狮滘河，规划总面积122.78公顷，其中待建设用地31.69公顷，己建设用地为82.52公顷。
长洲：单元计划方案编制工作
长洲片区是西区除了马山旧改之外，推进比较快的旧改项目。
四个月后（11月24日），基础数据调查成果通过验收并公告。目前正在进行项目单元计划方案编制工作。
长洲旧改范围：东至马山以东、长洲路、南大街、石台街、松柏林，南至翠洲路，西至翠景道，北至狮滘口河。
整个片区体量非常大，范围高达73.58万平，折合1103亩，涉及超4000户，目前现状已经固化，不得再违法扩建、新建增加补偿费用的行为。
而根据其前期服务商（中山金立洲城市更新公司）补充说明，该片区将会打造成花园式新时代和美小区，效果图也已曝光。
|效果图
下闸：单元计划意见征集
同年12月31日，富力·下闸片区“三旧”改造前期咨询办公室，开展了单元计划意见征集工作。
下闸旧改范围约21万平，折合约315亩，涉及中超花园、江畔新村、下闸新村等超社区，超2000户。
其东至香山酒店、凯旋时代公寓、中山一路、下闸路，南至岐江河，西至升华路、名仕经典世家小区，北至亚洲广场、香山大街。
|新版旧改范围
同样，下闸片区现状已经固化，通过新建、扩建来获取更多赔偿费用的行为是禁止的。
上闸：改造范围最小
西区一拥而上的旧改区域中，上闸片区范围最小，仅占地约8.9万平，折合134亩，涉及户数约59户。
值得一提的是，该旧改平台公司——金立洲，已先后拿下三角村、长洲片区和上闸片区的旧改前期咨询服务，多点开花。
广丰片区：卓越介入
在2019年3月29日，公布卓越城市更新介入广丰旧改项目之后，就一直没有该片区的消息了。
广丰旧改分为两地块，共计约415291㎡，折合623亩，有约610户。
地块一：（393386㎡，折合590亩）东至沙朗涌、奥园小区，南至沙朗社区，西至金港路，北至广丰苑小区；
地块二：（21904㎡，折合32.86亩）旧称“北围”，位于片区西北方，比邻大洋电机。
水牛城：改造意愿调查完成
水牛城位于西区与沙溪的交界地，是多个商业基地（小商品批发中心，货运中心，旧货市场，布匹批发中心）的中心。
去年12月3日，西区街道公布了一则《关于西区街道水牛城项目改造意愿调查成果的公示》，西区水牛城改造项目同意率100%。
其改造范围涵盖整个水牛城商业广场、中南服饰商业广场范围内。
|旧改范围
|旧改效果图
南区
恒海花园片区
南区旧改项目同样不少，但2021年有动静的，仅有恒海花园片区。
恒海花园：意愿调查结果公布
根据意愿调查结果，恒海花园片区合计土地面积同意比例为81.36%，其中同意的土地面积为33167.98㎡。
至于改造范围，为恒海花园东至海伦堡玖悦云府，南靠南区一小和鸿福翰城，西邻碧堤湾畔，北接白石南路。
其他旧改项目
福涌村：福涌村旧改项目具体信息尚未披露，目前仅知道项目由富力拿下。
火炬开发区
上下陂头片区
火炬开发区旧改项目不多，仅有一个上下陂头片区。
上下陂头片区：已意愿表决
上下陂头片区可以说是火炬旧改的代表，势头较猛。
就看去年7月，旧改规划与意愿调查几乎“无缝衔接”。
然后就是城市更新前期意愿调查小组进场，已开始村民登记工作，下一步就到意愿表决。
其旧改范围约32.5万平，南至中山六路，西临上陂头路，东靠濠东路，北接孙文东路，其中还包括了御豪花园的一、二期。
沙溪镇
多个村庄要改造
据统计，沙溪镇共有17个村（社区）要进行改造，而且都有开发商介入。
接下来，房叔按照介入的开发商，分别介绍各个旧改项目。
华发+新希望：共介入7个村
早在2017年12月21日，华发集团、新希望现代农业旅游发展有限公司与沙溪镇正式敲定合作关系，携手推进沙溪镇村（社区）的“三旧”改造。
合作范围包括圣狮、象角、龙头环、龙瑞、云汉、乐群、虎逊等的沙溪临河片区及周边的有关村居。
改造将促进这些村居土地连片整体开发，同时引进现代农业、生态旅游、休闲观光等高效项目。
根据沙溪政府官方发布的信息来看，华发介入的旧改项目，位于沙溪镇北部，狮窖河沿线，共约22平方公里。
然而，直到现在，仅有龙瑞片区公布了旧改意愿调查结果。
龙瑞片区旧改项目片区统筹范围3.08平方公里，拟改造项目范围约73万平方米。
