北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某杰向本院提出诉讼请求：1、判令依法分割位于北京市海淀区一号房产，并确认吴某杰拥有该房产份额的93.75%；2、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：被继承人吴某坤与宋某于1942年结婚，婚后一共生育七个孩子，分别为：大儿子吴某鑫、二儿子吴某贵、三儿子吴某君、四儿子吴某旭、大女儿吴某霞、二女儿吴某兰、三女儿吴某娜。吴某坤于2007年死亡，留下遗产为位于北京市海淀区一号的房屋一套，没有留下遗嘱。该房屋系吴某坤与宋某在婚后取得的一处经济适用房。
2016年，宋某召集子女共同签订《协议书》，该《协议书》第二条约定：“宋某将自己对位于北京市海淀区一号的房屋所占份额（包括宋某与吴某坤夫妻之间分得的财产的一半和宋某作为法定继承人应当对吴某坤所占份额的继承部分）和房屋的全部财产处分给吴某杰所有。”《协议书》第三条约定：“吴某君自愿将自己对位于北京市海淀区一号的房屋的法定继承份额（继承父亲吴某坤）处分给吴某杰所有。”
《协议书》第四条约定：“吴某霞、吴某鑫、吴某旭、吴某兰、吴某娜分别将各自对北京市海淀区一号的房屋的法定继承份额（继承父亲吴某坤）处分给吴某杰所有。由吴某杰拿出二十五万元整人民币作为购买吴某霞、吴某鑫、吴某旭、吴某兰、吴某娜继承房屋份额的出让款，吴某霞、吴某鑫、吴某旭、吴某兰、吴某娜五人各分50000元。”现吴某杰已将转让补偿款分别支付给吴某霞、吴某鑫、吴某旭、吴某兰、吴某娜。吴某坤已于2007年死亡，其次子吴某贵于2016年被法院宣告死亡，晚于吴某坤死亡，吴某贵育有一子吴某豪。
被告辩称
宋某、吴某鑫、吴某君、吴某旭、吴某霞、吴某兰、吴某娜辩称，我们同意吴某杰的诉讼请求。
吴某豪辩称，一、吴某杰不是本案适格的原告。法定继承的第一顺序继承人为配偶、子女、父母，第二顺序继承人为兄弟姐妹、祖父母、外租父母。本案原告吴某杰为被继承人吴某坤的孙女，吴某杰的父亲吴某君健在的情况下，吴某杰不是其祖父遗产的法定继承人。并且，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定，起诉必须符合的条件的第一款规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中吴某杰不是遗产的继承人，其父亲作为被继承人吴某坤的法定继承人没有丧失行为能力也无需吴某杰代理其行事继承权，故本案原告吴某杰与本案没有直接利害关系，不是适格的原告。
二、《协议书》为无效合同。（一）《协议书》中所载吴某坤遗言不具有法律效力。本案中，在吴某贵先于本案被继承人吴某坤被宣告死亡的情况下，根据规定：“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。”故，其子即被告吴某豪为被继承人吴某坤遗产的法定继承人。《协议书》所载的吴某坤的“遗言”属于口头遗嘱，根据规定口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，继承人、受遗赠人、有继承人、受遗赠人有利害关系的人不能作为见证人，所以吴某坤的口头遗嘱不是符合法定形式发生法律效力的遗嘱，而且由于协议书签署方与继承人的利害关系，口头遗嘱内容的真实性亦无法确认。所以，吴某贵仍然是被继承人吴某坤的继承人，在吴某贵先于吴某坤死亡的情况下，吴某豪就应当是吴某坤的法定继承人。
（二）协议签署方恶意串通损害法定继承人即本案被告吴某豪的利益。被告宋某与被告吴某鑫、吴某君、吴某旭、吴某霞、吴某娜和原告吴某杰于2016年7月30日签订了《协议书》。协议各方是恶意串通以协议方式处分了被告吴某豪的法定继承份额，不合理的损害了协议方之外的法定继承人的利益。《协议书》是在未经法定继承人吴某豪知晓和同意的情况下剥夺了吴某豪的继承权和处分了吴某豪的继承权份额，是协议签署方恶意串通损害协议之外第三方的行为。根据规定，有下列情形之一的，合同无效：“……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……。”本案中，由于原告吴某杰和其他被告恶意串通，通过《协议书》剥夺吴某豪的法定继承的权利、损害了吴某豪的利益，该《协议书》应为无效合同。
（三）协议签署方无权转让“遗产继承份额”。……继承权作为一种具有人身性质的财产权利，是不能转让的。本案《协议书》的签署方中，吴某杰并非被继承人吴某坤的法定继承人，无权参与对遗产继承份额的协商和处分。其参与继承份额的协商和受让继承份额，于法无据。此外，根据按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。本案中，在遗产分割前，吴某豪和其他继承人按份共有该遗产。其他继承人转让遗产时吴某豪有优先购买权。但是，吴某杰和其他人协商转让继承份额时根本没有通知吴某豪，损害了吴某豪的优先购买权，其他继承人的转让行为也因此属于无效。
