导语：如何才能写好一篇中介买卖合同，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
委托人（甲方）：_______________________
（个人）姓名：________国籍：___________
身份证（护照）号码：___________________
（法人或其他组织）名称：_______________
法定代表人：___________________________
地址：_________________________________
营业执照号码：_________________________
邮政编码：_____________________________
受托人（乙方）：_______________________
房地产经纪机构备案证号：_______________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章的规定，甲、乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致，达成如下条款：
第一条
中介服务内容
双方约定，甲方委托乙方进行____________________居间活动.
1.房产出卖；2.房产购买.
第二条
房产情况
房屋坐落____________________，位于外环线以__________，产别__________，结构__________，用途____________________，建筑面积__________平方米，建筑层数为__________，所在层__________.
权属证书号____________________，所有权人__________；房屋为共有的，其他共有权人____________________，共有权证号____________________，共有方式__________，共有权人同意出售证明见附件一.
土地使用面积__________平方米，土地类型__________.以出让方式取得土地使用权的，土地使用年限为__________年，自__________年__________月__________日至__________年_________月_________日止.
第三条
房产价款、其他价款
房产价款为__________元（币种：__________），计__________（大写），其他价款为__________元（币种：__________），计__________（大写）.
第四条
中介服务期限
双方约定，乙方为甲方提供中介服务期限自__________起，至__________止，甲乙双方另有约定的除外.
第五条
中介服务报酬
1.甲方应向乙方支付的中介服务报酬的计算方法及金额：___________________________________；
3.甲方应支付的其他费用（须注明具体缴纳金额或计算方式）：_______________________________.
第六条
甲方义务
1.甲方应向乙方出示下列有效证件或资料（注明为原件还是复印件）：_________________________；
2.双方约定，甲方负有下列义务：________________________________________________________；
第七条
乙方义务
1.乙方应向甲方出示下列有效证件或资料（注明为原件还是复印件）：_________________________；
2.双方约定，乙方负有下列义务：_______________________________________________________；
第八条
违约责任
1.合同生效后，甲方未按照本合同第三条约定支付报酬的，甲方应按约定服务报酬的__________%向乙方支付违约金；
2.合同生效后，乙方未按约定完成或全部完成中介业务的，乙方应按约定服务报酬的__________%向甲方支付违约金；
3.其他约定：________________________________________________________________________.
第九条
争议处理
本合同发生争议，甲乙双方应协商解决.协商不成的，按下列第__________种方式解决：
1.向__________仲裁委员会申请仲裁；
2.向人民法院提起诉讼.
第十条
合同附件
本合同未尽事宜，甲、乙双方订立补充合同（附件四）.
附件一至附件四均为本合同不可分割的部分，具有同等效力.
第十一条
合同份数
本合同连同附件共_____页，一式_____份，甲、乙双方各执_____份，具有同等效力.
第十二条
合同生效
本合同自甲乙双方订立之日起生效，但当事人另有约定的除外.
甲方：_______________
乙方：_______________
_____年_____月_____日
房屋中介买卖合同2
卖方：___________身份证号码：____________________
现住址：_________________________________________
买方：___________身份证号码：____________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议：
房屋基本情况
（一）卖方所售房屋（以下简称该房屋）坐落为：____________【区（县）】
__________________________【小区（街道）】________【幢】【座】【号（楼）】_________单元
_________号（室）该房屋所在楼层为
_________层，建筑面积共___________平方米.
房屋权属情况
（一）该房屋所有权证证号为：________________________.
（二）土地使用状况
该房屋占用的国有土地使用权以________（出让或划拨）方式获得.土地使用权证号为：________________________，土地使用权年限自________年_______月_______日至_______年（月_______日止.乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金.
（三）该房屋性质为商品房.
（四）该房屋的抵押情况为未设定抵押.
（五）该房屋的租赁情况为卖方未将该房屋出租.
买卖双方通过___________公司居间介绍（房地产执业经纪人：__________，经纪人执业证书号：______________
）达成本交易.
中介费用为本合同房屋总价的3%，买卖双方各承担一半中介费，中介费在房屋所有权证过户到买方名下之日支付.无论任何原因导致本交易未最后完成，已支付的中介费应该全部退还.
成交价格和付款方式
（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币___________元（小
写），________________________________元整（大写）
（二）买方付款方式如下：
1、本合同签订后3日内，买方向卖方支付定金成交总价的10%，即人民币___________元.
2、该房屋过户到买方名下后3日内，买方向卖方支付成交总价的80%，即人民币___________元.
3、该房屋验收交接完成后3日内，买方向卖方支付成交总价的10%，即人民币___________元.
权属转移登记和户口迁出
（一）双方同意，自本合同签订之日起3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续.
（二）如买方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属转移登记手续的期限内（最长不超过3个月）取得房屋所有权证书的，买方有权退房，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还买方全部已付款，并按照银行中国人民银行同期贷款利率付给利息.
房屋产权及具体状况的承诺
卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5%的违约金，并承担其他赔偿责任.
卖方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况.
在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电
信】：___________________________费用由卖方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买方承担.卖方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额在房屋过户后10日转移给买方.如卖方未按期完成专项维修资金过户的，每逾期一日，卖方应支付已交付房价款万分之五的违约金.
房屋的交付和验收
卖方应当在房屋过户到买方名下后30日内将该房屋交付给买方.该房屋交付时，应当履行下列各项手续：
3、移交该房屋房门钥匙；
4、按本合同规定办理户口迁出手续
；
6、本合同规定的其他应完成的事项.
