每个家庭都会涉及到一个问题，那就是财富传承。
绝大部分普通家庭，都很担忧自己的后代不成才，导致自家的血脉未来坠落了阶层。
但富豪家庭从来不担心这个问题。
因为富豪家的孩子基本都不成才，担忧也没用，所以没有必要去担忧。
为什么富豪家的孩子基本都不成才？是因为家庭教育没搞好么？
不，是因为大家关于孩子成才的标准不一样。
对于贫穷农村的家庭来说，如果能培养出来一个年薪10万的孩子那是可以大吹特吹的，绝对算成才了。
如果能培养出来一个年薪20万的孩子，那简直是祖坟冒青烟。
如果这个孩子是个男的，愿意在本村附近找对象，那马上会有茫茫多的女孩子突然出现，主动来相亲，甚至那十几万的天价彩礼，如果刚毕业手头紧，那都可以谈，有话好商量。
因为对于这个男孩子来说，这所谓的天价彩礼，不算什么。
对于城市中产家庭来说，如果能培养出来一个年薪20万的孩子，那也是可以大吹特吹的，绝对算成才了，左邻右舍的孩子们，能达到这个标准的并不多。
如果能培养出来一个年薪百万的孩子，那简直是祖坟冒青烟。
如果这个孩子是个男的，愿意在本地找对象，那马上会有茫茫多的女孩子突然出现，主动来相亲，甚至如果刚毕业手头紧买不起房子，那都可以谈，有话好商量。
因为对于这个男孩子来说，凑够城市的房子钱，那是早晚的事。
但对于富豪家庭来说，想把孩子培养成才，那就太难了。
对于家产破亿的家庭来说，假设年化收益仅为4%，一年的收益有400万。
对于家产破百亿的家庭来说，假设年化收益仅为4%，一年的收益有4亿。
对于家产破千亿的家庭来说，假设年化收益仅为4%，一年的收益有40亿。
这样的家庭，他们的孩子年薪20万还是100万，有意义么
家庭年收入是4亿零20万，还是4亿零100万，有区别么？
所以对于这样的家庭来说，一个能力已经强到可以靠自己年薪百万的孩子，当然不算成才。
甚至如果这样的孩子因为能力比普通人强而导致自信心膨胀，胡乱投资导致亏损了几个亿，那甚至还不如自知能力弱而乖乖守着家业不敢动的普通孩子靠谱。
对于家产破亿的家庭来说，把孩子培养到年薪百万不算成才，培养到年薪千万才算成才。
但对于家产破百亿及以上的家庭来说，哪怕把孩子培养到年薪千万，那也不算成才。
毕竟年入4亿和4亿零一千万，差别真的不大。
富豪家庭极端重视教育，而且非常舍得在教育上投资费用，所以导致富二代的综合素质比普通人要优秀很多。
中国有43%的人，月入不足1000元。
中国有95%的人，月入不足5000元。
中国有99%的人，月入不足1万元。
但99%的富二代，如果愿意出去打工的话，且完全不依赖父辈的资源和关系网，拿到年薪10~20万的工作都非常轻松，其中一部分拿到年薪百万的工作也不难。
这说明富二代的基本综合素质，是远超普通家庭的，但这已经是富豪家庭天价教育费砸下去能培养出来的极限了。
教育很重要，但不是万能的。
那些年收入高达千万甚至几亿的人，天赋占据很大很大的因素，绝对不是靠家长砸教育费就能教出来的。
这样的人，极度罕见，落到富豪家庭和普通家庭的概率是一样高的，几万甚至几十万家庭里面才会出一个。
富豪们可不敢指望自己的运气这么好，默认孩子不成才，这才是最靠谱稳妥的选择。
富二代们普遍不成才，并不是因为他们太弱，而是因为他们的父辈太强，以至于把成才的标准提升的太高太高，高到令他们绝望的地步。
而每一个富一代的崛起，天赋、努力和运气这三者都必须是顶级的水平，三合一的情况下才有可能诞生出一个白手起家的富一代。
每一个富一代，都知道自己的崛起有多难，多侥幸。
虽然他们赚了很多钱，但他们的每一个人都深深的知道这些钱有多难赚。
对于自己的后代能否和自己一样辉煌这个问题上，他们基本都不抱希望。
有人说打天下难，守天下更难。
这句话既对，也不对。
首先，打天下绝对是要比守天下难的，而且要难的多。
是白手起家赚1000亿难，还是守着1000亿的家产不败光难，我觉得这其实不算个问题。
