百亿阵营：144家百亿房企，分化是主旋律！
图：2017年百亿军团企业数量变化情况
2017年，在“房住不炒”总基调下，商品房成交量增速有所放缓，但销售规模再创新高。房企把握市场结构性热度轮转机遇，走出了波澜壮阔的业绩大年，百亿房企大幅扩容。根据中指研究院监测显示，2017年，共有144家房地产企业跻身百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%，行业集中度加速提升。
图：2017年百亿房企各阵营数量
百亿阵营梯队化格局逐步固化，500亿分水岭显现。百亿企业演变成五个明显的阵营：5000亿以上、1000-5000亿元、500-1000亿元、300-500亿元、100-300亿元，对应的企业数量分别为3家、13家、24家、77家、77家。其中，千亿以上、500-1000亿企业数量稳步增长，实现稳中有进；而300-500亿、100-300亿阵营数量则略有减少。说明大中型房企积极力争上游、销售规模更上台阶，而500亿以下房企竞争优势逐渐减弱。
图：2017年百亿房企各阵营的销售额均值及增长率均值情况
从各阵营销售额及增长率来看，“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识，格局分化加剧。目前房地产行业已进入资源主导阶段，规模型房企具有较强的资源集聚效应，优势资源不断向大型房企倾斜，中小型房企的生存压力进一步加剧。
5000亿以上企业为碧桂园、万科、恒大3家，增长率均值为53%，凭借提前以较低成本布局区域增长极及刚需、改善型为主的产品，牢牢把握市场需求变化和结构性机遇，实现销售业绩的快速突破，强者恒强；1000-5000亿企业共13家，增长率均值为53%，主要凭借布局、产品、品牌等优势，在市场波动中以更灵活的调整能力，实现业绩跨越；500-1000亿企业完美的诠释了“黑马”级跃迁，增长率均值为84%，在踏准市场机遇的前提下，以更高的周转率、杠杆率、执行力加速赶超，在激烈的市场竞争中牢牢占据一隅；300-500亿企业、100-300亿企业则主要把握深耕区域或城市的市场机遇，围绕区域城市热度轮动趁势扩大销售，销售额平均增速分别为为59%和21%，其中100-300亿企业业绩波动较大，不乏业绩下滑的企业，在激烈的竞争下面临较高的运营风险。
图：2017年百亿企业各阵营突破升级情况
部分企业规模化扩张意愿强烈，把握机遇“超车有术”，销售规模再上新台阶，实现了阵营的突破升级，以期获取充足的发展空间能够在未来占据一席之地。其中，部分企业抓住了这轮由一二线逐渐蔓延至三四线城市的需求释放机遇，同时创新管理机制推动运营效率的大幅提升，实现了销售额的突飞猛进，如碧桂园、中梁、祥生、美的等；亦有部分企业搭乘金融资本双翼，强势收并购、猛拿地，凭借充足的货值实现销售业绩的爆发，如融创、阳光城、融信、融侨等；仍有部分企业坚持用产品打造企业核心竞争力，依靠高溢价的产品体系实现了跨越式的增长，如泰禾、蓝光等。
销售：抢抓非热点城市放量契机，加码合伙人机制
图：2016、2017年百亿代表企业各城市等级销售额贡献占比
百亿房企抢抓非热点二三四线城市放量契机，二线、三四线城市成交占比提升。2017年，热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减，部分温和二线及三四线城市释放发展契机，50家百亿代表企业二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%，较2016年增长5.4和1.0个百分点，一线城市则下降6.3个百分点。
图：2016、2017年百亿代表企业城市销售额分布对比