本条规定的各项手续均完成后，才视为该房屋验收交接完成.
本合同签订后，卖方再将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除本合同，卖方应当自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款，并按买方累计已付房价款的一倍支付违约金.
1、卖方需付税费：
（1）营业税；（2）城市建设维护税；（3）教育费附加；（4）印花税；（5）个人所得税；（6）土地增值税；（7）房地产交易服务费；（8）土地使用费.（9）提前还款短期贷款利息（如有）；（10）提前还款罚息（如有）
2、买方需付税费：
（1）印花税；（2）契税；（3）产权登记费；（4）房地产交易服务费；（5）《房地产证》贴花；
3、其他税费由买卖双方各承担一半：
（1）权籍调查费；（2）房地产买卖合同公证费（如有）；（3）评估费；（4）保险费（如有）；（5）其他（以实际发生的税费为准）
因一方不按法律、法规规定缴纳
一、逾期交房责任
除不可抗力外，卖方未按本合同第七条约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照如下规定处理.
1、逾期在30日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过30日后，买方有权退房.买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的5%向买方支付违约金.
二、逾期付款责任
1、逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过30日后，卖方有权解除合同.卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的5%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款.
不可抗力
因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另
一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起3日内向另一方当事人提供证明.上述房屋风险责任自该房屋验收交接完成之日起转移给买方.
争议解决方式
本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，
依法向房屋所在地人民法院起诉；
第十三条
本合同自双方签字（盖章）之日起生效.
双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充.对本合同的解除，应当采用书面形式.本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力.本合同附件为本合同的一部分，与本合同具有同等法律效力.
卖方：
买方：
中介方：
合同签订日期：____年____月____日
房屋中介买卖合同3
该条是合同的目的.由委托出售方、买受方、中介方三方签署.保证三方权利义务明晰，有助于中介的阳光操作.
注意：三方当事人必须使用与其身份证（或营业执照）一致的姓名（名称）.
标的基本情况及价款
该条内容是对房屋基本状况的描述.其中所有权人、共有人、房屋座落、丘号、产权证号、建筑面积、土地证号、房屋的填写内容须与产权证与土地使用证所载一致.其中要注意在权证上不列名的共有状况.如夫妻共有，房改房中的家庭共有.受托方应要求委托人如实提供情况，并取得共有人的书面同意.
委托事项
代办事宜可以选择.可选其中的一部分或全选.买卖双方应从其从其各自利益角度出发，将需委托的事项选择清楚.
甲方的义务
1、保证出售的房屋权属真实，并符合国家及__市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议.
2、协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料.
3、按房地产买卖契约中约定的交付日期，腾空房屋，并完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修.
5、按本合同约定，按期支付佣金和代办费.
该条是法律责任所在.当事人必须知晓违背上述条款，须承担相应法律责任.
1、须将其所有房屋真实情况如实告知受托人，尤其是有瑕疵的情况（含权利瑕疵与房屋本身的瑕疵），如是否有查封等情况，所以应慎重对待.
2、尤其是提供资料应真实.
3、是按原先约定的房屋状况交付.
乙方的义务
1、按照房地产买卖契约中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款.
2、根据本合同约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代办费用.
3、根据委托事项，乙方应于__________前将各类资料备齐交予丙方，同时将由丙方代缴的____________
（①契税②交易服务费③抵押管理费④他项权证费）等约计人民币_______________元交予丙方.丙方将与乙方按实结算，多退少补.
丙方的义务
1、认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务.
2、丙方派______________经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项.
3、根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报.
4、对委托人个人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄露.
5、处理委托事务取得的财产，应当及时转交委托人.
房款的支付与转付
甲、乙方商议，按以下第___________种方式支付房款：
（二）双方若将房款的转付交予丙方，则丙方将按下列方式进行操作：
1、乙方在签定房地产买卖契约之日，将定金人民币_______________元交给丙方保存.
2、乙方在签定房地产买卖契约及本合同后________个工作日内将_____________（首期款/全部房款），共计人民币_______________元交给丙方保存.
3、甲乙双方在完成_______________（①交易过户签字后
②乙方领取产权证后）____________日内，丙方按售房款________%，计人民币_______________元转付给甲方.
（三）三方约定：
该条是付款方式的约定.
其（一）是双方自行结清，与受托人无关.
其（二）是由受托人转交.对该方式的四步骤可逐项按步骤选择，即受托人先收取定金、首付款（或全部房款），再转付首批房款（含定金），手续办完后转付余款.所有的空格须填写明确.尤其注意在钱款的往来中，每笔均须有交付的书面手续.尤其要注意，定金作为合同的担保，有定金罚则可适用.定金比例不可过高.
其三是三方当事人约定的其他方式.三方可自行约定，但须明确，并可操作.
房屋交付
1、甲方应在乙方领取产权证后________
2、若乙方在接到上述书面通知后，不按期对该房屋办理验收的，则该房屋毁损、灭失的风险由乙方承担.
3、甲、乙、丙三方共同参加房屋的交付手续.甲方按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，甲、乙方交接钥匙，签署房屋交接单，丙方见证签字.
佣金、代办费支付标准及方式
（一）丙方完成本合同约定的甲方委托和代办事项，甲方按照下列第_______种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：
1、按该房地产售房款_____%，具体数额为人民币_________元.
2、按委托代办事项支付代办费计人民币___________元.
（二）
丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照下列第_______种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：
1、按该房地产售房款_____%，具体数额为人民币__________元.
2、代办产权证费___________元、代办土地证费___________元、代办抵押贷款和他项权证费___________元，共计人民币___________元.