如果给当年的开国之君1000亿原始资本，我觉得他打下来的天下，绝对不止1000亿那么多。
但守天下，确实又很难，因为开国之君的后代太没出息了。
老祖宗打下了万里江山，留下了那么好的局面，后代们只要不败祖业丢掉大片国土，就算是好皇帝了，如果还能开疆拓土，打下老祖宗遗产千分之一的新国土，那可是要大书特书，名留青史的顶级明君。
中华历史上下5000年，能开疆拓土的后代皇帝太少太少了，能守住祖业就算不错了。
所以开国之君，普遍为子孙后代如何守天下这个问题大伤脑筋。
姚明的孩子打篮球，基本不可能达到姚明那个高度，甚至进国家队当个替补都难。
刘翔的孩子去跑步，基本不可能达到刘翔那个高度，甚至进国家队当个替补都难。
首富的孩子去自主创业，也基本不可能达到首富那个高度，甚至不亏钱都难。
这是自然规律，没有任何办法，不是努力和教育能解决的。
默认孩子不成才，才是对自家孩子最好的保护。
然后，富豪们用其他办法来解决这个问题，实现家族财富的代代传承。
中国的耕读文化
孩子不成才，如何实现家族财富的传承？
我们先看看古代富豪们是怎么做的，再看看现代富豪们是怎么做的，
古代是官本位制度，是否成才以科举当官为标准。
官宦世家们如何确保自己的孩子通过科举？
没有任何办法可以确保，甚至自己的孩子无法通过科举才是大概率的事情。
如果以会读书，能吟诗作为成才标准，那官宦世家的后代个个都是成才的。
但如果你用通过科举当进士作为成才的标准，那基本都无法成才。
一门三进士，那可是流传千古的佳话，极其难得罕见。
绝大多数的官宦世家，都是七八代，甚至十几代才能出一个进士。
他们最常说的话，不是我家有几个进士，而是我祖上几代几代之前，曾经出过进士。
就这，还是建立在官宦世家大生特生，每一代都至少五六个甚至更多的男丁来博概率的前提下。
古代那种环境下，家族中只要出了一个进士，整个家族都会鸡犬升天，黑白两道通吃，能赚钱的生意基本都会涉及一点，但这些钱都会随着进士的去世而消失。
为了能让家族的财富熬到能再出进士的那一天，官宦世家们必须寻找一种可以流传百年，甚至数百年的财富传承办法。
所以，古代所有的官宦世家，都不约而同的选择了一种家族传承体系，那就是以“耕读传家”为价值取向形成的耕读文化。
中国的耕读文化，源远流长，诸葛亮也说自己躬耕于南阳。
这不是说诸葛亮需要亲自下地耕田，抽空才可以读书，而是说诸葛亮家在南阳是大地主，每年可以收到大量的地租，然后用这些地租去供养诸葛亮和其兄弟们读书及游学。
进士们把家族的财富全部置换成可以每年稳定收租的土地，然后立下家训，崽卖爷田者为不肖子孙，这样就建立起了自家的耕读制度。
每年，自家那些考不上进士的傻儿子们都会收到一笔地租，这笔钱足够养活一家老小，过上体面的生活，并且给傻儿子们的孩子最好的教育。
儿子不行就孙子，孙子不行就重孙子，再不行就重重重孙子。
这，就是百姓口中的官宦世家，而他们给自己取了个好听的名字，自称为耕读世家。
而现代的富豪，采用的办法也差不多。
他们给后代们准备了大量的收租型物业，财产更庞大的还会准备很多收租型股票，最顶级的甚至直接收购收租型公司。
不求后代有多大才华，当个挂名总裁，起一个监管作用，看好这份家产就行了。
收租真的很简单，再笨的娃都会。
新时代的耕读传承
中国进入现代化工业社会后，农业经济已经无法传承社会的主流财富了，我们需要建立一个新的耕读传承体系。
工业社会也是可以收租的，只不过收租工具变成了物业和股票。
什么叫收租型物业？
就是只看租金，可以长期持有永不卖出的物业。
所以住宅直接就被排除掉了，目前住宅的平均租金回报率仅为年1.5%，扣除空置率后更低，这种级别的租金只能自住，靠它来传承财富是绝对不可能的。
也许这种高估值（泡沫）可以再维持10年，甚至20年，但绝不可能维持30年、50年。
