房地产市场，是一个我们既熟悉又陌生的领域，不管做市场研究还是做政策研究，它的难点就在于数据多、类别多、链条长，因此很难找到主要矛盾。正所谓“成也萧何败也萧何”，找到“萧何”才是最关键的
房地产市场，是一个我们既熟悉又陌生的领域，不管做市场研究还是做政策研究，它的难点就在于数据多、类别多、链条长，因此很难找到主要矛盾。正所谓“成也萧何败也萧何”，找到“萧何”才是最关键的。对于房地产问题，厘清边际变化或者这一轮调控与过去的不同之处，才能对预判经济、未来投资有所帮助。
本轮房地产调控与过去的不同之处
与以往相比，始于2016年9月的本轮房地产市场调控呈现出一些不同特点。过去两年多，全国的房价同比增速是下降的，不同地方、不同区域（如一二三四线城市）的房价下降也不一样。由此可见，本轮调控对房价上涨起到了一定的作用。过去一旦调控房价，房地产投资也会跟着一起下降。2016年以来的这一轮调控，过程中，房地产投资却相当稳健。
从宏观调控的目标而言，这一轮调控或许是成功的。目前通过调控，一方面稳住了房价，另一方面最近一年多，房地产投资也没降下来，而且也有相当的韧性。
由此可以看出，一方面房地产商很悲观，因为销售持续下滑，另一方面房地产商又看到商品房库存处于低位，物以稀为贵、奇货可居，所以房地产商就会加大土地购置。过去的情况是，房地产市场销售下滑，库存被动累积；而这一轮的情况是，销售下滑过程中，库存实现了完美地去化。在这样的矛盾信息下，房地产商的投资行为和过去相比，有很明显的变化。这一轮库存的去化和供给侧改革是有很大关系的。过去的几轮房地产调控没有去库存政策，只是“踩刹车”，而现在是“既踩刹车，又踩油门”。所以在这样的情况下，房地产商对市场短期悲观，但是它对中期或许不那么悲观。所以，整个房地产投资是非常具有韧性的。
2019年上半年房地产市场寒意明显，下半年将企稳
最近确实有一些省份的房贷利率边际下滑增多。央行近期货币政策报告写得很清楚，贷款加权平均利率已经开始下降，这种下降具有拐点性质。过去两年贷款加权平均利率都是持续上升，房贷利率也是持续上升，现在出现了非常关键的拐点性的变化。
对2019年而言，上半年房地产投资下行的幅度可能比较大，因为土地投资急剧下降，但随着房贷利率发生变化及销售与建安投资的企稳，全年房地产投资同比增速估算大概在5%~7%的范围，虽然与2018年相比有所下降，但是和历史上最严峻时期相比，其实也不是那么严峻。现在房地产市场已经进入冬天，只不过上半年这个冬意会很显著，但到下半年会有所减缓。
房地产政策要因城施策调整，但是如何因城施策很关键。客观上，既想适当放松调控，又不想让房价起来。即使放松调控，但房价坚决不上涨，开发商也就没有动力去投资。作为房地产市场真正供给者，房地产商非常关键，熨平房价的前提是，房地产商能够很好地提供供给。我认为，因城施策可能要提高对于部分人口流入城市房价的容忍度。虽然大家都觉得房价过高，但对于人口持续流入的城市，对于有刚性需求的城市，应酌情考虑市场供求之间的动态变化，房价的容忍度还需要适当提升（但要严格禁止投机炒作）。这个权利可以把握在地方政府手里，比如说假设2019年CPI增速是3%，房价略微上涨1%~2%可能就不为过。如果房价不动，房地产商可能就没有动力建房子提供供给。
最后，还应反思总结过去不成功的调控政策。每当房价过高、泡沫过高的时候，一个耳熟能详的政策是，不允许资金进入房地产市场，实际上这是有问题的。价格是供给和需求决定的，抑制价格，可以让房地产商多增加供给，同时抑制投机需求。但是如果限制资金进入房地产市场，就意味着房地产商主动收缩供给，这就会出现需求收缩、供给收缩的现象，最后价格均衡就会无解。因此，房价过高时，要对资金进入房地产市场进行分类，抑制消费贷或者投机贷，而对于供给者的开发贷款，应该增加资金需求，而不是抑制资金需求。
当然也会有人提出反对意见，认为房地产商拿着钱去炒地，炒成地王，所以房价就会推得更高。但是如果终端供给需求是非常均衡的，房企就不会去炒地，拿地建高价房，因为最后销售不出去。所以要相信，作为微观市场主体，房地产商总体还是理性的。
（作者系CF40青年论坛召集人，长江证券首席经济学家、总裁助理）