在澳洲年收入低于15万澳元已无缘买房
澳洲家庭年收入超过15万澳元的借款人在澳洲联邦银行（CBA）的房屋贷款申请中占比超过一半，低收入群体被房地产市场挤出。
来自澳洲联邦银行的数据显示，在截至12月的六个月内，所有新的自住房屋贷款申请中有超过一半来自年收入超过15万澳元的借款人，而有三分之一来自年收入超过20万澳元的客户。
五年前，年收入超过20万澳元的借款人的贷款申请不到20%。
在投资者抵押贷款中，高收入借款人的倾斜程度更为明显，超过60%的投资贷款申请来自年收入超过20万澳元的客户。
这一现象出现在高利率和通货膨胀的影响“不均匀”地影响着不同人群之际，年轻家庭的储蓄减少，被迫削减开支。
CBA首席经济学家MattComyn表示，许多客户发现更难承受生活成本的压力。
“澳大利亚家庭继续在当前环境下感受到压力，许多人削减开支以适应，住房的可及性和可负担性多年来一直是一个重大问题，毫无疑问这是一个紧迫的问题，将在今年和未来几年继续存在。”
虽然违约的借款人数量按历史标准来看仍然很低。但他表示，抵押贷款拖欠正在逐渐增加。
“随着现金利率增加对家庭和商业客户产生滞后影响，我们预计2024年的财务压力将继续增加，拖欠和减损将出现上升趋势。”
大部分利率上涨已经转嫁到了贷款还款中，尽管CBA估计大约20%的影响尚未被客户感受到。
由于其占据主导市场份额的地位，CBA是澳大利亚家庭贷款市场的重要晴雨表，目前约占四分之一的抵押贷款市场份额。
总的来说，四大银行控制了澳洲将近75%的家庭贷款市场。
在周三发布的半年度财报中，CBA表示，抵押贷款市场的激烈竞争和成本上升对收益产生了压力，上半财年的现金利润下降了3%至50.2亿澳元。
由于更高的利率导致借款人现金流入不足，整体而言，绝大多数客户仍能按时偿还贷款，并在其抵押贷款的偏移和再投资账户中建立缓冲。
不过，银行方面指出，风险正在增加，报告称过去六个月硬件案例增加了9%，达到7000多例，并估计约3.7%的抵押贷款借款人在过去五年内贷款，在目前的现金利率4.35%下现金流入为负。
“2023年对我们许多客户来说愈发具有挑战性，他们发现更难承受生活成本压力，经济相对有韧性，得益于强劲的劳动市场、储蓄和还款缓冲、人口增长和相对较高的商品价格。然而，随着需求放缓和持续的通货膨胀对澳大利亚企业的影响，下行风险正在增加。持续的地缘政治紧张也带来了不确定性。”
降低通货膨胀的预期使交易员和经济学家预测今年晚些时候将降低现金利率，预测范围从6月至11月不等。
02
黄金海岸成澳洲买家最受欢迎地区
澳大利亚房产买家对阳光州沿海生活方式的热衷达到了新高，澳大利亚最受欢迎的十大郊区中有六个位于黄金海岸。
昆州的PalmBeach成为最受澳洲人欢迎的郊区，其上市房屋在realestate.com.au上的收藏次数超过了其他任何地区。
事实上，排名前十的城区全部位于昆州，房产买家收藏的次数比全澳平均水平高出3.5倍。
在realestate.com.au上收藏房产是指买家将上市的房屋加入到他们的短名单中。
Currumbin、Gumdale、Rocklea和Miami的房屋也颇受追捧，买家收藏这些房屋的次数比全澳平均水平高3.4倍。
PropTrack的高级经济学家AngusMoore表示，房产收藏的发现与买家对昆州东南部地区的偏爱一致。
“在过去四年中，黄金海岸、阳光海岸、布里斯班的部分地区，甚至昆士兰北部都是非常受欢迎的地区，我们看到了很多来自悉尼和墨尔本的人口迁移至昆士兰东南部，这与昆士兰州目前房产供应有限的情况相结合，使得竞争这些房产变得相当激烈。”
疫情驱动的向海边生活方式转变趋势仍在推动对昆州房产的需求。
“或许对于PalmBeach这样的地方来说不太适用，因为它相当昂贵，但昆士兰东南部的某些地区比悉尼或墨尔本要便宜一些，也许不像以前那样便宜，考虑到价格的上涨，但它仍然略微便宜一些，这对于那些处于利率上升、可负担性达到三十年来最差水平的环境中的买家来说，将是有吸引力的。”
03
《每日电讯报》2月14日报道称，新州消防和救援部门发现Parramatta的三座建筑（包括公寓楼和一座寺庙）的消防安全“不达标”，紧急情况下可能会阻碍消防员。