上述费用，甲、乙方应于___________前支付给丙方.
（三）
该条为受托人收费的约定.甲、乙方按规定或交易习惯支付佣金.按交易习惯，可以收取一方，也可按规定收取双方的.
（一）为两种方式选一确定.如没有即划去.
（二）为选1或1、2同选，但须注意的是所有的收费须列明.尤其注意在钱款的往来中，每笔均须有交付的书面手续.
（三）是未促成合同的，所收取的费用是为促成交易而不可避免的必要费用.
（一）
三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：
1、无正当理由不履行合同的；
2、与他人串通，损害甲、乙方利益的；
3、故意隐瞒，提高委托标的利差；
4、其它过失影响甲、乙方交易的.
三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：
2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；
3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；
4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；
5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为.
三方商定，上述违约行为方，选择下列第_________条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方.违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿.
1、约定违约金为___________元.
2、按标的额的_________%，计人民币___________元.
本条违约责任规定明确.三方都须共同遵守.违约金支付以约定为准.
两种方式可选择其一，但须约定清楚.但须提示的是，如果买卖双方已选择适用了定金罚则，那么买卖双方就不可同时再适用违约金.但与中介公司之间如无定金约定，可适用违约金.
三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，也可由工商行政管理部门调解；协商、调解不成的，按本合同约定的下列第________项进行解决：
1、由_________仲裁委员会仲裁.
2、依法向人民法院提起诉讼.
该条对纠纷的解决提供了工商管理部门调解的解决渠道.除此而外，也可选择，但只能选其中之一.如选1项，须明确指定某仲裁委员会，如选择__市仲裁委员会.须注意的是如果选择了仲裁，则当事人放弃了向法院起诉的司法救济的权利.
其他约定
本合同如有内容变更或未尽事项，经三方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力.本合同与补充协议内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力.
补充协议因与本合同有同等效力，因此，须三方当事人签章.签署日期.
本合同自甲、乙双方签字，丙方盖章后生效.本合同一式_________份，甲、乙、丙三方各执_________份.
该条约定当事人签章后生效.如有一方不签章，则不生效.
甲方：
乙方：
丙方：（签章）
身份证号码：
营业执照注册号：
资质证书编号：
委托人：
执业经纪人：
执业经纪人资格证书号：
住址：
二oo
年
月
日
房屋中介买卖合同4
委托人（出售方）：
（简称甲方）
委托人（买受方）：
（简称乙方）
受托人（中介方）：
（简称丙方）
根据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙、丙三方自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其它服务事项达成一致，订立本合同.
所有权人
共有人
房屋坐落
丘号
产权证号
建筑面积
土地证号
房屋
房屋售价
拾
万
仟
佰
元整（￥：
）
其它情况
3、根据委托事项，乙方应于办理产权登记手续前将各类资料备齐交予丙方，同时将由
丙方代缴的
①、②
（①契税②交易服务费③抵押管理费④他项权证费）等约计人民币
____________元交予丙方.丙方将与乙方按实结算，多退少补.
2、丙方派__经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项.
3、根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托
事项办理的进展情况向委托人通报.
甲、乙方商议，按以下第（二）种方式支付房款：
（二）双方若将房款的转付交于丙方，则丙方将按下列方式进行操作：
1、乙方在签定房地产买卖契约之日，将定金人民币____________元交给丙方保存.
2、乙方在签定房地产买卖契约及本合同后二个工作日内将全部（首期款/全部房款），共计人民币____________元交给丙方保存.
3、甲乙双方在完成②（①交易过户签字后②乙方领取产权证后）二日内，丙方按售房款100%，计人民币____________元转付给甲方.
2、若乙方在接到上述书面通知后，不按期对该房屋办理验收的，则该房屋的毁损、灭失的风险由乙方承担.
（一）丙方完成本合同约定的甲方委托和代办事项，甲方按照下列第1、2种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：
1、按该房地产售房款0.5%，具体数额为人民币￥____________元.
2、按委托代办事项支付代办费计人民币￥____________元.
（二）丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照下列第1、2种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：
1、按该房地产售房款1.5%，具体数额为人民币￥____________元.
2、代办产权证费￥_______元，代办土地证费_____元，代办抵押贷款和他项权证费_____
元，共计人民币________元.
上述费用，甲、乙方应于____________前支付给丙方.
（一）三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：
（二）三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：
（三）三方商定，上述违约行为方，选择下列第1条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方.违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿.
1、约定违约金为____________元，
2、按标的额的5%，计人民币____________元.
三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，也可由工商行政管理部门调解；协商、调解不成的，按本合同约定的下列第1项进行解决：
1、由南京仲裁委员会仲裁
2、依法向人民法院提起诉讼
本合同自甲、乙双方签字，丙方盖章后生效，本合同一式叁份，甲、乙、丙三方各执壹份.
