地铁是日常出行交通工具，也是串联各个城市功能的“血管”。数据显示，2022年上海、北京地铁里程约达800公里，广州、深圳及不少新一线城市地铁里程也超500公里，随一、二线城市地铁网络不断织密，地铁成为首选的公共交通出行方式，进一步推动了地铁对人流的聚集。与此同时，地铁商业凭借地铁带来的稳定客流红利，也迎来了新的发展和转机。
地铁商业形式多元，可大致分为站厅商业、通道型商业和社区商业三类：
01、站厅商业：地铁站内的零散分布的小型商业点位，如：咖啡自提柜台、便利店、面包店等。主要服务于进出地铁站的过路人群。
02、通道型商业：连接地铁站厅和周边写字楼、购物中心等建筑地下出入口的小型商业街。主要设置快餐、便利零售等业态，服务于地铁进出站的过路性人群，满足其过路性的便捷消费。
03、社区商业：地铁上盖的社区型商业综合体，主要服务周边以地铁为首要出行方式的居住和产办人群，满足其工作和生活中餐饮、生活商超、健身、美发美甲等目的性的生活基本消费需求。
随着人们消费需求和偏好的不断升级，三类地铁商业也不断发展提升。从过往业态种类少、品牌档次低、客流变现能力差的起步阶段，已逐渐发展到品牌业态丰富、注重场景化打造、注重社交属性的新一代地铁商业，呈现出不同的发展趋势。
站厅商业
品质升级，呈现小而美的消费空间
趋势一：网红潮流化
通过打造网红热点吸引乘客前往打卡，满足乘客基本便利消费需求的同时，大大提升商业的吸引力和客流变现能力。
以北京青年路站的DELIGOGO便利店为例，其通过在商品、门店设计融入北京本地文化和潮流元素，提升店铺的社交和打卡属性，打造国潮网红便利店，吸引许多过往地铁乘客停留消费并拍照打卡。
趋势二：科技智能化
部分商业开始出现运用大数据、人工智能、传感设施等多种技术的趋势，为乘客带来了无人零售的便捷消费体验。
以北京欢乐谷景区站的京轻智能便利店为例，以大数据、人工智能、物联网结合金融支付平台等技术作为支撑，搭配店内数十个摄像头和重力感应货架搭建的“视觉识别+重量感应”系统，实现了无人零售。
通道型商业
多点发力，促进地铁人流的商业变现
趋势一：场景化打造
过而不留是通道型地铁商业的一大痛点，即：客群匆匆来往地铁站通道，但不会刻意停留进行消费。上海、深圳等城市的通道型地铁商业打造了特色鲜明、吸引力强的商业场景，使得人群停下、驻足，从而进入沉浸式的购物环境，为下一步的消费创造机会。
如：上海太平洋森活通过墙面涂鸦、陈设装置、门店设计等方式打造具有年轻活力、富有未来感的商业场景，成功吸引了附近的大学生客群停留游逛，并产生消费。
趋势二：业态品牌升级
传统业态提质升级：在传统的餐饮、零售业态的基础上，针对各站点主力客群的需求引入其偏好度高、消费水平匹配的业态/品牌，满足顾客更高品质、更精细化和更多元的消费需求。
日本Gransta原有商业功能零散、客群针对性不强，后期针对周边写字楼的过路高端白领需求进行更新提质，新增了快捷餐饮、酒吧、化妆品零售等商务人群偏好度高的业态，同时针对其消费水平对品牌进行了全面升级。
引入新兴业态/网红品牌：通道型地铁商业尝试融入体验性强、可逛性高的商业业态和网红品牌，大大提升了商业的吸引力，成功使得地铁引流的过路人群转化成消费力。
深圳连城新天地引入了Switch自助体验机、广州时尚天河购物广场引入了保龄球馆等体验业态。上海太平洋森活则引入了部分网红餐饮品牌和Z世代热衷的滑板、潮流买手店、撸猫馆等新兴业态。
趋势三：社群活动运营
日本东京一番街打造了动漫主题文化街，通过引入皮卡丘、蜡笔小新等动漫IP店铺，同时高频次举办周年纪念展、动漫快闪等社群活动，使其成为了东京及全球动漫爱好者的网红打卡地。
地铁上盖社区商业
提供生活和情感价值，让地铁站成为
居民的生活能量站和心流充电站
趋势一：满足生活需求，为乘客生活充能
