通常，我们的经济学家啊，特别是证券公司的首席经济学家们，喜欢用奇奇怪怪的角度来解释房价涨跌，比如小学生数量增长率啊、剩女数量啊、丈母娘的诉求啊——
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第3页
这些奇怪的角度，都有一些道理。比如楼市的丈母娘效应，中美两位经济学教授合著的《中国绿色城市的崛起》一书也提出，“中国的性别比例失衡也可能是房价一直上涨的原因”。
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第4页
还有的经济学家提出，城市房价高因“剩女”多，“她们通过选择具有资产价值的房子，来消除因为结婚较晚造成的心理上的不安”。
婚恋交友网站世纪佳缘数据显示，以2016年为基准，中国（包括香港、澳门、台湾等）27岁以上的未婚女性人数达到3800万人左右。从地区来看，福建省厦门市人数最多，随后是深圳、杭州、北京、广州、上海、青岛——
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第5页
比如，2013-2015年小学生增长率最高的是深圳、厦门、北京，在7%-8%左右；南京、郑州、杭州、武汉、合肥和长沙等城市，差不多是5%。经济学家们在写这种报告的时候，通常是不提上海的，因为上海房价涨幅同样剧烈，但小学生增长率只有2%左右——
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第6页
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第7页
从中观层面看，一座城市的房价，主要取决于这三个方面：城市骨架、权力中枢和产业支撑。
简单粗暴地翻译成人话，差不多就是：地铁建了多少，用什么理念建；政府大院与新城或新区离得近不近，主政官有没有魄力；有没有生态级企业驻扎，有没有一堆新经济企业聚集在一起产生化学反应。
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第8页
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第9页
现在，很多城市都有地铁了，但进度是不一样的。地铁价值的真正爆发，需要经历三个阶段，我们将之称为“地铁三部曲”：第一，地铁从无到有；第二，地铁成网、成环线；第三，诸多重要站点要有真正用地铁思维建造的TOD项目（地铁上盖物业）——
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第10页
但是，光有地铁还不行；拉开了城市骨架，你还得让它长肉。我们常说的TOD项目，是一种长肉方式；在地铁重要节点上引进生态级企业总部，也是一种长肉方式。
众所周知，多中心是各大城市的趋势，市中心不会只有一个。但那么多城市都在建新区，而且不止一个新区，都能成功吗？
以前，几乎所有中国城市的市中心形成逻辑，都是基于政府大院——政府大院在哪里，哪里就是市中心。
现在，略有改变。市中心的原点可以是政府大院，也可以是生态级企业总部，甚至可以是运营得当的商业综合体——
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第11页
这么说还是有点小复杂，我们来一个再简单的判断方法，用于判断地段价值。看餐饮，三个不同领域的餐饮品牌：沙县小吃、星巴克和外婆家。
沙县小吃是顽强生长的餐饮业态，它证明了一个区域价值底线——连沙县小吃都不愿去开店的地方，那地方真的是太差了，没法生活。
星巴克对于择址有一整套严谨的判断体系，基本不会出错。有星巴克的区域，相当于他们帮我们判断了这个地方的价值。
外婆家是中国排名第三的中餐连锁品牌，它现在的开店逻辑是，绝不在沿街底商开店，一定要开在商业综合体里。这个开店逻辑反应了城市地段价值的变化：购物中心已经远胜传统商业街的价值。
我们把这三个餐饮品牌合在一起，叫做“SSG傻瓜指数”（Shaxian-Starbucks-Grandma\'s）——
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第12页
讲完了地段，我们来讲该买怎么样的房子。我发明了一个概念，叫“小·精·贵”，过去也讲过，但现在讲比过去讲你或许会有更多共鸣，因为接受这个概念的人越来越多了。
所谓“小”，就是在同等功能区数量下，户型面积要尽量小。比如三居室最好是90平米左右，四居室最好是120-140平米左右。这个道理五年前讲，很被人嫌弃，现在房价更贵了，嫌弃我的人就稍微少了一些。
所谓“精”，就是要尽量买精装交付的房子。这个观念我已经讲了差不多一万遍了，但有些人就是理解不了，随他们去吧。等他们再多一些居住经验，就会明白的。
所谓“贵”，并不是说要买房价贵的楼盘，而是要买物业费更贵的楼盘。我最讨厌那种为了省几毛钱而去那些物业费更低廉的楼盘。能理解他们，毕竟没住过好房子。也不嘲讽他们了。
就讲其中一个逻辑——现在物业费收得高，哪怕物业服务水准很烂，将来这个楼盘还是有机会换一家更好得物业服务公司；现在物业费收得低，如果物业服务很烂，你们当然可以把它炒掉，但新引进的物业公司恐怕会更烂，因为只有那些野鸡物业公司才会接物业费低廉的楼盘。而且，交付以后想要再提高物业费，是一件非常难的事情。
其实，品牌物业公司赚的钱很有限，他们提供的服务你也很难给他们打高分，但只要你跟野鸡物业公司比较一下，就知道还是品牌物业公司更好。野鸡物业公司很赚钱，因为他们不规范，不给保安保洁交五险一金，各种省钱。
讲这些，是因为这样一个趋势已经越来越明显：一个楼盘在二手房市场的价值，物业服务优劣正在起到越来越大的作用。
所以，这就是我们常讲的“小·精·贵”——
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第13页
讲完了买什么样的房子，我们再来讲一个大家更关心的问题：什么时候买，什么时候卖。
我们有三个小理论，即“缓坡”“断舍离”和“后悔药”——
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第14页
【点击此处，拓展阅读】三个小理论告诉你，何时才是买房或卖房的最好时机。