“有点麻烦。”谈及拥有的商铺物业，商铺业主陈女士语气里透露着一丝无奈。10多年前，陈女士看好商铺的发展前景，在蓬江区白石大道、原逸豪酒店附近、义乌小商品城等地都投资了多间商铺，曾经这些商铺是“香饽饽”，如今却成了“烫手山芋”，较难出租或出售。
曾经“一铺养三代”，如今却成为“伤铺”？面对重重困难，商铺业主和租商铺做生意的经营者如何在逆境求生？商铺未来发展之路何在？对此，记者进行了调查采访。
常安路步行街商铺空置率高。
困境：部分商业街商铺空置率高
10月11日下午，记者穿过象溪路，走入常安路步行街，一开始还挺热闹的，越往里走，人越来越少，关门的商铺也越来越多。
随后，记者来到港口一路，沿着港口一路往前走发现，不少商铺门口都张贴着“旺铺租售”“招租”等字眼。记者粗略数了一下，大概有1/3的商铺关门。
不仅是老牌商业街商铺空置率有点高，部分新兴的商业街也面临相似的窘境。记者走访发现，万达五邑老街、海逸城邦商业中心等，同样有部分商铺空置。
据合璟华富地产数据研究中心数据显示，根据江门城区3000多个首层商铺数据统计得出，江门市首层商铺均价为22213元/平方米。海逸城邦商铺空置率达37.4%、玥珑湾商铺空置率达36.4%、华茵桂语商铺空置率达11.1%、汇景湾华庭商铺空置率达32.97%、新都荟商铺空置率达60.72%。
为什么位于白沙的新都荟商铺空置率这么高？黄锦康分析称，主要是由于这里是单边内街，通达性不佳，影响投资意向。另外，商铺以销售为主，缺乏业态规划，导致招商率不高。
嘉毅地产总经理邓桐燊表示，从该公司近一年的数据来看，商铺的放租量较往年多，租金水平也持续下降。裕隆基地产二手部总经理吴名鸠表示，如今二手商铺成交的热度较低，成交量少，但还是有需求的，部分商铺业主急于套现会下调总价以促进成交。
今年3月，市住建局公布了2019年江门市市区房屋租金参考价。对比2018年江门市市区房屋租金参考价发现，蓬江区、新会区部分知名项目的租金降幅明显，以每平方米价格来计算，如在2018年，蓬江区的江门大融城和地王广场分别为425元和300元，而2019年则分别为380元和250元；在2018年，新会区的新会万达广场和美吉特广场分别为400元和310元，而2019年则分别为300元和200元。
商铺业主陈女士表示，在商铺市场兴旺时，位于白石大道的二手商铺售价每平方米高达三四万元，现在售价降低，但也较难卖出去。她持有的白石大道一间商铺自去年9月起就一直空置，到今年5月依然无人问津。“商铺流通不起来，对于商铺业主来说很受伤。”陈女士说。
合璟华富地产总经理黄锦康介绍，江门商铺发展经历了自发将首层住宅改为商铺经营，以及商业裙楼、商业街、商场、城市综合体等阶段。记者梳理发现，2013年可以说是江门商铺发展的分水岭。那一年，万达首进江门，当年9月，江门万达中轴广场商铺开售，首层均价约7万元/平方米，二层均价约3.8万元/平方米，商铺售价达到高峰。2013年前，江门商铺不多，去化率较高，“一铺养三代”的观念深入人心，每平方米售价高达三四万元；2013年后，商铺的供应量猛增，售价也有明显下降，每平方米售价约为两万元。前些年，江门的商铺和住宅售价比大约是3：1，目前，这一比例变成了2：1，甚至接近。
曾经“一铺养三代”，如今一些商铺却面临着出租难、出售难、空置率高等问题，新冠肺炎疫情影响下，商铺出租出售显得更难了。一道道拉下来的铁闸门，似乎在无声地宣告着商铺的困境。
↑↓港口路不少商铺张贴着“旺铺租售”字样。
