城市更新项目中项目拓展遇到的风险可以规避，税务层面同样存在巨大的规划空间。项目收益高不高，和税务规划有着密切的关系。税务规划一定要符合发展战略！
企业的搬迁收入：补偿收入+搬迁资产处置收入等。企业的搬迁支出，包括搬迁费用支出和资产处置支出。
《契税暂行条例》第四条明确，国有土地使用权出让，契税的计税依据为成交价格《契税暂行条例实施细则》第九条明确，条例所称成交价格,指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，契税计税依据为合同确定的成交价格。
财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税（2004）134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
1、按照拆迁补偿处理
村集体对该留用她进行挂牌转让（出让）时已设定交易条件，竟得人受让人须返还20%~25%物业，符合一级土地开发中征收土地补偿情形，也符合该物业返还还是土地成本价款组成的一部分。在土地招拍挂时，土地出让金的一部分为上交给国家的补交土地价款，一部分为开发完成后交付村民物业的价值，可以理解为是一种后付土地价款。
2、按照无偿特让处理
留用地属于政府征收集体土地后留给集体用于经济发展的建设用地，政府在征地过程中已经完成了各种拆迁补偿关系从土地的现状来看，属于空地、净地开发，无需回迁安置，也就不存在国税函[2010]220号文所述的安置回迁户问题无法按拆迁补偿进行税务处理。
3、按服投资分红处理
在留用地开发中，村集体是项目公司的登记股东，村集体将土地拿出来与开发商合作，是一种投资行为，虽然双方也按规定办理了土地出让（转让）手续，未来村集体取得物业分成时，村集体是以股东身份取得的固定物业回报，符合股权分红的特征。
该模式指的是由农村集体经济组织通过公开方式选定市场主体，市场主体按照实施方案和合作协议的要求与被拆迁方签订拆迁补偿协议，落实拆迁补偿和安置，完成现状建筑物拆除，并按程序完善用地手续后，由政府部门以协议出让方式将土地出让给市场改造主体进行开发建设。
举个案例，某项目用地面积***亩，为集体士地，现状及规划用途均为工业。由于村集体前期已将士地租赁给多个承租人，且村集体缺乏土地整理能力，拟通过一二级联动的改造模式引入市场改造主体实施改造。
可能有人会问，如何理解换入土地投入使用前所发生的各项费用支出？是公关费、协调费、咨询费？事实上，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出。
如何理解完成搬迁？是主业变化？是停止经营？根据规定，企业同时符合下列条件的，视为已经完成搬迁：（一）搬迁规划已基本完成；（二）当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上。
（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；
（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；
（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。
延伸阅读：
从事过城市更新的房地产工作人员都明白一个事实：城市更新之所以复杂，主要原因不外乎如下几点：
1、耗时长一个城市更新项目，从意见征集，到计划申报，到立项，到专规，最后到确认实施主体。就单这个环节而言，少则5-6年，多达10年，甚至更久。2009年，深圳市政府颁布了《深圳市城市更新办法》，距今已有10多年。十多年来，深圳市政府真正通过审批并交付市场的城市更新项目，数量并不在多，不过几百个而已。
3、操作复杂程度城市更新的报批报建流程冗长且具有很大的不确定性，城市更新项目过去都统一交由市级机关进行审批，现在为了响应中央政府“放管服”的文件指导精神，很多区级政府机关也具有了审批权限。多部门管理模式之下，导致很多开发商甚至都不知道去哪里审批报备项目，这也给城市更新带来了一定的实施难度。城市更新仅在土地获取阶段，就有8个必经环节：
①更新意愿征集→②计划立项→③专项审批→④拆迁安置补偿→⑤实施主体确认→⑥产权证书注销→⑦土地出让合同签订→⑧开发。