委托方：_______________________（简称甲方）
受托方：_______________________（简称乙方）
一、船舶资料
船名____________________；载重吨____________（吨）；
总长____________（米）；型宽____________（米）；
总吨____________；净吨______________；
满载吃水____________（米）；主机型号/功率____________；
其他__________________________
二、委托事项
三、乙方的义务
1．乙方向甲方如实提供本船的基本技术资料（以船检证书为准）和卖方报价，作为甲方购买的部分依据。最终船价由甲方与卖船方商定，船舶规格以看验船时为准；
3．应根据船舶动态安排甲方勘验船事宜，将卖方的有效联系方式及时告知甲方，同时安排甲方与乙方的洽谈事宜。
四、甲方义务
1．如该船买卖成交，甲方应支付乙方中介费。
2．甲方应在签订买卖合同后，将合同副本壹份交乙方备案，以便乙方协助办理该船的有关交易手续。
五、费用的支付
1．甲方应当按照本船买卖合同价的____（百分之______），在本船买卖合同签订后5天内向乙方支付中介费。
2．乙方完成甲方委托和代办的其他事项，甲方应当在这些事项完成后向乙方支付代办费用。
六、违约责任
（一）甲方有下列情形之一的，应当承担违约责任，违约金为标的额的____%（百分之一）：
1．甲方借故中介不成，中途撇开乙方再与卖船方在本合同生效后就同一标的私下交易；
2．甲方通过其他控股公司与卖船方就本船签订买卖合同的（此时均视为乙方完成提供中介信息的服务，甲方应按本合同规定支付中介费并承担违约责任）；
3．与他人串通损害乙方利益的；
4．未能按合同约定支付中介费和代办费的；
5．其他造成乙方无法完成委托事项的行为。
（二）乙方有下列情形之一，应当承担相应的赔偿责任：
1．乙方提供的船舶有关信息与该船真实有效的船检证书不符；
2．乙方提供虚假信息，导致甲方利益受损。
七、争议解决方式
若有合同争议或其他未尽事宜，双方应协商解决，若协商不成，按本合同约定的第____项进行解决：
1．由中国海事仲裁委员会上海分会仲裁；
2．依法向人民法院提起诉讼。
八、其他约定
_____________________________________________________________
九、合同生效
本合同经甲乙双方签字后生效，有效期至中介费付清之日止。合同壹式贰份，双方各执壹份。
甲方：________________
代表：________________
乙方：________________
委托人：_____________(为甲方)身份证号码：___________________________
中介人：_____________(为乙方)执照名称：仙居县双通房地产中介服务部
第一条委托事项及具体要求和标准：_____________________________________
第二条委托期限：从本合同生效之日起至_____个月内止，(除双方另有约定同意延期外)。
第三条委托报酬、支付方式和期限：乙方经过认真、细致的工作，报酬为成交价额的_____%计算，(或以“差价”计算，即卖方拟定最低价超出部分抵作乙方报酬)。甲方应在成交合同订立后的______天内向乙方以现金给付金额报酬。但对在本合同期限内未完成所委托事项的。甲方可拒付乙方的报酬，只能给付______元的劳务费。
第四条甲方的权利与义务
①甲方的权利最终是自己达到与_______方成交合同的订立。
第五条乙方的权利与义务
1、乙方的权利是享受甲方所给付的全额报酬。
2、乙方的义务是：应认真负责地行使应尽职责以达到甲方最终目的的实现。在此全过程中，不得弄虚作假，更不得与第三人恶意通谋，损害甲方的利益。
第六条本合同解除的条件：
1、当事人就解除合同协商一致;
2、因不可抗力致使不能实现合同目的;
3、当事人一方因违约行为致使不能实现合同目的。
第七条本合同在履行过程中发生的争议，先由双方协商解决，协商不成，也可依法申请仲裁或起诉。
第八条双方约定的其他事项：____________________________________
第九条本合同一式二份，甲乙双方各执一份。
一、联合国国际货物买卖合同公约（以下简称《公约》）中“解除合同”这一概念的主要及特点
（二）从以上“宣告合同无效”的内容可看出，它和我国《合同法》中的“解除合同”的性质是基本相同的。我国《合同法》第94条，95条，96条规定的“解除合同”的基本内容是：①“解除合同”必须通知对方（第96条）；②“解除合同”是当事人一方可行使的权利（第94条）；③“解除合同”适用于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为（第94条）；④“解除合同”后，尚未履行的，终止履行（第97条）
（三）《公约》中“宣告合同无效”和我国《合同法》中“解除合同”的性质和特点是基本相同的。首先，都是一种形成权，即仅凭一方当事人依法定事由作出的意思表示即可使现成的法律关系消灭的权利，其行使无须征得对方当事人的同意。1另外，只要具备法律规定的条件，一方即有权通知另一方解除合同，而无须征得另一方同意或与另一方协商。其次，合同解除是对违约方的一种惩罚，所以，也成为违约方承担违约责任的一种方式。2最后，一方行使解除合同权必须以向另一方发出解除通知为前提。
二，实践中按照《公约》行使合同解除权的一些难以操作的法律问题
（一）有关宽限期与根本违约关系的两个难点
1，实践中，若卖方迟延交货，买方是否绝对享有决定宽限期的权利，它到是否以根本违约为由宣告解除合同。
