2023年，中央和地方继续积极施策，尤其是金融支持方面，住房租赁领域“私募基金+信贷支持+公募REITs”的金融闭环逐渐形成。在各项政策的支持之下，住房租赁市场蓬勃发展，企业紧抓机遇积极拓展规模，同时通过优化产品服务和运营策略，不断提升综合竞争力。在此背景下，中指研究院启动“2024中国住房租赁企业综合实力研究”，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、运营能力强的住房租赁企业群体，鼓励企业持续提高运营效率，促进行业平稳健康发展。
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从规模表现来看，住房租赁TOP30企业紧抓机遇，积极拓展规模，2023年TOP30企业累计开业房源规模超百万间，且房源储备丰富，未来开业规模存在较大增长潜力。TOP30企业专注优势区域，集中布局一线及核心二线城市；各家企业立足自身优势采取相应投资策略，其中央国企住房租赁企业投资模式普遍以重资产为主，民企则以轻资产、中资产模式为主；鉴于不同企业发展策略不同，近两年企业之间也在加大合作力度，如民企为地方国企持有的保租房项目提供运营服务，发挥各自优势，实现共赢。
从运营表现来看，住房租赁TOP30企业顺应多样化需求趋势，为不同租客群体提供与之相适应的多元化租房产品，同时，不断升级“基础+增值+特色”的服务体系，积极打造企业差异化竞争优势，增强客户黏性。2023年，伴随着业务规模的扩大和运营效益的提升，代表企业营业收入稳定增长，受益于行业政策支持与运营端降本增效，目前多家住房租赁企业表示已实现盈利。
01
规模表现
1.房源规模：长租公寓企业积极拓展规模，综合实力TOP30企业2023年末累计开业规模超百万间
表：综合实力TOP30企业2023年开业规模与管理规模分类对比
2023年，在住房租赁支持政策持续发力的背景下，住房租赁企业积极加码长租赛道，不断拓展业务规模。据中指研究院监测，截至2023年末，住房租赁综合实力TOP30企业累计开业规模近105万间，累计管理规模高达159万间；TOP30企业租赁房源储备丰富，未来开业规模存在较大增长潜力。
目前，我国租赁企业市场渗透率仍较低，住房租赁市场机构化、规模化发展有空间。根据全国第七次人口普查数据，在抽样调查的2895万户城镇家庭户中，租房住的家庭户占比为21.1%；按此比例推算，全国2.9亿城镇家庭户中，租住家庭户总规模约6172万户（2020年）。对比全国租住市场整体规模来看，目前住房租赁TOP30企业的运营规模相对有限，市场渗透率仍较低。
表：基于七普数据的全国租住家庭户规模估算
注：本表数据仅统计居住在普通住宅的家庭户。
2.投资策略：地方国企借势保租房筹集实现持有规模提升，民企通过轻资产输出承接租赁管理业务
从投资模式来看，住房租赁行业主要有重资产、中资产和轻资产三种模式，综合来说，重资产、中资产、轻资产三种模式因资金投入规模、收益稳定性不同，风险、收益依次降低。
表：代表企业主要投资模式
注：长租企业通常综合采取多种投资模式，表中以其主要采取的投资模式进行分类。
鉴于不同企业发展策略不同，近两年企业之间也在加大合作力度，如民企为地方国企持有的保租房项目提供运营服务，发挥各自优势，实现共赢。一方面，近年来地方国企系长租企业大规模收购存量资产改造为租赁住房，为各地保租房、人才公寓等配租型保障房供给提供了重要支撑，与此同时，随着持有房源规模快速扩大，亟需专业机构提供运营管理服务。另一方面，创业系、酒店系等长租企业经过长期发展，积累了较强的运营管理能力，轻资产输出是其扩大业务版图的重要方式。在此背景下，重资产持有者与轻资产管理者诉求相契合，越来越多的“轻重合作”案例达成。
3.布局策略：企业投资专注优势区域，集中布局一线及核心二线城市
图：截至2023年12月末重点监测集中式长租公寓开业房源分布情况
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02
运营表现
1.运营成效：代表企业营业收入稳定增长，精细化运营降本增效，多家企业陆续表示已实现盈利