而真正的耕读世家，是需要传承几百年乃至于上千年的。
现阶段适合做中国家族财富传承的收租型物业，是商业地产。
十年前，商业地产非常红火，那个时候叫一铺养三代，谁持有商铺谁发财，写字楼同理。
租金收入其实没那么离谱，关键售价涨幅太惊人了。
而今天这个时代的商业地产，叫三代养一铺，因为在过去十年里投资商铺和写字楼的人都亏惨了。
十年前，最好的地段一定是给写字楼及商铺的，开发商抢着建。
而十年后的今天，商业面积是要靠政府强制搭配的，不然开发商根本就不想要。
即便被强制了，开发商也是先建好所有的住宅回笼资金，拖到最后才开始建写字楼，而且想法设法的给弄成所谓“商住两用”的公寓。
从极热到极冷的转折点，就是商业地产所得税和增值税的征收。
今天的商业地产，买入后你就不要想着卖出了，增值部分的税费高的吓死人，流动性奇差无比，基本断绝了你通过商业地产获取炒作利润的可能性。
曾经的住宅价格，要比商业地产便宜的多，但今天却反过来了。
青木我对商铺不熟，而且商铺的选择对地段选择的眼光要求太高，很难互相参考，所以我在购买完自住改善房之后，打算给家里的傻儿子准备一些写字楼。
武汉写字楼目前的租金率，达到年化7~8%，综合空置率大约是30%，扣掉压在开发商手里没出售的，业主空置率我猜应该是20%以下，计算得出的最终收益率在6%以上。
其他城市不了解，但应该也差不多。
今年武汉的租金虽然大跌，但写字楼的最低售价也跟着大跌，我算了一下，大体收益率还是差不多。
而购置写字楼作为收租型物业还有一个最大的好处，就是价格透明，租金透明，适合新手。
同一栋楼里，租金的差距不会太大，售价和租金价都是全透明的，简单计算就可以得出投资回报率，不用冒险赌眼光。
购买之前，可以从这栋楼的1楼走到顶楼，逐层查看真实的出售情况和出租情况。
周边的写字楼也可以逛一逛，情况更清楚。
买写字楼，基本没有人会买期房，因为到处都是现房。
交房两三年都没卖完的写字楼不是比比皆是，而是满地都是，比价计算非常容易。
关于长期持有，还有个问题需要解决，就是土地使用权限。
你的房子，是有使用寿命的，给你的土地使用权，也不是无穷无尽的。
使用寿命不是什么大问题，哪怕是木制结构，只要你舍得花钱经常翻新维护，持续上千年都没问题，混凝土高楼美国那边已经一个半世纪了，和新的一样，只要你经常花钱维护。
但使用权限是一个大问题。
先说商业性质的土地，他们有一个40年土地使用权限到期后的房地产税问题，商铺、写字楼和公寓都面临这个问题。
我个人估计，这个税几乎100%是肯定要收的。
但交税是好事，交税代表和政府利益捆绑了，会得到法律的保护，不交税那才是麻烦事，要是到时候不准你交税，我觉得你自己都心慌。
这个税的预期，已经反应在今天的市场价格里了，写字楼租金是纯市场化调节的。
但很多住宅用户并没有这个觉悟，他们几乎不考虑70年后的土地使用权问题，默认这个东西是可以生生世世使用下去的。
等70年到期了，我就是不交房地产税，难道政府还能把我撵到大街上不成？
这问题确实很棘手，但我相信到时候政府一定有办法解决这个问题，比如说直接冻结交易权限，让你永远无法过户，且计入诚信黑名单，取消后代考公职或入国企资格等等办法。
哪怕是资本主义国家的土地，都要年年缴纳房地产税，中国这种土地公有制国家，绝对不可能出现无代价永久性持有土地的情况。
无非就是到时候用什么办法来解决问题而已，想彻底避税那是绝对不可能的。
说70年，那就一定是70年，绝不可能给你改成700年，你自己想想也知道不靠谱。
住宅类之所以能冲到今天这个价格，完全是因为价格的涨幅已经超越了租金回报，短期投机收益很高。
你要是自住，那没办法，这是刚性需求。
所以今天的住宅类，其价格就已经决定了他不可能成为百年以上的财富传承载体，甚至三十年都困难。
自住可以，但你想借此把财富传承给儿子或孙子，那到时候你肯定会失望的。