项目目前已开展基础数据调查，并且同步开启现状固化工作。
绿家控股：介入虎逊村新石门小组
根据调查意愿结果，沙溪镇虎逊村新石门小组改造同意率为82.28%。
值得一提的是，项目前期服务商为绿家控股。
佳兆业：介入5个村（社区）
据了解，早在2017年，佳兆业携手沙溪镇，推动沙溪、康乐、港园、涌头、涌边及汇源居委会合共6个行政村（社区）改造升级。
这6个行政村（社区）面积约12.8平方公里，占全镇总面积的23.3%。
项目将引入现代农业+旅游观光的新模式，突破传统低效种植业的局限，将有效解决土地资源低效利用、产业产能落后、产业价值不足、后续发展乏力的重重难题。
然而，2018年，沙溪镇涌头村与时代签订了涌头村旧村改造战略框架协议，并且于同年9-10月开展了旧村更新的意愿征集工作。
根据官方说法，涌头村旧改意愿调查结果已公示，但沙溪镇政府官网并未搜索到任何记录。
截止目前，港园村和涌边村进展最为明显。
港园村：港园村及塔园小组旧改意愿调查已公布，港园村同意人数比例为80.36%，同意宗地比例为81.76%；塔园小组同意同意人数比例为91.43%，同意宗地比例为91.56%。
涌边村：涌边村由涌边和婆石两个自然村组成，其中婆石小组意愿征集结果已公示，同意人数占比96.43%，同意宗地占比95.12%。
此外，涌边村目前已开启基础数据调查。
中骏：介入中兴村、龙山村
2018年，中骏集团到访沙溪，与沙溪镇就城市更新和产业提升等方面进行了座谈交流。
座谈会上，中骏集团围绕沙溪镇中兴村和龙山村及辖下的若干村民小组的城市更新及“三旧”改造工作作进一步的磋商洽谈。
虽然中骏集团与沙溪两村签订了合作框架协议，但这两条村庄旧改工作并没有明显动作。
南朗街道
2018年12月，一份《中山市南朗镇“三旧”改造（城市更新）专项规划（2017-2020）》草案公示，宣告南朗以下39个片区，约3445.05公顷，或将迎来拆迁改造。
|南朗三旧改造
其中翠亨片区、合外片区、平顶、长沙埔片区被列为官方城市更新重点区域。
长沙埔片区：全面改造
平顶、长沙埔片区，位于中山南朗镇翠亨村228国道旁，以228国道为界限，以西为新村，以东则为旧村，两个村旧改面积共83.21公顷。
在2019年12月，召开全村股民大会，大多数人签字同意三旧改造，之后就不了了之。但在去年8月，传出某房企欲介入，但仍未有官方文件证实。
石门片区：微改造
石门片区是官方城市更新微改造片区之一，约265.3万平。
去年5月6日，产城创投与古道文化关于南朗镇石门村片区改造协议签约成功。
据公众号内容显示，南朗镇石门村片区将改造升级成为集社交娱乐、风土体验、特色餐饮、高端生活配套、度假旅游为一体的高品质文化主题园，中山市文旅行业的新风向，粤港澳地区极具风土人情的网红圣地。
其他村旧改项目
南朗村片区涉及7个自然村：亨美村、田边村、安定村、南朗村、大岭头村、大博头村、合外村。在2020年7月确定了保利文化集团和勤诚达为其前期咨询服务商。
西村片区靠近南朗镇中心，面积约52.84万平，村内有华发+金立洲对于该旧改的宣传。
顺星鞋厂旧改项目面积为62489.9㎡（折合约94亩），将改造为商住。龙光已介入该旧改。
此外，旧改片区还有南朗村新填地片区（258亩）、马安村片区（约25.53万㎡）等等。
小榄镇
永宁螺沙、鸡笼墟、高沙
小榄镇分为小榄片和东升片。
我们先来看看小榄片。
去年年12月20日，一则《中山市小榄镇永宁社区螺沙片区改造项目意愿调查公告》，宣告永宁社区螺沙片区，开始意愿调查工作。
整体旧改范围面积约114公顷，东至永宁工业大道，南至广福路、螺六大涌，西至瑞和路，北至联岗路。
根据永宁社区党群服务中心公众号的信息显示，项目计划打造成集高端装备制造、商贸服务、优质生活配套于一体的产城融合示范区。
除了永宁社区螺沙片区旧改之外，还有四大社区要更新，涉及西区片、绩西片、九洲基片和宝丰片，共总面积约1232.7公顷（折合约18490.5亩），目前是在基础数据调查更前期的片区策划阶段。
再者就是东升片，不过该区域鲜少有消息。