那么怎样才算“合理”？在具体案例中，往往买卖双方各有说法，令人很难作出决断。
所以说，尽管《公约》有关宽限期的规定是考虑到了国际货物买卖行为的复杂性和公平
性，但在实践中，如何行使才是真正体现公约精神，较难把握尺度。
（二）《公约》第49条规定，如卖方违约，则买方可解除合同。实践中，如何判断“根本违
约”，标准是什么？
《公约》第25条对“根本违约”下的定义是，一方当事人违反合同的结果，如使另一方当事人蒙受损害，以至于实际剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西，即为根本违约，除非违反合同一方并不预知而且一个同等资格、通情达理的人处于相同情况下也没有理由预知会发生这种结果。看来《公约》对根本违反合同所采取的衡量标准是，看违反合同的后果是否使对方蒙受重大损害，即违约后果的严重程度。3尽管该条规定是联合国国际贸易法委员会吸收各国法律规定，并调和了两大法系关于同一问题的不同处理办法，4但在实践中以下两点很难把握：
1，既然损害的严重程度为“剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西”，那么究竟怎样的违约行为才足以造成此后果？守约方如认定“根本违约”是否确实？这完全需要具体案件具体，因为同样的违约行为在不同情况下会带来不同程度的损害结果，这影响到是否构成根本违约。例如，卖方交货时单据不符，交货地点或商品规格不符，逾期交货这些行为，看起来较为普遍，但是单据的性质或作用，不符点的多少，逾期交货的动机是什么，这些因素在不同案件中会带给守约方程度不同的损害。如果守约方认为某些行为已构成根本违约，会阐述自己的理由，法官或仲裁庭在根据其主张判定这些违约行为是否足以剥夺了守约方“有权期待得到的东西”，往往较难定论。
2，“同等资格、通情达理”的人员标准无明确规定。“同等资格”是否指在该业务领域资历经验相当的人？“通情达理”是否指在商业信誉、从业道德方面表现俱佳的当事方？在确定以上概念时，务必需要考察当事方长期的经营表现、习惯做法才能作出判断，并且每个案件所涉合同的具体意义也要予以考虑，这些因素都会带来判断上的难度，从而影响到守约方宣告合同无效的权利。
所以我认为，在判定“根本违约”时，除了客观违约行为，更要充分考虑违约方的主观动机，这是法律维护公平诚信的交易所必须的。
（三）违约方不交货时，守约方能否在解除合同后向其索赔合同利益之外预期的利润？
（四）买方宣告解除合同后，另行购买替代物的条件
三，小结
从以上的论述可以看出，尽管《公约》已经对行使合同解除权作了详尽的规定，但是在实践中遇到具体案例时，还是存在以上一些令法官、仲裁员较难操作的情形，笔者作为律师，深有感触。从这些难点的中，我们可以逐步了解国际货物买卖中的各类实际问题，从而预防各类纠纷的发生。
作者单位：上海市外滩律师事务所律师
1梁慧星：《民法学说判例与立法研究》，政法大学出版社1993年版，第80页
2王昌硕：《合同法原理与合同纠纷处理》，光明日报出版社1996年版，第35页
3沈达明、冯大同编著《国际贸易法》新论法律出版社第94页
中介公司资质证号：__________________________
联系地址：__________________________________
经纪人：____________________________________
经纪证号：__________________________________
乙方（买方/承租方）：_______________________
身份证号：__________________________________
委托人姓名：____________________________
根据有关法律法规的规定，甲乙双方本着诚实信用的原则，经协商一致达成如下协议。
第一条中介服务内容
甲方为乙方提供【独家】【非独家】中介服务，期限为______________，自______年_____月_____日至______年_____月_____日
甲方为乙方提供【购买】【租赁】【住宅】【写字楼】【商铺】【工厂】【其他_________】的中介服务。
甲方促成乙方签署【买卖】【租赁】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供办理房地产【交易过户】【租赁登记】【其他_________】手续的中介服务。
其它___________________________________________________________________
第二条乙方需求房地产的基本情况
1．乙方需要【购买】【租赁】的房地产为【住宅】【写字楼】【商铺】【工厂】【其他_________________】。
3．房地产【建筑面积】【套内面积】面积：__________________。
4．房地产以【建筑面积】【套内面积】计算，单价为人民币每平方米_________元范围内，总金额为人民币__________________元（￥_________）范围内。
5．该房地产按套出售并计价，总金额为人民币__________________元（￥_________）范围内。
6．乙方同意付款方式：【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【其他__________________】。
7．税费缴交方式【各付各税】【税费全部由买方/承租方支付】【税费全部由卖方/出租方支付】。
8．其它_________________________________________________________________