伴随着业务规模的扩大和运营效益的提升，代表企业营业收入稳定增长。根据企业公开披露数据，2023年上半年万科泊寓开业规模较2022年上半年增加4000间以上；截至2023年6月底，整体出租率为95.9%，较2022年同期提升近2个百分点，在此推动下，2023年上半年泊寓营业收入达16.4亿元，同比增长10.6%。2023年上半年龙湖冠寓、招商伊敦规模拓展速度相对平缓，但凭借项目平均出租率的明显提升（分别较2022年同期提升2.6、4.9个百分点），营收实现同比4%-5%的增长。
图：代表企业2022、2023年上半年住房租赁业务营收及增速对比
受益于行业政策支持与运营端降本增效，多家住房租赁企业表示已实现盈利。近两年，我国住房租赁行业金融支持力度持续加码，行业融资环境明显改善，企业融资成本逐步下降，叠加运营端降本增效，陆续有住房租赁企业表示已实现盈利，如乐乎集团、龙湖冠寓、招商伊敦、华润有巢等。
2.产品体系：顺应多样化需求趋势，为不同租客群体提供与之相适应的多元化租房产品
随着住房租赁市场的发展，租住需求愈发多样化，推动长租企业不断完善多元化产品体系。一方面，过去居民租房单纯只是买房前的过渡选择，而随着生活水平的提升及住房租赁行业发展日益规范，居民租房理念有所转变，租住周期明显延长，同时对居住品质提出更高要求。另一方面，受近几年资产价格普遍调整影响，除最初的开间式单身公寓外，改善型、家庭型等租赁产品投资回报也逐步能“算得过来账”，加之单身公寓赛道竞争愈发激烈，近几年在多样化需求推动下，企业逐步构建出覆盖刚需型、改善型、商务型、家庭型等多种租赁需求的公寓产品体系，可覆盖蓝领、白领、高净值商务人群及单身、家庭等各群体全周期租住需求。
表：部分长租公寓企业产品系
3.服务体系：代表企业不断升级“基础+增值+特色”的服务体系，积极打造差异化竞争优势
近年来，在住房租赁行业政策支持及保租房大规模筹集的背景下，越来越多的企业进入住房租赁赛道，市场供应明显增加，行业竞争也在加剧，代表企业立足客户需求，聚焦升级优质产品和服务。其中，服务作为企业连通租户的重要一环，体现在日常运营的各个维度；通过服务精准切入客户痛点，增强客户黏性的同时延伸自身价值链，已成为长租公寓运营商打造差异化竞争优势的核心所在。
在运营实践中，长租公寓运营商不断焕新升级服务体系，目前长租公寓服务体系普遍由三大类组成：基础服务、增值服务、特色服务。
表：长租公寓服务体系
4.资产管理：长租企业资管逻辑明显强化，保租房REITs持续扩容
随着保租房“投融建管退”商业闭环打通，住房租赁企业资管逻辑明显强化。随着保租房REITs正式发行、不动产私募基金试点启动、租赁住房全生命周期信贷支持政策落地，住房租赁行业“投融建管退”商业模式基本形成。在此机遇推动下，企业资管逻辑明显强化，企业不再局限于聚焦短期租金收益的实现，而是将视野拓宽至“融资、投资、建设、运营、退出”的全生命周期，对住房租赁项目进行全新维度的考量。
在“加快打造REITs保租房模块”政策导向推动下，保租房REITs持续扩容。截至2024年2月，我国已发行5支保租房REITs产品，总发行规模达81.9亿元。从底层资产来看，目前底层资产项目主要集中在北京、上海、深圳、厦门等外来人口较多的核心城市，这类城市住房租赁需求旺盛，项目运营稳健，平均出租率维持高位。从二级市场表现来看，保租房REITs价格走势随资本市场整体行情有所波动，但与公募REITs平均行情相比，保租房REITs受益于底层资产回报稳定，仍受投资者青睐，在公募REITs中运行较为稳健。
表：保租房公募REITs发行情况
公募REITs退出渠道引导下，代表企业持续积极“纳保”。根据企业公开数据及中指研究院监测数据，除地方国企系企业主要布局保租房业务外，市场化长租公寓运营商也在持续积极“纳保”。截至2023年三季度，万科泊寓共运营管理22.9万间，其中已有9.05万间纳入保租房，占比接近四成；华润有巢管理房源5.6万间，其中有1.1万间纳入保租房，占比约20%。
政策趋势
1.保租房筹集：保租房大规模筹集背景下，“十四五”后半程仍是企业涉足长租领域的重要窗口期