1、做小收入，做大成本，保证利润
实务中，开发商为了获取一块土地，作为等价交换条件，往往需要向政府承诺，无偿代为修建一条公路，一所学校，一所医院等，这就是我们通常所说的发生在规划用地范围之外的“红线外支出”。这些红线外支出虽已实际发生，但是能否给予税前扣除呢，其实未必（企业所得税相对宽容，土增税则要求比较严苛）。如上，我们总算讲明白一个道理：在老板的眼中，在投资部人员的眼中，在财务人员或税务人员的眼中，对于成本一词的理解都未尽相同。
土地收并购业务中，最常见的一个操作方式便是股权买卖。我们举个例子来加以说明。假设一块地的原始有票成本只有1亿，现卖家以股权转让的方式作价10亿，变相将这块地转让给了买家。股权溢价的成本因为没有发票，其成本无法得以正常体现，从而导致其土地成本仅有1亿，此举将大大增加买家在未来的税收负担！
2、政策性拆迁or商业性拆迁
3、合作模式：拆迁补偿＞合作建房＞投资→分房→销售
村委出地，开发商出资，双方合作建房，待房屋建成后，双方按照4：6比例进行分房。我们首先来看一看，在这整个过程中，双方都各自有哪些收入，哪些成本。
拆迁补偿
开发商后期分出去的40%物业，在确认收入的同时，也作为成本可以享受加计30%扣除，等于占了一个大便宜，这也是沥呕君将拆迁补偿这种方式排在优先级第一的原因所在。
合作建房
双抬头模式最大的好处就是，40%的物业不必视同销售确认收入，同时其对应的成本仍然可以进入开发商的开发成本进行加计扣除。
投资→分房→销售
此种模式因为土地是在村委名下，既然要开发就势必会发生土地使用权的转让，就要视同销售确认收入。土地增值税也好，增值税也罢，在二次销售环节，总归是能扣回来的，但是契税是每次土地使用权转让环节都必须缴纳的一个税种，这个是没法在后期能够回归的。
代建
由村委立项并建设，由开发投入资金进行开发，在村委与开发商之间进行分成。分成形式可以是利润，也可以是房屋。
4、开发主体与权力主体要分离
城市更新项目原不动产权利人的溢价能否筹划转为土地增值税可扣除项目金额，取决于政府确认的实施主体（《土地出让合同》受让方）与原不动产权利人（申报主体）能否分离。如若开发主体与权力主体不分离，那么拆迁就无法实现，土地成本自然也无法体现，将直接影响到土地增值税。
城市更新常见税务问题
1、申报主体与实施主体不一致
前面提到，城市更新土地获取的流程涉及到多个环节，那么一个勿容忽视的问题是，项目融资。项目融资何时开始最为合适，这里边存在很大的技巧。前期过程虽然做了很多工作，期间发的诸多费用因项目公司尚未成立，故而费用都放在其他公司里边，比如区域公司，或者城市更新公司。那么现在的问题是，前期发生的这些费用，如何由城市更新公司转至新成立的项目公司名下？因此，在项目开始有意向启动之前，就应该归还好这些工作，避免后期造成不必要的税收损失。
2、项目收购时的土地发票
案例
珠海某项目，A公司名下有一块8万平的土地。总投入2亿，其中包括注册资本0.5亿，另有1.5亿的股东借款。现在出于某种原因，A公司不打算再自行开发了，拟向B公司以股权转让的方式间接转让此地块，市场价10亿。
首先，这里面涉及到股权转让方就股权转让所得应缴纳的企业所得税和个人所得税。
其次，需要考虑股权转让方未来在二次销售时，将面临股权溢价成本无法在税前扣除的问题。
这里边有几种解决思路可供参考——
1）包干费用，拆迁服务费拆分交易价款为转让款与包干费用（土地整理费用），按附随义务的思路以包干费用支付拆补、清租、相邻权补偿、建筑物拆除等费用。此种模式之下，股权溢价是9.5亿（10-0.5）。
2）承债式收购又称“股+债”收购。既收购股权，也收购债券债务，即所有债务留待项目实现盈利以后，再行返还给各债券人。此种模式之下，股权溢价是8亿（10-2）。
3）支付拆补、清租、相邻权补偿、建筑物拆除等费用通过这种方式的确可以增加一部分成本，但是需要各项证据链齐全，如合同、资金流水、签证等等。
4）股权转让股权转让还涉及到个人所得税的问题。现在假若A公司的两个自然人股东甲方和乙方坚持说，他们这10亿是要实收。能实收吗？
甲乙固然可以通过民事合同约定将其个税纳税义务转移给股权受让方B公司，但是这依然改变不了甲乙双方作为个人所得税纳税主体的事实。换言之，假使B公司没有按照合同约定缴纳这部分个税，那么将来税局还是会去找甲乙双方，而不会是B公司。顶多，甲乙双方交了这部分个税之后，再依据双方事前签订的民事合同去找B公司理论。这就是我们通常所说的“包税”法律有效性的问题。
