《城市更新及城中村改造项目的实施方案（编制及模板示例）》
《投资测算与资金自平衡方案的编制与模版示例（适用于城市更新、城中村改造、片区开发、特许经营、EOD等项目）》
《EOD项目的实施方案（编制及模板示例）》
目录
第一章、总论
第一节项目名称及实施主体
第二节编制依据和范围
第三节项目摘要
第二章、项目背景及必要性
第一节政策背景
第二节项目背景
第三节项目的实施背景情况和必要性分析
第三章、项目市场分析
第四章、项目实施方案及计划
第五章、建设用地及建设条件
第一节片区现状
第二节建设条件
第六章、项目征拆及建设
第一节项目发展定位及规划布局
第二节项目建设规模及内容
第三节项目拆迁安置补偿方案
第四节工程设计及公用工程
第七章、项目运营方案
第一节运营计划
第二节运营主体及方式
第八章、项目组织管理
第九章、投资估算及资金筹措
第十章、财务分析
第十一章、风险分析及应对措施
第十二章、社会效益分析
第十三章、项目监管及绩效评价
第一节项目监管
第二节绩效评价
第十四章、结论及建议
第一节结论
第二节建议
附表
第一章总论
一、项目名称
说明：根据项目实际情况撰写，比如XX项目（简称XX）。
二、项目实施主体及选择方式
说明：根据项目实际情况撰写，可介绍实施主体要求，选择方式等等。
一、编制依据
说明：比如政府工作报告、《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》（发改投资〔2021〕1275号）、《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》、《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）；《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务的通知》（发改规划〔2020〕532号）；《土地征收成片开发标准》（自然资规〔2023〕7号）；属地的十四五规划、城市更新专项规划等。
二、编制内容
说明：可包括背景及必要性分析、市场分析、建设用地及建设条件、项目建设（设计）方案、项目运营方案、项目组织管理、项目实施计划进度、投资估算及资金筹措、财务分析、风险分析及应对措施、社会效益分析、结论及建议等等。
一、项目背景
说明：根据实际情况撰写，比如是“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确的重大工程项目，属地的一些规划政策的要求，优化城市环境，全面提升城市功能与品质，不断提高城市综合承载能力，满足人民群众对美好生活的向往等等。
二、项目范围
说明：根据项目实际情况撰写，比如项目位于.项目四至，占地约X（约合X亩），并附上项目单元范围图。
三、项目建设内容
比如：本项目总用地面积约亩（约合公顷），建筑面积万平方米。项目建设内容见下表：
四、项目投资及资金筹措
（一）项目总投资
比如，经初步测算，项目总投资约X元，其中建筑工程费用X元，工程建设其他费用X元，基本预备费万元，建设期利息X元。如下表所示：
（二）资金筹措
五、项目偿债能力
说明：片区开发项目通常存在“肥瘦搭配”的情况，实现整体自平衡。
比如，本期项目拟申请贷款约X元。经初步测算，项目借款偿还期内本息合计约X元。借款期内，项目自身可实现经营收入总额约X元，项目自身可偿债资金规模约X元，项目捆绑平衡地块/项目产生现金流为元，综合偿债备付率约X，可满足项目偿债要求。
六、项目实施模式及计划
比如，本项目采取XX方式进行实施，并通过公开招引社会合作方式操作。项目建设期为年，XX开工建设，计划XX竣工，可通过画表展示
七、结论与建议
（一）结论
说明：对项目进行总结性阐述，比如本项目是全面落实.要求，积极主动参与.重大工程；深化土地供给侧结构性改革，盘活存量资源的具体实践，项目的建设有利于促进.高质量发展，有利于推动产业结构优化和城市环境升级。
（二）建议
说明：根据项目实际情况撰写，比如项目涉及建设类别较多，建议根据项目实际，科学研判施工周期，统筹规划各分项工程实施计划；搭建全口径项目建设内容信息台账，统筹推进各环节的审批建设、资金、安置、运营等工作；针对各业态运营模式、盈利模式、市场量价等内容开展专题研究论证工作，为项目收益及偿债能力评价提供依据和保障等等。
第二章项目背景及必要性
一、区域概况
说明：对城市及项目所在区域概况进行阐述，附上城市及项目区位图。说明地理位置，建成区面积、总面积、人口普查数据，常住人口为、交通区位、经济发展情况、GDP情况、财政收支情况、
二、规划情况
说明：比如根据项目实际情况阐述，比如强省会战略、都市圈建设、城市发展格局、空间开发战略、城市发展规划、国土空间规划、城市更新专项规划等等。
说明：介绍项目实施的背景情况，指明项目所在区域存在的现实问题，比如居住条件、公共配套、交通情况、公共卫生服务、基础设施配套、生态环境保护等方面的问题，并可配上现状图。在此基础上阐述项目推进的必要性问题。
第三章市场分析
二、市场调研情况
