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文/陈枝辉天同律师事务所合伙人
【规则摘要】
1.买受人物权期待权，破产程序中直接转化为取回权
——房地产开发企业进入破产程序，买受人已付全款但未过户登记的，房屋应认定为债务人财产，买受人享有取回权。
2.被拆迁人优先取得权，能阻却后设抵押权强制执行
——被拆迁人享有拆迁安置房优先取得权，此后该安置房被设定抵押权，被拆迁人特殊债权能阻却抵押权人强制执行。
3.使用已故配偶工龄购买房改房，应属夫妻共同财产
——夫妻一方使用已故配偶工龄优惠所购房改房，考虑到从承租权转化为所有权之间承继性，应认定为夫妻共同财产。
4.起诉前仍无证，土地使用权转让合同并不当然无效
——转让方未取得出让土地使用权证书而与受让方订立转让合同，起诉前仍未取得或未获得批准，合同并不当然无效。
5.施工合同解除后，质量保证金条款不当然继续适用
——建设工程施工合同解除后，如双方当事人对是否预留质量保证金无特别约定的，质量保证金条款一般不继续适用。
6.施工合同无效，发包人应参照约定支付折价补偿款
——建设工程经竣工验收合格、施工合同被认定无效情形，发包人应参照约定支付包括规费和利润在内的折价补偿款。
7.在银行购买贵金属理财产品亏损，银行应过错赔偿
——商业银行向自然人客户提供金融服务时，未充分保障交易知情权、自主选择权和交易安全权的，应相应侵权赔偿。
8.以物抵债协议未履行的，债权人可请求履行原债务
——以物抵债协议双方未作出以此替代原债权债务的意思表示，债务人到期不履行协议的，债权人可诉请履行原债务。
9.一审已认定，上诉未提及，不得作为申请再审理由
——对一审判决书中已作出认定问题，当事人上诉时未作为上诉理由提出，申请再审时不能又作为理由之一申请再审。
10.仅就诉讼费用负担问题申请再审，法院应不予受理
——法院关于诉讼费用负担的决定属于法院依职权决定事项，不具有可诉性，以此理由申请再审的，法院应不予受理。
【规则详解】
标签：执行｜房产执行｜买受人优先权｜破产｜取回权
案情简介：2008年，柳某按揭购买开发公司商品房并办理预售登记。2013年，开发公司进入破产程序。柳某诉请确认所购房屋所有权并办理过户登记手续。
实务要点：房地产开发企业进入破产程序，买受人已付全款但未过户登记的，房屋应认定为债务人财产，买受人享有取回权。
案例索引：见《房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付了全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋是否属于债务人财产及其权利实现顺位》（司伟，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201802/74:152）。
标签：执行｜房产执行｜买受人优先权｜拆迁安置房｜抵押
案情简介：2015年，管委会办公场所被征收，其与开发公司签订拆迁补偿协议，明确了产权调换房屋位置、面积及用途。2016年，开发公司以该房向银行设定抵押。2017年，银行持生效判决对开发公司房地产申请执行，管委会提出案外人执行异议。
实务要点：被拆迁人与拆迁人按产权调换方式签订拆迁补偿安置协议，明确了安置房产位置和用途，此后该拆迁安置房产设定抵押权，被拆迁人享有权益能阻却抵押权人强制执行。
案例索引：见《被拆迁人对拆迁安置房产的优先取得权能够阻却其后设定抵押权的强制执行》（谢爱梅，最高院民一庭；翟会杰，对外经贸大学），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201802/74:161）。
标签：继承｜房改房｜已故配偶｜共同财产
案情简介：2004年，赵某利用已故配偶许某工龄购买1987年双方承租单位的房改房。2008年，赵某取得产权证后，立下长子继承该房的遗嘱。2017年，赵某去世，长子与次子因该房继承问题产生纠纷。