新州消防和救援部门在2022年和去年11月进行检查后，向ParramattaCouncil提出了对这三座建筑的担忧。
这些建筑分别是位于CowperSt22号的3层FoGuangShanNanTienBuddhistTempleParramatta、位于MacquarieSt128号的9层住宅大厦，以及位于GreatWesternHighway72号的8层单元楼。
当局指出了这座有34年历史的寺庙存在一系列问题。通往防火楼梯的几扇防火门因打开后“被堵塞”而无法正常关闭。二楼另一扇通往防火楼梯的防火门的磁性装置坏了。
一组楼梯被用作储藏区，架子和橱柜里塞满了“大量”盒子和其他物品，成箱的管道堵塞了通道。
一扇卷帘门挡住了停车场附近的一片区域，楼梯平台上的一扇门有垫螺栓，如果发生火灾，会限制人们逃离。
其他违规行为包括地下室停车场的出口标志照明不足，以及安置消防栓的门没有防褪色、防风雨的标志牌，上面写着“消防栓增压器”。
至于MacquarieSt的单元楼，2018年5月就有人提出消防栓无法供水的问题，但直到去年11月才进行检查，当时消防员发现这栋有42年历史的老楼存在多处缺陷
报告称，大楼里没有喷水灭火系统，消防人员也够不着增压组件，因为它位于前花园。
报告指出：“此外，增压组件的方向和配置不适合消防人员进行消防作业，因为增压组件前面和周围有许多障碍物(包括挡土墙和植被)，工作空间/间隙不足。”
检查人员发现，消火栓泵房存在更多违规现象，那里存放着非消防设备，而且没有安装红色频闪灯。
单元楼楼橱柜和公共走廊的消火栓阀门没有提供足够的间隙。公共走廊和停车场放有消防栓，而不是在防火楼梯。
此外，楼内还有不正确的“郁金香式把手”，而不是单手向下的把手。
报告指出，停车场的出口标志不明显，建议增加标志，而公寓正门外安装的纱门影响了防火等级。
消防部门于11月对有44年历史的GreatWesternHighway单元楼进行了评估，检查人员发现内部消防栓安装不正确，距离地面30厘米。
报告称:“如果发生火灾，消防人员将很难使用消防栓。”
FRNSW只能进入一楼的公共区域和地下室停车场，并指出这是一份不详尽的违规清单。
调查发现，消防栓增压器没有配备消防栓、阀门或管道。增压器进水口高度太短（仅750毫米），而且进水口的压力表已经破损，难以辨认。
围栏挡住了地下室停车场的消防栓泵，这将妨碍消防员在紧急情况下进入。
消防泵在楼内的位置也不符合要求，因为它不靠近门洞或空地。还发现了不正确的门把手和不适当的出口标志。
FRNSW表示“建筑内的消防安全设施不足”。检查人员承认，问题可能与建筑物的年代久远有关。
FRNSW呼吁议会审查这些项目，对物业进行检查，并解决其他潜在的缺陷。
04
澳大利亚商业地产业主（包括办公楼、购物中心、物流设施和开发地块的所有者）由于房产价值下跌和融资成本上升，未来几年内将需要高达450亿澳元的新股本和债务来重组资产。
对业主来说，资本缺口是未来几年逐渐被认识到的挑战。对那些拥有资本的人来说，这是一个重大机会。
这些贷款计算已经改变。房产价值下跌使借款接近或超过基于贷款价值比（LVR）的契约，并且融资成本的上升挑战了基于利息覆盖率（ICR）的契约。
许多贷款将需要重新安排，引入新的股本和债务，或者出售房产。
“我们估计，平均核心商业资产价值下降20%（传统部门如办公、零售和工业）意味着资本缺口约为390亿澳元，”这一数字接近所有银行对这些物业贷款的15%。
另外，他们根据融资成本和即将到来的ICR契约障碍计算了数字。“融资成本上升300个基点意味着资本缺口约为210亿澳元。”
包括土地开发和旅游等非传统部门所需的61亿澳元重组资金，最大缺口扩大到了450亿澳元。
在最新的MSCI/Mercer澳大利亚核心批发物业指数（基于拥有1000亿澳元资产的基金）上，可以看到房产价值下降对杠杆率的影响。
整体基金的杠杆率在12月升至23.9%，虽然听起来不多，但这是该指数记录的最高杠杆率，甚至高于全球金融危机时期。
全球房地产巨头CBRE的债务和结构融资主管AndrewMcCasker表示，随着更多折价估值的出现，重组将成为更大的问题。