第三条甲方权利义务
1．甲方根据诚实信用原则为乙方提供中介服务，有权向乙方收取中介服务费或要求乙方支付从事中介活动支出的必要费用。
【关键词】缺血性脑卒中；颈动脉注射；黄芪血塞通；星状神经节；针刺疗法；脑血流量
【摘要】目的探讨颈动脉注射黄芪血塞通结合针刺星状神经节对缺血性脑卒中患者脑血流量的影响。方法160例缺血性脑卒中患者随机分为观察组80例，对照组80例。观察组采用颈动脉注射黄芪血塞通结合针刺星状神经节治疗。对照组采用口服补阳还五汤及针刺传统经穴进行治疗。结果治疗后两组病灶侧大脑中动脉（MCA）、椎动脉（VA）和基底动脉（BA）的平均血流速度（Vm）、收缩峰血流速度（Vs）、舒张末血流速度（Vd）均呈上升趋势，但观察组明显上升，与治疗前比差异有非常显著性（P<0.01），与对照组相比，经统计学处理差异有显著性（P<0.05）。结论颈动脉注射黄芪血塞通结合针刺星状神经节能显著增加缺血性脑卒中患者脑血流量，改善脑部循环，促进缺血区神经元的修复。
缺血性脑卒中又称脑梗死，是由于脑组织局部动脉血流灌注减少或突然血流中断，停止供血供氧，引起该供血区的脑组织坏死、软化，导致脑功能障碍的一类疾病，具有高发病率、高病死率、高致残率、高复发率的特点，极大地危害着人类健康。我院于2003年1月~2005年12月采用颈动脉注射黄芪血塞通结合针刺星状神经节治疗缺血性脑卒中患者，取得了显著疗效。为了进一步探讨其作用机制，我院观察了缺血性脑卒中患者治疗前后脑血流量的变化，现报告如下。
1资料与方法
1.1诊断标准
参照《中华内科学》、《神经病学》第5版教材脑梗死的诊断标准。
1.2排除标准
（1）患者躁动未控制；（2）严重心、肺、肝、肾功能不全；（3）颈动脉触摸不清；（4）穿刺部位有感染者；（5）有出血倾向者；（6）血压过高（＞200/120mmHg）；（7）患者及家属不同意的病例。
1.3一般资料
160例均为住院患者，随机分为两组。观察组80例，男47例，年龄40~77岁，平均53.7岁；女33例，年龄43~80岁，平均57.9岁。对照组80例，男49例，年龄38~81岁，平均52.9岁；女31例，年龄36~81岁，平均54.3岁。
1.4治疗方法
所有患者均根据《神经病学》第5版脑梗死治疗原则，行扩血管、脱水、营养脑细胞等对症治疗。
1.4.1观察组
1.4.2对照组
采用口服补阳还五汤及针刺传统经穴进行治疗。（1）口服补阳还五汤。药物组成：黄芪60g，当归20g，川芎20g，赤芍15g，桃仁15g，红花15g，地龙20g。每日1剂，水煎温服，每日2次，10日为1个疗程。（2）针刺经穴。①取穴：肩、曲池、手三里、合谷、环跳、足三里、阳陵泉、丰隆。②方法：上述穴位选用30号毫针，直刺3~5cm，得气后施捻转补泻手法，留针10~20min，每日1次，10次为1个疗程。连续治疗2个疗程评定疗效。
1.5统计学方法
数据以（x±s）表示，同组治疗前后比较及组间比较用t检验，有关数据采用SPSS10.0统计软件进行处理。
2结果
2.1脑血流量检测方法
采用美国MedsonieTCD检测仪，用MHZ多普勒探头分别置于枕窗、颞窗及眶窗探测病灶侧大脑中动脉（MCA）、椎动脉（VA）和基底动脉（BA）血流频谱改变，主要检测收缩峰血流速度（Vs）、舒张末血流速度（Vd）及平均血流速度（Vm），单位为cm/s，于治疗前和治疗结束后各检测1次。
2.2两组治疗前后患者脑血流量变化的比较
2.2.1两组治疗前后MCA血流变化的比较
见表1。治疗后两组MCA的Vm、Vs、Vd均呈上升趋势，但观察组明显上升，与治疗前比差异有非常显著性（P<0.01），与对照组相比差异有显著性（P<0.05）。表1治疗前后两组MCA血流变化的比较（略）注：与治疗前比较，*P<0.05，**P<0.01；与对照组比较，P<0.05
2.2.2两组治疗前后VA血流变化的比较
见表2。治疗后两组VA的Vm、Vs、Vd均呈上升趋势，但观察组明显上升，与治疗前比差异有非常显著性（P<0.01），与对照组相比差异有显著性（P<0.05）。表2治疗前后两组VA血流变化的比较（略）注：与治疗前比较，*P＜0.05，**P<0.01，与对照组比较，P<0.05
在这些协议中，《房地产买卖居间协议》(俗称“定金协议”)和《房地产买卖合同》是最关键的两份文件，通过上述两个案例我们可以发现，当买卖双方由于种种原因最终没能实现交易时，是否需要向中介支付佣金的关键，在于中介公司是否已经完全履行了居间义务，而判定的标准主要是双方是否已签订《房地产买卖合同》而非《房地产买卖居间协议》
但还需要指出的是，由于这类定金协议通常由中介提供，中介的收费又与交易的成功与否直接关联，因此在制订定金协议时，中介往往已经将买卖合同的主要条款规定其中这类定金协议很可能在将来的诉讼中被法院认定为双方的本约(即与正式的买卖合同具有同等效力的合同)一旦被认定为本约，违反定金协议的一方或者被强制要求继续履行合同，或者不但要承担定金损失的违约责任，还要承担对方的其他损失，如房价波动产生的全部差价损失也就是说，在签订了定金协议而未最终签订买卖合同时反悔，虽然可能不需要支付中介费用，但如果对方不愿就此罢休，违约方可能还要承担一定的赔偿责任。
总之在买卖房屋的过程中，在协议上签字前都应尽量要考虑周全，避免将来后悔的情况发生。
论文关键词居间人报酬请求权不确定性合同成立
