房产是内地最好的保值升值工具。然而，在“限购、限贷、限价”的“三限”调控政策影响下，2011年广州房价增幅放缓。新快报记者根据广州市国土房管局已公布的1-11月份广州十区一手楼网签数据，再结合12月1日-20日的阳光家缘网站实时网签数据计算发现，截至12月20日，今年广州十区一手楼均价约13400元/平方米，同比上涨约2.5%。
不过，合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江对新快报记者表示，尽管2011年全市一手房网签均价涨幅放缓，但从各区来看，仍有不少涨价幅度。“我们的监测数据显示，2011年1-11月，广州市中心六区以及花都区的房价涨幅超过20%，南沙区、增城区和番禺区均价增幅在14%-19%之间，从化区均价升幅为6%。而萝岗区由于成交产品结构(限价房及内部认购房源)影响，价格同比下降1%。”黎文江认为，各区房价涨幅与全市统计不同是，结构性原因所致。广州市中心六区虽然房价涨幅较大，但在“限购令”出台后，其成交量大幅下降，而萝岗、南沙等楼价远低于全市均价的区域则成交量大增，拉低了涨价幅度。
市场
上半年中心城区大涨三成
2011年1月26日，国务院出台楼市调控“新国八条”，首次提出价格管制目标。全国范围的限购等“一刀切”倾向明显，特别是在限购、限贷、加税方面，都达到了历次调控的高点。其中，规定二套房首付提高至六成、2套及以上的当地户籍居民一律限购、个人购买住房不足5年转手交易的营业税统一按销售收入全额征税。
2月24日，被称为“最宽松”的广州版“新国八条”细则也正式公布，只将本地户籍家庭限新购一套住宅的“限购令”，升级为本地户籍家庭限购两套房，非户籍家庭能提供一年以上社保或纳税证明的限购一套房。而且增城、从化区域并未纳入限购范围。
到了3月中旬，国家发改委发布了《商品房销售明码标价规定》，要求各省市从5月1日起对商品房进行明码标价，并实行一套一价。这就意味着，价格信息将不再是开发商捂在手中的秘密武器，房价的随意上调将变得更难。而广东省则于6月1日起正式严格执行“一房一价”政策。
不过尽管经历了“三限”的冲击，广州上半年商品房的成交量明显回落，但楼价却依然坚挺。广州阳光家缘最近的统计数据显示，今年上半年，广州中心六区商品房成交均价2.02万元/平方米，同比上涨30%。
下半年形成普降态势
进入下半年，楼市调控政策不断加强，成效初显，一手楼价格开始普遍下跌。2011年3月31日，增城限价令开始执行，规定二季度房价上涨幅度不能超过5%。一度上万的增城房价被限制在“7字头”，不少开发商头疼不已，而刚需买家和部分投资买家则趁机入市。随后，从化也跟随增城出台限价措施。随着调控力度加深，6月份，广州一手住宅成交面积为81.78万平方米，环比升0.5%；成交套数为6893套，环比降1.1%；均价为11357元/平方米，环比降5%。
“现在降价还只是一个开始，对于一些投资性的买家而言，并未到底部。”资深房地产专家韩世同接受媒体采访时表示，随着亚运城等大盘的“深度降价”，预示着广州楼市降价的全面态势已经形成。
房产投资热降温
事实上，人们对房地产投资的热情也正在渐弱。国家统计局公布的11月经济运行数据显示，11月CPI超预期同比涨幅骤降至4.2%，创近14个月新低。显然，物价下降的同时，房价的降幅更快。而在央行之前的几次问卷调查中，恨房价太高、难以接受的居民比比皆是。
亮点
商业地产受青睐年末也遭遇“寒流
2011年，受“三限”政策影响，住宅投资市场大受打击，投资客纷纷将目光投向不限购、不限贷也不限价的商用物业领域，引发广州楼市新一轮商用物业投资热潮。
据广州房管局的数据显示，2011年1月至10月，广州全市二手商铺成交4133宗，同比大增94.2%；二手写字楼成交728宗，同比增加57.6%。而得益于市场需求的攀升，广州商业地产整体出售价格和租金回报率呈现明显攀升。
黎文江表示，广州市住宅地产的投资回报率仅为3%至4%，而商业地产的投资回报率则有6%-8%，二者相差将近一倍。
据悉，除了稳定的租金收益，商业地产尤其是城市核心区商业地产具备很强的保值能力，而且其保值增值性已经开始被更多的人了解和认可，投资商业地产逐渐成为投资的新渠道。
然而到了2011年11月，曾经被业内视为资金避风港的商业地产现在也开始遭遇楼市寒流。公开资料显示，11月，北京、上海、深圳、广州等一线城市的商用物业项目，成交量环比跌幅普遍超过20%。其中，深圳一手商铺成交面积环比下降23%，而北京商用项目成交面积环比减少9万平方米。
市场持续的僵局已导致一些小型的房产中介公司关门大吉，大型中介公司陆续开始削减10多间分行的“大动作”。为了冲任务，地产中介们大批量地走上了街头。据称，在员村山顶的家乐福附近，同样也有多批不同的中介聚集。既有中介堵在进入家乐福的路口，也有中介守在附近的人行天桥脚下，高举的牌子上既有卖西门口附近商场铺面的，也有卖南沙楼盘的。而在环市西路一家好又多门口，这几个周末，满街的中介举牌大军，三步一群，五步一堆。
黎文江表示，商铺投资能否成功，与商铺所处地段的商业环境有密切关系，假若商铺所处商场是专业市场或有大型超市、连锁商店进场，则成功率较高。“即便有如此商业环境，但要想所投资的商铺能获得理想收益，一般还要经历2-3年的培育期。”黎文江特别指出。
展望
抄底时机逐渐出现
当前全国房价下行趋势相当明显，调控政策已影响到北京、上海等地的高端住宅项目。而继12月初广州、深圳、北京相继明确表态将继续执行住房限购政策之后，上海也于12月20日明确表态继续限购政策，这意味着国内房地产一线城市在2012年持续限购已是定局。
有业内人士预计，在此背景下，2012年上半年楼市成交或跌入谷底，可能出现更大规模的降价潮。对于刚性需求买家而言，合适的出手时机将逐渐出现。
有业内人士指出，目前市场的大投资客抄底动作尚不明显的原因是，楼价暂时并没有大幅度下调。
陈庆麟
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