实务要点：夫妻一方使用已故配偶工龄优惠购买的“房改房”，考虑到从承租权转化为所有权之间承继性，应认定为夫妻共同财产。
案例索引：见《使用已故配偶工龄购买“房改房”纠纷的处理规则》（吴晓芳，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201802/74:165）。
标签：土地转让｜合同效力｜效力性规定｜权属证书｜未经审批
案情简介：2007年，部队将军用土地使用权转让给投资公司。2个月后，投资公司将该受让土地再转让给实业公司。2009年，投资公司以其至今未取得土地使用权证书为由，向实业公司发函称合同无效。2010年，实业公司以投资公司为被告、部队为第三人，诉请继续履行并要求投资公司承担违约责任。
实务要点：转让方未取得出让土地使用权证书而与受让方订立转让合同，起诉前仍未取得或未获得批准，合同并不当然无效。
案例索引：最高人民法院再审“北京秦龙投资有限公司、珠海市嘉德利投资有限公司与中国人民解放军空军后勤部广州办事处国有土地使用权转让合同纠纷案”，见《未领取权属证书的土地使用权转让合同的效力——秦龙公司与嘉德利公司、中经信公司、空后广州办土地使用权转让合同纠纷案》（汪治平，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201802/74:170）。
标签：工程款｜质保金｜合同解除｜未竣工工程
案情简介：2013年，建筑公司与纸业公司签订施工合同，约定纸业公司按工程款5%扣留质保金，“工程竣工验收合格满二年后的28天内”返还。2015年，因纸业公司资金困难，工程未能继续施工。2017年，建筑公司诉请解除合同、纸业公司支付拖欠工程款2.2亿余元并赔偿损失。其中2000万余元质保金是否应扣留，成为双方争议焦点。
实务要点：建设工程施工合同解除后，如双方当事人对合同解除后是否预留质量保证金无特别约定的，在认定发包人应付工程款时，不可直接适用原合同中有关质量保证金条款，仅在特定情形下有适用余地。
案例索引：最高院（2017）最高法民终252号“某建筑公司与某纸业公司建设工程施工合同纠纷案”，见《建设工程施工合同解除后，质量保证金条款能否适用——中国新兴建设开发总公司与国泰纸业（唐山曹妃甸）有限公司建设工程施工合同纠纷案》（于蒙，最高院民一庭；审判长李明义，审判员方芳，代理审判员于蒙），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201802/74:195）。
标签：工程款｜结算依据｜合同无效｜已竣工验收｜规费｜利润
案情简介：2012年，开发公司与建筑公司签订无签署日期的工程承包协议。其后，双方通过招投标程序后，正式签订施工合同。2013年，工程竣工并经验收合格。2015年，建筑公司诉请开发公司支付包括规费、利润在内的工程款3800万余元及利息并主张优先受偿权。
法院认为：①《招标投标法》第43条、第55条规定，在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。本案中，根据开发公司与建筑公司所签无签署日期的承包协议及开工报告，足以认定案涉工程在正式招投标前，双方当事人已进行了实质性谈判，违反上述法律规定，故案涉承包协议及施工合同应认定无效。②建设工程施工合同被认定无效后，发包人应向承包人承担折价补偿责任。如工程验收合格，折价补偿款计算可参照施工合同约定工程款计价方式计算，因该计价方式符合建筑市场行情，接近建设工程实际价值。同时，工程项目由发包人占有，发包人应按工程造价补偿承包人，该折价补偿款应包括规费和利润。私法救济目的是使双方利益恢复均衡，如自折价补偿款中扣减部分规费和利润，则发包人既享有工程项目价值，又未支付足额对价，获得额外利益，不符合无效合同处理原则。判决确认案涉承包协议及施工合同无效，开发公司向建筑公司支付包括规费、利润在内的尚欠工程款3800万余元及利息，建筑公司对工程折价或拍卖款在开发公司欠付工程款及利息范围内享有优先受偿权。