销售贡献率增长城市主要为中西部、西北等二线城市及热点城市周边的三四线城市。50家代表企业在成都、重庆、沈阳等温和二线城市及泰州、黄冈、张家港等热点城市周边的三四线城市增长较快，如重庆、成都销售额分别同比增长72.1%、37.0%；北京、上海、南京、合肥等热点城市销售额明显减少。
图：百亿企业2017年十大城市销售额集中度
百亿房企重点城市销售额市占率较高，严格调控的热点城市集中度更显。其中，千亿房企、500亿以上房企十大城市销售额市占率均值分别达26.7%、37.0%。其中，热点城市竞争门槛提升导致集中度更高，如500亿以上房企在北京、杭州、南京、天津的销售额市占率超40%。
图：2017年百亿代表企业重点项目各面积段产品销售额贡献率
百亿企业改善型产品成贡献主力，刚需和高端类产品两极缩减。以50家百亿代表企业为例，90-140（含）、140-200（含）平米改善型、大户型产品分别占比49.9%、16.4%，分别同比增长4个、1.3个百分点；90平方米以下、200平米以上产品的销售额占比则分别下降了2.5个、2.8个百分点。
图：2016、2017年百亿代表企业重点项目各城市等级分面积段产品销售额贡献率
围绕城市改善型需求提升的变化，加大首改型产品比例。50家百亿代表房企一线、二线及三四线城市90-140（含）平米改善型产品贡献率分别提升6.7、2.1和23.7个百分点。
图：采用合伙人制度的代表企业
百亿房企积极推行合伙人机制，加速项目去化，促进销售额大幅提升。2017年，50家代表企业中已有四成开启员工持股或项目跟投计划，年内启动或升级者较多。如阳光城5月启动项目跟投机制“合作共赢”；招商蛇口6月发布项目跟投计划，成为央企跟投先行者；7月，蓝光发展和雅居乐分别推行“蓝色共享”和“共享未来”跟投制度；11月，荣盛发展公布“创享计划”跟投制度等。
拿地：重心向三四线下沉，收并购、合作成拓储利器
图：2017年百亿代表房企拿地金额、面积及楼面价均值
百亿房企在销售带动下拿地热情高涨，大力补仓。50家百亿代表房企2017年招拍挂拿地金额高达22420.3亿元，同比增长74.4%；拿地面积37546.7万平方米，同比增长81.4%；受结构调整影响，拿地楼面价均值为7778.4元/平方米，同比减少19.1%。
图：各阵营百亿代表房企2017年拿地金额、拿地金额比销售额及拿地结构情况
百亿房企各阵营拿地态度加速分化，“越大越积极”现象明显：5000亿以上阵营、1000-5000亿房企、500-1000亿房企拿地金额占销售额比重均值超40%，开疆拓土态势加剧，拿地结构更趋均衡；300-500亿、100-300亿房企拿地金额占销售额比重均值分别为35.9%、26.8%，与500亿以上房企差距拉大，且拿地城市更集中于二线城市，拿地竞争力相对较弱。
图：百亿代表房企各等级城市拿地面积及拿地楼面价
拿地城市重心由一二线城市向三四线城市下沉。50家百亿代表房企2017年三四线城市拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%；一线、二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%，占比则分别降低0.7个、11.3个百分点，受制于“限价、竞配建、竞自持”等政策影响，楼面价均有所降低。
图：2016年及2017年代表房企招拍挂拿地金额城市分布
与上年相比，拿地量明显增加的城市主要为长三角、京津冀、珠三角、长江中游及成渝5个主要城市群中的温和二线及三四线城市。50家百亿代表房企在城市群中的温和二线城市（如西安、长沙、昆明、南昌等城市）及核心城市周边的三四线城市（如廊坊、唐山、南通、嘉兴、绍兴、常州、佛山、中山及肇庆等城市）拿地金额明显提升。其中以长三角城市群拿地金额占比，为43.7%，主要为周边三四线城市拿地金额大幅增长，如南通、嘉兴、绍兴等城市。
