房产是中国普通老百姓主要的资产。父母辛苦打拼半辈子买的房子，临老时，想把自己的财产给到子女，哪种方式最划算又省事呢？
不少客户有疑问：既然没有遗产税，那为什么又经常说“买卖过户”给子女的成本比较低呢？
今天就来详细分析一下买卖、赠与、继承过户给子女，以及以后子女卖出时的税费成本。
继承、赠与、买卖过户税费一览表
01
买卖过户
这种方式也就是名为买卖实为赠与，优势就是操作便捷、安全灵活、成本较低。过户的成本，包括过户给子女、以及将来子女对外出售房屋时的税费成本：在过户给子女时，如果房子是满五唯一，且购房人是首次购房，那么买卖过户比赠与过户的成本要低。更关键的是，将来子女对外出售房屋时，如果不满五唯一的，可以选择缴纳全额1%的个税（大部分情况下远低于差额20%）。
而买卖过户的一个劣势就是：如果子女众多而且不太和睦的，过户给其中一名子女，其他子女会可能对合同的效力产生质疑，最终涉诉。因此，建议在以买卖形式过户时，最好再签署一份赠与协议，表明“名为买卖，实为赠与”的真实意思。同时，如果房屋是夫妻共同财产的，还需要征得配偶的同意，最好是老夫妻二人共同签署赠与协议，否则被认定为无效或部分无效就会带来麻烦。此外，子女会受限购政策的影响，无论是买卖还是赠与，子女均需具有购房资格。
02
赠与过户
也即父母通过签订书面的赠与协议，直接将房产赠与下一代。
需要说明的是，现在上海的受赠人也需要有购房资格；而且根据目前的政策，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有的住房套数。
赠与过户过程中，受赠人需要缴纳房屋评估价格的3%的契税。子女转卖时如果不满五唯一，需要缴纳高额的20%的个人所得税。可见，赠与过户的优势并不明显。
03
继承过户
继承分为法定继承和遗嘱继承，法律规定有遗嘱的按照遗嘱继承，没有遗嘱或者遗嘱无效的，按照法定继承。而继承过户又分三种方式：法院诉讼、公证、交易中心直接继承过户。
继承过户的优势在于继承时不需要缴纳契税和其他税费，只需要支付公证费和工本费，房产继承的公证费是按面积计算的，每平方米80元（不涉外的情况下）。继承过户的另一个优势就是不限购，无论父母遗留多少套房子，都可以通过办理继承手续过户到子女名下。
劣势就是要父母去世后才能办理过户，彼时可能继承人之间会产生纠纷而引发诉讼，尤其是立有遗嘱的，大概率需要到法院解决争议，影响家庭和睦。
最重要的是，将来子女出售房屋时如果不满五唯一，需要缴纳高额的差额20%的个人所得税。这个税费是非常厉害的，这也是为何很多人会选择在生前以买卖形式将房屋转让给子女。
接下来我们通过一个例子展示一下房产继承、继承后交易的税费成本区别。
实案演练
2010年，老王以220万元买下某A房屋（普通住宅），房屋面积100平米。老王2021年过世（老王老伴儿先于老王过世）。
情形一：继承过户
老王过世后，老王的独生子小王通过继承方式将房屋过户至小王名下。2023年，小王将房屋以600万的合同价出售。
继承过户到小王名下需要：
公证费8000元
小王在2023年以600万元转卖需要：
因父母10年取得房屋，所以“满五”。
如果是小王的唯一住宅，免税。如果不唯一，以差额20%承担个人所得税（600万-220万）*0.2=76万元。
情形二：赠与过户
2018年，老王生在前将房屋以赠与方式过户给了独生子小王，赠与时房屋评估价400万。2023年，小王将房屋以600万的合同价出售。
赠与过户到小王名下需要：
契税3%即12万元
如果是小王的唯一住宅，免税。如果不是唯一住宅，以差额20%承担个人所得税（600万-220万）*0.2=76万元。
情形三：买卖过户
2018年，老王生前以买卖的形式（实为赠与）将房屋过户给了独生子小王，买卖过户时合同价400万。2023年子女将房屋出售，出售合同价为600万。
买卖过户到小王名下需要：
如小王无房,契税1%即4万元;如小王有房,契税3%即12万元。
如果老王无其他房，免征个税，如老王有其他房，个税1%即4万元。
因自己2018年取得房屋，所以“满五”，无需承担增值税。
如果小王无其他房，免征个税；如果小王有其他房，以全额1%承担个税6万元。
综上所述，哪种过户方式最合适，要综合子女的数量、家庭是否和睦、是否满五唯一、房屋是用来继续居住还是出售等多因素来决定。