上世纪90年代以来，我国持续推进“保障+市场”的双轨制住房供给体系。98年“房改”后，商品房市场发展迅速，2016年后随着“租购并举”住房制度的持续推进，住房保障体系以及住房租赁市场得以加快完善。回顾过去，我国住房租赁市场的发展大致可以分为4个阶段：
第一阶段（2009年之前，租赁市场雏形期），受住房分配制度、人口流动性低、经济发展水平有限等因素影响，早期我国住房租赁市场发展缓慢，城市居民以租赁公房为主。这一阶段，配租型保障房以廉租房为主，主要解决低收入家庭的住房问题。
第二阶段（2010年-2015年，租赁市场发展推进期），2010年以后，随着我国经济的快速发展，流动人口规模增至2亿人以上，住房租赁市场的供需矛盾逐步显现，国务院提出大力发展公共租赁住房。这一阶段，租赁住房供应以个人住房和公租房为主，虽然有长租公寓品牌在这一时期出现，但住房租赁企业的整体规模仍十分有限。
图：我国住房供给体系的演化
第三阶段（2016年-2020年，租赁市场加速发展期），2016年，国务院发文强调“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”。2019年-2020年，财政部、住建部先后在24个重点城市试点，住房租赁市场发展驶入快车道。
第四阶段（2021年至今，租赁市场高质量发展期），2021年，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，强调加快建设保租房，重点解决城市新市民、青年人住房难题。以保租房为核心，我国住房租赁政策体系持续完善，保租房规模快速扩大，租赁住房供应结构持续改善。这一阶段，是企业布局长租领域难得的机遇窗口期，长租公寓品牌持续涌现，尤其是随着保租房的发展，地方国企系长租企业规模快速扩大。
目前，“十四五”已进入后半程，保租房筹集计划完成率已近七成。“十四五”时期，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），完成率达66%。2024-2025年保租房筹集仍剩余297万套（间）的任务规模，体量较为庞大，各企业进入长租公寓赛道的窗口期仍在。结合我国房地产市场供求关系发生重大变化的背景，预计“十四五”之后保租房的筹集规模将明显缩小，尤其是新建规模将显著减量，租赁市场将进入存量整合阶段。下一阶段，预计更多的个人房源有望转为机构房源，推动租赁市场机构化率上升，随之而来的是市场竞争也将更为激烈。
图：主要城市“十四五”期间保租房筹集计划与完成情况
2.金融政策支持：金融支持体系愈发完善，住房租赁商业模式逐渐清晰，投资回报有望提升
2023年，随着多项金融政策的陆续出台，住房租赁领域“私募基金+信贷支持+公募REITs”的全周期金融闭环已初步形成，且未来市场化长租房也有望纳入公募REITs试点范围，住房租赁金融闭环将更加完善，租赁住房项目“投融建管退”的商业模式逐渐清晰。
图：住房租赁金融支持体系
金融支持将有效地提升租赁项目投资回报率，缩短投资回收期，提升租赁企业投资积极性。根据中指研究院监测数据，本文选取2023年成交的某个保租房用地项目进行模拟测算，分析信贷支持政策对租赁项目自有资金投资回报率的影响。经测算，在无信贷支持的情况下，自有资金IRR为5.55%，静态投资回收期为22.1年；在有信贷支持的情况下，自有资金IRR上升至8.64%，静态回收期缩短至15.7年。
图：住房租赁项目累计现金流模拟测算
注：仅展示前30年的累计现金流。
住房租赁贷款利率对租赁项目投资收益率和回收期有明显影响。2023年1月出台的1000亿元“租赁住房贷款支持计划”中，金融机构发放的租赁住房购房贷款利率原则上不超过3%。根据案例项目的敏感性分析结果显示，住房租赁贷款利率下降20个基点，自有资金IRR上升约0.5个百分点；如果纯租赁用地开发建设项目的贷款利率也下降至3%以下，那么自有资金IRR将上升至10.11%，静态投资回收期将缩短至约13年。
表：敏感性分析
市场趋势
1.租金走势：预计租金将保持平稳，租金房价比提升带动长租公寓运营价值凸显