房屋买卖居间合同是居间合同的一种，是指房地产经纪机构按照委托人的要求，在房地产买卖领域向其报告订立合同的机会或者为其提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，其中房地产经纪机构称为居间人，支付报酬的一方为委托人。在居间合同中委托人之所以承担给付报酬的义务，其目的就在于使居间人负担对待给付的义务，该对待给付的义务即为居间人提供的中介服务。该类合同最典型的法律特征是委托人给付居间报酬的义务具有不确定性。居间人报酬请求权的形成以实现居间合同的目的为前提，而居间人能否实现合同目的具有不确定性，因此委托人的给付报酬义务是否需履行也具有不确定性。
一、居间人报酬请求权的基本原理
（一）居间人报酬请求权的性质
与委托人依约或依法负担的支付报酬的义务相对应的即为居间人的报酬请求权。在房屋买卖合同成立之前，居间人的报酬请求权并不是一项完全、具体的权利，而只是将来取得报酬的一种可能性或资格，但该期待权的成立要件将来完全具备是须具备可能性的，否则该项权利下居间人所追求的利益将无法得以实现。
居间合同目的实现后，该项期待利益即转化为实体权利。实体报酬请求权作为请求给付金钱的权利，具备请求权所共有的相对性、攻击性，即请求委托人为支付报酬的特定行为，并有权受领该给付，但在此之前，居间人不得请求委托人支付报酬，即使委托人预先支付了报酬，也会因没有法律依据而构成不当得利，适法的在委托人与居间人之间产生不当得利之债。
（二）居间人取得报酬必须具备的要件
1．促成所介绍的合同成立。但也有学者认为房屋买卖合同的签订不代表交易最终能够完成，居间人的义务范围可不局限于促成买卖合同的成立，还应当扩及到买卖合同的履行。
2．房屋买卖合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。即合同的成立，是因居间人全面、适当的履行了居间义务。
只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。
（三）居间人报酬请求权的法律特征
1.附条件性。我国《合同法》明确规定，居间人报酬请求权的取得和实现以居间人促成合同成立为基础，促进合同成立同为居间合同的目的。脱离了促成合同成立的事实要件，居间人无法将请求支付报酬的期待利益转化为一种实在的、具备权利功效的既得请求权。
2．不确定性。报酬请求权的实现如前所述，必须以居间人通过履行约定义务促成委托人与第三人订立房地产买卖合同为前提。但买卖合同的成立仅具有潜在可能性而非绝对性。居间人能否促成合同成立的关键因素不在于居间人本人是否如约无瑕疵的履行了居间义务，而关键取决于委托人能否与第三人就房地产交易达成合意，基于委托人对交易相对人资质、资信的选择性以及合同是否订立的不确定性，居间人报酬请求权的取得和实现实质上具有不确定性。
二、《合同法》第四百二十七条对居间人报酬请求权的限制
我国《合同法》第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间合同的必要费用。对该条款的理解与适用，可通过以下三个方面来具体阐述。
（一）条款的适用范围
该条款解决的是在居间合同目的落空的情形下，居间人能否主张报酬请求权的问题。以下为阐述简洁，如无特别说明，“合同”是指居间人促成订立的、委托人与相对人为合同当事人的“房屋买卖合同”。分四个方面具体阐述之：
1．居间人促成订立的合同被确认无效、被撤销时居间人的报酬请求权。居间人促成合同订立的，其所实施的民事行为包含三方当事人，当该合同被确认绝对无效、被撤销或确定不发生效力时，属于《合同法》第四百二十七条所规定的“未促成合同成立”的范畴，认定了居间人促成订立的合同被确认无效、被撤销不属于“未促成合同成立”的范畴，也并非意味着居间人就当然的享有无瑕疵的报酬请求权。合同被确认无效、被撤销对居间人的报酬请求权到底有无影响或是有何影响？解决该问题，应当根据造成合同效力有瑕疵的过错归属来分别认定。
如果该特定事由是因可归责于委托人的事由发生的，即仅委托人对合同效力存在欠缺有过错、居间人没有过错的，委托人应当支付居间报酬；如果该特定事由是因可归责于相对人的事由发生的，委托人仍应支付居间人的居间报酬，委托人支付报酬后对于因相对人过错造成合同无效或被撤销的，委托人可以将已给付的居间报酬作为直接损失请求相对人赔偿。
2．居间人促成订立的合同事后被依法解除时居间人的报酬请求权。合同的解除包括单方解除与协议解除、法定解除与约定解除。依据《合同法》的规定，因不可抗力致使合同目的无法实现、迟延履行、不完全履行、履行不能等情况下，合同一方当事人享有单方的解除权，可因当事人解除权的行使而使合同向将来的丧失效力，或是双方当事人协商一致也可解除合同。但需注意的是，无论哪种类型的合同解除，都必须以有效存在的合同为前提，也就表明居间人已成功的促成了房屋买卖合同的成立，此时居间人当然享有报酬请求权。
3.相对人或委托人未适当、全面履行房屋买卖合同时居间人的报酬请求权。这也就是司法实践中，大多数委托人混淆的地方，认为“促成合同成立”意味着最终必须“办理房地产过户登记”。如前所述，合同成立仅是相对人与委托人意思表示一致的结果，最终能够办理房地产过户登记是房屋买卖合同全面、适当履行的结果，两者并非同一。
4.由于委托人的不当行为导致合同不能成立时的报酬给付问题。前述三项情形均为合同虽成立，但因可归责或不可归责于委托人、相对人的事由导致合同目的未实现时对居间人报酬请求权的影响。可知居间人促成合同成立并不必然意味着居间人享有报酬请求权，那未促成合同成立是否必然导致居间人丧失报酬请求权呢？答案仍是否定的。这也就是在居间人未促成合同成立的情形下不适用《合同法》第四百二十七条规定的唯一例外情形——由于委托人的不当行为导致合同的不能成立。司法实践中，最为常见的就是“跳单”现象。
