近两三年，很多开发商都以“阳光房”为卖点，美其名曰“赠送面积”。
但如今随着一批带“阳光房”的楼盘陆续进入交付，总量或达数万套。
那么，问题来了。
阳光房，该不该封？该由谁封？擅自封拿不到证咋办……
这些堆到一起，使阳光房看起来并不那么“阳光”。
某盘业主：说好的帮封阳台呢？
临近交房季，不少业主纷纷向扒房爆料。
这次，这名业主爆料的内容，可能与南宁接下来交付的楼盘都有关。
去年11月，李先生在火车站附近的华西茗城看房。当初看房时，他发现原始户型图写的是“阳台”，但样板间三面封起了玻璃，被改造成了一间卧室。
对此，他多嘴问一句：“交房时，开发商也会帮忙装玻璃吗？”
置业顾问承诺，交付时，玻璃是封好的。
▲赠送的阳光房
现在马上要交房了，他发现阳光房并没封，呈现阳台的原始状态。
他心里纳闷，再度咨询置业顾问。此时，置业顾问却说，当时买房时，已经说清楚了，阳台需要业主自己封，开发商并未作出帮忙封阳台的承诺。
业主李先生认为，自己当时几人一起看房，听得清清楚楚，现在开发商没有帮封阳台，涉嫌虚假宣传。
阿寻来到项目现场发现，正如业主所言，华西茗城快交房了，外立面已像模像样。
▲华西茗城
而业主所说的阳光房，在小区外围能一眼看到，为半墙构造，没有封玻璃。
▲阳光房所处位置
对于阳光房到底该由谁封，项目现场的置业顾问告诉阿寻，房子通过验收，交付之后，阳光房的玻璃是由业主封的。
卖房时，开发商并未承诺交付时帮封阳光房，可能是有部分业主听错了。
交房时就封？不行！
阳光房这几年在南宁大行其道，不少楼盘为了拓展空间，在销售时，均声称赠送一间房，即阳光房。
因为只计一半面积，因此这类户型颇为吃香。
在销售过程中，楼盘做的样板间把该部分都改造成了一间房，假如置业顾问没说或者购房者没听清楚，很可能认为阳光房是开发商帮忙封的。
但是，在交付时或者业主不动产证没得之前，开发商为何不帮忙封？
首先，成本会增加，其次，开发商不敢封，也不能封。
为何这样说？
所谓的阳光房，只是开发商的一种说法，其本质还是个阳台。
这一点，我们平时在看户型图时，很容易看出来。
置业顾问指着标注“生活阳台”的房间说，“这是阳光房，赠送一半的面积”。
▲户型图案例
同时，置业顾问也会轻飘飘来一句：“绿化阳台是全赠送，生活阳台是半赠送。”
购房者听到了，也记下来了，但一知半解。
等到交房之时，他们才发现，有的阳台为何层高很低，还是覆土交付，需要自己装修。
这种情况，开发商其实是合规的。
根据定义，绿化阳台必须满足三面敞开并通透式栏杆，覆土深度及面积等条件必须达标，否则验收无法通过。
▲绿化阳台定义
阳光房也同理，它就是个阳台。
既然是阳台，那交付时，就必须遵守阳台有关规定。
实际上，根据新版《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013），阳台界定由原来的“建筑空间”改为“室外空间”。
因此，封闭式阳台，不符合新定义，应按照全面积计算；而非封闭式阳台，则计算1/2的面积。
开发商所说的赠送一半面积的阳光房，其实就是非封闭式阳台。
交付时，那就必须符合“非封闭”的状态，才能通过验收。
假如，开发商未申请未批就改，是属于违法行为，过不了竣工验收。
因此，交付时，阳光房基本是属于“裸奔”状态。
业主想封就能封？也不行
开发商不能封，不敢封，那么有业主心里想，通过验收交房后，业主自己封阳光房总行吧？
NO！NO！NO！阳光房，也不是业主想封就能封。
①擅自超标或增荷载阳光房，属于违建。
今年9月，南宁市住建局发布《南宁市城市建设安全专项整治三年行动集中攻坚实施方案》通知。
当中提及，擅自超过设计标准或者规范增加楼面、屋面、阳台荷载，擅自改变使用功能等违法建设，要求落实整改，并依法严肃查处涉案的违法单位和人员。
业主交付之后即擅自改变外立面，这就有可能会使小区办不下不动产登记证。
▲南宁市住建局发布通知
②各封各，外立面不统一，或影响小区二手房价。
收房后，业主各封各的，玻璃的颜色、款式、形状等很难统一，导致楼栋外立面看起来又丑又LOW，或影响小区的二手房价。
就拿这两年网红风“全落地阳台”来说，把传统阳台封起来，变成客厅的一部分，使整个客厅的空间看起来更加通透。
▲阳台封起来后，看起来挺美（小红书）业主家看起来很美，但是从外立面看，就十分尴尬了。各式各样的窗户，有的全封，有的封之后开几扇小窗，看起来挺丑。
▲封阳台后，挺影响外立面（网络图）南宁大桥头的绿城春江明月就是个案例。刚刚交付时，颜值十分能打。但如今，业主各封各的阳台，大大拉低了外立面的颜值。而且，很难避免有的业主违规改建，譬如砌墙等，引起安全隐患。因此，有的小区物业会限定封阳光房的样式。南宁接下来陆续交付的阳光房，未来也很难避免这样的情况。③封阳光房，不便宜。按照现在的市场价，封个阳光房至少万元起步，全套做下来，几万块是普遍的价位，并不便宜。
▲扒友讨论封阳光房贵对于业主而言，纵然封阳光房会有这样或那样的问题，但空间就摆在那，不利用起来，是极大的浪费，多数人大概率是会选择封阳光房。
阳光房，不是不能封那么问题来了，封自家的阳光房，为啥总和违建牵扯不清？究竟谁说的算？我们必须明确一点，擅自封阳光房这种行为，属于改变住宅外立面，而小区外立面归全体业主所有。如此一来，注定这事没那么简单。2002年出台的《住宅室内装饰装修管理办法》中规定，未经批准，不得改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗，应当经城市规划行政主管部门批准。
▲未经审批不得擅自改变住宅外立面但在实际操作中，砖一验房的李工透露，“多数是咨询物业是否可以，常规情况下是没有问题。”至于封阳光房改变小区外立面，则涉及全体业主的利益，则需要征得其他业主的同意。根据《物权法》，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意才能进行。即，想合法合规封阳光房，最好满足以下几点：①顺利通过综合验收，拿到房屋产权证书之后；②需要两个“三分之二”以上业主同意才能开展；倘若要达到这一目标，需要业主、物业、开发商通力合作。物业方面，组织、协调好业主，并制定封阳台的款式等，避免外立面杂乱无章等。更好的情况是，拿证之后，由开发商这边统一封阳台。搞清楚这些，现实生活中遇到因封阳光房闹出的纠纷，便有据可依。譬如，开发商承诺买顶层送露台，拿到房的业主把露台封成阳光房，却变成违建被勒令拆除。一般情况下，如若没有白纸黑字的协议，顶层露台多为全体业主所有。你在公共场所建私人领域，肯定是不被允许，不能听信开发商的口头承诺。又或者，你想在阳光房里砌墙，但物业不允许，也是出于安全考虑。所以，想封个阳光房，并没那么容易。