（1）50城租金：2023年50城住宅平均租金微幅下跌0.30%，租金走势整体平稳
根据中指研究院50城住宅租赁价格指数，2023年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.30%，跌幅较2022年收窄2.2个百分点。2023年，随着宏观经济稳步复苏，人口流动恢复常态，租房需求平稳释放，重点城市租金整体平稳运行，租金波动恢复季节性特征。
2024年重点城市住宅平均租金预计仍将保持平稳运行。一方面，随着宏观经济的持续恢复，住房租赁需求稳步释放，将对租金走势形成支撑，租金大幅下跌的可能性较小；另一方面，随着大量保租房项目入市，将对租金起到平抑的作用，租金快速上涨的可能性亦较小，整体走势预计将保持平稳。2024年1-2月，租赁市场仍处于淡季，租金环比继续下跌；但随着春节假期结束，2月租金环比跌幅明显收窄，预计3-4月份租赁市场将步入传统旺季，租金环比有望回升。
图：2021年7月至2024年2月50城住宅平均租金与环比涨跌幅
（2）租金房价比：随着房价预期走弱，租金房价比逐渐提升，长租公寓的运营价值将更加凸显
图：2021年7月至2024年2月50城平均租金房价比
2.需求趋势：短期收入预期下降，租客价格敏感度提升；长期改善性租赁需求潜力较大
（1）租客画像：集中式长租公寓主力客群特征为高学历、未婚、本地租客
根据中指研究院2023年末对全国租客的问卷调查数据，租客主要有以下一些特征：49%的受访租客年龄处于25-34岁区间，62%的受访租客为本科及以上学历，59%的受访租客毕业1-5年之间，53%的受访租客已婚，61%的受访租客家庭月收入分布在3000-10000元区间。
根据租房类型，我们将租客群体分为集中式长租公寓租客、分散式长租公寓租客和个人房源租客，进一步分析发现，集中式公寓租客有以下一些个性特征：
集中式公寓租客学历更高。73%的集中式公寓租客为本科及以上学历，较个人房源高出19.6个百分点。
集中式公寓租客婚育比例较低。50.4%的集中式公寓租客未婚，较个人房源高出2.1个百分点；仅19.8%的集中式公寓租客已婚已育，较个人房源低17.6个百分点。
集中式公寓租客以本地人为主。80.1%的集中式公寓租客的户口在本地，较个人房源明显高出33.2个百分点。其中，57.8%的集中式公寓租客为跨区县租房（户口所在地和租赁住房在同一城市的不同区县）。
集中式公寓租客多数有通勤或改善需求。76%的集中式公寓租客在本地有房，但因为通勤、改善等原因选择了租房，其中45%的租客因为自有住房离公司太远，选择在公司附近租房；25%的租客因为自有住房太老旧，选择租住较新的住房。
集中式公寓租客租金收入比更高。集中式公寓租客中，租金收入比超30%的租客占比达54.7%，较个人房源明显高出37.6个百分点。较高的租金收入比，一方面说明集中式公寓租客的租金压力相对较大，另一方面也说明，集中式公寓租客愿意为了更好的租住环境而支付更高的租金。
图：租客的租金收入比分布
（2）短期需求：集中式长租公寓租客收入预期降低，价格敏感度提升，租赁需求短期有降级趋势
收入预期降低，推动换租计划。调查结果显示，64%的受访租客在本次租约到期后计划换租。长租公寓租客的换租原因主要是“收入预期降低，换到更便宜的房子”，而个人房源租客的换租原因主要是工作变动。从换租原因可以看出，目前由于收入预期有所下行，影响到长租公寓租客的租房决策，租房消费短期内恐存在降级倾向。
图：租客换租原因
图：租赁住房类型偏好
（3）长期需求：部分租房人口居住环境仍较差，改善性租赁需求潜力较大
图：2020年全国租住非成套住房的城镇家庭户规模测算
注：根据第七次全国人口普查数据推算；仅统计居住在普通住宅的家庭户。
结语
目前“十四五”保租房筹集已进入后半程，金融支持体系愈发完善，住房租赁项目商业模式逐渐清晰，投资回报水平有望提升，住房租赁企业应紧抓政策窗口期，合理应对市场风险，充分结合自身优势，积极拓展业务规模。随着我国“租购并举”住房制度的持续推进，住房租赁市场机构化、规模化进程必然加速，住房租赁企业应强化自身运营能力，在住房租赁市场机构化、规模化的进程中抢占一席之地。