不信的话，你可以对比下2000年的商业地产价格，2010年的商业地产价格和2020年的商业地产价格。
潮起潮落，世事无常。
没有恒定不变的地产政策，也不可能有，更不可能有永恒不灭的地产泡沫。
当年的商业地产泡沫，不亚于今天的住宅地产泡沫，但最后还是被压下去了。
那么今天的住宅地产泡沫，也许10年不破，运气好也许20年不破，但你敢说30年、50年都不破么？
反正我不敢。
能永恒起作用的，一定不是政策，而是本身的价值规律，也就是租金回报。
明面7~8%，扣除本地城市空置率后6%以上的年化回报，完全可以成为耕读世家用来传承的新根基。
至于买入后只能收租，无法转手这个缺点。
耕读世家从来都是只租不售，长期持有的，预期持有的期限甚至不是几十年，而是几百年，卖祖田是被写入祖法，明令禁止的败家行为。
这就是为什么富豪们那么喜欢收租型物业的原因。
我不熟悉商铺等地产，只熟悉写字楼，所以今天只给大家介绍写字楼，但原理是相通的，都是傻瓜型收租模式，越傻瓜越适合传承给后代。
更高端一点的传承办法，就是寻找收租型公司，购买其股票。
什么样的企业可以辉煌百年，你就买入什么样的股票。
具体什么票，我不适合说，不然就成公开推股了，但我可以举个例子。
比如说苹果公司和微软公司这种高科技企业，虽然很牛，但传承百年的概率非常之低，只适合投资高手买入，一旦有衰落迹象必须尽快卖出。
但可口可乐公司，传承百年的概率就很大，远远大于苹果公司。
别看那一杯糖水不起眼，但被取代的概率很低。
其实A股也有类似的公司，老粉都知道青木我在说啥。
但即便是可口可乐公司的股票，也最多只能传承百年，几百年是不可能的。
而你百年之后，儿孙们可能连以百年为频率更换新传承股票的能力都没有。
更可能发生的事情，是这些蠢子孙们瞎换股票，最后亏的一塌糊涂。
所以很多富豪们，给子孙们留的是ETF，甚至干脆成立一个家族基金公司，聘请专业人士来打理，做一些低风险低收益的投资组合。
每年，像收租一样收取一点回报，按通胀率增大一点本金后，其他的钱分下去，确保后代都能获得良好的教育。
这就是新时代的耕读传承。
乱婚恋是最败家的行为
相比于期待自己能培养出一个成才的后代，富豪们要严防死守的，是防止出现败家子。
培养出一个成才后代是小概率事件，但你如果不管不问，后代成为败家子那可是大概率事件。
最常见的败家行为，不是吃喝嫖赌，而是后代们拒绝门当户对的匹配，追求所谓的“自由爱情”。
富家公子特别想娶贫家女孩，富家小姐特别想嫁贫家男孩。
这么想很正常，因为同阶层、门当户对的异性，彼此是平等的，谁都不会惯着谁。
但阶层低自己很多的异性，会曲意逢迎，刻意讨好，挖空心思，满足你对爱情的一切幻想，并且外形通常非常优秀。
只要你娶了或者嫁了，富一代传承的财富，瞬间就会少一半，这简直是最坑的坑爹行为。
所以这种行为必须严防死守，门当户对必须写入家法。
韩国三星的长公主李富真就是个例子。
李富真貌美如花，能力出众，教育背景优良，本是三星掌门人李健熙的心头肉。
但偏偏爱上了保安任佑宰，非要嫁给这个穷小子，任佑宰也愿意做任何事来满足长公主对爱情的梦想。
李健熙对此坚决反对，但李富真坚决要嫁，她爱任佑宰是爱到骨子里了。
最后李健熙妥协了，妥协的原因有三点。
第一，李富真以自杀来威胁父亲。
第二，李富真宁可被剥夺财产继承权，也要嫁。
第三，李健熙的长子李在镕，很听话，接受了豪门政治婚姻，能力也足以接班三星，李家已经算后继有人了。
所以李富真才顺利嫁给了任佑宰，但后果是李健熙只给了李富真一个新罗酒店，被永久性的排除在了三星继承人之外。
李富真的能力真的很强，把新罗酒店做成了连锁的巨无霸娱乐集团，但绝不可能和三星相提并论。
为了任佑宰牺牲这么大，但并没有换来好结果。
婚后的任佑宰，酗酒、家暴、出轨一样不落，全都做了，最后和李富真离婚。