另外一个需要注意的问题是，在不动产交易中心进行确权过户时，需要递交的完税证明包括增值税、土增税、契税，但唯独没有要求上交企业所得税完税证明。我们知道，企业所得税是按年进行汇算清缴的，假设B公司没有如约代缴企业所得税，那么对于甲乙双方而言，依然是存在漏缴企业所得税风险的（假设甲和乙是法人股东）。
5）资产转让就资产转让而言，无论转让的是土地使用权亦或在建工程，都需要依法缴纳增值税、土增税和企业所得税。地产圈内其实有很多人都在积极探索关于土增税能否做核定征收的问题，关于这个问题，不同地区有不同的规定。国税总局曾经发文称，在资产转让过程中所产生的土地增值税，以核实征收为基本原则，以核定征收为例外。所谓的例外，指的是《中华人民共和国税收征管法》第35条所罗列的情形。
关于土增税的可扣除金额，最为主流的是土地成本；其次是评估价格；最后一种就是核定征收，其中核定征收又分为核定征收率和核定成本。比如在深圳，就是以不动产的登记价格作为计税成本进行核定，一般核定征收率在实务中是比较难实现的。
3、拆迁安置补偿费用的财税处理
1）政府征收政府征收和商业拆迁二者之间，既有共同点，又有差异点。城市更新遵循的是，政府指导，市场主导。在此背景之下，拆迁双方是一种平等的民事主体关系，无论双方如何分配利益，均是双方共同协商并最终达成一致意见的过程。政府征收模式之下，关于房屋价格的计量，一般不外乎如下这几种形式：
如果是补偿房屋，一般做法是1:1，也可能做到1:1.1,1:1.3，等等。这个比例指的是，被拆迁物业与所补偿物业的建筑面积比例（套内）。
2）城市更新2015年，为了规范城市更新的拆赔合同，深圳市住建局颁布了《深圳经济特区城市更新条例（草案稿150731）》，该文件的第51条对于建筑物产权置换比例做出了上下限规定，最低不得低于1:1，最高不得高于1:1.3。虽然标准已经摆在这了，但不可否认的是，实务中，超赔现象还是比比皆是。
有没有合理性，毕竟也是企业实际发生的成本，但税务机关能不能给予通过，往往是双方利益博弈的一个过程。如果单项成本高于政府指导价格，但又的的确确是企业的真实成本，怎么办？就广东省（不含深圳市）的规定来看，企业首先要递交一个书面的合理性说明，税局内部还会召开专题会议来审核商讨，审核通过以后，企业方可将此部分费用纳入税前可扣除成本。
3）拆迁费用的天花板商业合理性的两个间接影响因素：一是税务机关的预警线（如未达到8-10%的土增税平均缴纳税率），二是测算的合理性（如投资利润率）。
延伸阅读
开发商对工业厂房业主的拆赔金额的合理性应该如何界定：假设现状物业（工业厂房）有2万平，现状评估值为1.5万元/平，专规批复的总建面为5万平，预计开发完成后的销售单价为4万元/平，则拆补费用是否以如下四种方式都可以作为计算基础：
①现状价值：2万平*1.5万元/平=3亿元；
②项目同期同类的拆补市场价；
③按1:1的回迁房价值：2万平*4万元/平=8亿元；
④按买地处理依楼面价计算拆补费用：5万平*2.5万元/平（当前市场楼面价）=12.5亿元
4、合作建房的税务问题
典型伪合作建房模式的税务风险
1）股权型合作开发一方以土地出资入股，一方以货币出资入股，双方成立项目公司合作开发。关于“一方出地，一方出资，双方共同成立项目公司合作开发房地产项目”的典型模式，在土地方将土地出资入股至项目公司，出资方以货币出资入股至项目公司，双方以项目公司名义为主体进行合作开发的情形下，因土地在项目公司名下，且双方以项目公司名义办理立项和开发建设，形式上不满足合作建房的要求。
v增值税
深地税发[2005]183号《深圳市地方税务局关于合作开发房地产征收营业税问题的批复》规定，分房自用时土地方和资金方均无需缴纳营业税（营改增后改为无需缴纳增值税）。
5、公共部分的财税处理
1）红线外支出的税前扣除问题
房地产企业产生红线外支出的两大原因：
一是因为土地出让合同中的附带拿地条款。红线外代政府修建公共设施或其他工程是招拍挂拿地时的附带条件，这种情况下，红线外支出应当视为土地成本的一部分。
另一原因则是，开发商为了提升红线内楼盘的品质，在红线外自行建造建筑物或设施从而发生的成本。
红线外支出如何能够在土增税前扣除，沥呕君认为，应从如下三个方面着手：