鸡笼墟片区位于东升镇核心区域，面积约120亩，计划打造成集特色旅游、商业休闲、旅店、餐饮、文娱、居住等多功能于一体的活力水乡典范。时代中国控股有限公司已介入该旧改项目。
此外，时代中国还拿下了高沙社区旧改项目。
东凤镇
东兴片区
东兴片区：改造意愿调查中
2021年11月30日，东凤镇东兴片区旧城改造项目举行启动大会，提及该片区将由中山浩元企业管理有限公司（海伦堡旗下）打造成集水景、滨水绿带、滨水广场于一体的市民休闲生态廊。
|旧改的效果图
该旧改范围北至永乐路，南至小榄水道，西至广新路，东至平安街，面积约78.33万㎡（约1175亩）。
目前，东兴片区已启动改造意愿登记工作（2021年11月28日至2022年1月30日）。
三角镇
三角村
三角村位于三角镇北部旧城区中心，由中山金立洲公司作为前期服务商，调查改造意愿。但是具体范围暂未公布。
港口镇
群众社区、港口社区
据房叔所知，港口目前仅有群众社区、港口社区这两个旧改项目。
群众社区：开展基础数据调查
2021年7月，中山市港口镇发布了《关于中山市港口镇群众社区旧村庄改造项目开展城市更新基础数据调查的公告》和《关于开展中山市港口镇群众社区旧村庄改造项目现状固化的通告》。
按照公告显示，广州敏捷大概率为群众社区旧改的前期服务商，并且要开展基础数据调查。
除了旧改前期服务商外，公告中还首次曝光了旧改范围。
港口群众社区旧改范围约50公顷，北接港口大桥、西临港口大道、南靠新村一街、西邻东长堤大道。周边有中海世纪荟、水禾园、富元港景峰等小区环绕。
在上面两则公告公布之前，群众社区早已完成了改造意愿调查工作。
然而到了去年8月底，才正式公布了结果。无论是集体土地，还是国有土地，同意率都超过80%。
至于靠近群众社区的港口社区旧改项目，据了解早已开展意愿调查工作，但结果如何，官方至今仍未放出消息。
大涌镇
大涌社区、安堂社区
根据大涌政府发布的《2019年大涌镇政府工作报告》，大涌镇要引入佳兆业、时代中国等进行村（社区）“三旧”改造前期工作。
其中涉及到南文、安堂、岚田、青岚、大涌等5个村（社区）。目前，只有大涌社区和安堂社区有具体进展，而这两个社区旧改前期工作，皆由佳兆业负责。
大涌社区：意愿调查结果已公布
大涌社区旧改面积280955㎡，具体旧改范围如下图所示：
目前，项目已公布旧改意愿调查结果。
大涌社区股份合作经济联合社，以及集体土地上盖建筑物合法权利人两部分的同意比例均超过80%。
安堂社区：意愿调查结果已公布
安堂社区最新动态，是2020年5月份时公布了意愿调查结果。
根据公示，村集体经济组织成员户代表同意率为80.13%；集体土地上盖建筑物权利人同意率为85.09%。
至于旧改范围，调查结果中并未公示。
三乡镇
泉眼村“合罗围”
泉眼村“合罗围”：已完成基础数据调查
自2020年3月开启旧改表决起，泉眼村“合罗围”进展迅速，目前已完成片区统筹范围基础数据调查成果的公告。
按照《中山市旧村庄旧城镇全面改造实施细则》，完成基础数据调查后，下一步会到编制单元计划。
从位置示意图可知，”合罗围“属于泉眼村，在振华路一带，改造范围的周围几乎被雅居乐小区团团围住。
坦洲镇
七村、坦洲村、同胜片区
七村：已完成基础数据调查
根据公告，坦洲七村旧改的范围：东至东灌河，南至南坦路，西至界狮北路，北至七村涌。
该片区体量非常大，占地面积高达2644亩，折合约176万平，涉及超1000户。目前现状已经固化，不得再违法扩建、新建。
坦洲村：2019年已开启表决
同胜片区：19年已表决
去年11月，中山市坦洲镇政府官网一口气发布了三则公告，分别涉及坦洲同胜片区旧改意愿调查结果、开展更新基础数据调查、现状固化。
其中，集体土地与国有土地同意率均已超80%，高票通过意愿调查。
据公告显示，坦洲同胜片区旧改范围为：东至珠海边界，南至沙角环涌，西至金山城、佳境康城，北至南坦路。
该片区体量不小，据统计占地面积约61.12万平，涉及近1300户，目前现状已经固化，不得再违法扩建、新建。写在最后
一直以来，中山旧改推进相当缓慢，不少市民对中山旧改都抱有消极的态度。
虽然事实如此（指速度慢），但回顾2021年中山各旧改项目的动态，房叔忍不住期待起2022年会有何动作。