面对泥沙俱下、良莠不齐的众多楼盘项目，购房者如何“淘”出真正的好楼盘？
这期地产深度报道●猎盘聚焦上海长滩
然而，就在龙湖拿证消息的前一天，另一个郊区“神盘”——上海长滩也传出好消息，二期项目即将开盘。
作为一个超级大盘，该项目分为多期开发。一期盛东里于2017年7月开盘，均价约为55000元/㎡，752套房源开盘当月去化九成，位列2017年下半年宝山区签约套数、面积、金额的三项第一。
项目：上海长滩
地址：宝山区淞宝地块（宝山区牡丹江路东侧、护厂河南侧、长江西侧、上港集团权证边界北侧）
产品：二期冠东苑，18种户型，943套房源，主力面积86至160平米。
销售：已取预证，即将开盘。
价格：尚未公示，预计与一期持平，约为55000元/㎡。
推荐理由：宝山主城区近年来少有的新盘，周边商业、教育（对口宝山区重点小学——宝山实验小学）、医疗（距离第九人民医院北部分院，原宝钢医院1公里以内）、休闲等各类配套齐全。板块内部规划想象空间巨大，除了1.8公里滨江岸线和30万方的商业、12万方的办公以及一座五星级酒店外，还有影院、游艇码头、观光塔、音乐厅等。
交通贴士：距离三号线友谊路站1.6公里，出门即沿江通道越江隧道口（在建），可直达浦东，工作日出行至人民广场平均车程45分钟左右，几乎全程高架。
其他说明：户型设计一般，江边湿气重；靠近隧道口和宝钢厂区，噪音污染和空气污染需要重视。
▲项目宣传标语
上海楼市的默契早已心照不宣，黄浦江边，苏州河畔，一度成为置业的最高追求。
漫步外滩，万国建筑博览群沿着黄浦江蜿蜒伸展，砖柱穹顶堆砌无不展现出这座远东第一城市雍容华贵的气势。放眼对岸，陆家嘴鳞次栉比的摩天大楼无不暗合了今日之上海。一江之隔，百年沧桑，光影交错间申城魅力一览无遗。
人们的潜意识中滨江即黄浦江，而上海长滩项目指的却是长江。准确来说，该项目位于长江入海口，坐落于原上港十四区码头，是长江第一滩。因此，雄浑长江水和崇明长兴岛是放眼江景的主要构成，对于这一视觉感受的评价也要因人而异。
平心而论，这是一个很难不让人心动的项目，规模和规划带来了足够的惊喜，开发商也拿出了一定的诚意。
除了销售中心普遍乐于展示的项目宣传片外，长滩体验馆里还播放了2018年5月末的航拍实景图，《国际金融报》记者采访结束后登上项目旁的高楼顶，实地俯拍了项目全貌和建设情况。
▲项目宣传片
▲项目航拍图
如果说公园、会所、儿童空间等是一个现代小区的标准配套，那么上海长滩的配套某种程度上颠覆了想象，这也是它跻身“神盘”的主要原因。
上海长滩项目是目前上海单体量最大的项目，位于宝山区牡丹江路东侧、宝钢护厂河南侧、长江西侧、上港集团权证边界北侧，即淞宝地区（宝山主城区），销售人员不断强调：“淞宝是宝山区的亲儿子”。
这一地段的优势表现在，主城区虽始终为宝山的价格高地，却鲜有新盘入世。上次出新盘是2014年前后的牡丹华庭，因为基本为大平层，该楼盘的房价比大宁、张江等早几年就站上了600万＋的高位。
近两年，宝山开盘项目大多位于杨行、上大板块，就环线而言，虽相距市中心更近，但主城区淞宝因发展早，配套设施（学校、医院、商业等）更为完善。
此外，《上海市城市总体规划（2017-2035年）》提出，宝山吴淞将和闵行虹桥、杨浦五角场等一同发展为主城副中心，
上海长滩规划占地约77.62公顷，由东向西分为10个地块，先期建设开发七个地块，其中红线内开发用地约28.67公顷，总建筑面积约146万平方米，规模相当于1200个标准足球场的大小，其中包含52万平方米的住宅体量、36万平方米的商业面积以及超50万平方米的地下建筑面积，这一庞大的地下空间贯通了6个地块，使之连成一体，可容纳约11000辆车辆。项目规划居住人口约为1.26万人，今年底结束所有土建工程。
景观上的亮点在于绿化面积达28公顷，相当于4.2个美兰湖的有氧天地，占总地块面积的40%。
所谓“神盘”，仅仅依靠体量大还远远不够，还必须有爆点。
上海长滩的看点在于可以停靠279艘60英尺以下的游艇码头，世界第三大、亚洲第一大的IMAX巨幕影院，180米高的观光风塔（上为旋转餐厅，下含水族馆）和北上海最大的音乐厅——水晶（仅次于上海歌剧院的规模）。
这一系列超豪华地标性配套整体所营造出的高级感是长滩项目最大的卖点，有购房者将其戏称为“在北郊宝山也可过上申城名媛的生活”。
本次开盘的二期冠东苑位于项目最东侧的07地块，总建筑面积约20万平方米，一次性推出943套精装房源，共有18种房型，主力面积在86至160平方米，以及少量滨江复式大宅，户型分为2房、3房和4房，预计销售价格与一期相差不多，总价在470万到940万元之间。
此次取证的二期和一期一样均为精装交付，交付标准包括智能门锁、智能衣橱、中央空调和地暖等。
再完美的项目也有遗憾之处，上海长滩也是如此。
虽然户型种类多，但能称得上方正通透的好户型并不多，一期时被质疑的设计缺陷在二期中依然未能得到良好的解决。
▲117三房户型图
与此同时，由于项目在江边，楼盘周边湿气会较重，领略过梅雨季申城的人们都知道其威力，何况是毫无遮挡的江边。
交通位置方面，上海长滩距离其最近的地铁站——三号线友谊路约1.6公里，步行约15-20分钟。尚在修建中的沿江通道越江隧道口紧挨小区门口。按照规划，越江隧道和外环并轨或许能缓解外环隧道车流量居高不下的局面，但这也意味着未来大量集卡将由此通行。
▲项目紧邻越江隧道口
除了紧挨隧道入口，集卡产生的噪声污染和空气污染也不容忽视。而市场另一个担心点在于项目南面即为宝钢厂区。虽然宝钢是我国最先进、环保技术最高的钢铁制造企业，但钢铁产业自身所带来的污染依然存在，有在附近居住的业主向记者表示，阳台纱窗上附着不少絮状煤灰物。