v土地出让合同条款约定
v补充会议纪要
v请示、报告等
2）公共配套的税前扣除问题
公共配套能否税前扣除，往往涉及到三个问题：
一是公共配套算不算作是房地产企业的正常支出，二是公共配套支出是否明确提现在土地出让合同的条款中，三是。公共配套支出，首先带来的就是关于增值税的思考。
既然增值税是允许以扣除土地价款后的差额作为应纳税额的，那么公共配套支出能否作为土地价款的一部分从而在增值税前扣除呢？实践中，大家一致认为，这是不可以的。
其次，我们需要考虑的是，公共配套支出要否作为契税的计税依据。笔者认为，如果在土地出让合同中明确约定了公共配套支出作为拿地必要条件之一的，那么契税计税依据理应包含公共配套支出，反之则不需要。
最后还有一个问题，公共配套支出能否在土增税前扣除。这个其实应该没有什么争议看，具体参照国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第（三）款处理即可：
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
6、被拆迁方取得拆迁货币补偿税收政策分析
1）税种及税收优惠分析
v增值税免
政策依据：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条（三十七）的规定，下列项目免征增值税：
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
v土地增值税免
政策依据：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】6号文）第十一条规定，对被征收单位或因个人城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本法规免征上地增值税。
v契税成交价格或补偿面积没有超过规定部分的免征
政策依据：根据广东省人民政府令第41号《广东省契税实施办法》第八条第（四）款规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按本办法的规定缴纳契税。
v印花税
拆迁补偿环节：拆迁补偿协议不在《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条列举范围内的，因此拆补协议以及取得拆补所得不虚缴纳印花税。
《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条：
下列凭证为应纳税凭证：
（一）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；
（二）产权转移书据；
（三）营业账簿；
（四）权利、许可证照；
（五）经财政部确定征税的其他凭证。
v企业所得税
现金补偿
实物补偿
v个人所得税
根据财税[2005]45号文《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
2）小产权房的拆补问题
小产权房唯一由黑转白的方式，就是通过城市更新。集体土地使用方建设的建筑物（小产权房）可适用政策性搬迁税收优惠政策。
7、被拆迁方为承租方时取得搬迁安置所得的纳税问题
1）被拆迁方取得拆补费用的定性问题
拆迁人向承租人支付提前解约违约金，补偿费是否要交增值税、个人所得税？清租的问题往往要分为他改和自改。就市场反馈回来的信息来看，一般而言，他改比自改更容易得到税局认可，拆补费用允许作为税前扣除成本（他改更符合城市更新精神内核）。
03
总结
城市更新涉及到的税务问题错综复杂，文中也仅仅罗列了一些重点疑难问题，但绝非全部。笔者在此建议，房地产企业在城市更新业务活动中还是应该多听取税务顾问的建议，唯有如此，才能确保企业在城市更新中获取更多的税后价值。
2024新政下广东城市更新改造涉税难点问题应对与税务规划策略专题班
深圳3月21-22日（2天）
报名咨询：010-69510580佟军老师
■培训对象
房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
■课程背景
