您当前使用的浏览器版本过低，可能存在安全风险，建议升级浏览器，或者用以下浏览器浏览
官方购房群
扫码进群领资料购房干货全都要
加入购房群买房优惠资源限时领！
作者：刘斌，重庆工商大学经济学院教授；孙九伦，重庆工商大学产业经济学研究生；姚瑶，北京大学国家发展研究院
摘自：《西部论坛》2017年第3期，原题为“推进城镇化、降低房价与房地产去库存——对我国35个大中城市的经验分析”。
进入21世纪以来，尤其是2003年以后，中国房地产市场的持续升温推动了商品房价格的不断上涨。虽然2008年国际金融危机使得房价上涨的趋势出现了短暂的降温，但从2010年开始房地产市场再次活跃。然而，在房地产市场投资和商品房销售两旺的背后，商品房库存却在快速攀升。为了促进房地产市场的健康发展，2015年11月，中央财经领导小组第十一次会议明确提出化解房地产库存的要求，将房地产去库存问题上升到了一个新的高度。随后的中央经济工作会议公告正式提出化解房地产库存的六条措施，包括提高户籍人口城镇化率、落实户籍制度改革、深化住房制度改革、发展住房租赁市场、鼓励企业降低商品房价格以及取消过时的限制性措施。同时，很多政策研究也强调了推进新型城镇化和降低房价对房地产去库存的重要意义。
一般认为，通过推进城镇化和降低房价来消化房地产库存的经济学逻辑在于：城镇化会转移大量的农村劳动力到城市中，从而形成房地产市场的刚需；降低房价会增加住房需求并抑制其供给，从而起到去库存作用。本文分析认为，房价的下降会增加商品房需求同时抑制商品房供给，使商品房存销比下降从而减少库存；而城镇化对商品房存销比乃至库存的影响是不确定的，这取决于竣工面积与销售面积的变化率的对比。那么，被中央和学者寄予厚望的城镇化和房价政策对房地产去库存的实际效果如何？推进城镇化和降低房价真的有助于消化当前过剩的房地产市场库存吗？
推进城镇化和降低房价究竟能不能去房地产库存？本文的实证研究给出了肯定的回答，但是同时发现，推进城镇化与降低房价等措施对房地产去库存的效果是因地区而异的。当前我国房地产市场“高房价”与“高库存”并存的困局，主要原因是区域发展的不平衡。区域发展的不平衡充分体现在我国东部和中西部地区房地产市场的分化上，部分房价上涨迅速的东部城市房地产库存迅速减少，而中西部地区，尤其是大部分三四线城市房地产库存不断积累。有一种流行的观点认为，政府以一定形式购买存量商品房作为保障性住房可以达到去库存的效果。然而，对于保障房需求有限的部分中西部城市来讲，这相当于用保障房的库存积累换取商品房库存的减少。因此，房地产去库存一定要因地制宜，避免“一刀切”的调控政策，要充分考虑到不同地区的差异，根据实际情况制定切实可行的政策，实现精准调控，真正做到房地产去库存“一城一策”。
从整体上来看，当前我国房地产市场库存过剩的根本原因是市场供给相对过剩而有效需求不足，市场的问题应该由市场来解决。因此，对于部分房价上涨过快的东部城市，政府有必要在特殊时期采取较为严厉的调控政策；但是对于大部分中西部城市来讲，政府对房地产市场的调控只有短期效果，长期来看，引导房地产市场合理降温，让房价回归到合理区间才能从根本上改变房地产市场上供求失衡的局面。
同时，通过增加杠杆的方式鼓励农民工、城市低收入阶层甚至大学毕业生买房，从而消化房地产库存的政策是短视的，这将进一步增加我国金融体系的系统性风险。因此，只有切实推进城镇化，尤其是加快相对落后的中西部地区的新型城镇化建设，消除农村人口市民化的户籍、住房、社会保障等方面的制度性障碍，才能真正增加住房需求，才是房地产去库存的长久之计。此外，房地产市场去库存的同时也要“去泡沫”。在城市住房价格超出普通居民支付能力的情况下，解决房地产库存问题注定不能一蹴而就，只有立足长远，切实提高居民收入，提高普通居民的住房支付能力才能有效消化房地产库存。