探因：商铺为何难以出租或出售？
“国庆期间全场大降价！600款超低优惠特价红木家私任你选择！”10月9日，国庆中秋“双节”过去的第一天下午3点左右，位于港口路的原优越美莎唯一一家店铺——永丰红木城的门口，喇叭大声播放着国庆期间的促销优惠信息，店铺四周贴满了醒目的红底黄字和黄底红字海报。
相比起门外的“热闹”，店内则显得有点冷清。几百平方米的店面，只有两位顾客在看商品，逛了几分钟没有购物就离开了。
永丰红木城店长丘先生告诉记者，为了备战“金九银十”传统销售旺季，该店特意多招了一名员工，没想到生意依然很淡。国庆期间的客流量与平日、周末差不多，平均每天只有3—5组顾客，门口停车场还有很多空车位。“没有人，怎么会有生意呢？”丘先生说，每月光是商铺租金就几万元，今年以来几乎每个月都是亏本经营。
永丰红木城经营的困境，也是一些商户经营状况的真实写照。在采访中，一家眼镜店员工苏女士说：“现在每个月扣除租金、员工工资，就赚个伙食费，老板说即使现在关门也不可惜。”房地产中介店老板梁先生向记者吐苦水说：“每月营业额大多在1000元—2000元，抵扣租金1000元左右，剩余不多，还没算自己的人工费呢！”
黄锦康表示，电商冲击下的困境、经营成本的压力、消费者消费观念的转变等，这是江门商家面临的共同难题。
广州锐升地产总经理莫志华说，今年初，受到新冠肺炎疫情的影响，经营者难以维持正常的业务水平，尤其是一些临街或商业街小商户，承受着不同程度的劳动力成本租金和贷款偿还压力。
商铺是商户经营的载体，而商户经营情况的好坏，直接影响商铺的出租。商铺、办公类商业物业的出租收益也因此受到影响。另外，停车难问题也影响了一些老商业街商铺的租售。
据莫志华观察，从2016年开始，江门商业地产出现市场活跃度低、销售难度大、成交量低的问题。商铺属于投资性并以出租为主，属于可买也可不买的，且交易税率较高，影响了二手商铺的成交。
据悉，非住宅商业用房交易税主要包括增值税、土地增值税、个人所得税、契税等。莫志华介绍，二手非住宅交易中的土地增值税，按照四级超率累进税率（30%—60%）进行查账征收，税费比重过大，总税费过高，这是导致商业物业交易市场低迷的因素之一。过重的交易税费和过高的交易成本，导致商业物业销售难度加大，降低了市场交易的活跃度。
商铺是社区商业的重要载体。
生机：本土商家逆势布局开店
危中有机，危中寻机，化危为机。在不少商户感叹生意难做的时候，一些商户却在逆势开店扩张，本土商家小二街便利店就是其中之一。
“与其感叹，不如思考如何破局。”小二街便利店创始人赖惠钢说，“去年有些位置好的商铺由于租金价格高，还要10万元左右的顶手费，考虑到经营成本，我们暂时搁置部分区域的开店计划。今年，商铺租金有了较大幅度的下降，有的还不需要顶手费，降低了我们进场的成本。仅今年下半年，小二街便利店在市区逆势开店10余家。”
无独有偶，市区一家发型连锁机构同样也抓住了租金下降的机会，逆势开店。
赖惠钢透露，目前小二街便利店在江门有30多家，主要分布在蓬江、江海、新会三区的商业综合体、社区、社区与写字楼的综合区。今年，小二街便利店营业收入整体呈增长趋势，同比平均增幅达20%以上，部分门店相比去年同期增长50%—100%。
从事房地产中介行业的毛先生也在危机中看到了机会。毛先生今年新承租了一个位于中天国际的商铺，开了一家菜鸟驿站。他告诉记者，这间商铺去年承租需8.5万元顶手费，今年初受疫情影响，商铺出租更难，于是前一任商户主动降价，只需要5万元顶手费，且租金有所下降，他认为较划算，于是承租下来。谈及做菜鸟驿站的原因，毛先生说：“房地产中介行业做的都是熟客生意，但现在不好做，我希望借助菜鸟驿站聚拢人气，为今后的房地产二手中介事业打下基础。”