2023年7月，国务院办公厅印发了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；2023年12月召开的中央经济工作会议指出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”；2023年11月22日，广东省广州市人大常委会发布了全国首个地方法规《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意稿）》；2024年新年伊始，深圳市也出台了《关于稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）；还有2023年最后一天，央行重启了3500亿PSL资金。
这就意味着城中村改造、保障性住房建设、PSL资金三者结合，将成为2024年房地产市场的主基调，也意味着新一轮去库存战役已经打响，对房地产企业来说绝对是重大利好。在此背景下，房地产企业不仅要及时掌握政策的最新变化，在业务模式上提前布局和筹划，还要及对掌握政策变化带来的纳税风险和筹划机遇，提前做好知识储备，双管齐下，方能抓住机遇。
■主讲专家
董春辉：中国注册会计师，税务师，律师。从事财税方面的理论研究与实践30余年。擅长企业纳税方案的设计，纳税风险控制，合同涉税风险管控、税企争议的协调以及集团公司的并购重组方案涉税论证与筹划。董老师是实战型企业培训师和资深财税顾问，现任国内五A级税务师事务所首席税务顾问，中国税务师协会后续教育特聘讲师，北京税务师协会专家师资库讲师，国内多家财税培训机构特聘讲师，兼任多家房地产集团公司的税务顾问，先后为数十家集团企业进行纳税风险诊断和财务内控诊断，为企业成功地进行税收筹划,并创造了巨大的经济效益。
■课程收益
1．全面了解广东省各主要城市2024年城市更新改造的政策变化及改造重点，把握税务规划方向；
2．深度解析城市更新改造涉税疑难问题，建立处理复杂业务的信心；
3．兼顾城市更新历史遗留问题，涉税问题一网打尽；
4．知其然又知其所以然，通过案例剖析，破解城市更新税收筹划的密码。
■课程大纲
第一节：2024广东省城市更新政策变化及税务规划基本策略
一、2024城市更新改造的政策变化及对地产企业的影响
1．政府主导净地出让对地产企业的影响
2．做地主体变化对地产企业的影响
3．推进保障性住房建设对地产企业的影响
4．国企民企重新定位对地产企业的影响
5．重启psl资金对城市更新和地产企业的影响
6．历史遗留三旧改造项目的涉税问题如何处理
二、城市更新改造项目税务规划的基本策略
1．城市更新项目主要涉税风险点与产生根源分析
2．城市更新改造税收筹划的底层逻辑与主要筹划模式
第二节：2024新一轮城中村改造的涉税难点问题解析与税务规划
一、新政下广东省城中村改造的主要模式
1．2024广东城中村改造流程有何变化？各主要城市有何区别？
2．新政策下城中村改造的主要涉税主体有哪些？主体定位有何变化？
3．新政策下城中村改造供地模式有哪些变化？各主要城市模式有何区别？传统的村企合作模式还能否继续适用？
4．房地产企业可能有哪些新的业务模式和涉税事项产生？
二、政府收储模式的难点问题解析与税务规划
1．政府收储净地供应模式
⑴按照新政策哪些房地产企业才可以参与土地前期整理？能否参与前期土地整理对后期开发有何影响？
⑵地产企业作为前期服务商垫付开发费用及收到政府的收储补偿金如何纳税处理？
⑶区分征收与收购以什么文件为依据？税收待遇有何不同？
⑷净地供应土地受让方如何确定土地成本？地产企业最终承担拆迁补偿成本应如何体现？
2．“政府收储+配建安置房及一二级联动”模式
⑴“政府收储+配建安置房及一二级联动”模式在新政下的政策依据是什么？
⑵拆迁补偿政策与形式有何变化？房票补偿形式与传统的补偿形式有何不同？哪种补偿方式更有利？
⑶作为拿地条件配建安置房交给政府地产企业如何纳税处理？
⑷安置房视同销售价格可否抵减增值税销售额？广东各地处理有何不同？如何根据最新政策进行申辩？
⑸安置房视同销售价格如何确定？以哪一年年为准？
⑹安置房按什么价格确认补偿成本？含税价还是不含税价？
⑺不同补偿方式房地产企业的合法扣除凭证是什么？可否通过扣除凭证互相转化来规避税企争议风险？
⑻被征收方取得取得房票补偿、货币补偿、实物补偿有何区别？如何纳税？
⑼政府收购方式储备原产权人能否享受免税吗？不同税种有何差异？
⑽典型案例分析
三、村集体自行改造模式的难点问题解析与税务规划