比如：因XX保障性租赁住房较少，参考项目周边公寓价格，经调研平均租价为元/㎡/天，并可附上项目周边公寓出租价格调研情况表。
第四章项目实施方案及计划
说明：可阐述实施原则、方式、步骤、实施进度安排等内容。注意：实施方案方面，常见的是通过搭建“政府（片区开发地方主管部门）——平台公司/下属国企——社会资本”的架构：
具体推进计划与步骤如下：X前完成项目的前期准备工作，包括立项等手续的办理；并且完成征拆地块测量、签订协议、居民搬迁工作；X前完成大部分拆除工作。具体可列表显示。
X年月启动安置房及周边部分市政道路的建设工作；X年月进行保障房的建设工作及对老旧小区、沿街商业的改造
第五章建设用地及建设条件
比如，项目位于XX，项目四至情况XX。附项目区位示意图。现状建设用地以XX为主，XX用地分布于XX，工业用地主要分布在XX。可以附上土地利用现状图以及城乡用地汇总表。
一、自然条件
说明：根据项目实际情况介绍，包括地形地貌、水文条件、气候条件、自然资源等。
二、社会经济条件
说明：可介绍地区生产总值、年均增长、财政收支等情况，优势产业，规模以上企业等情况。
三、配套设施条件
说明：可介绍供水、排水、供电、通讯、供暖、交通等情况。
第六章项目征拆及建设
一、发展定位
二、规划布局
比如，根据空间规划，项目单元形成了X大功能分区，如产业集聚区、城市更新样板区、品质提升示范区.并附上功能分区展示图。
说明：根据项目实际情况介绍工程设计方案情况，如公园绿地工程、老旧小区、基础配套设施改造、新建建筑设计方案等等。公用工程方面包括电力、电信、给排水、消防给水、通风及防排烟系统设计、建筑新材料、新技术的应用等等。
第七章项目运营方案
说明：介绍各个功能板块的运营计划情况。比如商业街、综合体、产业园及研发中心等等。明确整体定位、客户群及画像、产业导入，可附场景图。
说明：需明确运营主体的要求，若未明确运营主体，则需明确选择运营主体的条件及方式等等。若已经确定运营主体，则可介绍运营主体的实际情况。比如由运营主体根据功能划分，组建专业的运营管理团队，为整个项目提供专业运营管理服务，具体负责整个项目开放后的招商管理、商业管理、运营管理、营销策划和管理体系的建设等等。
第八章项目组织管理
第九章投资估算及资金筹措
说明：本章内容一般包括投资估算编制依据、项目总投资估算、项目总体拆迁安置费用估算、工程建设及其他费用投资估算、基本预备费、建设期利息等等。更多内容欢迎参考西政资本2024年5月15日推文《投资测算与资金自平衡方案的编制与模版示例（适用于城市更新、城中村改造、片区开发、特许经营、EOD等项目）》。
第十章财务分析
说明：本章内容欢迎参考西政资本2024年5月15日推文《投资测算与资金自平衡方案的编制与模版示例（适用于城市更新、城中村改造、片区开发、特许经营、EOD等项目）》。需特别注意对盈利能力进行说明，实现项目自平衡。片区开发项目通常通过“肥瘦搭配”方式操作，实现内部自平衡。并在此基础上进行偿债能力分析。
若项目在捆绑其他平衡地块或项目的情况下，需综合考虑该平衡地块的收益或项目。比如介绍平衡地块的基本情况，土地成本、建安费用、销售总价等等，对平衡地块或项目进行净现金流量测算。
在偿债能力分析方面，经初步测算，项目借款偿还期内本息合计约万元。借款期内，项目自身可实现经营收入总额约万元，项目自身可偿债资金规模万元，项目捆绑平衡地块/项目产生现金流为万元，综合偿债备付率等等。
第十一章风险分析及应对措施
说明：在实施过程中项目可能面临政策风险、市场风险、搬迁补偿风险、行政审批风险以及规划落地风险。如果项目涉及产业板块，需要注意该板块收益回收的周期长短及市场资金喜好等问题。更多内容欢迎参考西政资本2024年5月10日推文《城市更新及城中村改造项目的实施方案（编制及模板示例）》。以搬迁补偿风险举例说明：
1.风险因素分析，比如包括搬迁补偿方案是否征求公众意见、被搬迁人的诉求、拆迁谈判难度、是否按照国家和当地法规规定的程序开展房屋、厂房、土地补偿工作；搬迁企业的搬迁意愿；搬迁企业与当地的融合度；搬迁补偿资金的落实情况是否可行。
2.风险应对措施，比如进行搬迁奖励、及时支付补偿金、设立拆迁谈判小组、保障搬迁补偿资金及时到位、设立应急预案等等。
第十二章社会效益分析
说明：社会效益比如加快区域城市化步伐、提升区域整体水平、改善当地的工作及生活环境、带来大量的就业机会等等。
第十三章项目监管及绩效评价
说明：项目监管包括履约监管、行政监管、公众监管等等。
说明：绩效评价通常包括绩效评价工作程序、评价指标体系等等。
第十四章结论及建议
比如：本项目是全面落实.发展要求，积极主动参与.重大工程；是深化土地供给侧结构性改革，盘活存量资源的具体实践，对于加快城市腾笼换鸟、提高用地效益，促进城市生产、生活、生态空间有机融合发挥重要作用。项目的建设有利于促进钢城区高质量发展，有利于推动产业结构优化和城市环境升级本项目具有社会效益和经济效益显著。
说明：根据实际情况阐述，比如建议确保智慧城市、商业等重点产业规划与空间规划的有效衔接；建议根据现状情况调研，细化、量化项目整体搬迁、腾退量，为项目整体策划和后期实施提供基础支撑；建议根据项目实际，科学研判施工周期，统筹规划各分项工程实施计划