随着冷链物流领域的支持政策相继落地。冷库作为冷链物流的重要基础设施，在冷链需求不断增长的趋势下，冷库投资价值骤升。
冷库投资选址策略
建议投资者围绕区位经济趋势、客户需求画像、基础设施完备程度和竞品情况四个要素来制定投资和选址策略，提升冷库项目的投资回报。
01
注意区位优势
从国家政策导向、城市经济和交通枢纽定位、冷库供需情况以及投资市场流动性等方面综合考量，北、上、广、深一线城市及其卫星城市是冷库投资的优先选择对象，内陆城市中武汉、成都等核心物流枢纽以及消费规模较大城市，具有较强的增长潜力，也是冷库投资布局的重要对象。
冷库投资选址的一般性要求
冷库基础设施因其冷冻冷藏的功能属性，耗电量大，因此要求所在区域有可靠电力和水源供应，也需具备稳定的网络环境。
冷库供电属于第二类负荷，需要有一个可靠性较好、电压为10或6千伏的外部电源；在特殊情况下，如遇35千伏电压电源时，尽可能一次变为0.4千伏。新建高压输电线路至电源接火点的距离应力求缩短。选址时应对当地的电源、供电量作深入了解，并应与当地电业部门联系，取得供电的证明。如果附近没有电源，需另选库址。除边远地区外，一般不考虑自己设发电设备供电。
冷库用水量较大，库址附近必须保证有充裕的水源，一般可取用江河水或深井水。500吨以下的冷库在无天然水源的情况下，也可采用自来水，但应根据库址其他条件经过技术经济综合比较后确定。
冷库选址还应避开有污染的化工厂、水泥厂、煤厂、传染病院以及其他产生有害气体、烟雾、粉尘、臭气和对地下水有污染的工业企业。其卫生防护距离必须符合国家“工业企业设计卫生标准”的规定。
冷库选址的基础要求
01最大辐射范围
对周边城市的最大辐射半径可达300公里;
02最小配送距离
城市内配送距离30公里以内为宜，不超过50公里;
03周边交通便利
周围5公里范围内有高速路入口，若有火车站、飞机场、港口等存在多式联运可能性的场所更佳;
04能源供应稳定
所在区域有可靠的电力和水源供应;
05环境条件良好
远离有害气体、粉尘等污染源;
冷库24小时制冷作业，不宜过于靠近居民区。
冷库投资区位优先于租金
根据调研显示，仓储区位优先于租金成为受访企业仓库选址的共识。靠近消费者和终端市场、靠近交通设施、靠近制造商和供应商分列选址要素的前三位，物流企业通过优化仓储网络布局实现整体供应链降本提效。
以上要素在冷库投资选址中同样适用，冷链食品对于存储条件、时效要求更高，因此冷库对于区位、周边环境、产业及消费热度等方面有更高的要求。
1、国际门户城市:
2、全国性交通枢纽:
3、区域性经济重镇:
消费规模增长潜力巨大，冷库市场将会得到进一步改善，但租金水平和出租率存在一定的波动性。建议投资者可联合冷链食品企业或进口贸易商共同规划和开发冷库，绑定租户未来三至五年的冷库需求。
02
不同区位的客户画像浅析
1、港口仓位于主要港口城市
主要租户为跨境食品电商、肉类、乳制品、果蔬及海产品等进口贸易商，冷库面积通常为20,000-50,000平方米，通用性较强，具有较强的投资价值。
2、区域分拨仓/中心仓位于枢纽城市
主要租户为生鲜电商、连锁餐饮、连锁商超、食品生产加工、三方物流等企业，冷库面积通常为20,000-50,000平方米，冷库功能较为齐全、通用性较强，具有较强的投资价值。
3、城市配送仓位于主要消费地城市
靠近消费热点区域，主要租户为生鲜电商、连锁餐饮、连锁商超、三方物流等企业，冷库面积通常为10,000-30,000平方米，冷库主要用于下游的快速调拨和配送，通用性强，具有极强的投资价值。
03
基础设施完备程度
2021年12月国务院发布《“十四五”冷链物流发展规划》，明确冷链物流是中国产业升级和扩大内需进程中的重要基础设施，提出到2025年初步形成衔接产地销地、覆盖城市乡村、联通国内国际的冷链物流网络。
冷链仓储服务领域主要包括三类企业，分别为：冷库基础设施提供商、第三方运营商和综合服务提供商。
1、冷库基础设施提供商
通常具备较为优质的冷库资源，在冷库的投资、建造/改造等方面具备较为丰富的经验；
2、冷库第三方运营商
通常较少自建冷库，主要是通过租赁现成冷库（或改造冷库）进行运营管理，在库内操作和现场管理方面具有较为成熟的经验；
3、综合服务提供商
通常为上游客户提供一站式服务，既在全国投资布局冷库网络，又在搭建库内运营团队，为客户提供“冷库存储+库内操作”的综合服务。