图：500亿以上房企2017年拿地金额前20城市的拿地集中度
百亿房企在重点城市拿地集中度较高，500亿以上房企拿地金额前20城市占城市土地成交金额比重均值近6成。其中温州、南通、福州、合肥、无锡、宁波等城市的占比超7成。此外，部分热点一线及二线城市拿地门槛逐渐提升，拿地企业多为国企及大型民企，中小企业拿地机会较少。如北京拿地企业多为碧桂园、万科、保利、中海、龙湖等千亿以上房企及远洋、首开、中铁置业等国企；广州土地则多被碧桂园、万科、保利、招商蛇口、绿城等房企收录囊中，仅碧桂园在广州拿地金额占比已超两成。
图：百亿代表企业各阵营收并购拿地金额分布
百亿房企2017年收并购力度明显加大。50家百亿代表企业2017年并购金额达3109.2亿元，占拿地总额15%左右。500-1000亿、1000-5000亿房企收并购拿地金额占比，分别为50.8%和34.6%，其中融创、阳光城及泰禾收并购金额占拿地总额比重分别高达78.1%、76.7%和68.9%，而招商蛇口、旭辉、融信等房企也在30%以上。
图：百亿代表企收并购拿地金额前20城市
百亿房企并购项目聚焦一二线核心城市，绕开供应稀缺、成本高昂的招拍挂市场，加大持仓力度。百亿代表房企收并购拿地金额前20城市中除佛山、惠州外均为一二线城市，其中50家百亿代表房企在杭州、广州收并购拿地金额超200亿元，在天津、北京、上海及重庆收并购拿地金额也在150亿元以上。
加大合作力度成百亿房企分担运营风险，实现优势互补、合作共赢的重要方式。50家代表百亿房企中有38家采用合作拿地方式，权益拿地比例均值为86.1%，同比降低0.5个百分点。其中，保利、龙湖、招商、中南、远洋及首创等更倾向于联合拿地，权益拿地比例在70%以下。
旧城改造、产业新城、物流地产、文旅地产等成为百亿房企拓储的重要途径。如碧桂园、恒大、万科、融创、华润、中海、远洋等房企在上海、深圳、武汉、珠海及徐州等城市通过旧改低成本获取大量优质土地，其中远洋以总价150亿元、建筑面积187.97万平方米获武汉旧改地块；绿地、华夏幸福、荣盛发展等百亿房企通过产业新城方式获得大量土地储备；而万科2017年前11月新增物流地产项目32个，建筑面积247.4万平方米，成交权益金额仅为26.82亿元；恒大仅上半年通过旅游地产获得土地2664万平方米等。
资金：海外发债规模大幅上涨，创新型融资渠道拓宽
2017年，融资环境持续趋紧，房企开发到位资金增速同比回落。房企仍以销售回款，及银行、信托等传统融资渠道为主，受到成本上升以及监管收紧等因素制约，直接融资比例持续下降。
图：2016、2017年百亿企业公司债、中票和海外债发行情况
百亿企业境内公司债发行总量明显减少，海外发债额度同比增幅超300%。2017年，百亿企业境外发债规模达2297亿元，同比大幅增长320.7%，成为重要融资渠道；中期票据发行总额达到905亿元，同比大幅增长54.9%；而公司债发行规模锐减，共计发行622亿元，同比下降85.6%。
图：2017年百亿企业国内外发债规模情况
自2016年10月公司债收紧后，2017年上半年公司债大幅缩减，房企逐渐转向海外债、中票、定向及短融等融资渠道。其中，海外债大幅增长，6月佳兆业和恒大发行多笔海外债导致海外月度发债额超800亿元。但随着二季度海外融资的监管加强，房企海外发债规模有所回落，海外债、公司债、中票、定向等融资工具结构均衡。未来，短期内融资环境仍将保持收紧态势，境外融资规模的比例将会进一步扩大。
图：2017年百亿企业境内外发债规模、发行成本按阵营划分情况