对于很多商家感叹生意难做的情况，赖惠钢表示，并不是生意难做，而是在消费升级的背景下，传统模式难以再获得消费者青睐；中国消费正从增量市场变为存量市场，原有粗犷式经营都能赚得盆满钵满的时代已经一去不复返了，而不少商户依然没转变思维，没在增高坪效、人效上下功夫。他认为，小二街便利店之所以能逆势上扬主要是因为理解消费升级，打造体验经济时代的便利店；以“一日五餐、鲜食便利”的品牌定位来实现差异化经营，打造强势品牌；立足江门、理解江门、深耕江门。另外，也离不开有关部门、协会的支持。
莫志华建议，商户、业主应积极应对，灵活、主动共担风险。在年初疫情影响及实体商业面临电商的冲击下，不少商户现今依然经营困难，建议商铺业主以减免租金或延缓交租的方式与租户共同承担风险。长远来看，只要租户能挺过去，业主的租金收入还是可期的，但如果商户压力过大而挺不过去，业主实际上也面临后续招租压力和租金损失的风险。
据统计，1—8月江门实现社会消费品零售总额730.29亿元，同比下降7.2%，降幅较一季度、上半年分别收窄11.8个、3.6个百分点，降幅好于全省同期平均水平，增速在全省排第三位、在珠三角排第二位。
过往市民驻足留意空置商铺的租售信息。
出路：与社区商业融合发展
如今不少商铺面临困难，而商铺的供应量较大，如莱茵华庭、联发·悦澜山、保利大都会、海逸城邦、星海广场等数十个项目均在销售商铺。商铺还能卖出去吗？
在华茵桂语小区长约100米的社区商业街，有餐饮店、水果店、生鲜店、洗车店、烟酒行、美容美体店、菜鸟驿站等店铺，商铺出租率较高。采访中，不少业内人士表示，社区商业或是未来发展趋势。
“如今居民消费习惯改变，商业开发商和投资商铺者要有预见性，必须迎合居民消费习惯进行选址和定位。”黄锦康表示，与社区商业融合发展应是未来商铺的发展趋势。社区商业必须以发展服务业为要，抓住核心消费人群，经营业态要与生活场景高度吻合，如餐饮、水果生鲜、美容美体、洗车等。开发商也要将目光放长远，可以采取先培育再出售的策略。值得注意的是，未来社区服务业态或将会朝品牌化发展，例如美宜佳、小二街便利店等头部连锁品牌或将占据社区商业更多份额。
赖惠钢认为，江门商铺未来发展将有四大趋势：一是社区商业融合发展。便利店、生鲜超市、到家服务、线上服务等，将成为社区商业的重要组成部分，零售业或将由大超市向社区商业转型；二是商圈迁移。以蓬江区为例，随着北新区、滨江新区的发展，商圈的发展也逐渐从南往北迁移；三是商业升级。社区商业的个性化、品牌化、连锁化、市场细分将成为一种趋势，这也是商业洗牌的过程；四是商铺业主联盟自救或市场化专业商业运营发展，或将由经验丰富的招商营销以及商业管理团队统一运营。商铺的资产管理或将成为新“蓝海”。
对商铺业主来说，这些都是值得期待的政策利好。
万达五邑老街部分商铺空置。
★他山之石
杭州空置商铺统一招商走出运营新模式
如今，不少城市面临商铺空置的问题，如何盘活这些空置商铺，是商铺业主，也是城市管理者的痛点。
统一运营的社区商业，不但会突破社区商业仅为业主服务的模式，而且在专业机构和团队的统一运营下，能确保投资商家的长期收益。同时，集中的商业配套使得资源配置更合理，避免重复投资和建设，规模化的社区商业使项目更具吸引力，在商业引资和聚集人气方面抢占市场先机。