实务要点：建设工程经竣工验收合格、施工合同被认定无效情形，发包人应参照施工合同约定工程款计价方式计算并支付包括规费和利润在内的折价补偿款。
案例索引：最高院（2017）最高法民终360号“潍坊雅居园投资置业有限公司与晟元集团有限公司建设工程施工合同纠纷案”（审判长李琪，代理审判员肖峰、谢爱梅），载《民事审判指导与参考·裁判文书选登》（201802/74:213）。
标签：理财产品｜侵权责任｜投资建议｜风险提示
案情简介：2011年，银行VIP客户张某在银行理财顾问张某推介下，设立贵金属交易账户，投入100万元购买黄金T+D理财产品，委托理财协议上受托人显示系投资公司。2014年，张某账户资金亏损殆尽，遂诉请银行赔偿其损失。
实务要点：商业银行向自然人客户提供金融服务时，未充分保障客户交易知情权、自主选择权和交易安全权的，应承担相应侵权赔偿责任。
案例索引：山东青岛中院（2016）鲁02民终2169号“张竹青、平安银行股份有限公司青岛南京路支行侵权责任纠纷案”，载《民事审判指导与参考·裁判文书选登》（201802/74:225）。
标签：房产执行｜以房抵债｜替代履行
问题提出：开发公司欠建筑公司工程款，双方约定以房抵债，但到期未办过户手续。建筑公司诉请开发公司支付所欠工程款。
处理意见：①债权人与债务人签订以物抵债协议目的，通常系增加一种清偿债务方式，在以物抵债协议履行完毕前，原债权债务并未消灭。从常理看，债权到期后，债权人能接受额外增加一种新的清偿方式，但系一个不确定的新的债权替代原到期债权，具有较大风险，债权人通常不会同意，故如当事人未作出相反意思表示，签订以物抵债协议不宜理解为替代了原债权债务。②本案中，双方在以物抵债协议中未作出以此替代原债权债务的明确意思表示，开发公司到期不履行以房抵债协议，建筑公司诉请开发公司履行原债务，应予支持。
实务要点：以物抵债协议双方未作出以此替代原债权债务的明确意思表示，债务人到期不履行抵债协议，债权人可诉请履行原债务。
资料索引：见《以物抵债协议未履行，债权人可否请求债务人履行原债务？》（《民事审判指导与参考》研究组），载《民事审判指导与参考·民事审判信箱》（201802/74:236）。
标签：诉讼程序｜再审理由｜未上诉
问题提出：一审判决书中已认定问题，当事人上诉时未作为上诉理由提出，申请再审时作为理由之一申请再审，是否成立？
实务要点：对一审判决书中已作出认定问题，当事人上诉时未作为上诉理由提出，申请再审时不能又作为理由之一申请再审。
资料索引：见《对于一审判决书中已经作出认定的问题，当事人上诉时没有作为上诉理由提出，申请再审时又作为理由之一申请再审的，能否成立？》（《民事审判指导与参考》研究组），载《民事审判指导与参考·民事审判信箱》（201802/74:236）。
标签：诉讼程序｜再审理由｜诉讼费用
问题提出：当事人仅以不服生效判决确定由其负担的诉讼费用数额为由申请再审，法院应否立案审查？
处理意见：①按《诉讼费用交纳办法》第29条规定，人民法院有权根据案件的具体情况决定当事人应当负担的诉讼费用数额，当事人不得单独对人民法院关于诉讼费用负担的决定提起上诉，如有异议应向人民法院申请复核，存在错误的由人民法院根据《民事诉讼法》的规定进行更正。②法院作出的关于诉讼费用负担的决定属于法院依职权决定事项，不具有可诉性。当事人仅以不服生效判决确定由其负担的诉讼费用数额为由申请再审的，法院不予受理，而应由当事人向作出决定的法院申请复核。
实务要点：法院关于诉讼费用负担的决定属于法院依职权决定事项，不具有可诉性，以此理由申请再审的，法院应不予受理。
资料索引：见《当事人仅对诉讼费用负担问题申请再审如何处理》（《民事审判指导与参考》研究组），载《民事审判指导与参考·民事审判信箱》（201802/74:237）。