1．自行改造模式新政下的法律依据是什么？
2．集体经济组织成立全（独）子公司进行开发改造存在哪些税收问题？有何潜在风险？
3．通过增资扩股方式引入第三方开发公司进行筹划会存在哪些税务风险？
4．典型案例分析
四、村企合作改造模式的难点问题解析与税务规划
1．合作意向企业垫付给村集体经济组织前期费用村集体经济组织是否负有纳税义务？如何开票？
2．改造主体公司返还前期费用给合作意向企业，发票如何开具？合作意向公司是否产生纳税义务？
3．合作意向企业代垫前期费用成本在哪一方列支？是否属于改造主体公司的成本？
4．改造主体公司安置房建设和初始确权三种方式纳税有何不同？
5．复建地块建造成本发票如何开具？成本谁来扣除？增值税是否属于拆迁补偿费？
6．村集体经济组织（村民）取得复建地块物业是否纳税？可否享受政策性搬迁的税收优惠？安置房初始确权三种方式纳税有何不同？
7．回购物业的模式的税务风险点在哪里？
8．农村集体经济组织低价购买开发产品是否产生纳税义务？
9．税收筹划典型案例分析
五、非农建设用地征地返还用地及留用地转让与开发的难点问题解析与税务规划
1．非农建设用地及征地返还用地开发最大的税务难点问题是什么？
2．非农建设用地及留用地低成本或零成本问题如何解决？有何误区？
3．村集体经济组织成立全资子公司开发留用地有什么问题？
4．股权性合作开发有什么风险？
5．单抬头模式的如何操作？有何税务风险？
6．双抬头模式如何操作？如何规避风险？
7．签订合作开发协议应规避哪些风险？
8．深圳与惠州市非农建设用地与留用地开发税收筹划典型案例分析
第三节：工改项目的税收难点问题解析与税务规划
一、村级工业园区改造的难点问题解析与税务规划
1．村企合作租赁改造模式（汕头模式）
⑴集体土地流转环节如何纳税？是否缴纳土地增值税？
⑵村(组)集体收到的土地出让金用于抵扣项目享受的租金收入，如何纳税处理？
⑶租赁期满集体经济组织无偿收回地上建筑物是否纳税？
⑷镇属企业垫资支付补偿款及支付工程款如何纳税处理？
⑸镇属企业在承租土地上出资增设建筑物是否产生纳税义务？成本如何扣除？
⑹在租赁的土地上建造房屋，未取得产权证是否缴纳房产税？
⑺房产原值如何确定？是否包含土地租金？
⑻承租集体土地城镇土地使用税谁来缴纳？
⑼经营期满将房屋无偿移交农村集体经济组织如何纳税？
⑽发票如何流转？建筑公司、地产公司、农村集体经济组织各自应开具什么发票？
2．物业置换补偿+代管代租模式（中山模式）
⑴物业置换补偿环节的涉税难点问题
⑵代管代租环节的涉税难点问题
⑶中山翠亨新区工改案例分析
二、旧厂房改造的难点问题解析与税务规划
1．企业自主改造模式税务风险点和筹划点
2．企业收购改造模式务风险点和筹划点
3．法拍房的税务风险防范
4．合作改造模式筹划点在哪里？复建物业过户双方如何处理？属于利润分配还是拆迁补偿？
5．单一主体归宗改造模式的风险点和筹划点
6．可分割出售模式筹划点
7．典型筹划案例解析
三、政策性搬迁与土地置换的税务难点问题解析与筹划
1．政策性搬迁应符合什么条件？企业所得税如何处理？如何证明属于政策性搬迁？
2．采取土地置换方式的如何纳税处理？税前扣除凭证是什么？新地块的票据如何解决？
3．典型筹划案例解析
第四节：保障性住房与产业地产建设及运营的税务规划
一、房地产企业配建保障性住房的涉税风险应对与筹划
1．作为拿地条件配件公共配套如何纳税处理？
2．直接移交方式、无偿移交方式、政府回购方式纳税处理有何不同？
3．无偿移交属于视同销售还是公共配套？如何处理更有利？
4．三种移交方式对房地产企业有何影响？哪种更有利？
二、产业地产及保障性租赁住房运营的税收政策及运用
1．房地产企业涉足产业地产的商业逻辑
2．产业地产的税收优惠政策及运用指南
3．保障性住房建设与运营的税收优惠政策及运用指南
4．自持物业经营如何纳税处理？如何筹划？
第五节：城市更新融资渠道及涉税风险防范
1．政府融资的税务风险分析与防范
2．金融机构融资的税务风险分析与防范
3．社会资本投资的税务风险分析与防范
4．基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）在城市更新改造中的应用及税务风险防范。
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