冷库基础设施是冷链业务的底盘，具有位置优势和建造品质优势的高标准冷库，将会受到市场和客户的青睐。同时，具备高效稳定的库内运营水平和客户服务能力，也越来越成为上游企业选择冷链合作伙伴的重要考虑因素。
04
注意区域内竞品情况
对于冷库库址的选择，确定冷库的区域位置是重中之重，位置选择是否合理，关系到工程速度、基建投资和投产后的管理以及经济效益。
冷库规划与设计的流程
冷库选址确定后，应立即根据现有资料拟出总平面布置方案和草图，以供技术勘测、征地以及征求城建部门意见所用。待技术勘测工作全部完成，地形、地质、土壤、水文等资料齐全后，再结合城建等有关部门的意见，修改方案后，绘出正式的总平面布置图。
冷库往往由主库与附属建筑组成，主库包括不同单元，如冷却间、冻结间、冷藏间、气调保鲜间、穿堂、冷库站台等等；附属建筑包括制冷压缩机房及设备间、生产加工车间等等。
对于冷库的布置，应尽量做到工艺流程顺畅，不交叉，生产和进出库运输线路通畅，不干扰，路线较短；符合厂(库)区总平面布局的要求，与其他生产环节和进库物资流向衔接协调；高低温分区明确，尽可能各自分开；在温度分区明确、内部分间和单间使用合理的前提下，缩小绝热围层的面积；适当考虑扩建和维修的可能。
在布置中可充分运用穿堂作为连接各部分的纽带、衔接前后工序的桥梁与物资流通的渠道。
冷库规划和设计中应遵循的原则
1、安全防护
2、通行顺畅
所有通道出入口应当尽量保持平整，减少有一定角度的坡面以及台阶的存在。对于冻货物的搬运，无坡度与无台阶的出入口最为便捷。所有通道应当尽量宽敞，便于货车及人员通行。为避免不必要碰撞，应减少通道转弯，如必须使用转弯，应当尽量加大转弯处转角。因库内外温差大易产生水汽，最好采用平整防滑的地面，避免局部积水或者地面凹凸不平。
3、标识醒目
库房内外应当尽可能提供多种标志和信息源，以适合操作人员作业。如以各种标志给作业者提供库内环境的信息，使人们能最大范围地感知其所处环境的空间状况，以减少对于阴冷环境的紧张感和产生危险的可能性。
冷库规划设计中的注意事项
与普通建筑不同，冷库有许多独有的特点，需要在规划设计中重点考虑。
1、功能多样
冷库不仅具有仓储功能，还可兼具加工、包装、配送等延伸功能，必须要满足各种不同食品冷加工生产工艺流程的合理要求，对于库内外运输条件、包装规格、托盘尺寸、货物堆装方式、设备布置等也要进行针对性设计。
2、少开孔洞
为保持冷库内温度湿度平稳恒定，一般不开窗，并尽量减少孔洞，工艺、水、电等设备管道尽量集中使用孔洞。库门是库房货物进出的必要通道，但也是库内外空气热湿交换量最显著的地方，在满足正常使用的情况下，门的数量也应尽量少。在门的周围应采取措施，如加设空气幕、电热丝等。
3、减少“冷桥”
在相邻但库温不同的库房或者库内与库外之间，由于建筑结构的联系构件或者隔热层中断等都会形成“冷桥”，容易出现结冰、霜、露现象，若不及时处理会致使“冷桥”附近隔热层和构件被损坏。为防止热量传递影响库房温度和防止建筑结构的损坏，在设计、施工和使用时应当注意尽量减少“冷桥”的形成。
4、隔热减耗
冷库内外一般温差较大，为减少冷量损耗，减少或者限制外界热量通过库房的围护结构进入库内，需在冷库建筑的围护结构上设置具有隔热性能的隔热层，而且要有一定的厚度和连续性。此外，为减少太阳辐射热的影响，冷库表面颜色要浅，表面光滑平整，尽量避免大面积的日晒。屋顶可采取措施，如架设通风层来避免太阳辐射热直接通过屋顶传入库内影响库温。
5、地坪防冻
冷库地坪虽铺设与库温相适应的隔热层，但并不能完全隔绝热量的传递，只能降低其传递的速度。当冷库降温后，库温与地坪下土层之间会产生较大的温差以及冰晶形成，最终将引起地坪冻臌或者地基冻臌现象，危及建筑结构安全。因此，低温冷库的地坪除了设置隔热层、隔汽层、防潮层之外，还需要采取地坪防冻措施，使地坪下的土层温度保持在0℃以上。
6、注重消防
冷库建筑的消防设计具有一定特殊性，在冷库内和穿堂都要布置消火栓，并且水带要足够长。由于低温的原因，通常在常温下的自动喷淋系统无法正常工作，所以在温度低于0℃的冷库内不可能设置自动喷淋系统。有些就不再设置自动喷淋系统，在必要时可考虑其他措施，如采用粉末灭火。
全国统一热线：4006007919网站：www.lenglianwuliu.org.cn
地址：北京市丰台区航丰路13号院2号楼三层318室邮编：100071