万幸的是，因为李健熙提前为女儿做了规避，很多财产都没有在李富真名下，所以最后任佑宰分走的财产，不到1亿人民币。
纵览古今，跨越阶级的婚嫁，好下场的都不多，无论男女。
李富真虽然能力很强，但以富豪的世界观里，这就是典型的败家子。
如果李健熙没有长子李在镕，只有李富真这么一个独生女的话，我觉得他宁可用试管婴儿再生一个，也不可能把财产全部交给李富真，然后以婚姻的形式，被任佑宰凭空分走一半。
而如果是强强联合的豪门政治婚姻，那就不一样了。
男女富二代的结合，只要把富三代给生出来了，那任务就算完成了。
这个富三代，会受到父母家族的鼎力支持。
至于男女富二代之间的感情，有没有纯粹因爱情而结合的人那么好。
我觉得肯定会差一点的，但也不会差到哪去。
毕竟纯粹因爱情而结合的人，你敢说就一定白头偕老？感情彻底破裂分手的那可不要太多，还不如政治婚姻靠谱。
有了富三代之后，富一代至少会多了一个希望。
富二代不成才，那就指望富三代呗。
而富二代们有了共同的血脉之后，除非丧失人性，否则至少不会对自己的后代不好。
不成才的富二代们努力的去照顾富三代，且保证家族财富不会被外人分走，这就够了，富一代们很满意。
因为他们赋予富二代的使命，就这么多。
不求你光耀家族，别太坑爹就行了。
什么样的人可以避免豪门政治婚姻。
很强，非常强的人，强到能做出超越父辈成就的富二代，就有资格决定自己的婚姻。
你只需要很少的本金，就可以创造出和父辈一样多，甚至更多的财富。
那你其实就已经不是富二代了，而是富一代，父辈没资格指导你什么，也乐得你如此有出息。
但这样的人，肯定是极度理性，重视利益，非常善于权衡利弊且长袖善舞的人精。
获得自由婚恋权后，如此理性的人，会被刻意逢迎的“爱情”冲昏头脑
别做梦了，这样的人不仅不会拒绝豪门联姻，反而会主动这么做，且对另一半的身世要求极为苛刻。
爱情和婚姻，这种人分的特别明白，理性到吓人。
所以自古以来，豪门婚姻都一定是门当户对的，无论后代有没有出息都是这样。
这一切，都只是为了家族财富能多传承几代而已。
有人说，富豪家庭最败家的行为，就是赌博和乱投资。
但这些明面上的败家行为，远远不如乱婚配这种暗地里的败家行为可怕。
因为他们中断了家族财富传承的节奏，毁灭了富一代们苦心孤诣打造的传承计划，还偏偏认为自己是对的，只是到了最后才会后悔，但已经晚了。
李健熙在子女教育上做的最错的事，就是没有狠下心，在李富真年少的时候给她大量介绍门当户对的异性，让任佑宰钻了空子，导致李富真一爱不回头。
能成才的后代本来就不多，还有一部分被自由恋爱思想瞎忽悠乱婚嫁。
指望这群后代守天下，能不难么。
自知能力不行，乖乖听从家族安排婚姻的无才之人，也自知能力不行，不敢乱投资，只知道坐地收租的平庸后代。
从传承家族财富，守护财富传承链的角度来说，比李富真这种人，要强得多。
人贵有自知之明，除非你能力强到可以自己创造出一个新的豪门。
李富真再有才，只要没有才到可以自创基业成为富一代，那都不是一个合格的继承人，乱婚嫁的那一刻就已经彻底废了。
她被后悔到无法呼吸的李健熙狠心剥夺三星继承权，以免家族财富被任佑宰拿走，理所当然。
新时代的财富传承更难
今天的富豪们，传承财富的难度远大于古代。
以前，富豪们每代可以生五六个甚至七八个乃至于一二十个。
而今天，普遍是一两个。
以前的大户人家，需要等五六代人，甚至十代人，才能等到一个有出息的大才之人重新振兴家世。
我觉得今天的富豪，有些人怕是几个世纪，都等不来一个新的优秀后代了。
但他们依然把自己能做的全做了，剩下的尽人事，听天命。
今天我说的，虽然是富豪们的财富传承办法，但我解释了很多他们这么做的原理。
对于中产阶层来说，这些原理是可以参考的，挑选其中一部分，做自己的财富继承安排。
哪怕只能管三代，也比什么都不做要强。
至少和那些放任自流的人相比，你的血脉流传下去的概率，会大了三倍。