百亿房企各阵营融资规模与成本逐级递减，国内外融资优势凸显。千亿以上房企的海外债发行规模领先，500-1000亿房企信用债发行规模领先且具有低成本优势，龙头房企和央企融资规模优势明显。2017年，千亿以上房企海外发债938.6亿元，其中恒大海外发债规模达593亿元，发行平均利率为8.3%，拉高了整个阵营的平均利率；500-1000亿房企中央国企居多，发行信用债规模高于300-500亿和100-300亿的房企，其中，中票发行规模分别为338亿元和401亿元；100-300亿房企中实现了低成本发行信用债，主要是因为金融街、珠海华发等大型国有企业具有发债优势，分别发行30亿元、40亿元额度的信用债，利率均在5.5%以下，拉低了整个阵营的平均利率。
未来发展：识变局、寻突围，分化转型
图：各阵营百亿代表房企在热点领域的布局
横纵向多元化拓展为主，聚焦长期持有型业务和地产服务型上下游业务。随着房地产市场进入下半场，谋变是众多百亿房企的共同选择。据统计，50家百亿代表企业中，横纵向多元化拓展为主，横向积极拓展长期持有型经营业务，如长租公寓、特色小镇、文旅地产等，纵向进行产业链延伸，挖潜开发主业服务附加值，如互联网家装、社区服务等。
图：50家代表房企在热点领域的布局
图：百亿房企产业内转型方向
横向方面，百亿企业顺应特色小镇、租赁住房等政策利好，把握资本参与契机，加速进行横向拓展。在市场空间逐渐见顶的背景下，百亿房企重点布局长租公寓、养老、文旅等存量运营领域，如龙湖将长租公寓品牌冠寓列入其四大主航道业务，挖掘万亿级存量蓝海；恒大推出童世界主题乐园，填补旅游市场空白，拉动旅游增长；北大资源携手国际一流养老运营机构，致力于为城市打造“医、康、养”及产业孵化一体的医疗产业生态圈等。而特色小镇则成为房企追求新型城镇化增量空间的重要选择，如绿地启动特色小镇战略，实现多维多层协同等。
纵向拓展方面，百亿企业挖潜互联网家装、社区服务等生活服务型附加业务，打通上下游产业链，依托平台化发展模式的优势，形成产业集聚效益。如万科、碧桂园、绿地等企业均建立了自身的家装品牌，通过产业链的纵向延伸，提供增值服务，可能挖掘客户需求。同时，随着向服务商的转变，百亿企业围绕社区服务，进行产品的升级改造。如美的地产的5M智慧社区，充分运用互联网智慧，建立真正满足未来的互联网+社区。
图：百亿企业长租公寓入驻城市热力图
其中，百亿房企2017年长租公寓规模迅速扩张，在城市选择上，百亿企业更加青睐城市经济发达、流动人口较多和房价收入比高的一二线核心城市。目前百亿房企长租公寓品牌已布局超20个城市，主要布局于北京、上海、广州、深圳、杭州等一二线核心城市。其中，上海、北京、杭州及深圳布局品牌数量较多，这三个城市品牌数占比达41.2%，集中度较高。
一些进取的中小型房企积极培育地产外业务，如医疗、环保等，寻找新的发展机遇。随着龙头房企强者恒强态势的加剧，中小企业的市场空间逐渐被压缩。为了争取更多的主动权和话语权，部分中型房企选择符合高质量发展要求的生物医疗、环保等行业，助推企业跨越发展。如蓝光发展将3D打印和生物医药作为其双轮驱动的重要支柱产业，助推企业多元化转型；雅居乐看准环保行业巨大的市场潜力切入，并将环保集团做为千亿雅居乐的重要战略支点，未来力争在营业额及利润比重方面均媲美地产版块，助力企业的增长。
2017年，规模增长是百亿房企的主旋律。房地产市场尽管承受调控高压，但在惯性热度的释放下仍然呈现出良好的销售表现，百亿房企抢抓重点城市群中温和二线及基本面优异的三四线城市的发展机遇，销售业绩获得大幅提升。随着房地产多元供给体系逐步完善、长效机制加速建立、资金面继续收紧，百亿房企需在大规模抢收的快感后保持清醒的头脑，紧跟行业“房住不炒”下人民需求强烈的品质型、生活服务型需求，真正以“绣花功夫”磨练并提升企业运营能力，提早应对行业变局。