所谓“跳单”，又称“跳中介”，是指委托人与房产中介机构订立居间合同后，为逃避支付报酬的义务，私下与居间人介绍的买方达成房屋买卖协议或另行委托他人提供居间买卖服务的行为。就此情况，居间人已全面履行了居间义务，未促成房屋买卖合同的成立纯系委托人的过错，居间人并不因此而丧失报酬请求权，一旦认定“跳中介”行为成立，委托人不仅要履行支付报酬的义务，还需视情况承担适当的违约责任。
故一般认为，由于委托人的不当行为导致合同不能订立的，应认为居间人已促成合同的成立。
（二）必要费用的范畴
（三）当事人另有约定的是否除外
现行民事立法主张，居间人仅能就劳务成果请求报酬，未促成合同成立，未实现劳务成果的，由此提供的服务、付出的劳务居间人不得主张任何劳务费用，仅能就偿付的必要费用请求清偿。这样的规定对居间人是否公平，是否符合民法“等价有偿”的基本理念，是否有利于权衡居间法律关系双方当事人的权益，这个问题值得商榷。
如果委托人与居间人在合同中约定，在居间人未促成房屋买卖合同成立的情形下，也可因其付出了劳务而享有报酬请求权，该约定能否排除《合同法》第四百二十七条的适用？依据我国《合同法》的合同自由与鼓励交易基本原则，民事主体有权依其自由意志为自身设定权利或负担义务，因此，若委托人自愿在居间人未促成合同成立的情形下支付居间报酬的也并不为法律所禁止和反对。
三、居间人自我保护的合法途径
（一）在居间合同中专门设立规避跳单的条款
居间人为制止委托人的跳单行为，保护自身拥有的信息资源和维持自己付出的居间劳务，可以在与委托人订立居间合同时约定“禁止委托人利用居间人提供的房源信息，绕开居间人与相对人签订房屋买卖合同。”以规避“跳单”行为。
大多数学者认为基于目前房屋交易市场尚不规范，交易中委托人常违背诚实信用原则，为追求自己利益最大化而损害居间人的利益，因而有承认该类条款效力的必要性，以保护中介公司的正当利益，调动中介行业的积极性，促进中介服务市场健康发展，维护市场交易诚信。
（二）在居间合同中专门设立“后续期”条款
身份证：
乙方：（买方）
甲、乙双方本着平等、自愿的原则经协商一致，就上海市（以下称该房屋）买卖事宜，签订本协议，协议内容如下：
（1）该房屋产权证号为_________;
（2）该房屋地址为：;面积为：，该房屋用途为：;
三、甲、乙双方协商一致同意甲方出售该房屋的实际出售价格为人民币元整（大写：人民币元整）。
六、甲乙双方协商一致，待双方签定买卖合同时的具体付款方式如下：
1、乙方于签约后次日，直接支付甲方定金人民币元整。
2、乙方于甲乙双方至上海市区房地产交易中心办理过户手续前，支付甲方房款人民币元整暂存于中介方帐户（户名：，帐号：），中介方于交易中心出具收件收据后5个工作日内将该笔房款无息转交甲方。
3、乙方于银行发放贷款时，以贷款的方式支付甲方房款人民币元整，该笔款项由中介方一次性划入甲方帐户。
七、若甲方在与乙方签定本协议后，反悔不出售该房屋给乙方的，则甲方应双倍返还乙方已支付的定金；
八、若乙方在与甲方签定本协议后，反悔不购买该房屋的，则无权要求甲方返还已收取的定金。
九、甲方保证上述房地产买卖不存在产权争议和其他人主张权利的情况。
十、甲、乙双方协商一致，各自承担各自交易过程中产生的税费，任何一方不得因国家政策或税费调整而损害另一方、第三方或中介方的利益。
十一、甲乙双方于签定该定金协议后十个工作日内签定《上海市房地产买卖合同》，本协议未尽事宜以双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定为准。
十二、如双方就本协议约定之内容发生任何纠纷，由双方协商解决，协商不成的，皆选择至上海仲裁委员会裁决。
十四、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，中介方执一份。
甲方：乙方：
身份证：身份证：
联系地址：联系地址：
日期：日期：
联系地址：
虽说《买卖合同》是由买卖双方签署的，一般情况下中介公司并不参与，但您可别小看了前面的《委托购房合同》，随随便便就轻易下笔，因为在约定合法的情况下，如果您想违约，那订金可就退不回来了。
案例回放
单方毁约丢两万
10月份，杨先生在一家中介公司看中了一套石景山区的二手房，并与其签署了《委托购房合同》，之后向中介公司支付了2万元订金。在签署正式买卖合同之前，杨先生因个人原因又不想买约定的那套房子了，他称“与房主没有就购宜达成一致意见，所以不愿再购买合同中的房屋”，要求中介公司退还其缴纳的2万元订金。几经周折，中介公司最终不同意退款，于是杨先生把这家中介公司告上了海淀区人民法院。
但结果却令杨先生大失所望，法庭驳回了他的诉讼请求，并要求他负担案件受理费800余元。杨先生想不明白，为什么自己没有买房，但却拿不回订金，白白损失了2万多元。
合同内容很关键
而由此引发的控辩大战也相当激烈，原告认为中介公司无权进行房屋买卖，而只能进行房屋买卖的，所以签订的合同应属无效。但是中介公司的律师表示，依据合同法，在判断一份合同属于什么性质时必须以其内容为准，杨某和中介公司签署的《委托购房合同》实际上是杨某委托该公司购房的中介合同，且系真实意思的表达，因此合同有效，双方均应按合同履行各自的义务，单方违约了就要负违约责任。
海淀区法院审理后认为，双方签订的合同是真实意思的表达，同时也不违反有关法律的规定。杨某以自己与房主未就购宜达成一致意见为由，不愿继续履行合同，但其并未向法院提交证据，所以败诉。
签约千万沉住气
记者了解到，签署了房屋买卖委托合同后又反悔的事时有发生。主要有以下几种情况：一是购买人心太急，没有考虑清楚就和中介公司签订了合同并缴纳了订金，等冷静下来一想又觉得房子不满意，因此要退订金；二是购房人在签订了合同之后又发现了更便宜的房子，或者是政策发生变化，购房者的心理预期发生改变，不想再交易；三是购房人与房主联系上了，希望跳过中介公司私下交易节省中介费，所以借口对房子不满意要求退订金。