以服务周边1km客群为目标，地铁上盖社区商业围绕客群需求及特点进行业态和品牌设置。从“生活、工作、娱乐、学习、健康”多角度满足客群需求，使得地铁商业成为人们“下了地铁愿意来逛一逛”的生活服务据点和能量站。
以上海lalastation为例，在基本餐饮、零售的基础上设置了生活超市、健身房、亲子培训、美容美发等生活业态，一站式满足周边居民的生活需求，让地铁站成为乘客外出归家之前的生活充电站。
趋势二：搭建情感连接，为乘客心灵充电
通过活动运营和文化标识构建，地铁站上盖的社区商业成功让居民产生情感连接和价值认同。地铁站逐渐从物理形态上的交通节点转变为让居民有认同感、共同价值观的社交空间和休憩场所，是“下了地铁愿意来歇一歇”的心流充电站。
上海黄浦·环宇荟自主策划“仲夏艺术季”、“838弄音乐节”等夜经济主题活动、“麦当劳×LinkedIn跨境快闪展”、“小黄人联盟家居生活派对”等服务周边居民和白领的快闪活动，成为了周围居民和工作人群放松、社交的心灵放松充电站。
地铁商业的功能和
价值边界将不断延伸
地铁已成为市民最主要的出行方式之一，其打通了居住、工作、娱乐、购物、休闲、餐饮、教育、就医等城市功能和居民生活场景，将进一步成为人流的聚集引擎。而地铁商业也逐渐成为了多元功能复合的生活据点和社交引力场。未来，随着地铁聚客能力的进一步提升和地铁商业功能的进一步完善，其价值边界定将不断拓展。
CBRE世邦魏理仕作为全球性的商业地产服务和投资公司，具有专业的TOD开放和地铁商业项目服务经验，曾服务过英国、日本、新加坡等10余个国家的30余个标杆型项目。同时CBRE中国区战略顾问部TOD团队在国内也积累了丰富的本地服务经验，服务过上海、杭州、南京、苏州、无锡等长三角城市，以及深圳、成都等华南、西南地区的地铁沿线及周边土地综合开发、交通枢纽片区开发、地铁车辆基地上盖物业开发、地铁站上盖商业综合体策划、TOD站城一体化开发等多个类型的项目。CBRE通过充分运用国际化开发理念，结合当地政策规范和具体要求，以最优化的策划方案助力城市TOD发展。
CBRE战略顾问部TOD平台业务范围：
轨交
全线一级开发土地资源梳理及定位
轨交站点(含车辆段)上盖开发
政策机制、取地模式研究
轨交集团业务线发展战略研究
机场
交通中心上盖、周边地块开发
临空经济区产业和城市功能定位
高铁
高铁站前综合体及周边地块开发
高铁枢纽经济区战略定位
其他
港口、码头、高速服务区、公交场站上盖及周边土地开发
集团业务线发展战略研究
陈学海
CBRE中国区战略顾问部负责人
地铁对城市功能的提升带动作用已不仅仅停留于简单的交通出行便利，更能在人口导入、土地和物业价值提升等方面带来深刻影响。未来的地铁网络将如毛细血管般贯穿城市的各个角落，定将为城市注入更多活力。CBRE中国区战略顾问团队将积极参与到城市地铁的大发展之中，积极拓宽地铁开发的物业价值，助力城市高质量发展。
陈凯
战略顾问部负责人
CBRE上海
地铁作为人们日常的首要出行方式具备持续、稳定的聚客能力，能对商业起到显著的引流作用。而如何将人流转化为经济流，实现地铁客流的商业变现，是每个商业综合体在开发时所面临的核心问题。CBRE上海战略顾问团队多年来深耕TOD领域，具备的多个地铁上盖商业综合体开发的服务经验，未来将持续推动城市地铁商业发展。
邱杨豪
战略顾问部TOD平台负责人
CBRE中国区
地铁站已从过去简单的交通站点转变为人们工作、娱乐、消费、教育、就医等多种生活场景的连接节点。近年来不少地铁站商业功能不断完善和发展，也使其成为了居民的生活充电站和社交引力场。未来随着地铁轨交不断发展，地铁商业的价值边界将不断拓展，而CBRE也正不断参与其中，见证并推动地铁商业的快速跃升。
本文作者邱杨豪AlanQiu，为中国区战略顾问部TOD平台负责人
以下CBRE同事也对本文做出贡献：
魏文彬WenbinWei，战略顾问部高级分析师
项目地址：上海市闵行区申贵路1799弄
项目位于闵行区虹桥火车站板块，写字间地处迁虹路与申贵路交汇处