（四）宋某意思不清，其签署的《协议书》无法律效力。据被告吴某豪所知，《协议书》的签署方宋某已94岁高龄且已经患病卧床多年，在《协议书》签署的2016年7月，宋某老人已经处于神志不清的状态，不能识别和判断与其进行交流的是何人，属于不能辨认自己行为的无行为能力人。无民事行为能力人实施的民事行为无效。由于其处于不能辨认自己行为的无行为能力情况下，宋某老人在《协议书》上按手印的行为不是具有法律效力的意思表示，其对于自己的财产以及继承权份额的处分是无效的民事行为。所以，《协议书》第2.1条：“甲方宋某将自己位于北京市海淀区一号的房屋所有份额（包括：宋某与吴某坤夫妻之间分得的财产一半和宋某作为法定继承人应当对吴某坤所占份额的继承部分）和房屋内的全部财产处分给吴某杰所有”的合同约定是无效的。
三、吴某豪对遗产标的房屋应享有的法定继承份额对应的价值不应以《协议书》为参考。《协议书》对于标的“位于北京市海淀区一号房屋”的产权份额转让价额明显过低。根据《公有住房买卖契约》所载，……即协议标的房屋在的2016年7月的市场价保守估算约为人民币500万元。然而《协议书》第2.1条约定“甲方宋某将自己位于北京市海淀区一号的房屋所有份额（包括：宋某与吴某坤夫妻之间分得的财产一半和宋某作为法定继承人应当对吴某坤所占份额的继承部分）和房屋内的全部财产处分给吴某杰所有”和第4.2条约定“吴某杰拿出贰拾伍万元整人民币作为购买吴某霞、吴某鑫、吴某旭、吴某兰、吴某娜继承房屋份额的出让款。”，
明显地，《协议书》中对于房屋份额的对价25万元和估算费市场价人民币500万元差距非常巨大。所以，《协议书》在未经法定继承人吴某豪同意的情况下，对于遗产房屋标的处分价值过低，是协议签署方恶意串通损害协议之外第三方的行为，对于遗产份额价值不应以《协议书》的约定为参考。
综上，吴某杰不是被继承人的法定继承人，不是法定继承权纠纷的适格被告，吴某杰还与其他被告恶意串通以协议方式非法处分了法定继承权份额，损害了被告吴某豪的法定继承人依法享有的利益，并且被告宋某在《协议书》中处分其个人财产和继承权份额的行为因其无民事行为能力而无效。因此，被告吴某豪请求贵院依法驳回原告的所有诉讼请求。
法院查明
宋某与吴某坤系夫妻，二人共生育七子女，分别为吴某鑫、吴某贵、吴某君、吴某旭、吴某霞、吴某兰、吴某娜。吴某君与杜某系夫妻，二人生育一女吴某杰。吴某杰与胡某系夫妻。吴某贵与李某原系夫妻，二人生育一子吴某豪。吴某坤于2007年7月15日去世，生前未留有遗嘱。吴某贵于2016年5月30日经法院判决宣告死亡。吴某坤系某单位职工，2000年12月28日吴某坤与某单位签订《公有住宅买卖契约》，某单位将位于北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）出售给吴某坤。
2016年7月30日，宋某与吴某杰、吴某霞、吴某鑫、吴某旭、吴某兰、吴某娜、吴某君共同签订《协议书》，该《协议书》第二条约定：“宋某将自己对位于北京市海淀区一号的房屋所占份额（包括宋某与吴某坤夫妻之间分得的财产的一半和宋某作为法定继承人应当对吴某坤所占份额的继承部分）和房屋的全部财产处分给吴某杰所有。吴某君及其家人对宋某尽主要赡养义务，但是当宋某生活不能自理或者有其他情况确实吴某君及其家人不能照顾老人时，其他子女需轮流照顾老人。”第三条约定：“吴某君自愿将自己对位于北京市海淀区一号的房屋的法定继承份额（继承父亲吴某坤）处分给吴某杰所有。”第四条约定：“吴某霞、吴某鑫、吴某旭、吴某兰、吴某娜分别将各自对北京市海淀区一号的房屋的法定继承份额（继承父亲吴某坤）处分给吴某杰所有。由吴某杰拿出二十五万元整人民币作为购买吴某霞、吴某鑫、吴某旭、吴某兰、吴某娜继承房屋份额的出让款，吴某霞、吴某鑫、吴某旭、吴某兰、吴某娜五人各分50000元。”
第五条约定：“若涉案房屋不能在房屋管理部门进行房屋产权变更登记，但该协议仍然对各方有效。任何一方不能反悔。本合同已经签订就不可以撤销。”宋某在该协议上捺指印，吴某杰、吴某霞、吴某鑫、吴某旭、吴某兰、吴某娜、吴某君在该协议上签字并捺指印。之后，吴某杰将转让补偿款分别支付给吴某霞、吴某鑫、吴某旭、吴某兰、吴某娜。
另查，宋某目前住在一号房屋，吴某君与宋某一起生活。庭审中，吴某杰提交宋某于2017年6月医院住院病案，其中记载其“神志清楚”。
裁判结果
位于北京市海淀区一号房屋归吴某杰与吴某豪共有，吴某杰占有其中93.75%的产权份额，吴某豪占有其中6.25%的产权份额。
房产律师点评
继承开始后，按照法定继承办理。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。本案中，一号房屋系吴某坤与宋某的夫妻共同财产，吴某坤去世后该房屋的一半应作为吴某坤的遗产由其法定继承人宋某、吴某鑫、吴某贵、吴某君、吴某旭、吴某霞、吴某兰、吴某娜依法继承，吴某贵在吴某坤去世后被法院宣告死亡，故吴某贵应继承的份额转移给其法定继承人吴某豪，故吴某豪享有该房屋6.25%的产权份额。
2016年7月宋某与吴某杰、吴某霞、吴某鑫、吴某旭、吴某兰、吴某娜、吴某君共同签订《协议书》，根据吴某杰提交的宋某病历，宋某在签订该协议时神志清楚，故该协议书系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。吴某杰已将约定的转让补偿款分别支付给吴某霞、吴某鑫、吴某旭、吴某兰、吴某娜。故依据该协议书约定，宋某、吴某霞、吴某鑫、吴某旭、吴某兰、吴某娜、吴某君对一号房屋享有的相应份额均归吴某杰所有，故吴某杰对该房屋享有93.75%的产权份额。